100 лет и более без капитального ремонта

Министерство строительства и развития инфраструктуры Свердловской области
VII межрегиональная конференция
«Перспективы развития индивидуального и малоэтажного домостроения в УрФО»
г.Екатеринбург
16 февраля 2016 г.
Информационное сообщение
на тему:Ремонтнопригодная эксплуатация жилого дома на нормативный срок
100 лет и более без капитального ремонта
Здесь собрались в большей части специалисты в области строительства, поэтому моя тема
«без капитального ремонта» направлена не на дискуссию, а на понимание значимости
отсутствия капитального ремонта уже в самом начале проектирования жилого дома.
Мы должны изначально, создавая жилой дом как объект будущего состояния, сознавать
что проектируем его, не для строительства (что строительство это только посредническая
функции), а реально видеть «объект целостности» в эксплуатации, понимая, что
основные затраты собственника ложатся на его длительное содержание.
Главной целью приобретения жилого дома должно стать воплощение комфортного
сервиса жизни его владельцев (как сейчас говорят «качества жизни»), при
минимальных затратах на эксплуатацию в течение нормативного срока - 100 лет и более.
Почему 100 лет? А почему бы нам, самим для себя, для своего же блага, не установить
норму эксплуатации жилого дома в 100 лет? Например, как в Германии, где оценка
стоимости приобретения жилого дома изначально производится с учётом
эксплуатационных затрат за нормативный срок его эксплуатации 100 лет по формуле 4С, где
 С - стоимость приобретения жилого дома;
 3С - нормативные эксплуатационные затраты за 100 лет его эксплуатации.
И далее начинается естественный процесс снижения эксплуатационных затрат по всем
многочисленным параметрам жилого дома, которые закладываются в состав
качественных и других показателей, реально снижающих затраты на его эксплуатацию.
(капитальный ремонт исключается).
В конечном счёте – проектирование и строительство длятся 2-3 года, а эксплуатация – как
ощутимая норма это 100 лет.
Даже самый малый объект строительства имеет в своём составе более 40 000 отдельных
частей, деталей, устройств, приборов и т.д.
Кто может с уверенностью сказать, что всё в доме находится под контролем?
Кто может реально видеть всё, что происходит с собственным домом в целом и его
отельными составляющими?
Как сопоставить реальное с тем, что заложено в его эксплуатационные свойства?
Ответ может быть один – иметь качественный состав проектной документации и
максимально доступный контроль при осуществлении строительства.
Но умеем ли мы в открытом и доступном формате читать проектную документацию
и, тем самым, управлять жилым домом в длительный период эксплуатации так же,
как управлять автомобилем?
Можно с уверенностью сказать, что это возможно, так как система строительства
основана на статике (неподвижности) строительных решений, в автомобиле, напротив, на
динамике.
Установив неподвижные «реперные» ориентиры в строительстве и надёжно опираясь
на них, мы тем самым навсегда стабилизируем систему строительства (для системного
проектирования, качественного строительства и длительной эксплуатации).
Это и есть Технология «8LR» - 8 уровней ответственности.
В чём заключается суть Технологии?
8 уровней ответственности – это та же самая, традиционно разрабатываемая проектная
документация, но системно разложенная на 8 уровней по общему принципу «меньшее в
большем» в удобном и доступном формате:
1.Территория, 2.Этап, 3.Объект генерального плана, 4.Части проекта по ПП№87,
5.Часть объекта, 6.Э-элеиент, 7.М-марка, 8.П-позицмя.
И теперь документация становится доступной для пользования, как специалистам, так и
домовладельцам любого уровня квалификации.
Введение в системную Технологии «8LR» 4-х систем координат позволяет ориентировать
по уровням каждую составляющую строительства и каждую деталь в пространстве, если
необходимо, то даже в режиме «on line».
Обеспечиваются качество, надёжность, сроки строительства, движение денежных средств,
своевременная сдача объекта в эксплуатацию, и ремонтнопригодная эксплуатация (т.е.
возможность сервисного обслуживания всех составляющих жилого дома посредством
удалённого доступа).
Капитальный ремонт при использовании системной Технологии» «8LR» - 8 уровней
ответственности – в принципе отсутствует.
Как практически используется статическая неподвижность в строительстве, создавая
устойчивый «объект целостности» с постоянными признаками:
1. Неизменность границ земельной территории, где всё, что будет создано на данной
территории, системным способом координатно фиксируется к единой «реперной»
точке.
2. Природная неизменность градации времени на весь период существования «объекта
целостности».
3. Неизменность принципа формирования «объекта целостности» по системным уровням
- «меньшее в большем», используя принцип русской матрёшки.
4. Неизменность количества уровней - восемь, где базовый уровень 4 (разделы проекта)
жёстко привязан к требованиям ПП №87
5. Неизменность формирования в «объекте целостности» функции управления, в
уровнях 1,2,3,4,5,
6. Неизменность шифрации-идентификации обозначений в градостроительной,
проектной, рабочей, конструкторской и технологической документации в системном
строительстве, по восьми уровням «объекта целостности»:
7. Неизменность и неразрывность формирования в «объекте целостности» функции
исполнения в трёх уровнях 6,7,8, жёстко связанной с функцией управления в
«объекте целостности» с уровнями 1,2,3,4,5.
8. Неизменность геоинформационного поля управления «объектом целостности»,
имеющего в строительстве четыре системы координат (абсолютную, относительную,
условную, собственную), встроенных в 8 уровневую структуру общего принципа «от
меньшего к большему» и т.д.
Установив неподвижные «реперные» ориентиры в строительстве, привязанные к4
системам координат, мы не можем потерять из виду ни одной, даже самой мелкой
детали – «позиции», сопоставляя обслуживание жилого дома по времени на
длительный период эксплуатации.
Для чего создаётся такая развёрнутая информация:
1. Жилой дом мы можем разобрать на отдельный составляющие и держать всё под
постоянным контролем.
2. При пользовании Технологией «8LR» обслуживающей компанией, каждый
домовладелец имеет комплект документации собственного дома, как с внутренним
устройством дома, так и с устройством наружных инженерных сетей, системно
разложенной на 8 уровней.
3. Одновременно у домовладельцев и обслуживающей сервисной компании появляется
возможность технического контроля отдельных частей, приборов и т.д. на
гарантийный срок их эксплуатации и более;
4. Капитальный ремонт отсутствует, так как ведётся плановый технический
осмотр.
В содружестве со строительной компанией мы создали по Технологии «8LR»
ремонтнопригодный жилой дом (коттедж «ЮНИдом»), обслуживаемый без
капитального ремонта.
Для эксплуатации дома его владельцам, при покупке дома, передаётся комплект
документации, созданной при проектировании по системной доступной Технологии
«8LR», по которой осуществляется строительство и далее ведётся постоянный контроль за
техническим состоянием дома.
Технологии «8LR» – это технология проектирования, строительства, обслуживания и
эксплуатации созданная в едином, открытом и доступном формате.
Для качественного контроля документация, разработанная по Технологии «8LR»,
позволяет оценивать состояние дома (объекта) раздельно по отдельным частям:
Часть объекта 01 - нулевой цикл до уровня чистого пола 1-го этажа.
Конструкции нулевого цикла не требуют ремонта:
1. Свайный фундамент, ввиду малой нагрузки на сваи, защищён от их выдёргивания при
замораживании влажных грунтов (грунт скользит по поверхности сваи);
2. Свайный ростверк не соприкасается с грунтом;
3. Отмостка не требуется для защиты фундамента и заменена на отсыпку и утепление
цоколя грунтом с декоративной посадкой вьющихся растений по периметру дома.
Часть объекта 02 - 1-й этаж до уровня чистого пола 2-го этажа.
Конструкции 1-го этажа не требуют ремонта:
1. Стены, пол и перекрытие имеют дополнительные теплоизоляционные вкладыши для
снижения эксплуатационных расходов на тепло.
2. Наружная отделка фасадов облицована каменной керамикой и не требует
капитального ремонта.
Часть объекта 03 – тёплая мансарда.
Мансарда деревянная, оборудована доступными зонами для планового осмотра
конструкций, не требуют капитального ремонта.
Кровля с крутыми уклонами без снеговых мешков
Настали другие времена, когда покупатели оценивают жилые дома с учётом длительных
расходов на их содержание - малый ремонт и постоянное обслуживание без капитального
ремонта.
Жилые дома - это родовые поместья, построенные в настоящее время родителями.
Как они комфортно будут пригодны для жизни, должны почувствовать их дети, внуки и
правнуки, почувствовать через хорошую ремонтнопригодную эксплуатацию и высокое
сервисное обслуживание через 20-30-50-70-100 лет, которая системно закладывается
сегодня для будущих поколений.
Для внуков не должно быть капитального ремонта.
Но как передать всю информацию о жилом доме, которая заложена при разработке
проектной документации
Требования домовладельцев, особенно в настоящий кризисный период, кардинально
меняются и, в конечном итоге, будет выработана иная социальная политика, направленная
на приоритет эксплуатирующих сервисных компаний, гарантирующих на неограниченный
срок ремонтнопригодную эксплуатацию жилых домов.
Как это делается? Обратимся к опыту западных стран.
Мы в составе делегации города в 2001 году посетили район Амстел в Голландии, где часть
Северного моря отсыпана 5-ти метровой дамбой для строительства жилого районас
привлечением для проживания жителей со всего Мира.
Земельные участки изначально принадлежат Эксплуатируюшим компаниям. Законом
земля под жилищное строительство продаётся им за символическую плату в 1 доллар.
В офисном центре представительской риэлтерской компании представлен весь макет
района Амстел.
Нам показали копию Закона с датой от 1901 года (всего на 2 страницах) и гид кратко
объяснила его содержание. В нём написано только одно понятие, что землю под
строительство жилья изначально надо передавать только Эксплуатирующим
компаниям.
Только эксплуатирующие компании изначально, создавая для жителей комфортный
ремонтнопригодный «объект целостности» заинтересованы в высоком сервисном
обслуживании жилых домов, без капитального ремонта.
Жилой дом может устареть только морально.
Мы отстали в этом от Голландии на 115 лет.
В конечном итоге это так же повлияло на социальную политику самой Голландии.
Страна в 25 млн. чел. за 10 лет с 1990 года по 2000 год, изменив социальную политику,
при отсутствии свободных земель под строительство, обеспечила всю страну жильём
социального найма.
В Голландии, в настоящее время, вообще нет проблемы жилья.
Докладчик: Руководитель авторской Технологии "8LR" (8 уровней ответственности)
Строков Владимир Михайлович