Оценка для целей залога

ПРОЕКТ
ФЕДЕРАЛЬНЫЙ СТАНДАРТ ОЦЕНКИ
«Оценка для целей залога (ФСО № __)»
I. Общие положения
1. Настоящий федеральный стандарт разработан с учетом международных стандартов
оценки и федеральных стандартов оценки «Общие понятия оценки, подходы к оценке и требования к
проведению оценки (ФСО №1)», «Цель оценки и виды стоимости (ФСО №2)», «Требования к отчету
об оценке (ФСО №3)» и определяет требования к проведению оценки объекта (далее также
«имущества, актива»), являющегося предметом залога или планируемого к передаче в качестве
обеспечения в виде залога по предполагаемым или существующим денежным обязательствам (далее
«целей залога»).
2. Настоящий федеральный стандарт оценки является обязательным к применению при
оценке объекта (далее также «имущества, актива»), являющегося предметом залога или
планируемого к передаче в качестве обеспечения в виде залога по предполагаемым или
существующим денежным обязательствам, включая оценку для целей ипотечного кредитования.
Настоящий федеральный стандарт оценки развивает, дополняет и конкретизирует требования и
процедуры, установленные федеральными стандартами оценки
3. Для целей настоящего федерального стандарта оценки под объектом оценки понимаются
объекты гражданских прав, в отношении которых законодательством Российской Федерации
установлена возможность их участия в гражданском обороте, и залог которых не запрещен
действующим законодательством.
II. Общие требования к проведению оценки для целей залога
4. Допускается заключение договора на проведение оценки с множественностью лиц, в т.ч.
сторонами которого являются оценщик, собственник объекта оценки, лицо, заинтересованное в
приобретении объекта оценки на заемные средства и залогодержатель (далее «Залогодержатель»).
Заказчиком оценки может выступать собственник объекта оценки либо лицо, им уполномоченное
(далее «Собственник» или «Заказчик»), (а также предполагаемый или настоящий Залогодержатель.
5. В случае если договор заключается между оценщиком и Собственником, оценщик вправе
проинформировать Собственника о возможных специальных требованиях, дополнительных по
отношению к данному Стандарту и не противоречащих ему, со стороны предполагаемого или
настоящего Залогодержателя объекта оценки с целью учета этих требований в задании на оценку.
6. Отчет об оценке, по согласованию со сторонами договора, может быть представлен в
электронном виде с соблюдением необходимых процедур по подтверждению электронной подписи
оценщика (оценщиков) и необходимых в соответствии с условиями договора должностных лиц.
7. В процессе проведения оценки оценщик может, если это предусмотрено условиями
договора, предоставлять рабочие материалы и расчетные файлы (на электронном носителе, с
сохранением расчетных формул) для предварительного изучения и обсуждения сторонами договора.
8. Отчет об оценке должен содержать:
 Стоимости объекта оценки в соответствии с видами стоимости, установленными
требованиями настоящего Федерального стандарта;
В отдельном разделе отчета приводятся:
 Выводы о ликвидности объекта оценки;
 Иные выводы и рекомендации, подготовленные оценщиком в соответствии с
заданием на оценку.
Выводы о ликвидности объекта оценки в обязательном порядке присутствуют в отчете, но
не рассматриваются как результат оценки в понимании требований ФСО №2.
При определении ликвидности объекта оценки, оценщик должен обосновать сделанные
выводы приведением результатов анализа существенных факторов, влияющих на ликвидность
объекта и сроки его типичной рыночной экспозиции.
9. Для целей настоящего федерального стандарта, при определении стоимости в целях
залога, определяется рыночная стоимость. В случае наличия соответствующих требований в задании
на оценку в дополнение к рыночной стоимости определяется инвестиционная и/или ликвидационная
стоимости.
10. Применительно к специализированному имуществу, являющемуся неотъемлемой частью
комплекса имущества, в случае если оценка проводится исходя из допущения, что реализация таких
активов возможна только в составе комплекса имущества, стоимость объекта оценки определяется
как часть в стоимости комплекса имущества, приходящаяся на оцениваемый актив при реализации
всего комплекса имущества по рыночной стоимости
11. В качестве характеристики ликвидности объекта оценки в отчете указывается срок его
типичной рыночной экспозиции на открытом рынке, в течение которого он может быть реализован
по рыночной стоимости. В случае если объектом оценки являются специализированные активы, не
обладающие самостоятельной ликвидностью и оцениваемые как часть комплекса имущества, их
ликвидность может быть определена как ликвидность комплекса имущества, составной частью
которого они являются. Данное допущение указывается в задании на оценку и отчете об оценке.
12. Задание на оценку должно содержать следующую, дополнительную к указанной в пункте
17 федерального стандарта оценки «Общие понятия, подходы и требования к проведению оценки
(ФСО № 1)», информацию:

Информация об обременениях в отношении объекта оценки;

Информацию оценщика о степени заинтересованности оценщика в отношении
оцениваемого имущества, его взаимосвязь с Залогодержателем, Залогодателем
(потенциальным Залогодателем) и/или Собственником объекта оценки;

Обязательность проведения осмотра объекта оценки, особенности его проведения
или существенные основания, объективно препятствующие проведению осмотра
объекта , если таковые существуют;

Порядок и сроки предоставления заказчиком необходимых для проведения оценки
материалов и информации;

Необходимость привлечения экспертов. Если на этапе подготовки задания на
оценку любой из сторон договора определена/выявлена необходимость привлечения
экспертов, то такое условие должно быть включено задание на оценку.
13. Оценщик
макроэкономических
вправе
самостоятельно
прогнозов
оценщику
выбирать
методы
рекомендовано
оценки.
При
построении
руководствоваться
прогнозами
макроэкономических показателей ведущих аналитических агентств или государственных ведомств.
В рамках одной оценки оценщику рекомендовано полагаться на данные одного аналитического
агентства либо привести обоснование использования данных разных агентств.
14. В общем случае при оценке для целей залога оценщик обязан применить все три подхода
либо мотивированно отказаться от применения какого-либо подхода (подходов). При согласовании
результатов, полученных при применении различных подходов к оценке, а также при использовании
разных методов в рамках применения каждого подхода оценщик должен привести в Отчете об
оценке описание процедуры соответствующего согласования. При согласовании существенно
отличающихся результатов оценки, полученных различными подходами необходимо провести
анализ и установить причину расхождений. Взвешивание результатов в таком случае не допускается.
В отчете приводится результат, признаваемый оценщиком как итоговый. Результаты, полученные
иными подходами вместе с выводами о причине расхождений также должны присутствовать в
отчете.
III. Допущения и ограничения при оценке для целей залога
15. Допущения
и
ограничения
должны
соответствовать
требованиям
настоящего
федерального стандарта. Возможно установление дополнительных допущений и ограничений,
связанных с предполагаемым использованием результатов оценки и спецификой объекта оценки.
Такие допущения должны быть согласованы всеми сторонами договора. Все допущения и
ограничения должны отражаться оценщиком в отчете.
16. Допущения, применяемые в оценке в отношении перспектив развития объекта оценки,
должны быть обоснованы рыночными данными и тенденциями. Использование прогнозных данных
Заказчика или менеджмента Собственника без их проверки на реалистичность и соответствие
независимым от Заказчика рыночным данным не допускается.
17. При построении прогнозов на основе нескольких сценариев или аналитических данных
оценщику рекомендуется воздерживаться от использования наиболее оптимистичных прогнозов и
ориентироваться на консервативные варианты.
18. Все преимущества, существующие у Собственника
в отношении объекта оценки и
условий владения и пользования объектом, отличающиеся от рыночных условий, не могут
учитываться при оценке для целей залога, если они не сохранятся бесспорно при переходе права
собственности на объект оценки иному лицу.
19. Все обременения, сервитуты и забалансовые обязательства, оказывающие влияние на
стоимость объекта оценки, должны учитываться при проведении оценки. Требования к степени учета
влияния данных факторов на стоимость объекта оценки указываются в задании на оценку. В случае
выявления
обременений
до
момента
подписания договора
на
оценку,
оценщик
обязан
проинформировать об этом стороны договора и указать факт наличия обременений в задании на
оценку. В случае выявления обременений в процессе оценки, оценщик обязан указать факт наличия
обременений в отчете в безусловном порядке и учесть их в расчетах в случае наличия такого
требования в задании на оценку.
20. Для целей залога оценка объекта проводится из предположения, что его текущее
использование
является
наиболее
эффективным.
Оценка
объекта
в
предположении
его
использования не по текущему назначению подлежит обязательному согласованию со сторонами
договора и включается в задание на оценку. При оценке объекта в предположении изменения его
текущего использования все затраты, необходимые для реализации альтернативного использования,
подлежат обязательному учету.
21. При необходимости проведения исследований, требующих специальных знаний,
обязательно привлечение консультантов или экспертов, обладающих такими знаниями. Оценщик
обязан проинформировать заказчика о невозможности проведения оценки без привлечения
сторонних экспертов. Необходимость привлечения консультантов или экспертов указывается в
задании на оценку.
IV. Независимость мнения оценщика
22. Оценщик обязан сохранять независимость и объективность профессионального мнения в
любых обстоятельствах.
23. Под угрозой независимости следует понимать ситуацию оказания давления субъективного
характера на мнение оценщика, подразумевающее угрозу немотивированного отказа в приемке
отчета, в выплате вознаграждения или установления зависимости его размера и сроков выплаты от
результатов оценки. Размер и сроки выплаты вознаграждения оценщику не могут каким-либо
образом влиять на результат оценки.
24. При возникновении угрозы независимости и объективности мнения оценщика, оценщик
обязан в письменной форме сообщить об этом сторонам договора (всем сторонам договора в случае
множественности лиц). Если угроза независимости и объективности мнения оценщика не может
быть устранена, оценщику следует отказаться от проведения оценки и проинформировать о
причинах отказа заказчика (стороны договора в случае множественности лиц).
25. В процессе проведения оценки и приемки отчета возможны консультации оценщика как с
Заказчиком, так и с Залогодержателем. Наличие мотивированных мнений любой из сторон
относительно обоснованности и правомерности выводов и применяемых допущений, корректности
используемой информации и иных вопросов, касающихся соблюдения оценщиком требований
стандартов и задания на оценку, как правило, не создает угрозу независимости мнения оценщика, т.к.
является частью обычного ведения дел.
V. Специальные требования при оценке для целей залога
26. При определении ликвидационной стоимости в качестве фактора вынужденной продажи
объекта и при выборе срока экспозиции следует рассматривать условия реализации объекта,
соответствующие
процедурам
обращения
взыскания
на
предмет
залога,
установленные
действующим на дату оценки законодательством. На основе имеющейся информации об объекте
оценки могут быть выбраны иные факторы вынужденной продажи и предполагаемые ограничения в
сроке экспозиции объекта на открытом рынке. Такие факторы и ограничения подлежат обоснованию
и в обязательном порядке указываются в отчете об оценке.
27. При оценке объектов предполагаемых к созданию или находящихся в процессе создания,
при определении
рыночной стоимости объектов в состоянии на дату оценки при отсутствии
допущения об изменении использования объекта, должна дополнительно определяться рыночная
стоимость с учетом допущения о завершенности объекта на дату оценки.
28. Заказчик оценки либо Залогодержатель вправе, по согласованию с оценщиком, включить в
задание на оценку дополнительный объем исследований, предполагающий получение оценщиком
дополнительных к упомянутым в настоящем стандарте результатам оценки расчетных величин,
например, прогноз изменения стоимости объекта в будущем или размер затрат, необходимых при
обращении взыскания на объект оценки. Расчетные величины и выводы по результатам
дополнительных
исследований
в
обязательном
порядке
присутствуют
рассматриваются как результат оценки в понимании требований ФСО №2.
в
отчете,
но
не