федеральные стандарты оценки - Appraiser.Ru. Вестник оценщика

ФЕДЕРАЛЬНЫЙ СТАНДАРТ ОЦЕНКИ № 3
ТРЕБОВАНИЯ К ОТЧЕТУ ОБ ОЦЕНКЕ
1. Введение.
1.1.
Настоящий
Федеральный
стандарт
оценки,
разработанный
в
соответствии с Международными стандартами оценки (МСО), принятыми
Международным комитетом по стандартам оценки, устанавливает общие
требования к форме и содержанию отчета об оценке, который составляется
по итогам оценки объекта(-ов) оценки в рамках оценочной деятельности в
Российской Федерации.
1.2. Положения настоящего стандарта являются базовыми для всех
Федеральных стандартов оценки.
1.3. Отчет об оценке является документом, предназначенным для заказчика
оценочных услуг и иных заинтересованных в результатах оценки лиц,
составленным в соответствии с настоящим Федеральным стандартом оценки
и содержащим выраженное в установленной форме мнение оценщика
относительно стоимости объекта оценки.
1.4. Отчет об оценке ― документ доказательного значения, содержащий цель
оценки, допущения и ограничения, повлиявшие на проведение оценки,
информацию, существенную с точки зрения проведённых в ходе оценки
расчётов, описание процесса оценки, включая использованные подходы и
применённые методы, и итоговое заключение о стоимости объекта оценки
согласно выбранному виду определяемой стоимости.
1.5. Отчет об оценке составляется в письменной форме.
1.5.
Виды отчетов об оценке:
1.5.1. Стандартный отчет ― отчет, наиболее полно отражающий все
обстоятельства, связанные с проведением оценки, и обоснования сделанных
оценщиком выводов и содержащий информацию, необходимую для
понимания процесса оценки. Составление стандартного отчета является
обязательным при проведении оценки.
1
1.3.2. Краткий отчет ― отчет, составленный на основе стандартного отчета,
но содержащий менее детальное описание информации использованной при
проведении оценки, обоснования использованных подходов и методов, а
также описания процесса оценки. В краткий отчет, в случае требования
заказчика,
может
не
включаться
информация,
представляющая
коммерческую тайну. Краткий отчет составляется по требованию заказчика.
1.4 Требования настоящего стандарта распространяются на стандартный
отчет об оценке.
1.4. Отдельные требования к составлению отчета об оценке, проводимой для
специальных целей и специальных объектов оценки, могут дополнять
требования
настоящего
Федерального
стандарта
и
устанавливаются
соответствующими Федеральными стандартами по оценке специальных
видов объектов оценки либо по оценке для специальных целей.
1.5. При составлении отчета оценщик должен придерживаться следующих
принципов:
- отчет не должен вводить в заблуждение Заказчика и/или иных
пользователей и допускать неоднозначного толкования;
- язык изложения должен быть четким и ясным;
- отчет должен продемонстрировать ясность, прозрачность и целостность
подхода к процессу оценки;
- отчет должен довести до заказчика или иного пользователя ясное
понимание мнений, выраженных Оценщиком, позволить пользователю
оценки понять последовательность и логику процессов и их значимость
для полученного заключения;
- отчет должен быть удобочитаемым и доступным для понимания для
тех, кто не имеет достаточных знаний о данном имуществе;
- заключение о стоимости должно базироваться на таких данных,
процедурах и обоснованиях, которые подтверждают полученный
результат, при этом особенности контекста, в котором излагается
результат оценки, столь же важны, как обоснование и точность самого
2
результата.
1.6. Отчет об оценке должен быть прошит, пронумерован, скреплен печатью
оценщика, осуществившим оценку, и подписан им, а также, в случае если
оценщик работает по трудовому договору, руководителем оценщика.
1.7. Копия отчета об оценке должна сохраняться оценщиком в течение срока
исковой
давности,
установленного
законодательством
Российской
Федерации.
2. Требования к содержанию отчёта об оценке.
2.1.
Настоящий
Федеральный
стандарт
устанавливает
минимальные
требования к содержанию отчета об оценке. В отчете об оценке должны
содержаться следующие разделы:
2.1.1 Сведения о заказчике:

о заказчике–юридическом лице сообщается: организационно-правовая
форма; наименование; номер и дата свидетельства о государственной
регистрации.

о заказчике–физическом лице сообщается: фамилия, имя, отчество,
серия и номер документа, удостоверяющего личность, дата выдачи и орган,
выдавший документ, адрес регистрации.
2.1.2 В отчете об оценке также должна содержаться информация о
предполагаемых пользователях результатов оценки.
2.1.3. Сведения об оценщике:

об
оценщике, работающем на основании
трудового
договора,
сообщается: организационно-правовая форма, наименование, номер и дата
свидетельства о государственной регистрации
юридического лица,
работником которого он является, а также фамилия, имя, отчество оценщика;

об
оценщике,
осуществляющем
оценочную
деятельность
самостоятельно, занимаясь частной практикой: фамилия, имя, отчество и
указание на осуществление им своей деятельности без образования
юридического лица;

место нахождения;
3

информация о членстве в саморегулируемой организации оценщиков;

фамилия, имя, отчество, профессиональная квалификация оценщиков,
участвующих в подготовке отчета;

информация о всех привлекаемых к проведению оценки и подготовке
отчёта организациях и специалистах и их вкладе в работу по оценке объекта
оценки.
2.1.4. Информация о задании на оценку, сформулированном в договоре об
оценке, и других существенных условиях оценки.

основание для проведения оценщиком оценки объекта оценки;

предполагаемое использование результатов оценки и связанные с этим
ограничения;

вид устанавливаемой стоимости и его обоснование (раздельно по видам
в случае, когда для различных составляющих объекта оценки определяются
различные виды стоимости);

дата, на которую должна быть определена стоимость объекта оценки
(дата проведения оценки);

дата составления отчёта;

сроки выполнения оценки;

сроки обследования объекта оценки;

идентификацию условий, на которых основывается оценка.
2.1.5. Отчет об оценке должен включать заявление о том, что:

отчет об оценке был составлен в соответствии с законодательством об
оценочной деятельности, Федеральными стандартами оценки, правилами
саморегулируемых организаций, членом которых являются оценщик,
подготовивший отчет;

данные,
представленные
в
отчете,
являются
достоверными
и
основываются на знаниях оценщика;

анализ и заключения ограничены только изложенными допущениями и
условиями;
4

оценщик не имел интереса (или, если имел, то указать его) в
оцениваемом имуществе;

вознаграждение оценщика не зависит от итоговой величины оцененной
стоимости;

оценка была проведена в соответствии с Кодексом этики оценщиков;

оценщик произвел (или не произвел) обследование имущества лично.
2.1.6. Отчет об оценке должен содержать информацию, позволяющую точно
идентифицировать объект оценки:

физические и юридические характеристики объекта оценки

физические и юридические характеристики составляющих элементов
объекта оценки, которые имеют специфику, влияющую на результаты оценки
объекта оценки;

информацию о наличии обременений, установленных в отношении
объекта оценки;

перечень документов, используемых оценщиком и устанавливающих
количественные и качественные характеристики объекта оценки;

информацию о текущем использовании объекта оценки.
2.6. В отчете об оценке должна содержаться используемая при проведении
оценки информация, описание использованных подходов и методов к оценке
и обоснования сделанных оценщиком заключений и выводов.
2.7. В отчете об оценке должно быть раскрыто и обосновано любое
отступление от требований Федеральных стандартов оценки и правил
саморегулируемой организации оценщиков с приведением объяснения
такого отступления.
2.8.
В
отчете
должно
содержаться
четкое
и
логичное
описание
последовательности определения стоимости объекта оценки.
3. Требования к описанию информации, используемой при проведении
оценки.
5
3.1. В тексте отчета должны присутствовать ссылки на источники данных,
используемых при проведении анализа и расчетов, позволяющие делать
выводы об авторстве соответствующей информации и дате ее подготовки.
3.2. В случае если оценщик не может идентифицировать источник
информации или дату ее публикации, то он должен заявить о факте и
причинах невозможности использования более достоверной информации, а
также указать на ограничения и последствия, возникающие в случае
недостоверности информации, при этом ответственность за её использование
несёт оценщик.
3.3. Информация, предоставленная заказчиком (в том числе, справки,
таблицы, бухгалтерские балансы), должна быть надлежащим образом
подписана и заверена печатью заказчика, и в таком случае она считается
достоверной, если у оценщика нет оснований считать иначе.
3.4. В случае если в качестве информации, существенной для величины
оцениваемой стоимости, используется экспертное суждение оценщика или
привлечённого специалиста, для показателя, оцениваемого экспертно, должна
быть приведена шкала с описанием условий, при которых указанный
показатель может достигать тех или иных значений.
3.5. Объем предоставляемой в отчете информации зависит от степени ее
влияния на результат оценки и ее важности для процесса оценки.
4. Требования к описанию использованных подходов и методов оценки.
4.1. В отчете должно содержаться обоснование выбора примененных
оценщиком методов оценки в рамках затратного, сравнительного и
доходного подходов.
4.2.
В случае отказа от использования какого-либо из указанных подходов,
оценщик должен привести в отчете обоснование принятого им решения, а
подтвердив данный отказ анализом рынка, к которому относится объект
оценки; необходимыми расчетами; количественными и качественными
характеристиками объекта оценки и другой необходимой информацией.
6
4.3. В отчете должно содержаться описание этапов, процедур и используемой
информации в рамках примененных методов, необходимые расчеты и
обоснования полученных в рамках применения методов результатов.
4.3. При согласовании результатов расчетов стоимости при использовании
различных подходов и методов оценки оценщик должен привести в отчете
описание процедуры соответствующего согласования, включающее описание
условий
выбора
всех
допустимых
итогов
согласования.
Если
при
согласовании используется взвешивание результатов расчётов по различным
подходам, оценщик должен привести описание шкалы весов, присваиваемых
оценкам по различным подходам, и обосновать выбор использованных весов.
7