Ручкина Г.Ф.

реклама
Ручкина Гульнара Флюровна,
заместитель проректора Финансового ун-та
при Правительстве РФ,
зав. кафедрой «Предпринимательское право»,
доктор юридических наук, профессор.
Дроздова Ирина Александровна,
частный консультант по жилищным вопросам
К вопросу о некоторых правовых и организационных проблемах
передачи многоквартирного дома в эксплуатацию
Аннотация: Исследуются проблемы правового и организационного характера,
с которыми сталкиваются застройщики при передаче домов в эксплуатацию.
Предлагаются решения соответствующих проблем путем совершенствования
законодательства, регулирующего данную сферу отношений.
Ключевые слова: многоквартирный дом, застройщик, управление, жилищнокоммунальное хозяйство, ресурсоснабжающая организация.
Одним из приоритетных направлений экономического и социального
развития страны является не только обеспечение жильем российской семьи,
доступности такого жилья, ограничения бюрократических процедур для
застройщиков, но и вопросы жилищно-коммунального хозяйства, которые
можно условно разделить на два блока:
- вопросы тарифного регулирования и инфраструктуры коммунального
хозяйства;
- вопросы управления и эксплуатации многоквартирными домами.
Оба этих блока обширны и объемны. В рамках данной статьи затронем
вопрос передачи в управление многоквартирных домов.
Поскольку передача домов в эксплуатацию, в первую очередь,
затрагивает интересы трех сторон: будущего собственника помещения,
застройщика и лица, осуществляющего управление и эксплуатацию
многоквартирным домом, то и правовое регулирование данного этапа должно
обеспечивать баланс интересов именно этих участников, а не только органов
государственной
власти,
органов
местного
самоуправления
и
ресурсоснабжающих организаций.
Применительно к жизненным циклам многоквартирного дома,
необходимо отметить, что
для застройщика «история» с домом не
заканчивается получением разрешения на ввод в эксплуатацию. Передача
2
домов в эксплуатацию сопровождается взаимоотношениями с собственниками;
организациями, осуществляющими управление и эксплуатацию домами;
ресурсоснабжающими организациями и администрациями районов, на чьей
территории осуществлялось строительство.
На этапе передачи домов, сооружений и сетей застройщик сталкивается с
рядом проблем правового и организационного характера. Кроме этого,
проблемы возникают также и на этапе выполнения технических условий по
присоединению к сетям.
В отношении защиты прав собственников важным моментом является
сохранение приобретенного имущества, его эксплуатационных характеристик,
гарантий на основные конструкции и инженерное оборудование и, конечно же, экономии тарифов, как коммунальных, так и по управлению и эксплуатации
домом и территорией.
Что касается застройщиков, то это:
- передача самого дома в управление и эксплуатацию профессиональному
участнику;
- оперативный перевод договорных взаимоотношений застройщик ресурсоснабжающая организация на отношения ресурсоснабжающая
организация и собственники (абоненты) или управляющая и эксплуатационная
организация;
- понятная схема передачи сетей и сооружений, земельного участка по
окончании строительства.
Относительно передачи сетей, сооружений и земельного участка на
баланс органов власти и местного самоуправления или сетевой, другой
коммерческой или некоммерческой организации и перезаключение договоров
снабжения на нового потребителя, будь - то собственники или же управляющая
организация, то безболезненных, с точки зрения налоговой нагрузки, вариантов
для застройщика несколько, в числе которых можно назвать:
- инвестконтракт на этапе строительства или реконструкции и
последующая передача соинвестору основных средств. Так, в соответствии с
Налоговым кодексом Российской Федерации безвозмездная передача не
рассматривается как реализация основных средств относительно налога на
добавленную стоимость;
- передача основных средств на формирование или пополнение целевого
капитала некоммерческой организации или же внесение их в качестве
уставного капитала;
- передача сетей и сооружений на безвозмездной основе органам
государственной власти и органам местного самоуправления (или по решению
указанных органов, специализированным организациям, осуществляющим
3
использование или эксплуатацию указанных объектов по их назначению). На
практике, вариант передачи в муниципальную и государственную
собственность, либо в собственность энергетических организаций
труднореализуем.
Следует обозначить проблемы, имеющие массовый характер, в основном
на территории Московской области, где органы власти отказывают в принятии
на баланс вновь введенных сетей и сооружений, аргументируя это отсутствием
финансирования на их содержание. Сетевые организации уже на этапе
принятия сетей, придумывают различные истории с договорами о компенсации
потерь или иные схемы, и в том и в другом случае, застройщик несет
финансовую нагрузку, связанную и с содержанием и с передачей им же
построенного объекта.
В случае перезаключения договоров снабжения от застройщика на
нового потребителя, ресурсоснабжающей организации выгодно, чтобы
плательщиком оставался застройщик, поскольку он гарантировано
платежеспособен относительно новых абонентов (собственников и
управляющих организаций). И, ресурсные организации, в целях соблюдения
своих корпоративных интересов:
- препятствуют переходу договорных обязательств по снабжению,
переоформлению границ балансовой принадлежности и эксплуатационной
ответственности;
- отказывают в принятии основных средств на баланс.
Какой возможен выход из создавшейся ситуации:
- закрепить за органами власти не право, а обязанность по принятию
сетей и сооружений.
- сделать обязательным условием, при присоединении к сетям на этапе
получения разрешения на строительство, определение будущего собственника
построенных или реконструированных сетей и сооружений и условий передачи
этих основных средств. Тем самым заблаговременно определить дальнейшую
«судьбу» этих основных средств, для того, чтобы не возникало «вилки
решений» у органов власти, которая может иметь под собой, в том числе,
коррупционную составляющую.
- усилить ответственность ресурсоснабжающей организации при
необоснованном отказе оформления перехода абонентских обязательств,
границ ответственности от застройщика к управляющей организации или
собственникам.
Законодательно
закрепить
эту
обязанность
ресурсоснабжающих организаций с установлением более серьезной
ответственности за необоснованный отказ.
4
Итак, для застройщика получение разрешения на ввод в эксплуатацию
связана с необходимостью передачи самого дома в организацию,
осуществляющую управление и эксплуатацию. Правовое регулирование в этой
части осуществляется Жилищным кодексом Российской Федерации, а именно
статьями 161, 162. Согласно указанным нормам, для нового дома управляющая
организация может быть выбрана застройщиком в течение пяти дней с момента
получения разрешения на ввод в эксплуатацию или же путем проведения
конкурса органом местного самоуправления, если собственники не реализовали
свое право и не определились с такой организацией.
Так же в ст. 162 ЖК РФ указан срок заключения договора, в случае, если
застройщик определил управляющую организацию, который составляет три
месяца.
Что мы имеем на практике:
- неопределенность для органа местного самоуправления по срокам
проведения открытого конкурса, поскольку существующая коллизия ч. 13 и ч. 4
статьи 161 не позволяет четко определить момент, когда следует проводить
конкурс. В ч. 4 указан срок - 1 год, в ч.13 - 20 дней со дня выдачи разрешения
на ввод в эксплуатацию. Причем в ч.13 указана ссылка на ч. 4. Вот такой ребус;
- административное влияние чиновников и давление на застройщиков по
вопросу принятия решения и выбора управляющей организации
застройщиками. Фиктивные конкурсы;
- срок, на который заключается первое управление и эксплуатация новым
домом – 3 месяца. То есть, организация, которую выбрал застройщик, должна
понимать, что никаких гарантий того, что она продолжит работу на этом
объекте, у нее нет, а это значит, что финансовые вложения и организация
«бизнеса на три месяца» не имеют оправдания и здравого смысла. Единственно,
что может двигать желанием такой управляющей организации, это сбор
денежных средств и, в лучшем случае, посредственное выполнение
обязательств;
- дом и обеспечивающая его жизнедеятельность инженерия. В
соответствии с требованиями законодательства на основные конструкции
застройщик предоставляет гарантии 5 лет, а на инженерное оборудование 3
года. В настоящее время существует негативная практика, в том числе и
судебная, связанная с реализацией вышеуказанных гарантий. В случае, если не
соблюдались условия эксплуатации, то застройщик вправе не выплачивать
компенсации по гарантиям, а это значит, что нагрузка, причем значительная,
ложится на собственников. И это имеет прямое отношение к вопросу
управления домами на три месяца.
Что можно предложить:
5
Отрегулировать этап передачи дома в управляющую организацию:
- срок договора с первой управляющей компанией должен быть не менее
1 года;
- проведение открытого конкурса либо до получения разрешения на ввод
в эксплуатацию, либо застройщик должен предоставить годовой договор с
выбранной им организацией в орган местного самоуправления на момент
получения разрешения на ввод в составе документов.
В то же время, проведение конкурса до получения разрешения на ввод
будет осложнено по причине отсутствия у застройщика полного пакета
технической документации на дом. В частности, такая ситуация сложилась в
городе Москве. С одной стороны застройщик за три месяца до ввода в
эксплуатацию дома должен предоставить техническую документацию (которая
еще не сформирована) органу, осуществляющему полномочия по проведению
открытого конкурса, а последний обязан организовать проведение конкурса, не
имея технической документации. Поэтому, целесообразно предоставить право
застройщикам самим определяться с организацией, осуществляющей
управление и эксплуатацию, как минимум на первый год.
Согласно ч. 4 статьи 447 Гражданского кодекса Российской Федерации,
выигравшим торги на аукционе признается лицо, предложившее наиболее
высокую цену, а по конкурсу – лицо, которое по заключению конкурсной
комиссии предложило лучшие условия. По смыслу правил проведения
открытого конкурса, утвержденных постановлением Правительства РФ № 75 (с
75 по 89 пункт) можно судить о том, что в данном случае проводится не
открытый конкурс, а другой способ определения победителя - аукцион, и
победитель определяется по предложению с максимальной стоимостью
дополнительных услуг. Более того, после принятия Постановления
Правительства РФ 290 «О минимальном перечне услуг и работ, необходимых
для управления и эксплуатации домом» было отменено приложение № 3 о
дополнительных услугах, но как критерии допуслуги присутствуют и в
указанном Постановлении и на практике.
Скачать