Мультипликаторы для оценки земельных участков

Мультипликаторы для оценки земельных участков
06.06.2003 Автор Лейфер Л.А., Кашникова З.А., Кузьмин А.В.
Конгресс
"10 ЛЕТ ОЦЕНОЧНОЙ ДЕЯТЕЛЬНОСТИ В РОССИИ. ИТОГИ И ПЕРСПЕКТИВЫ"
4-5 июня 2003 года
Центр Международной Торговли
Лейфер Л.А.,
Кашникова З.А.,
Кузьмин А.В.
Непосредственно рыночную стоимость участка земли, как наиболее вероятную цену сделок, дает метод сравнения
продаж. Этот метод предполагает наличие данных по сделкам с земельными участками. Однако в настоящее время
вторичный рынок земли практически отсутствует, поэтому реализация сравнительного подхода в традиционном
варианте наталкивается на принципиальные затруднения.
Другой метод, который в некоторой степени позволяет преодолеть трудности, вытекающие из отсутствия прямой
статистики по непосредственным продажам земельных участков, является метод распределения. Суть метода
состоит в следующем. На первом этапе, опираясь на большую статистику по сделкам с объектами недвижимости,
определяется наиболее вероятная доля стоимости земли в рыночной стоимости единого объекта
недвижимости. Далее, зная численное значение этой доли, по рыночной стоимости единого объекта
недвижимости определяется стоимость участка земли, относящаяся к этому объекту. В основе данного метода лежит
предположение, что территорию города можно разделить на географические ареалы, внутри которых стоимость
земельных участков, застроенных однотипными зданиями, имеет близкие значения. Поскольку стоимость
строительства одинаковых объектов в пределах одного географического пункта примерно одинакова, то в пределах
таких ареалов стоимость единых объектах недвижимости также может считаться одинаковой. Эти ареалы называют
оценочными зонами. Другими словами, оценочная зона - это территория, в пределах которой стоимость одинаковых
объектов недвижимости можно считать одинаковой в пределах неопределенности, присущей цене недвижимости,
расположенной на данном участке. Таким образом, используя в качестве исходных данных рыночную стоимость
единого объекта недвижимости и численное значение наиболее вероятной доли стоимости земельного участка,
относящегося к объекту недвижимости, легко получить оценку рыночной стоимости упомянутого участка земли.
Однако, для реализации затратного подхода к оценке недвижимости такой путь определения стоимости земли на
практике не может быть реализован, поскольку он предполагает использование неизвестной рыночной стоимости
единого объекта.
Возможность применения данной техники к оценке единого объекта недвижимости реализуется в рамках простой
модификации изложенного метода, который обычно называют методом соотнесения. Он отличается тем, что на
первом этапе определяется мультипликатор, который характеризует соотношение между стоимостью земли и
стоимостью воспроизводства. Этот мультипликатор может быть рассчитан непосредственно по базе сопоставимых
продаж, как среднее соотношение стоимости земли к стоимости строительства по соответствующим типам зданий.
Если этот мультипликатор сохраняет инвариантность внутри оценочной зоны для некоторого класса объектов, к
которому относится оцениваемый объект, то стоимость участка земли, относящегося к объекту, может быть оценена
умножением стоимости строительства (воспроизводства) на значение данного мультипликатора. Очевидно, что
упомянутая инвариантность также, как и в методе распределения, возможна, если сохраняются постоянными внутри
оценочной зоны некоторые параметры, характеризующие правила и порядок застройки в данной зоне, в частности,
соотношение между участком земли, отнесенным к зданию, и общей площадью объекта недвижимости.
Однако изложенные методы, чрезвычайно простые для практического применения, наталкивается на серьезные
затруднения, связанные с проблемой установления наиболее вероятной доли или мультипликатора в методе
соотнесения. Дело в том, что реальные данные по сделкам с землей практически отсутствуют; поэтому рассчитать
непосредственно требуемые для расчетов параметры рынка не представляется возможным.
Преодолеть эти трудности возможно, если использовать для целей их расчета основную идею метода выделения,
реализующего одновременно принципы сравнительного и затратного подходов. Поскольку рыночная стоимость
единого объекта недвижимости складывается из стоимости земли и стоимости замещения (с учетом
предпринимательского дохода), то возникает принципиальная возможность "выделить" стоимость земли из
статистики, относящейся к ценам сделок с едиными объектами недвижимости. Таким образом, по имеющимся
данным о рыночной стоимости единых объектов недвижимости можно определить средние значения параметра,
отражающего долю рыночной стоимости относящегося к объекту земельного участка в рыночной стоимости единого
объекта недвижимости. Аналогичным образом, как и в случае расчета доли в рыночной стоимости единого объекта,
из анализа данных по единым объектам недвижимости "выделяется" мультипликатор, характеризующий
соотношение между стоимостью замещения и стоимостью земли. Естественно, полученные таким образом
параметры должны сохранять инвариантность в пределах оценочных зон, для чего необходимо не только сходство
месторасположения, но и сходство типов строений.
Практическая реализация изложенного метода требует ответа на два вопроса:

Как рассчитать по данным о сделках с едиными объектами недвижимости в пределах установленных
оценочных зон требуемые мультипликаторы?

Каковы границы (территориальные и функциональные), в пределах которых полученные мультипликаторы
можно считать инвариантными?
С целью получения ответов на данные вопросы мы провели статистические исследования недвижимости в Нижнем
Новгороде, краткие результаты которых излагаются в данной статье. Заметим, что полученные результаты основаны
на данных по Нижнему Новгороду, и поэтому все утверждения в полной степени справедливы только в пределах
Нижнего Новгорода. Однако, по нашему мнению, все основные выводы, а также рассчитанные мультипликаторы
могут успешно использоваться для других городов России, поскольку основные градостроительные правила и
нормативы в основном одинаковы во всех российских городах.
Для исследований нами использовались материалы банка данных по жилой и коммерческой недвижимости города
Нижний Новгород за 7 лет (с 1995 года), содержащего более 50 000 записей, предоставленного нам Агентством
недвижимости "Орион НН". В соответствии с принятой в базе структурой территория города разбита на 40
оценочных зон, в пределах которых цены на одинаковые объекты недвижимости можно считать одинаковыми
(различие статистически незначимо). Значения наиболее вероятных рыночных цен внутри каждой оценочной зоны
определялись на основании специальной статистической обработки (робастное оценивание в регрессионных
моделях), с использованием программной системы "Pro-realty".
Как отмечалось выше, в основе метода распределения лежит предпосылка о том, что рыночная стоимость
земельного участка составляет определенную долю а в рыночной стоимости единого объекта недвижимости. Зная
стоимость единого объекта недвижимости и долю земли а, можно вычислить стоимость земли:
Сземли = а * Сед.объекта, (1)
где:
Сземли - стоимость земельного участка,
Сед.объекта - стоимость единого объекта недвижимости,
а - наиболее вероятная доля земельного участка в стоимости единого объекта недвижимости.
В соответствии с затратным подходом рыночная стоимость единого объекта недвижимости складывается из
стоимости земельного участка и стоимости улучшений. Отсюда:
Сземли = Сед.объекта - Сстр, (2)
где:
Сземли - стоимость земельного участка,
Сед.объекта - рыночная стоимость единого объекта недвижимости,
Сстр - суммарная стоимость строительства всех улучшений земельного участка.
Объединяя формулы для расчета стоимости земли с использованием вышеописанных методов, можно записать
выражение для наиболее вероятной доли стоимости земли в рыночной стоимости единого объекта недвижимости.
а = (Сед.объекта - Сстр) / Сед.объекта, 0 < а < 1, (3)
Стоимость строительства для жилых зданий может быть найдена с использованием Сборников Укрупненных
Показателей Восстановительной Стоимости (УПВС), с учетом дополнительных повышающих коэффициентов:
прибыли инвестора (35%), НДС (20%), ставки дисконтирования по средствам, инвестированным в объект (20%).
Анализ статистики по ценам предложений жилой недвижимости показал, что наиболее вероятная доля земельного
участка в стоимости единого объекта недвижимости, вычисленная по формуле (3), и коэффициент, отражающий
соотношение стоимости замещения и стоимости земли, существенно зависят от места расположения единого
объекта недвижимости и его характеристик (количества этажей, соотношения мест общего пользования и полезной
площади и т. п.). Однако наиболее важный вывод состоит в том, что оценочные зоны могут быть объединены в
слои, в пределах которых значения мультипликаторов не различаются статистически. Эти слои объединяют зоны,
которые могут находиться в достаточном отдалении друг от друга, но являются подобными с точки зрения
градостроительных признаков. Проведенные в Н. Новгороде исследования позволили выделить следующие слои, в
пределах которых коэффициент а имеет вариацию, не превышающую 10%:
Зона 1. Политический и культурный центр города (наиболее престижная часть города)
Зона 2. Районы, близкорасположенные к центру города и коммерческим зонам
Зона 3. Центры административных районов города
Зона 4. Промышленные районы,
Зона 5. Спальные районы
Зона 6. Окраины города
Таким образом, можно говорить об ограниченной инвариантности (в пределах упомянутых зон) коэффициента a,
отражающего наиболее вероятную долю стоимости земли в рыночной стоимости единого объекта недвижимости.
Как показали наши исследования, коэффициенты a в различных зонах сильно различаются. Например, для
девятиэтажных зданий в зоне 1 (наиболее престижный район города) коэффициент а=0,504; а в зоне 6 для
аналогичных зданий а=0,108. При этом стоимость земли в зависимости от местоположения в Нижнем Новгороде
колеблется от 70 до 400 долларов. Кроме того, анализ данных показывает, что, как и следовало ожидать, стоимость
одного квадратного метра земли под зданиями большей этажности существенно выше, чем земля, на которой
располагается малоэтажная застройка. Отсюда следует, что даже в центральных районах города земля может иметь
достаточно низкую стоимость, если на ней располагается 2-3-х этажное здание, и в силу определенных причин
(например, охраняемый памятник), разрешенное использование ограничено существующим, которое с точки зрения
экономических показателей не является наилучшим.
Мы полагаем, что ввиду типичности Н.Новгорода (хорошо развитое производство, инфраструктура, типовая
застройка районов) полученные данные можно с достаточной степенью точности распространить на крупные
российские города, за исключением Москвы и Санкт-Петербурга, которые имеют специфические особенности
ценообразования объектов недвижимости.
В данном докладе не приводится подробное описание всех исследований. Авторы ограничились кратким описанием
основных результатов и изложением основных выводов, которые приводятся ниже:
В соответствии с поставленной задачей в работе проводился

Анализ и проверка справедливости предположений об ограниченной инвариантности мультипликаторов,
используемых для оценки стоимости земли в рамках реализации затратного подхода к оценке
недвижимости.

Разработка алгоритмов для определения мультипликаторов метода распределения, которые можно
использовать при оценке недвижимости в рамках затратного подхода в городах России.
Основные выводы
1. Непосредственное использование для оценки земельных участков методов распределения и соотнесения в
традиционном виде затруднительно, в связи с отсутствием прямой статистики по сделкам с землей.
2. Использование мультипликаторов, приведенных в литературе и успешно используемое для западных городов, для
оценки российских городов без введения соответствующих поправок, может привести к большим ошибкам.
3. Проведенные исследования показали, что в городе можно выделить зоны, в пределах которых наиболее
вероятная доля земли в рыночной стоимости единого объекта недвижимости и соответственно соотношение между
стоимостью земли и стоимостью замещения сохраняет инвариантность.
4. Описанный метод определения долей и соответствующих мультипликаторов по данным рынка единых объектов
недвижимости может применяться только для оценки земельных участков в районах, имеющих типовую застройку.
Для нестандартных застроек требуется корректировка коэффициентов.
5. Учитывая типичность Н.Новгорода, полученные мультипликаторы с известной степенью точности могут
использоваться для крупных российских городов, за исключением Москвы и Санкт-Петербурга.
ЛИТЕРАТУРА
1. Методические рекомендации по определению рыночной стоимости земельных участков. Распоряжение
Минимущества РФ от 06.03.2002г. № 568-р.
2. Программный комплекс Pro-realty.