Обзор рынка купли-продажи коммерческой недвижимости в Москве

Обзор рынка купли-продажи коммерческой недвижимости в Москве.
Июнь 2008 г.
Консалтинговая компания Russian Research Group (RRG) в рамках еженедельного
мониторинга рынка предложения коммерческой недвижимости в Москве подвела итоги июня
2008 г.
Основными характеристиками шестого месяца 2008 г. можно назвать:
- в целом значительный рост большинства рыночных показателей;
- особо существенное повышение рыночных показателей в отношении торговых
помещений, расположенных за пределами Садового кольца;
- знаковое накопление на рынке дорогих и качественных объектов торговой
недвижимости, расположенных в центре города;
- набирающая силу общая для рынка тенденция накопления объектов, которые
становится все сложнее продать;
- заметные различия в ситуации с офисными помещениями, расположенными внутри
Садового кольца и за его пределами;
- преодоление майских отрицательных тенденций в сегменте ПСП и ПСН.
Коммерческая недвижимость Москвы: новые рекорды
Если в мае рынок коммерческой недвижимости сдал свои позиции буквально по всем
фронтам, то в июне начал возвращаться на оставленные рубежи. Так, общая стоимость всех
экспонируемых объектов составила $13 млрд, что на 13% больше, относительно мая 2008 г. и
на 68% относительно июня 2007 года. Кроме того, это является абсолютным максимумом за
весь период мониторинга.
Число предлагаемых к продаже объектов, которое в мае составляло 1.150 шт., вышло на
отметку 1.235 шт. – также почти рекордное число объектов, выставленных в течение одного
месяца; больше предлагалось только в октябре 2007 года – 1.245 шт. Июньский объем
предложения по площади в сравнении с майским повысился на 5% и на 23% превысил
показатель аналогичного периода прошлого года, составив 1,99 млн кв. м.
Что же касается средневзвешенной цены, то за месяц она выросла на 8%, достигнув
отметки $6.531. За год (с июня по июнь) рост цен на рынке купли-продажи коммерческой
недвижимости составил 36%.
В июне достаточно четко прослеживалась тенденция «накопления» объектов на рынке,
продать которые при общей нестабильной ситуации на мировых рынках становится все
сложнее. Так, число еженедельно появляющихся на рынке новых, ранее не
экспонировавшихся объектов; выросло почти в полтора раза – с 27 до 43. При этом на долю
ушедших объектов по площади пришелся всего 21% - в мае этот показатель составлял 28%, а в
среднем за 2007 год – около 30%. Значение индекса среднего срока экспонирования, под конец
месяца уже превышало 124 дня, что стало рекордным показателем за весь период
мониторинга. Таким образом можно предполагать, что рынок близок к насыщению, и
продавцам помещений коммерческой недвижимости, возможно, придется пойти на некоторое
снижение цен.
Уровень средневзвешенных арендных ставок по коммерческой недвижимости в июне
вырос еще на 0,5% в сравнении с маем и уже составляет 983 $/ кв. м в год. Но, по данным
мониторинга RRG, опять изменилось соотношение между количеством помещений,
предлагаемых в аренду, и количеством помещений, предлагаемых к продаже. В апреле первые
на 22% обгоняли вторых, в мае разрыв сократился до 16%, а теперь снова чуть увеличился –
до 17,5%.
Торговая недвижимость: центр скромничает, периферия набирает обороты
Анализируя ситуацию с торговыми объектами в центре столицы, специалисты RRG
отмечают: в июне продолжилась наметившаяся несколько месяцев назад тенденция
накопления на рынке качественных и дорогих объектов небольшой площади. В июне средняя
площадь выставленных здесь на продажу объектов составляла 390 кв.м., что вдвое ниже
средних показателей 2007 года. В результате, как и в предыдущем месяце, низкими оказались
и суммарные объемы по общей площади торговых помещений – 27.332 кв. м (на 28% меньше,
чем за аналогичный период прошлого года). Общая стоимость объектов составила $594 млн,
продемонстрировав прирост в 7% по отношению к маю и в 29% по отношению к июню 2007
года. Причем рекордный по стоимости «июньский» объект намного обогнал своего
«майского» предшественника. Если в мае речь шла о торговом помещении цена на которое не
превысила 28.000 $/кв. м, то самый дорогой июньский «новичок» – торговое помещение на 1
этаже жилого дома около ст. метро «Кропоткинская»: цена на него составила 40.000 $/кв. м. А
самым дорогим по общей стоимости объектом, начавшим экспонирование в июне, стало
здание бывшего магазина «Аист» в районе ст. метро «Киевская»: расположенное на первой
линии помещение, занимающее не только 1-й этаж, но и подвал, предлагалось за $33 млн.
На периферии города большинство рыночных показателей в течение июня шли вверх.
На рынке было выставлено 338 объектов (что всего на 1% меньше, чем в мае), но при этом их
общая площадь в июне составила 360.000 кв. м, а это на 11% больше, чем в предыдущем
месяце, и на 37% больше, чем в июне 2007 года. Существенно вырос и такой показатель, как
средняя площадь экспонируемых объектов – на 12% по отношению к маю и на 43% по
отношению к аналогичному периоду прошлого года; теперь этот показатель составляет 1.070
кв.м. Общая стоимость экспонировавшихся в июне объектов составила $2,57 млрд: майский
показатель это превышает на 27%, а показатель июня 2007 года – почти вдвое (на 97%).
В июне, как свидетельствуют данные мониторинга RRG, существенно расли цены на
торговые помещения за пределами Садового Кольца – на 14%. В центре цены тоже выросли,
но не столь значительно - на 5%. В результате к концу июня средневзвешенная цена на
торговые объекты внутри Садового кольца составила 21.718 $/кв. м, за его пределами – 7.145
$/кв. м. В среднем же по Москве этот показатель, прибавив в весе 11% по отношению к маю,
добрался до отметки 8.173 $/кв. м.
Арендные ставки на торговые помещения в центре они незначительно снизились – с
майских 2.431 $/кв. м в год до июньских 2.337 $/кв. м в год. А за пределами Садового кольца
ситуация уже довольно давно стабильна: арендные ставки, практически не меняясь, находятся
на отметке 1.090 $/кв. м в год.