Кризис ликвидности недвижимости. Обзор рынка купли-продажи коммерческой недвижимости в Москве. Сентябрь 2008 г. Консалтинговая компания RRG в рамках еженедельного мониторинга рынка предложения коммерческой недвижимости в Москве подвела итоги сентября 2008 г. Основными характеристиками сентябрьскими можно назвать: - заметный рост большинства основных показателей рынка; - резкое увеличение числа выставленных на продажу объектов, обусловленное, с одной стороны, опасениями инвесторов и собственников, что недвижимость скоро может потерять ликвидность, а с другой стороны, потребностью в финансовых средствах; - серьезное – до рекордных за весь период мониторинга – увеличение доли офисного сегмента по общей стоимости предложений; - массовый выход на рынок торговых помещений площадью менее 1.000 кв.м, расположенных за пределами Садового кольца; - рост средневзвешенной цены на торговые помещения за пределами Садового кольца, добравшейся до своего рекордного значения. - продолжающийся рост сроков экспонирования объектов, как показатель крайне низкой оборачиваемости рынка Рынок коммерческой недвижимости в сентябре 2008 года. В сентябре объем предложения рынка купли-продажи коммерческой недвижимости не просто оказался гораздо выше, чем в предыдущем месяце, а достиг рекордных за все время мониторинга значений. При этом сроки экспозиции объектов на рынке все продолжают удлиняться. Отчасти столь высокие значения, можно объяснить сезонным фактором – традиционным ростом после летнего «отдыха». Однако, главная причина – набирающий силу кризис. Сказываются опасения собственников перед возможным снижением цен и низкой ликвидностью объектов недвижимость. Немаловажными в данном случае факторами также являются высокая стоимость и низкая доступность заемных денег и сложности в рефинансировании недвижимости. Таким образом, активное стремление продать обусловлено еще и потребностью в деньгах. Все вместе это и приводит к росту объема предложения. В целом количество объектов увеличилось на 12% и составило 1.251 шт. объем предложения в финансовом эквиваленте вырос на 17% относительно августа, составив $15 млрд. Такого объема предложения не наблюдалось за весь период мониторинга. Суммарная площадь предложения также выросла существенно (11% относительно предыдущего месяца) и достигла рекордных значений − 2.261 тыс. кв. м. При этом наибольший вклад в увеличение объема рынка внес сегмент офисных помещений, серьезно увеличивший свою долю на рынке по общей стоимости всех предложений. Однако не стоит приписывать заслугу массового «выброса» предложений одному только офисному сегменту: если посмотреть на количество торговых объектов, то, например, за пределами Садового кольца оно увеличилось за месяц на 14%. Другое дело, что эти торговые помещения небольшие по площади (средняя площадь «внецентровых» торговых объектов снизилась на 15%), что в результате сказалось общей площади и общей стоимости. Так что вполне можно сделать вывод: в сентябре на рынок активно выходили как офисные, так и торговые помещения. Кризис кризисом, а цены растут! Цены и структура рынка коммерческой недвижимости в Москве. Несмотря на кризис и стремительно растущий объем предложения, в целом за сентябрь средневзвешенная цена на коммерческую недвижимость выросла на 5%, в итоге составив $6.659/кв. м. Хотя обычно бывает наоборот: рост объема предложения обуславливает ценовое снижение. «Рынок недвижимости довольно инерционен, и если морально собственники уже готовы продавать объекты со скидкой, то позиционировать их с более низкими ценами, чем месяц назад, готовности пока нет. – объясняет генеральный директор RRG Денис Колокольников. Замораживание новых проектов уменьшает потенциальное предложение на рынке, ставки растут, соответственно, растет потенциальная доходность, что очень на руку компаниям, имеющим сегодня свободные средства и намерения расшириться с прицелом на послекризисные времена. Однако, как считают в RRG, в связи с удорожанием заёмных денег количество претендентов на коммерческие квадратные метры сократилось, и даже массовое снижение цен не приведет к увеличению количества покупателей.» Если рассматривать ценовую ситуацию в каждом отдельном сегменте, то заметнее всего выросла цена на офисные помещения − сразу на 9%, при том, что на торговые – только на 3%. А вот производственно-складские помещения и помещения свободного назначения чуть сдали свои ценовые позиции - на 5% и 4% соответственно. Стоит обратить внимание, что в сентябре доля офисных помещений по общей стоимости оказалась самой высокой за весь период мониторинга, увеличившись с 59,6% до 67,6%. И вообще офисный сегмент показал наибольший рост рыночных показателей – достаточно сказать, что на 25% увеличилась общая стоимость всех офисных помещений, предлагающихся к продаже, и на 15% - их общая площадь и количество. В итоге, доля торговых помещений по стоимости составила 17,6%, производственно-складских помещений − 9,8%, помещений свободного назначения − 5%. Торговая недвижимость. Местоположение – разное, рост цен – одинаковый В сентябре динамика развития рынка торговых помещений в центре Москвы и за пределами Садового Кольца несколько различались, однако можно выделить и одну общую для этих сегментов черту − повышение средневзвешенной цены в пределах 3%. В центральной части столицы увеличился объем предложения – суммарное количество площадей, выставленных на продажу вырос по сравнению с августом на 11%. Как производная увеличения средневзвешенной цены квадратного метра и физического объема предложения на 15% выросла и суммарная стоимость экспонируемых объектов. Значение средней площади объекта составило 340 кв. м., что является очень низким показателем (ниже было только в августе этого года). За пределами Садового Кольца предложение, напротив, несколько понизились. Так, общая стоимость объектов сократилась на 2% и составила $2,188 млрд, общая площадь уменьшилась на 3%, опустившись до отметки 302.000 кв. м. По данным мониторинга RRG, в сентябре на рынок вышло большое количество помещений площадью менее 1.000 кв. м., о чём свидетельствует уменьшение средней площади предложений сразу на 15% - до значения 870 кв.м. А вот количество помещений, предлагаемых к продаже, увеличилось на 14% - до 347 шт. И при всем при этом средневзвешенная цена на торговые помещения вне Садового Кольца вновь показала рекордное значение, увеличившись на 2% и достигнув значения $7.250/кв.м. Если рассматривать вновь представленные на рынке объекты, то наиболее дорогим по общей стоимости стал торговый центр площадью 6.646 кв.м на ул. Отрадная – за него просили $35 млн. А самая высокая цена за кв.м – $29.000 – была установлена на помещение, расплоложенное в первой линии домов в районе площади трёх вокзалов, в 5 минутах от ст. м. «Комсомольская». Данные мониторинга RRG Предложение на рынке купли-продажи коммерческой недвижимости Москвы Сентябрь 2008 г. Все сегменты Все сегменты значение Количество 1251 Общая стоимость, млн. $ 15057 Общая площадь, тыс. м2 2261 Средняя площадь, тыс. м2 1,81 Средняя цена, $ 10378 Средневзвешенная цена, $ 6659 к августу 2008 к сентябрю 2007 12% 17% 11% -1% 0% 5% 14% 69% 27% 12% 32% 32% Торговые помещения внутри Садового кольца Торговые внутри СК значение к августу 2008 к сентябрю 2007 Количество Общая стоимость, млн. $ Общая площадь, тыс. м2 Средняя площадь, тыс. м2 Средняя цена, $ Средневзвешенная цена, $ 67 463 23 0,34 22448 20467 5% 15% 11% 6% -2% 3% -6% -12% -46% -43% 26% 64% Средняя цена, $ Средневзвешенная цена, $ Торговые помещения вне Садового кольца Торговые вне СК значение к августу 2008 к сентябрю 2007 Количество Общая стоимость, млн. $ Общая площадь, тыс. м2 Средняя площадь, тыс. м2 347 2188 302 0,87 9673 7250 14% -2% -3% -15% -3% 2% 5% 46% 9% 4% 24% 34%