Российская Федерация Город Нижний Новгород www.soveto.ru 2009 год БИЗНЕС – ПЛАН для реализации проекта «Строительство туристического комплекса на Нижне – Волжской набережной города Нижнего Новгорода» 3.2. Основы градостроительной концепции В основу концепции будущего комплекса заложены следующие принципы: максимальное сохранение существующего вида города с дороги и с реки; формирование новой привлекательной зоны для жителей и гостей города (новая прогулочная зона не должна уступать по масштабам существующей); сохранение функций причальных стенок, а также режима их эксплуатации; размещение достаточных (относительно существующих норм) парковочных мест, не мешающих сложившейся транспортной схеме на Нижне – Волжской набережной. Фото 2. Фрагмент Нижне – Волжской набережной (напротив Зеленского съезда) до реконструкции. Вид сверху. Фото 3. Фрагмент галереи с основным и вспомогательным входами (корпус № 1). Вид сверху. Страница 11 из 56 Российская Федерация Город Нижний Новгород www.soveto.ru 2009 год БИЗНЕС – ПЛАН для реализации проекта «Строительство туристического комплекса на Нижне – Волжской набережной города Нижнего Новгорода» 3.3. Функциональное решение и архитектура Комплекс будет представлять собой два одинаковых по архитектуре корпуса – корпус № 1 и № 2, расположенных справа и слева от Речного вокзала, общей площадью около 31 000 квадратных метров. Оба здания представляют собой протяженные одноэтажные объемы, начало, и конец которых обозначены трехэтажными павильонами. Круглые трехэтажные объемы, находящиеся около Речного вокзала, являются главными входами в корпуса здания. В корпусе № 1 и корпусе № 2 запроектированы дополнительные входы с уровня Нижне – Волжской набережной и с уровня причала. Фото 4. Фрагмент Нижне – Волжской набережной до реконструкции. Одноэтажная часть представляет собой протяженную торговую галерею с двумя внутренними улицами. Первая улица проходит вдоль витража, позволяя обозревать волжские пейзажи. Вторая расположена внутри объема с выходами на уровень Нижне – Волжской набережной, на оси улицы расположены зенитные фонари. Фото 5. Корпус № 2. Фрагменты галереи с основным и вспомогательным входами. Вид сверху. Страница 12 из 56 Российская Федерация Город Нижний Новгород www.soveto.ru 2009 год БИЗНЕС – ПЛАН для реализации проекта «Строительство туристического комплекса на Нижне – Волжской набережной города Нижнего Новгорода» В круглых павильонах первый и второй этажи являются вестибюлями, связанными эскалаторами. На третьем этаже размещаются кафе, в которые можно попасть непосредственно с улицы по наружным открытым лестницам Трехэтажные объемы соединены с одноэтажными объемами проходами, коридорами, лестницами. В крайнем павильоне корпуса № 2 на первом и втором этажах расположена дискотека с атриумным пространством на два этажа. Третий этаж занимает магазин. Входы в объем расположены со стороны Нижне – Волжской набережной. В здании комплекса размещены технические и вспомогательные помещения. Для обеспечения условий жизнедеятельности маломобильных групп населения на входах в здание предусмотрены со стороны набережной и специальные туалеты. Конструктив комплекса встроен в существующий перепад высот набережной между 72 – ой и 76 – ой отметками, поэтому со стороны дороги вид набережной не изменится за исключением входных павильонов, которые ничтожны по отношению с масштабным восприятием всего участка. Фасады комплекса выполнены в основном из стекла, что придаст легкость восприятия и не нарушит привычный вид набережной. Фото 6. Фрагмент Нижне – Волжской набережной до реконструкции (около Канавинского моста). Фото 7. Корпус № 2. Фрагменты галереи с основным и вспомогательным входами (около Канавинского моста). Вид сверху. Страница 13 из 56 Российская Федерация Город Нижний Новгород www.soveto.ru 2009 год БИЗНЕС – ПЛАН для реализации проекта «Строительство туристического комплекса на Нижне – Волжской набережной города Нижнего Новгорода» Для обеспечения обзорности с Нижне – Волжской набережной крыша основного одноэтажного объема находится в уровне проезжей части улицы, а фасад виден только со стороны реки и причальной территории. Фасад комплекса в основном состоит из одноэтажной остекленной галереи, не загораживающей исторический вид города с реки, а лишь подчеркивающий его достоинства. Два трехэтажных объема замыкают каждое здание (корпус № 1, № 2) по торцам. Два круглых павильона, поставленные со стороны Канавинского моста и улицы Кожевенной, завершают протяженную композицию комплекса слева и справа. Фото 8. Фрагмент галереи. Здание основного входа около Речного вокзала. Вид сбоку. Фото 9. Фрагмент галереи (прогулочная зона). Вид сбоку. Центральный вход в комплекс со стороны реки (около Речного вокзала). Фото 10. Корпус № 1. Здание основного входа в районе Паводкового причала (напротив Зеленского съезда). Корпус № 2. Здание основного входа. Вид с дороги (около Канавинского моста). Страница 14 из 56 Российская Федерация Город Нижний Новгород www.soveto.ru 2009 год БИЗНЕС – ПЛАН для реализации проекта «Строительство туристического комплекса на Нижне – Волжской набережной города Нижнего Новгорода» Эксплуатируемая крыша здания является продолжением верхней террасы, примыкающей к проезжей части набережной. Для исключения возможного заезда автомашин на кровлю здания, ее край приподнят на 45 см. Для обеспечения обзорности с Нижне – Волжской набережной крыша основного одноэтажного объема находится в уровне проезжей части улицы, а фасад виден только со стороны реки и причальной территории. Фасад комплекса в основном состоит из одноэтажной остекленной галереи, не загораживающей исторический вид города с реки, а лишь подчеркивающий его достоинства Два трехэтажных объема замыкают каждое здание (корпус № 1, № 2) по торцам. Два круглых павильона, поставленные со стороны Канавинского моста и улицы Кожевенной, завершают протяженную композицию комплекса слева и справа. На кровле комплекса разместится обширная прогулочная зона в виде парка с различными элементами благоустройства: газоны с декоративными кустарниками и цветами, шесть фонтанных групп, 22 стелы освещения, которые создадут праздничное освещение набережной. Фото 11. Фрагмент благоустроенной кровли комплекса. Зона фонтанов и стел освещения (в ночное время). Новая прогулочная зона объединена с существующей зоной (на 72 – ой отметке) парадными лестницами. В летний период на кровле комплекса планируется размещать летние кафе, выполненные в едином гармоничном дизайне, а также детские аттракционы, и небольшие зоны экспресс – торговли и выставок. Трехэтажные здания имеют крупную пластику фасадов и решены на сочетании «стеклянных» и «каменных» объемов. Общее освещение территории будет осуществляться при помощи мачт освещения высотой 18 – 20 метров. Наружные стены трехслойные с эффективным утеплителем «РОКВУЛ». Эксплуатируемая плоская кровля выполняется по типу инверсионной с утеплителем «Пеноплекс» с последующей укладкой цветной брусчатки и почвенного слоя. Витражи, окна выполняются из алюминиевого профиля с двухкамерным стеклопакетом. Для остекления трехэтажных объемов применяется структурное остекление. Наружная отделка: цоколь по всему периметру отделывается полированным гранитом черного цвета, ступени и крылечки покрываются гранитными плитами с термообработкой. Выше цоколя все фасады отделываются природным камнем известняком. Решетки ограждений из чугунного литья, поручни из нержавеющей стали. Фонтаны и малые формы архитектуры отделываются гранитом. Газоны на эксплуатируемой крыше обрамляются гранитным бордюром индивидуального профиля. Скамейки и урны выполняются из изделий фирмы «КСИЛ». Внутренняя отделка выполняется по отдельному проекту интерьеров. Здание оборудуется автоматической системой пожаротушения. Страница 15 из 56 Российская Федерация Город Нижний Новгород www.soveto.ru 2009 год БИЗНЕС – ПЛАН для реализации проекта «Строительство туристического комплекса на Нижне – Волжской набережной города Нижнего Новгорода» 3.4. Конструктивные решения Фундамент здания – комбинированный свайно – плитный, погружаемый в грунт способом вдавливания. Сваи – буронабивные диаметром 400 мм из бетона класса В.15; плита – толщиной 400 мм из бетона класса В.15 по бетонной подготовке из бетона класса В.7.5. Колонны – монолитные железобетонные квадратного сечения 300×300, круглые диаметром 400 м – монолитные железобетонные из бетона класса В25. Перекрытия и покрытия – монолитные железобетонные из бетона класса В25 толщиной 200 мм. Перекрытия трехэтажных частей здания и эксплуатируемое покрытие одноэтажной части здания рассчитано на полезную нагрузку 400 кг/см2. Наружные лестницы – монолитные железобетонные из бетона класса В15 по кирпичным стенкам. Внутренние лестницы – монолитные железобетонные из бетона класса В25. Гидроизоляция фундаментов подпорной стенки и цоколя до отметки 72.550 выполняется бентонитовыми матами, эксплуатируемой кровли – из рулонных мембран. 3.5. Внутренние инженерные сети Система отопления и горячего водоснабжения Система отопления помещений – горизонтальная двухтрубная закрытая с нижней разводкой подающей и обратной магистралей. Теплоноситель – вода с параметрами 95 – 700С. В качестве нагревательных приборов применяются алюминиевые радиаторы «Calidor Super», чугунные радиаторы «Хит» фирмы «Konner» и напольные приборы «Бриз – М». Горячая вода приготавливается в индивидуальном тепловом пункте каждого корпуса. Нагрев воды осуществляется отопительной водой. Резервное горячее водоснабжение – от емких электронагревателей. Вентиляция Проектом предусмотрена приточно – вытяжная вентиляция с естественным и механическим побуждением. Запроектированы отдельные системы приточной и вытяжной вентиляции для торговых залов, кафе, дискотек, игровых залов. Для приточно – вытяжных систем с механическим побуждением предусмотрены установки с утилизацией тепла от выбрасываемого воздуха из помещений. В торговых залах и залах кафе приток и вытяжка воздуха осуществляется воздухораспределителями типа 4АПР фирмы «Арктос» по схеме «Сверху вверх». В залах дискотеки приток воздуха из верхней зоны – воздухораспределителями типа 4АПР фирмы «Арктос». Вентоборудование размещено в венткамерах, строительные конструкции которых, снижают уровни шума до допустимых пределов. Внутренние сети водопровода и канализации В здании приняты следующие системы жизнеобеспечения: хозяйственно – питьевой водопровод, противопожарный водопровод, горячее снабжение, бытовая канализация, производственная канализация от ресторана и кафе. В проекте предусмотрены в каждом корпусе по два ввода холодного водопровода с установкой счетчиков воды на хозяйственно – питьевом водопроводе. Бытовая канализация предназначена для отвода стоков от санитарно – технических приборов, производственная – от технологического оборудования кафе и ресторана. На выпуске производственной канализации от ресторана установлен жироуловитель. Стоки отводятся в уличную сеть раздельными выпусками: из блока «А» – самотеком, из блоков «Б», «Д» и «Е» – герметичными насосными установками (санитарно – технические приборы и технологическое оборудование установлены ниже уровня земли); из блоков «В» и «Г» – самотеком в насосные станции, расположенные вне здания, с последующей перекачкой в городскую сеть. Ливневые стоки с кровли здания внутренними водостоками отводятся в уличный коллектор. Страница 16 из 56 Российская Федерация Город Нижний Новгород www.soveto.ru 2009 год БИЗНЕС – ПЛАН для реализации проекта «Строительство туристического комплекса на Нижне – Волжской набережной города Нижнего Новгорода» Электроосвещение и электрооборудование По степени надежности электроснабжения проектируемый комплекс относится ко II категории, электроприемники противопожарных устройств, аварийное освещение относятся к I категории. Проектом предусматривается рабочее и аварийно – эвакуационное освещение. Типы светильников выбраны по архитектурно – дизайнерским разработкам. Основными силовыми электроприемниками являются технологическое и сантехническое оборудование. Электроснабжение светильников наружного освещения предусматривается от ВРУ зданий комплекса. Управление наружным освещением улиц – автоматическое по утвержденному графику городского уличного освещения. Телефонизация Проектом предусмотрена телефонизация по системе «прямого питания» с прокладкой телефонного кабеля в телефонной канализации ООО «АДС» и НГТС. 3.6. Технология внутреннего пространства Торговля – 71% (примерно 11 674 кв.м). Предприятия общественного питания – 19% (примерно 3 146 кв.м). Ночной клуб, детские игровые зоны – 10% (примерно 1 625 кв.м). Торговля Два корпуса будущего туристического комплекса различаются по своей концепции и организации внутреннего пространства. Торговая зона корпуса № 1 рассчитана на сегмент покупателя с доходом среднего уровня. Внутреннее пространство корпуса № 1 будет представлять собой крытую торговую улицу протяженностью около 400 метров, шириной 30 метров, с несколькими входными группами. Торговые ряды будут состоять из торговых мест – блоков площадью шесть квадратных метров, с возможностью их объединения – по принципу «Ярмарка». Подобная организация торговых мест с умеренным уровнем арендной платы привлечет представителей мелкого и среднего бизнеса, расширит возможности покупателя в выборе товара и цены и позволит учесть потребности, как будущего предпринимателя – арендатора, так и будущего покупателя, изменившиеся под влиянием экономического и финансового кризиса. Такая концепция позволит предпринимателям в кризисной экономической ситуации оптимизировать свое торговое пространство, а следовательно, минимизировать затраты и риски. По желанию арендатор сможет объединить несколько торговых мест – тем самым расширить свое торговое пространство и увеличить ассортимент товара. Торговая галерея корпуса № 1 будет разделена двумя залами – площадями, на которых расположится несколько точек общепита (кафе), места общего пользования будут включать в себя зоны отдыха, туалеты и т.п. Торговая зона корпус № 2 комплекса рассчитана на покупателя с доходами выше среднего и предпринимателя среднего звена и сетевых торговых операторов. Организация внутреннего пространства корпуса № 2 будет подстраиваться, в первую очередь, под якорных арендаторов и будет представлять собой бутики средней площадью 100 – 200 м2. Внутренний декор помещений корпуса № 2 будет представлять собой имитацию уличного пространства – вымощенную торговую улочку, прогуливаясь по которой посетитель попадет на площадь, где расположатся кафе, фонтанчик, лавочки, зеленый оазис, небольшие магазины, фасады которых будут украшены на старинный мотив и т.д. Предприятия общественного питания Одна из отличительных особенностей будущего туристического комплекса заключается в большом насыщении разнообразных предприятий общественного питания (более 15). Страница 17 из 56 Российская Федерация Город Нижний Новгород www.soveto.ru 2009 год БИЗНЕС – ПЛАН для реализации проекта «Строительство туристического комплекса на Нижне – Волжской набережной города Нижнего Новгорода» В корпусе № 1 несколько точек общепита (кафе) среднего ценового сегмента будут размещены в двух залах, разделяющих торговую галерею. В корпусе № 2 зонами размещения предприятий общественного питания станут входные павильоны, расположенные по флангам корпуса на внутренних «площадных» пространствах, соединяющих улицы с большими торговыми блоками. Планируется организация обособленной ресторанной улицы с детским игровым парком. Уникальной идеей является организация ресторанной улицы, где расположатся 5 – 6 ресторанов, представляющих кухни разных стран и народов мира. Посетитель сможет очутиться на европейской улочке с размеренным ритмом жизни, окунется в атмосферу комфорта и красоты. 3.7. Технико – экономические показатели проекта Таблица 6 ТЕХНИКО – ЭКОНОМИЧЕСКИЕ ПОКАЗАТЕЛИ ПРОЕКТА Величина показателя Наименование параметра Корпус № 1 Корпус № 2 1,4 га 2,13 га Площадь застройки 11 300 кв. м 18 588 кв. м Общая площадь, в том числе: 11 650 кв. м 19 053 кв. м около 4 446 кв. м 12 000 кв. м 52 700 куб. м 81 115 кв. м Площадь земельного участка используемая коммерческая площадь Строительный объем Сроки реализации проекта: Корпус № 1. Начало строительства – июнь 2008 года. Окончание строительства – декабрь 2009 года. Корпус № 2. Начало строительства – июнь 2008 года. Окончание строительства – сентябрь 2010 года. Страница 18 из 56