Вытнов Д
реклама
Материал подготовлен с использованием СПС «Консультант Плюс» Фрагмент статьи Вытнов Д.И. Ипотека в США // Жилищное право . - 2009. - N 7. - С. 72-76. Как все мы помним, 2007 год потряс мировую экономику началом нового экономического кризиса, первым его вестником стал обвал фондовых индексов США. Все ведущие финансовые аналитики мира, пытаясь разобраться в причинах начавшейся рецессии, сошлись в одном мнении: мировой экономический кризис появился в результате "перегрева" экономики США, что в первую очередь было обусловлено состоянием рынка ипотечного кредитования. Именно поэтому сегодняшний мировой кризис и получил название "ипотечный кризис". Кроме самого рынка недвижимости, глобальный экономический спад затронул все сферы мировой экономики: нефтяной рынок, цены на основное сырье и продукты, уровень занятости населения и т.д. Все это привело к негативным последствиям, что отразилось на уровне зарплаты частных лиц, доходах компаний и средневзвешенной стоимости национальных валют. Но начало этого кризиса совпадает с падением активности на рынке ипотечного кредитования США. Чтобы понять причины начала ипотечного кризиса, следует вернуться в недалекое прошлое, а именно в 2001 год. Тот год был ознаменован началом прошлого кризиса, который произошел в результате обвального падения акций интернет-компаний на фондовом рынке. Этот сектор потянул за собой вниз всю экономику, и правительство США, пытаясь избежать глубокой рецессии, приняло ряд антикризисных мер. В целях повышения активности потребителей Алан Гриспен, занимавший на тот момент пост главы ФРС, за два года кризиса постепенно снизил ставки рефинансирования с 6 до 1%. "Длинные" деньги стали более доступны, что привело к буму потребительского и ипотечного кредитования в США и увеличило дефицит госбюджета. Можно сказать, что государство Материал подготовлен с использованием СПС «Консультант Плюс» Фрагмент статьи частично взяло на себя бремя платежей по кредитам, увеличив тем самым покупательную способность граждан и госдолг. Эти меры, несомненно, способствовали скорейшему выходу экономики США из рецессии. "Дешевые" деньги привели к феноменальному росту на фондовом рынке и настоящему спекулятивному буму на рынке недвижимости, который в 2002 - 2005 годы рос на десятки процентов в год. В этот период объем строительства новых домов вырос в 2 раза, а под залог имеющегося жилья американцы взяли 750 млрд. долларов кредита, которые потратили на личное потребление, выплату прошлых долгов и ремонт жилья. Несмотря на то что рост экономики США в 2005 - 2006 годы составил приблизительно 3,2%, госдолг увеличивался из-за низких процентных ставок. Начиная с середины 2004 года Гриспен постепенно начал их увеличивать, и уже в 2006 году ставка рефинансирования составляла 5,25%. Если в период низких процентных ставок кредиторы конкурировали между собой, предоставляя своим заемщикам все более мягкие условия по кредитным выплатам, то теперь они стали завлекать клиентов более демократичными требованиями в оценке кредитоспособности заемщика. Проще говоря, кредиты стали давать всем. На рынке появилось достаточно большое количество нестандартных кредиторов, которые выдавали кредиты неблагонадежным заемщикам: с плохой кредитной историей, допускавшим ранее просрочку платежей или вовсе не расплатившимся по прошлым долгам. Появились новые виды кредитования с плавающей процентной ставкой, обнулением первоначальных взносов и переносом платежей в далекое будущее. Такие компании выдавали кредиты на недвижимость не собственными активами, а средствами, привлеченными от крупных банков, т.е. попросту перепродавали кредиты, не сильно волнуясь об их судьбе в будущем. Единственной их целью было увеличение объемов кредитования любым путем, что приводило к повышению показателей их деятельности и росту цены акций на фондовом рынке. Должный контроль со стороны государства Материал подготовлен с использованием СПС «Консультант Плюс» Фрагмент статьи над столь рискованными операциями в то время отсутствовал. "Ипотечный пузырь" начал раздуваться. В отличие от крупных банков и традиционных ипотечных агентств нестандартные кредиторы не могут использовать средства депозитов своих вкладчиков для выдачи кредитов на жилье. Такие компании продавали выданные ими ипотечные кредиты своим инвесторам, которые в свою очередь в случае просрочки платежей имели право вернуть долг начальному кредитору. В таком случае обратный выкуп у инвестора проблемных кредитов осуществлялся такими нестандартными кредиторами опять же за счет кредитной линии, предоставляемой сторонними банками. Все то время, когда проблемный актив оставался на балансе кредитора, такой компании необходимо было платить проценты по кредиту, привлеченному для обратного выкупа актива у инвестора. Именно поэтому таким компаниям приходилось почти сразу фиксировать убытки по просроченным кредитам, а не ждать их покрытия после взыскания заложенной недвижимости через судебное разбирательство. Во время общего роста платежи по свежевыданным кредитам перекрывали убытки, а инвесторов привлекали высокие доходы, банки же с удовольствием предоставляли кредиты на выкуп проблемных кредитов, что опять же повышало степень доверия инвесторов. Пирамида ипотечного кредитования в США росла безумными темпами. В результате повышения процентных ставок заемщики попали в тиски ипотеки. Ежемесячные расходы на погашение кредитов увеличились в 2003 2006 годы на 35%, с 840 до 1132 долларов. Все это привело к постепенному снижению цен на жилье, а значит, и к повышению риска ипотечных агентств, ведь заложенная под ипотечные кредиты недвижимость значительно подешевела. Спрос на недвижимость стал падать, а все долги и обязательства остались. Многие эксперты уже тогда отмечали повышение рисков в этом секторе экономики, но рейтинговые агентства и общий рост фондового рынка оказали медвежью услугу инвесторам, которые были уверены в Материал подготовлен с использованием СПС «Консультант Плюс» Фрагмент статьи ценности ипотечных активов вплоть до 2007 года, когда кризис перешел в активную стадию. Падение интереса к рынку недвижимости уже в 2006 году привело к банкротству многих "молодых" ипотечных агентств, которые не могли покрыть убытки от проблемных кредитов объемами новых платежей. В октябре 2007 года, когда недвижимость подешевела в среднем на 8 - 12%, а в 20 крупнейших городах на 6%, уже не осталось сомнений, что "ипотечный пузырь" лопнул. После долгих лет роста фондовые рынки всего мира начали обвальное падение. Наступил кризис ликвидности, из-за общего недоверия и снижения капитализации банки начали уменьшать объемы кредитования. Из-за отсутствия возможности получения кредита снизилась покупательская способность конечного потребителя товаров и услуг, т.е. обычных людей. Компании были вынуждены снизить темпы производства, понизить зарплату и сократить значительную часть своих работников. Кризис набирал обороты, выходя уже за пределы США. Недвижимость по всему миру начала "обваливаться". Многие американцы лишились работы и возможности оплачивать свои ипотечные кредиты. Единственной возможностью расплатиться с кредитом стала передача взятой ранее недвижимости в собственность банка, причем это стало даже выгодным для заемщика, так как вследствие падения цен на жилье долг перед кредитором стал намного значительней заложенной для его обеспечения покидать недвижимости. свои дома, Многие переезжая в американцы, более отчаявшись, доступные районы стали или муниципальное жилье, сдаваемое в аренду. Пиком ипотечного кризиса можно назвать 2008 год, когда цены на недвижимость в ряде развитых стран упали до 40%. То, что раньше казалось надежным вложением средств, приносило владельцам рекордные убытки. Стало очевидным, что для выхода из рецессии мировому сообществу необходимо восстановить потребительское кредитование, и правительства Материал подготовлен с использованием СПС «Консультант Плюс» Фрагмент статьи крупнейших стран стали вливать в экономику огромные средства путем выдачи кредитов по низким процентным ставкам крупнейшим банкам мира. Хочется верить, что более объективного дальнейшего снижение процентных ставок, госрегулирования обещания сделок с недвижимостью, повышение деловой активности и возобновление столь необходимого и привычного для американцев кредитования приведут к улучшению общих экономических показателей. При условии стабильной зарплаты и возможности получения кредита американцы вновь обратят свое внимание на недвижимость, что приведет к увеличению объемов строительства и новому витку роста цен на жилье. Это и будет первым сигналом о начале выхода из кризиса как для США, так и для всего мира. Говоря о России, следует отметить, что, несмотря на всю сложность обстановки, риски, связанные с рынком жилья, в нашей стране намного ниже, чем в Европе и США. Во-первых, хотя мы и увидели снижение цен на недвижимость в 2008 году, обвального падения ждать вряд ли стоит. Рынок жилья в России в отличие от других развитых стран традиционно является дефицитным, ведь количество квадратных метров на человека по-прежнему несоизмеримо с нормальными потребностями среднего человека. Кроме того, ипотечные кредиты в России выдаются из активов банков, привлеченных от населения в качестве долгосрочных депозитов. Ипотечные агентства в нашей стране не получили широкого распространения. Конечно же, кредиты на жилье стали менее доступны из-за увеличения процентных ставок. Если в докризисный период банки с радостью давали кредиты под 13 - 17%, то сейчас уже никого не удивляют 25 - 30%, а ведь это происходит в период массовых увольнений и растущей инфляции. Также ужесточились и требования к заемщикам. Россия - страна с развивающейся экономикой, в целом ориентированной на экспорт сырья. Именно поэтому на наш рынок недвижимости и ипотечного кредитования огромное влияние оказывает ситуации в экономике США и Европы. Материал подготовлен с использованием СПС «Консультант Плюс» Фрагмент статьи При условии стабилизации ситуации в мире ипотечное кредитование возобновится, Центробанк РФ пойдет на смягчение политики рефинансирования коммерческих банков. Повышение цен на нефть и газ добавит уверенности иностранным инвесторам, которые вновь увидят в российской недвижимости неплохие возможности для долгосрочных инвестиций, а западные банки с радостью будут кредитовать наших граждан. Мировой финансовый кризис принес огромные убытки ипотечным кредиторам и заемщикам многих стран, это именно тот случай, когда пострадали все. Сейчас принято ругать во всех бедах США, ведь именно там лопнул "ипотечный пузырь", но не стоит забывать, что в ипотечные облигации вкладывали в надежде на прибыль не только американцы, но и иностранные инвесторы и даже государства. Весь мир вкладывал все новые и новые средства в бумаги крупнейших американских ипотечных агентств, осознавая, что рано или поздно пирамида обвалится. Хочется верить, что этот кризис, как и любой другой, в скором времени затихнет и начнется новый этап роста мировой экономики. Необходимо извлечь уроки, оглядываясь на развитие спекулятивного роста рынка недвижимости в США, ведь заработать в то время на бурно растущем рынке хотели все, а пострадали обычные люди, лишившиеся своих домов, которые старались вовремя платить по кредитам и, в общем-то, ни в чем не виноваты.
