Юридические аспекты покупки недвижимости на Кипре

Юридические аспекты покупки недвижимости на Кипре
Покупка недвижимости на Кипре дает покупателю право на получение временного
вида на жительство (при условии, что вы можете показать средства к
существованию.)
Сама процедура покупки кипрской недвижимости достаточно проста и безопасна.
Граждане ЕС имеют право на покупку собственности без ограничений и не
нуждаются в получении каких-либо специальных разрешений. Гражданам
государств, не являющихся членами ЕС, для приобретения недвижимости на
Кипре необходимо получить разрешение Совета Министров. Разрешение
выдается без ограничений, согласно установленному порядку, и его может
получить любой платежеспособный покупатель.
Покупка недвижимости на Кипре регулируется законом о приобретении
недвижимости иностранцами, статьей 109 кипрского Свода законов. Под
термином «иностранец» подразумеваются все лица, не имеющие гражданства
Кипра.
К категории иностранцев также относятся юридические лица - зарубежные
компании, зарегистрированные за пределами Кипра, кипрские международные
компании или компании, управляемые и контролируемые иностранцами. Под
последним подразумевается, что иностранцам принадлежит более 50% акций
предприятия или 50% в совете директоров.
По закону иностранец может получить разрешение на покупку (новой или
вторичной) недвижимости на Кипре, с целью проживания, или ведения бизнеса.
Разрешается покупать для личного пользования или одну квартиру, или один
участок земли под строительство, или один дом на участке, не превышающем 3
донума (43200 кв.футов = 4 012 кв.м).
Покупка недвижимости для деловых целей (капиталовложения в промышленность
или туризм) и для производства разрешается только в случае, когда
приобретение и капиталовложение можно считать выгодным для развития
кипрской экономики. Оплата недвижимости должна осуществляться в
иностранной валюте.
При покупке недвижимости на Кипре следует учитывать, что в этой стране
существует два статуса недвижимости: фригольд (freehold) и лизгольд (leasehold).
Принимая решение осуществить покупку на условиях фригольд, Вы становитесь
пожизненным владельцем приобретенной недвижимости и земли, на которой она
находится, и вправе передавать их по наследству. В случае покупки со статусом
лизгольд, Вы становитесь владельцем только недвижимости, при этом земля, на
которой данная недвижимость находится, принимается Вами в аренду на срок,
указанный в договоре.
Выбор объекта недвижимости
Перед покупкой недвижимости на Кипре необходимо предварительно
проконсультироваться со специалистами, изучить характеристики объектов. Цена
объектов недвижимости зависит от большого числа параметров. Соответственно,
небольшая разница в цене может включать наличие или отсутствие большого
числа удобств, за обеспечение которых придется платить отдельно.
Если Вы покупаете участок под застройку, или дом обязательно удостоверьтесь в
том, что нет никаких препятствий к вступлению во владение, все документы есть в
наличии и оформлены правильно. А в случае покупки земельного участка,
правительственными органами должна быть гарантирована лицензия на его
застройку.
Процедура подписания договора купли-продажи
Выбрав желаемый объект недвижимости, покупатель вносит задаток в размере 12% от общей стоимости недвижимости (около 2.000 – 5.000 Евро за апартаменты
и 7.000 – 10.000 Евро за дом), и объект снимается с продажи. Если покупатель
впоследствии решит отказаться от покупки, задаток ему не возвращается.
После выбора объекта необходимо открыть банковский счет для осуществления
платежей продавцу. Счет открывается в евро. Для открытия счета физическому
лицу необходим паспорт и рекомендательное письмо из банка-нерезидента
(банка, не находящегося на территории Кипра), в котором должен быть указан
период, в течение которого покупатель является клиентом данного банка, с
подтверждением благонадежности в свободной форме, также необходимо
получить разрешение Центрального Банка Кипра на открытие счета.
Минимальный вклад по банковскому счету на Кипре составляет 100 евро.
Оплата кипрской недвижимости должна производиться в иностранной валюте. Так
же допускаются банковские переводы и чеки.
После получения резервационного взноса (1-2%) продавец подготавливает все
необходимые документы для подписания договора купли-продажи.
Процедура подписания договора проходит обязательно в присутствии адвоката,
который должен проверить, что продавец недвижимости является фактическим ее
владельцем и имеет право на продажу данного объекта, а покупатель
приобретает действительное право собственности на данную недвижимость,
отсутствие обременений, долгов по объекту и т.п., то есть обеспечить то, что у нас
называется «юридическая чистота сделки».
Стоит отметить, что подписать договор можно как на Кипре, так и в Украине, в
представительстве кипрской компании.
Непосредственно в договоре покупаемый Вами объект недвижимости должен
быть четко идентифицирован, т.е. на плане района должен быть указан
приобретаемый Вами участок земли, квартира на плане этажа и ее планировка,
место парковки и другие объекты, которые Вы приобретаете по данному договору.
Далее должна быть указана стоимость недвижимости и четко установлены
порядок и условия оплаты, заранее оговоренные с представителями компаниипродавца. Нужно помнить, что условия договора придется выполнять, поэтому,
следует добиваться приемлемых для себя условий. В договоре также должны
быть указаны сроки передачи права собственности на недвижимость и
последствия невыполнения, а также обязанности сторон в подготовке передачи
права собственности на недвижимость, необходимые страховки и печати. И,
наконец, стоит обратить внимание на возможность и порядок перепродажи
объекта, а также уплачиваемый при этом взнос на переуступку прав
собственности.
Свидетельство на право собственности (Title deeds) выдается департаментом
регистраций земельных владений. При покупке недвижимости проверка
свидетельства на право собственности и свидетельства о регистрации является
предметом первой необходимости. Если вы покупаете вторичную недвижимость
на Кипре, подходящий вариант найден, дому больше пяти лет, а титул всё ещё не
получен, необходимо выяснить у владельца причину отсутствия данного
документа. Когда более чем один человек является владельцем (как новой, так и
вторичной) недвижимости на Кипре, требуется специальная проверка.
При оформлении покупки недвижимости у частного лица, Вам потребуется
помощь адвоката для заверения документов. На Кипре нет нотариусов, функции
нотариуса и адвоката совмещены. При покупке недвижимости у юридического
лица, договор заверяется печатью этой фирмы и подписью руководителя
(проверьте, чтобы в контракте был указан регистрационный номер фирмыюридического лица), и, конечно Вы имеете право получить консультацию
адвоката.
Как правило, юридическое лицо предлагает стандартный вариант контракта. Вы
имеете право вносить в него изменения, но главное внимательно прочитайте то,
что собираетесь подписать. На Кипре два государственных языка: английский и
греческий, юридические документы должны быть подготовлены на одном из этих
языков. При необходимости можно обратиться в Бюро переводов.
Договор подписывается в двух экземплярах, после подписания оплачивается 20 –
30% стоимости объекта, и именно после этого договор считается заключенным.
Если это необходимо, Вы можете оформить кредит на сумму не более 70 %
стоимости.
Получение разрешения Совета Министров и Центрального Банка
После заключения договора иностранный покупатель должен подать документы
на получение предварительного разрешения Совета Министров (the Council of
Ministers Permit) на покупку недвижимости. К заявлению, содержащем пункты,
касающиеся личности запрашиваемого, его финансового положения, а также все
детали приобретаемой недвижимости, прилагается копия паспорта, и в течение
месяца оплачивается гербовый сбор в Департаменте внутренних налогов.
После получения разрешения Совета Министров должно быть подано заявление
в Центральный банк для подтверждения того, что оплата осуществлялась в
иностранной валюте (поступления из-за рубежа). В этом заявлении снова
сообщаются все необходимые сведения о запрашивающем и приобретаемой
недвижимости. (Прилагаются копия Контракта, разрешение Совета Министров,
документ, подтверждающий поступление платежей в иностранной валюте из-за
рубежа.)
Оформление покупки недвижимости на Кипре
Договор после его подписания отправляется в Региональную Земельную Палату
(District Land Office) в срок не позднее двух месяцев со дня его подписания, для
так называемой «наклейки марок» - процедуры, направленной на защиту прав
покупателя до момента получения индивидуального Титула собственности на
недвижимость. Эта процедура представляет собой нанесение соответствующего
штампа на договор и внесение приобретенной недвижимости в реестр
собственности, что подтверждает собственность покупателя и гарантирует
невозможность перепродажи, сдачи в аренду, залога объекта третьему лицу без
ведома покупателя.
Именно регистрация договора, а не получение «титула» гарантирует права
собственника. Однако, не имея на руках титула, Вы не сможете внести какие-либо
капитальные изменения и перестроить здание.
С момента регистрации договора покупатель может подавать документы на
получение ипотечного кредита, а также вида на жительство.
Завершение взаиморасчетов с Продавцом недвижимости
Все платежи по покупке недвижимости осуществляются посредством банковских
переводов. Основанием для данных платежей является контракт.
После выплаты покупателем продавцу всей суммы по контракту происходит
получение окончательного разрешения Кабинета Министров на приобретение
недвижимости, а также выдается документ о переводе права собственности на
покупателя.
Выдача титула
Для окончательной передачи собственности и получения титула иностранному
гражданину необходимо подать заявление и квитанции об оплате
регистрационного сбора и налога на оформление собственности в Региональную
Земельную Палату. К заявлению прилагаются следующие документы: копия
разрешения Совета Министров; Сертификат, полученный от Центрального Банка;
счета, подтверждающие оплату всех налогов на покупку и регистрацию
собственности, а также регистрационный сертификат недвижимости. При
получении титула обязательно личное присутствие «Продавца» и «Покупателя».
Налогообложение при покупке объекта недвижимости
Гербовый сбор
При покупке недвижимости на Кипре покупатель оплачивает гербовый сбор
(Stamp Duties) за легализацию покупки недвижимости в Департаменте внутренних
налогов (Inland Revenue Department), оплата производится единожды не позднее
одного месяца со дня подписания договора купли-продажи.
Гербовый сбор составляет:
• 1,5 кипрских фунта (CYP) за каждую тысячу (или 0,15% от стоимости объекта),
если стоимость недвижимости не превышает 100 000 CYP
• 2 CYP за каждую тысячу (или 0,20% от суммы, превышающей 100 000 CYP),
если стоимость недвижимости превышает 100 000 CYP
Налог на регистрацию собственности на имя покупателя
При переводе права свободного владения недвижимостью на имя покупателя
Земельный Департамент взимает регистрационную выплату, размер которой
зависит от рыночной стоимости приобретенной недвижимости и вычисляется
следующим образом: стоимостью до 85 тыс. евро – 3%; от 85 тыс. до 170 тыс. –
5%; от 170 тыс. – 8%.
На недвижимость, оформленную на два лица, данный налог начисляется на 50%
стоимости на каждого человека, что дает существенные преимущества для
недвижимости, стоимость которой превышает 50 000.
Ежегодный налог
После получения титула собственности владелец обязан платить ежегодный
налог. Недвижимость дешевле 170 тыс. евро налогом не облагается, при
стоимости до 427 тыс. евро налог составляет 0,2%, до 855 тыс. евро – 0,3%,
свыше 855 тыс. евро – 0,35%.
Объекты, утвержденные до вступления Кипра в Евросоюз в 2004 году, не
облагались НДС – на данный момент часть этих объектов еще выставлена на
продажу. Все объекты, утвержденные после 2004 года, облагаются НДС в 15%.
Аренда недвижимости
Краткосрочная аренда более популярна, нежели долгосрочная – для
приезжающих на остров аренда квартиры оказывается дешевле проживания в
отеле. Иностранцы могут снимать недвижимое имущество сроком не более чем
на 33 года, но сами они не вправе сдавать его третьим лицам. Если иностранный
гражданин собирается арендовать жилье на более долгий срок, обязательно
требуется получить на это разрешение кипрского Совета министров.
Взаимоотношения арендодателя и арендатора регламентируются договором на
аренду, где должны быть зафиксированы все детали. В первую очередь, должно
быть указано, кто оплачивает коммунальные расходы и как действовать в случае
задержки квартплаты. Можно оформить договор аренды с возможностью
последующей покупки выбранной недвижимости.
Строящееся жилье на Кипре
Процедура покупки строящегося жилья – такая же, как и готового, только в
договоре должны быть указаны сроки сдачи и рассрочка платежа. Если жилье
еще строится, возможна беспроцентная рассрочка платежа по согласованию с
застройщиком. Разрешение на строительство получает не покупатель, а
застройщик. При покупке строящейся недвижимости большинство компаний
предлагают покупателю инспекционные туры, которые дают возможность
отслеживать продвижение строительства. Очень важно соблюдать график
платежей, зафиксированный в договоре, поскольку при его нарушении придется
выплачивать определенные штрафные санкции. После окончания строительства
подписывается акт приема-передачи. Переход собственности, в данном случае,
происходит после сдачи всего комплекса, где находится объект недвижимости.