Годовой обзор рынка бизнес

Содержание:
1. Общая характеристика рынка офисной недвижимости. ............................................................. 2
1.2 Классификация ............................................................................................................................. 6
1.3 Общая характеристика предложения ......................................................................................... 7
1.4 Потенциал ..................................................................................................................................... 9
2. Анализ бизнес-центров класса «А» .............................................................................................. 9
2.1 Анализ предложения .................................................................................................................... 9
2.2. Анализ спроса ............................................................................................................................14
2.3. Паркинг .......................................................................................................................................16
3. Анализ бизнес-центров класса «В» ............................................................................................17
3.1 Анализ предложения ..................................................................................................................17
3.2. Анализ спроса ............................................................................................................................21
3.3 Паркинг ........................................................................................................................................23
4. Анализ бизнес-центров класса «С» ............................................................................................24
4.1 Анализ предложения ..................................................................................................................24
4.2. Анализ спроса ............................................................................................................................25
4.3. Паркинг .......................................................................................................................................26
5. Ценовая характеристика ..............................................................................................................26
5.1 Арендные ставки .........................................................................................................................26
5.2. Цены продаж ..............................................................................................................................28
5.3. Аренда паркинга ........................................................................................................................28
6. Прогнозы и тенденции рынка ......................................................................................................29
7. Масштабные проекты офисных комплексов ..............................................................................29
1
1. Общая характеристика рынка офисной недвижимости.
Сектор офисной недвижимости является одним из самых динамично развивающихся на рынке
коммерческой недвижимости. Факторами, оказывающими влияние на его развитие, являются
общий подъем экономики, торговли и товарооборота, переезд в город крупных федеральных
компаний и соответственно инвестиционный приток капитала, рост промышленного производства,
валового регионального продукта.
По итогам 2007 года в Санкт-Петербурге сохранилась положительная динамика основных
показателей экономического и социального развития, характеризующаяся увеличением темпов
роста городской экономики.
ВРП Санкт-Петербурга в 2007 г. составил 1097 млрд. руб. и на 9,7 % превысил уровень 2006 г. в
сопоставимых ценах (диаграмма).
Валовый региональный продукт Санкт-Петербурга, млрд.руб.
1200
1097
1000
857,9
800
667,9
542,3
600
400
200
188,2
251,6
409,6
336,7
0
2000 г.
2001 г.
2002 г.
2003 г.
2004 г.
2005 г.
2006 г.
2007 г.
За 2007 год объем промышленного производства увеличился по сравнению с 2006 годом на
10,0% (в России – на 6,3%), в обрабатывающих производствах выпуск продукции увеличился
на 10,3%, в добывающих - уменьшился на 32,8% (диаграмма № 9).
Индекс промышленного производства в 2007 году (в % к
соответствующему периоду 2006 года)
114%
113%
112%
111%
110%
109%
108%
107%
106%
105%
январьдекабрь
январьноябрь
январьоктябрь
январьсентябрь
январьавгуст
январьиюль
январьиюнь
январь-май
январьапрель
январьмарт
январь
февраль
январь
104%
Сохраняет высокие темпы роста розничная торговля, ее оборот за 2007 год составил 441,1 млрд.
рублей, что на 15,1 % в сопоставимых ценах превышает уровень аналогичного периода прошлого
года (диаграмма).
2
Оборот розничной торговли, млрд.руб.
500
441,1
450
400
354,9
350
283,6
300
250
200
150
100
50
0
2005 г.
2006 г.
2007 г.
За год прирост реальной заработной платы, рассчитанной с учетом индекса потребительских цен,
достиг 15,3%. А основной показатель Программы социально-экономического развития СанктПетербурга на 2005-2008 годы – отношение среднедушевого денежного дохода к величине
прожиточного минимума горожан в прошлом году составил 4,3, превысив целевое значение на
26%. Размер средней начисленной заработной платы одного работника в 2007 году составил
23 440 рублей, рост по сравнению с 2006 годом составил 115,9% (диаграмма).
Динамика среднемесячной номинальной
начисленной заработной платы на 1 работника,рублей
25000
20000
15000
10000
5000
0
1999
2000
2001
2002
2003
2004
2005
2006
2007
Постепенно улучшается демографическая ситуация. В 2007 году в Санкт-Петербурге родились 42
975 детей, что на 2 896 детей больше, чем в 2006 году. Общий показатель рождаемости
увеличился на 7% и составил 9,4 на 1000 человек населения. Число умерших в 2007 году
уменьшилось по сравнению с 2006 годом на 2,5 тыс. человек и составило 67,6 тыс. человек.
Годовая инфляция в 2007 году составила 11,9%. Ускорение инфляции в 2007 году в значительной
мере определялось начавшимся заметным ростом цен на продовольствие на мировых рынках,
структурными дисбалансами во внутрироссийском производстве и реализации продовольственных
товаров первоочередного спроса (диаграмма).
3
Динамика темпов инфляции, %
20%
15%
10%
5%
0%
2001
2002
2003
2004
2005
2006
2007
Инвестиции. Технологии девелопмента на рынке офисной недвижимости
В 2007 году объем инвестиций в основной капитал увеличился по сравнению с 2006 годом на
38,8% (см. диаграмму). При этом данный показатель у крупных и средних организаций составил
236,4 млрд. рублей, основная часть которых пришлась на транспорт и связь, операции с
недвижимым имуществом, аренду и предоставление услуг, а также обрабатывающие
производства. На эти четыре сектора приходится 75% всего объема инвестиций в основной
капитал крупных и средних организаций города.
Объем инвестиций в основной капитал
Санкт-Петербурга, млрд. руб.
350
296,7
300
250
213,8
200
156,9
150
100
50
0
2005
2006
2007
Общий объем иностранных инвестиций в экономику Санкт-Петербурга, составил 6,3 млрд.
долларов США, что на 19,6% выше показателя 2006 года (диаграмма). Тройку стран-инвесторов в
экономику Санкт-Петербурга составляют Великобритания, США и Белоруссия. На их долю
приходится 58,1% всех иностранных инвестиций за прошлый год.
4
Иностранные инвестиции, млрд.долларов США
7
6,3
6
5,3
5
4
3
2
1,4
1
0
2005 г.
2006 г.
2007 г.
В Петербург продолжают приходить крупные иностранные и отечественные инвесторы. В
прошедшем году ряд компаний заявил о своем выходе на рынок офисной недвижимости
Петербурга. Среди них – московская девелоперская компания «Евраз Капитал», Africa Israel
Investments Ltd, Fleming family & Partners, Ovental Investments и др. На рынке появляются сделки по
совместному участию в проекте инвестиционных фондов и девелоперов. Например, девелопер
ЕКЕ привлек финансового партнера Vicus, а Warimpex Group – фонд CA Immo.
Тем не менее, инвестиционные сделки в офисном сегменте пока редкость. Наиболее известные из
них представлены ниже:
1. В конце 2005 года ОАО «Фонд имущества СПб» продала Dawnay Day Properties Ltd БЦ
класса А «Атриум» (Невский пр., 25), общей площадью 7 000 кв.м, за $ 2 млн
2. Корпорация «Строймонтаж» в 2006 году продала бизнес-центр класса В «Петровский
форт» за $ 65 млн., общей площадью 48 тыс. кв.м.
3. Во втором квартале 2007 г. бизнес-цент класса В «Информ-Футуре» был продан финской
компании Sponda Plc за 4 млн евро(общей площадью 3 751 кв.м).
4. В 2007 году компания Ruric продала бизнес-центр «Грифон» фонду Northern European
Properties Ltd (общей площадью 3000 кв.м).
5. В 2007 году был продан бизнес-центр «Гренадерский» фонду Northern European Properties
Ltd (общей площадью 8 100 кв.м).
6. В 2007 году фонд Metro Baltic Horizons купил производственный комплекс фабрики
«Светоч» на Б. Пушкаркой ул., 10 площадью 16 тыс. кв.м. На территории фабрики
компания планирует построить около 24 тыс. кв.м офисных площадей;
7. Один из инвестиционных фондов Ямало-Ненецкого автономного округа приобрел бизнесцентр «Прин», расположенный на ул. Возрождения, 4. Общая площадь делового комплекса
– около 8,5 тыс. кв.м
8. В октябре 2007 года стало известно о продаже компанией «Юнимилк» территории завода
«Петмол» на Московском пр. Известно, что земля приобретена структурой, связанной с
девелоперской компанией Capital Partners и АО «Казкоммерцбанк». На месте «Петмола»
новый собственник планирует возвести многофункциональный комплекс, включающий
офисы, магазины, гостиницу, жилье.
9. Компания «Джей Эф Си» приобрела у «Балтинвестбанка» Международный центр делового
сотрудничества (МЦДС) на площади Пролетарской диктатуры, 6. В здании планируется
реализовать проект реконструкции под бизнес-центр площадью около 100 тыс.
На рынке офисной недвижимости постепенно назревает новая тенденция – девелоперы готовы
целеноправленно создавать готовый продукт с целью перепродажи, а инвестфонды – покупать
готовый бизнес. Перечисленные выше инвестиционные сделки по продаже готовых бизнесцентров свидетельствуют о возросшей привлекательности офисного рынка для западного
капитала.
5
Девеломент бизнес-центров с целью продажи готового бизнеса, по мнению экспертов рынка, еще
сложно назвать тенденцией. Данной стратегии придерживаются пока только единичные компании
(Setl Group, RBI), остальные предпочитают удерживать бизнес-центры при себе.
Здесь же можно отметить еще одну тенденцию на рынке офисных помещений - продажа офисных
помещений по схеме долевого участия. Из анализа рынка можно сделать вывод, что спрос на
офисы в собственность в городе существует. К реализации по схеме долевого строительства
предлагаются в основном офисные помещения в бизнес-центрах класса В и В+.
Данную схему разработали в основном компании, занимающиеся строительством жилья. Первыми
в практике долевого участия при сооружении бизнес-центров стала Строительная корпорация
«Возрождение Санкт-Петербурга», которая специализируется главным образом на возведении
элитного и высококомфортного жилья. Среди проектов офисного строительства можно отметить
бизнес-центр класса В+ «Золотая Шпалерная», расположенное на углу Шпалерной ул. И
Водопроводного пер.. Сегодня в бизнес-центре около 19 собственников.
Также по такой схеме работают ЗАО Содружество (объекты по схеме долевого участия – бизнесцентр на Коломяжском пр., 33), ГК «Развитие» (бизнес-центр Lidvall Hall на Петропавловской ул., 4)
и др.
Инвесторы, работающие по данной схеме, пытаются оперировать дополнительными доходами,
снижать риски и существенно сокращать период возврата средств. Для дольщиков – это
возможность разместить небольшой объем инвестиций.
Тем не менее, по мнению ведущих специалистов рынка, данная схема менее востребована на
рынке, чем сдача помещений в аренду. Пока по схеме долевого строительства реализованы
единичные проекты. Среди проблем, которые появляются у застройщиков и у дольщиков, можно
отметить: во-первых, появляются проблемы, связанные с управлением здания;во-вторых,
собственник становится менее мобильным, чем арендатор, который по мере развития бизнеса
может переехать в новый офис; в-третьих, собственнику самому приходится решать проблемы с
отделкой помещений, с эксплуатацией и т.д.
Доходность, сроки окупаемости, стоимость строительства. Кредитование на рынке
офисной недвижимости
Сегодня доходность строящихся бизнес-центров составляет 16-17%, срок окупаемости - 6-7
лет. Стоимость строительства бизнес-центров различна в зависимости от класса, в среднем
составляет 1700 $/кв.м. (без НДС и учета стоимости земли). Доходность готовой офисной
недвижимости составляет 13-14%, срок окупаемости - 8-9 лет.
Банковское кредитование строительства офисной недвижимости сегодня перспективно, но
отличается высокой степенью риска. Строительство коммерческой и офисной недвижимости
относится к долгосрочным инвестициям с большими сроками окупаемости.
Международные банки, наряду с российскими, продолжают финансировать девелоперские
проекты на территории Санкт-Петербурга. Сегодня кредитование осуществляют такие крупные
банки как Сбербанк, Альфа-банк, Внешторгбанк, московские банки, из западных банков Райффайзенбанк и ММБ. На рынке кредитные ставки для застройщиков составляют в среднем 1418 % годовых на срок 1-7 лет.
1.2 Классификация
Общий объем офисных площадей в Санкт-Петербурге оценивается более 3,2 млн. кв.м. Рынок
офисной недвижимости Санкт-Петербурга развивается высокими темпами, в основном за счет
качественных офисных площадей в бизнес-центрах.
Классификация рынка офисной недвижимости выглядит следующим образом:


Рынок бизнес-центров;
Офисная недвижимость в административных зданиях;
6


Рынок встроенных офисных помещений (в том числе в ведении КУГИ);
Рынок отдельно стоящих зданий (ОСЗ) офисного назначения (представительства, банки,
организации, НИИ и т.д.).
В связи со строительством КАД и перспективами строительства второго транспортного кольца
КАД-2, на рынке офисной недвижимости начинает появляться новый формат офисных помещений
– бизнес-парки. На рынке Санкт-Петербурга и Ленинградской области действующих бизнеспарков пока нет.
Согласно определению Urban Land Institute, бизнес-парк – это комплекс из нескольких зданий,
расположенный в зеленой зоне и предполагающий дополнительные услуги арендаторам офисов.
Бизнес-парк в первую очередь ориентирован на компании, для которых важна в основном высокая
эффективность и функциональность рабочего пространства при среднем уровне комфорта.
Среди строящихся проектов, позиционируемых как бизнес-парки, то среди них можно отметить
бизнес-парк «Мартышкино», расположенный недалеко от Ломоносова. Объект размещен на 13 га
и обладает офисными, производственными и складскими площадями в размере 20 тыс. кв.м.
В 1 квартале 2008 года Московская группа компаний "Регионы" выкупила 36 га на Ржевке под
строительство бизнес-парка площадью около 500 тыс. м2. По оценкам экспертов, первая очередь
будет стоить около $2 млрд. На этой территории планируется возведение многофункционного
комплекса, где основной будет офисная недвижимость. Проект также предусматривает парковую
зону, теннисный и сквош-корты, водоем на 2-3 га, апарт-отель на 50 номеров.
Следующий заявленный проект бизнес-парка находиться Ломоносовском районе на Волхонском
шоссе. Компания «Горелово-индустриальная зона» построит 150 тыс. кВ.м офисной
недвижимости, детский сад, паркинг, апарт-отель. Кроме того, в бизнес-парке планируется создать
дата-центр - здание площадью 4 тыс. кв. м, во внутренних помещениях которого расположатся
серверы для хранения баз данных крупных корпораций. Общая стоимость проекта около $ 300
млн. Строительство компания планирует закончить в 2010 году.
Наиболее перспективным является сегмент бизнес-центров, предоставляющих качественные
помещения и услуги. На данный момент на рынке отсутствует единая классификация, классы
присваиваются произвольно и зачастую не отражают реального состояния объектов. В
Приложении 1 приведена классификация бизнес-центров, составленная Московским
Исследовательским Форумом (МИФ) и классификация бизнес-центров, составленная Гильдией
управляющих и девелоперов (ГУД) Санкт-Петербурга.
1.3 Общая характеристика предложения
В 1 квартале 2008 года было введено порядка 163,9 тыс. кв.м. качественных1 офисных
площадей.(см. таблицу)
Тип
комплекса
Класс
Адрес
Название
Офисная
площадь
БЦ
A
Пулково-3, Стартовая ул., уч. 4
Аэроплаза
БЦ
B+
Bazen
7300
БЦ
B+
Шаумяна, 4
Аптекарская наб., д. 7 (бывшая
площадка завода "Электрик")
ул.Академика Павлова, 5, лит.А
Авеню
11400
БЦ
В+
Ленинский пр., 153 / пл. Конституции
Лидер
15000
БЦ
В+
Добролюбова пр., 16
27300
БЦ
В+
Коломяжский пр., 33
БЦ
ТорговоОфисные
B+
Большой Сампсониевский пр., 68
Арена холл
Содружество
(2-ая очередь)
Выборгская
застава
C
Репищева, д. 20
Репищева 20
10000
20000
12000
14000
1
Под качественными офисными площадями подразумеваются офисные площади в бизнес-центрах классов «А» и «В» , а
также в современных бизнес-центрах класса «С»
7
БЦ
A
Свердловская наб., д. 44, литер А
БЦ
А
Ул. Марата, 69-71
Бенуа
(Полюстрово)
Ренессанс
Плаза
18000
28852
ИТОГО
163 852
Таким образом, в 1 квартале 2008 года общий объем предложения офисных площадей в бизнесцентрах составляет порядка 1 470,7 тыс. кв.м. Прогноз динамики объемов предложения
площадей в БЦ с учетом заявленных проектов представлен на диаграмме.
Динамика объемов предложения площадей в БЦ
6 359 096
2016 прогноз
6 195 096
2015 прогноз
5 971 096
2014 прогноз
2013 прогноз
5 039 096
4 272 096
2012 прогноз
3 625 396
2011 прогноз
2 812 516
2010 прогноз
2 420 040
2009 прогноз
1 888 085
2008 прогноз
1 306 800
2007
1 056 300
2006
909 300
2005
801 000
2004
0
1 000 000 2 000 000 3 000 000 4 000 000 5 000 000 6 000 000 7 000 000
В 1-м квартале 2008 года продолжилась тенденция перераспределения структуры предложения:
увеличение доли более качественных площадей классов «А» и «В», уменьшение доли класса «С».
Распределение площадей в БЦ по
классам на конец 2007 года
Распределение площадей в БЦ по
классам на начало 2007 г.
11%
9%
43%
52%
39%
46%
А
В
С
А
В
С
Распределение площадей в БЦ по
классам на конец 1-го квартал 2008
г.
13%
40%
47%
А
В
С
На конец 1 квартала 2008 года большинство офисных площадей приходится на Центральный
(18%) и Петроградский (13%) районы.
Лидерами по вводу офисных площадей являются
8
Приморский (27,8%) и Василеостровский (19,7%) районы. Значительную долю также составляют
Петроградский (12%), Московский (10%), Красногвардейский (9%) районы города.
Распределение площадей действующих и заявленных БЦ
по районам, %
Приморский
Василеостров ский
Петроградский
Москов ский
Красногв ардейский
Нев ский
Центральный
Адмиралтейский
Фрунзенский
Калининский
Выборгский
Киров ский
Красносельский
Колпинский
Петродв орцов ый
0%
5%
10%
15%
20%
Действ ующие
25%
30%
35%
%, заяв ленные
1.4 Потенциал
На основании прогнозных данных, общий объем предложения в 2008 году составит порядка
1 888,1 тыс. кв.м., к 2010 году увеличится до 3 625, 4 тыс. кв.м.
В соответствии со среднеевропейской обеспеченностью офисных площадей (высококачественных
офисных площадей класса «А» и «В» - от 2,5 до 4,5 кв.м. на 1 человека), общая емкость рынка
качественных офисов на ближайшие 10-15 лет – около 15,97 млн. кв. м, при текущем
предложении около 1,88 млн. кв.м.
Прогноз потенциала рынка качественных БЦ
15 000 000
10 000 000
5 000 000
0
1
2
3
4
5
6
Предложение, кв .м
7
Предложение, кв .м
8
9
Потенциал
Таким образом, общий потенциал рынка в настоящее время составляет 14,1 млн. кв.м. С учетом
завяленных проектов, к 2011 году потенциал сократится до 13,6 млн. кв.м. В среднесрочной
перспективе насыщения рынка не произойдет
2. Анализ бизнес-центров класса «А»
2.1 Анализ предложения
9
Объем ввода
На конец 1 квартала 2008 года общий объем офисных площадей класса «А» составил около
117,4 кв.м. В 1 квартале 2008 года было введено в эксплуатацию 3 бизнес-центра класса «А»,
общей офисной площадью порядка 66,9 тыс. кв.м. В таблицах представлены бизнес-центры,
введенные в 2007 году и в 1 квартале 2008 года.
Таблица. Бизнес-центры класса «А», введенные в 2007 году
Название
Адрес
Инициатор проекта
Офисная площадь,
кв.м.
Австрийский
Оренбургская ул.,
д. 4/Пироговская наб., 9
Нет данных
4 000
АПОЛЛО
Добролюбова ул., д. 8
Веда Хаус
Петроградская наб, д. 20
ДОМ ЗИНГЕРА
Невский пр., 28
Блохина ул., д. 8, литер
Ц
ДЦ ФОРУМ
КОРИНТИЯ НЕВСКИЙ
ПАЛАС
Невский пр., д. 57
Regent Hall
Владимирский пр., 21
ОСКАР
Фонтанки реки наб., д. 13
СК "Возрождение СанктПетербурга"
ЗАО «Веда-Система»
6 500
8 000
ЗАО "ПАН"
7 300
НПО "Контур"
2 000
"ИХИ Бенелюкс"
7 700
ХК ФАСТКОМ совместно
с компанией "Фирма
"Феникс 10"
"RURIC AB"
ИТОГО
11 400
3 600
50 500
Таблица. Бизнес-центры класса «А», введенные в 1 квартале 2008 года
Название
Адрес
Инициатор проекта
Офисная площадь,
кв.м.
Аэроплаза
Пулково-3, Стартовая
ул., уч. 4
Невский проект
20 000
УК «Теорема»
18 000
Бенуа ( Полюстрово)
Ренессанс Плаза
Свердловская наб.,
44, литера А
Ул. Марата, 69-71
ИТОГО
д.
Desna Development
28852
66 852
В 2007 году было введено в действие около 70% от всего объема заявленных офисных площадей.
Согласно заявленным проектам и с учетом переноса сроков ввода бизнес-центров (около 30% в
год), темпы роста офисных площадей класса «А» будут постепенно увеличиваться, и к концу 2010
году общий объем офисов класса «А» составит порядка 698,3 тыс.кв.м. (диаграмма).
В 2008 году заявлено порядка 280,2 тыс. кв.м, из них введено уже 66,9 тыс.кв.м офисных
площадей. С учетом переноса сроков ввода в 2007 и 2008 гг., можно прогнозировать ввод 216,2
тыс. кв.м. В таблице представлены бизнес-центры, заявленные к вводу в 2008 году.
10
Динамика объемов предложения БЦ класса "А"
2010
698 287
2009
551 335
2008
362 622
2007
146 425
2006
95 850
2005
38 470
2004
38 470
0
100 000
200 000
300 000
400 000
500 000
600 000
700 000
800 000
Таблица. Бизнес-центры класса «А», ввод которых намечен на 2008 год
Название
Пальмира
Gregory's
Sovereign
Грифон-2
Сенатор
Адрес
пл. Конституции
Выборгская наб., 55
Малый пр. В.О., д. 22/9-я линия В.О.
Разъезжая д. 19 лит. Б
Профессора Попова ул., д. 37
Толстой сквер
B&D
Льва Толстого, 9
Макарова наб., 32
Ресо
пер. Богатырского и Гаккелевской
Демидовъ Хаус
Гривцова ул, 4
Линкор
Петроградская наб., 34
Невский Плаза
Невский пр., 55
Stockmann
Сенатор
Невский Колизей
Невская Ратуша
Австрийский бизнесцентр (2 очередь)
Невский, 114
Пушкарская ул., д. 22
пос. Бугры
Дегтярный пер.
Ул. Оренбургская, д. 4/Пироговская
наб., 9
Сенатор (2 оч)
18-ая линия В.О., д. 31
Парадный Квартал
Парадная д.1
ИТОГО
Девелопер
"Сити Отель"
Gregory's Cars
ООО "Димикс"
Ruric AB
ХК "Империя"
ООО "Лицедеи
Билдинг
Корпорейшн"
Невские берега
ООО «Автохаус,
СПб»
ЗАО «Фабрика
одежды СПб»
(ФОСП)
ЗАО «БФАДевелопмент»
Группа компаний
Corinthia
Финская компания
"Stocmann"
ХК "Империя"
"Costruzioni Margheri"
"ВТБ банк"
Нет данных
Финансовый Холдинг
«Империя»
Возрождение СанктПетербурга
Офисная
площадь,
кв.м
25000
12000
5100
2600
34400
11700
8000
25550
7800
18800
7125
5800
6675
5000
7000
3000
10 800
15000
213 350
География предложения
Большинство действующих бизнес-центров класса «А» находятся в Центральном (42%) и
Петроградском районах (17%). (диаграмма).
11
Графическое распределение действующих БЦ класса "А"
по районам
10%
9%
12%
7%
3%
17%
42%
Адмиралтейский
Василеостров ский
Выборгский
Центральный
Калининский
Москов ский
Петроградский
В последние годы из-за серьезных ограничений по реконструкции исторических зданий, дефицита
участков в центре города, автомобильных пробок в центральной части города, нехватки места на
парковках, объекты класса «А» начинают вводить за пределами центральных районов города.
Среди строящихся и проектируемых бизнес-центров данного класса встречаются объекты в
Красногвардейском, Московском, Приморском районах. Также перспективной территорией для
строительства бизнес-центров является зона у КАД (кольцевая автодорога), в районах
пересечения с Пулковским или Московским шоссе.
Особенности предложения
В соответствии с классификацией МИФ (приложение 1), здание бизнес-центра класса «А» должно
быть возведено «с нуля» или полностью реконструировано. Однако, в настоящее время около 76%
офисов располагаются в реконструированных особняках-памятниках (диаграмма). Это связано с
тем, что основным критерием для бизнес-центра класса «А» считается хорошее местоположение,
а число свободных участков под застройку в центре города ограничено.
Структура БЦ класса "А"
по типу строительства
24%
76%
реконструкция
новое строительство
На основе анализа предложения современных офисных площадей класса «А», выявлено, что
наиболее распространено предложение офисов, площадью 300-500 кв.м. (35%), также
представлены офисы, площадью 100-300 кв.м. (27%). Менее всего представлены крупные офисы,
более 500 кв.м. (диаграмма).
Структура предложения офисных площадей в бизнесцентрах класса "А" по площадям
700-1100
500-700 8%
4%
до 50
13%
50-100
13%
300-500
100-200
12
Арендопригодная площадь действующих бизнес-центров класса «А» не превышает 40 000 кв.м., а
иногда может не достигать 1 000 кв.м. (диаграмма). Площадь заявленных бизнес-центров, в
отдельных случаях, достигает 200 000 кв.м. Это связано с наметившейся тенденцией возведения
офисных площадей высокого класса в составе масштабных многофункциональных комплексов
(МФК), а также переносом строительства за центр города. Например, строительство общественноделового района «Охта центр» на Красногвардейской пл., деловой квартал «Полюстрово» на
пересечении Свердловской набережной и Пискаревского проспекта.
Структура по арендопригодной площади в БЦ класса "А"
45,00%
40,00%
35,00%
30,00%
25,00%
20,00%
15,00%
10,00%
5,00%
0,00%
до 1500 кв . 1500-3000
м.
кв . м.
3001-5000 5001-10000
кв . м.
кв . м.
от 10000
кв . м.
Во втором квартале 2007 года открылся многофункциональный комплекс с офисной
составляющей класса «А» - «Коринтия Невский Палас». Общая площадь комплекса составляет
25 280 кв.м., офисная – 7 730 кв.м. Помимо офисов, в состав комплекса входит гостиница на 285
номеров и торговая функция (3 400 кв.м.). Таким образом, доля действующих бизнес-центров
класса «А» в составе МФК на конец 1 квартала 2008 года составляет чуть более 4%.
Среди заявленных объектов - 17 проектов МФК с офисами класса «А», 6 из них откроются уже в
2008 году. На диаграмме показаны доли офисов исследуемого класса в составе МФК и бизнесцентров среди строящихся и проектируемых объектов.
Доля офисов класса "А" в составе МФК и БЦ
28%
ПО КОЛИЧЕСТВУ
38%
ПО ПЛОЩАДИ
62%
72%
МФК
БЦ
13
Таким образом, больше половины заявленных офисных площадей класса «А» находятся в составе
многофункциональных комплексов.
Объекты инфраструктуры
Объекты инфраструктуры в бизнес-центрах класса «А» располагаются преимущественно на
первых этажах. Помещения общественного питания могут располагаться на верхних этажах.
Крупные объекты инфраструктуры располагаются отдельно от основного здания. В состав бизнесцентра класса «А» входят следующие объекты инфраструктуры:






Объекты питания
o кафе
o рестораны
Магазины
o брендовые магазины
o бутики
Сфера услуг
o служба reception
o банк, банкомат, пункт обмена валют
o прачечная, медпункт, химчистка
o турагентство
Деловая инфраструктура
o конференц-зал, комната переговоров
o отель
Спортивно-оздоровительная инфраструктура
o сауна, баня
o фитнес-центр, спортивный зал, теннисный корт
Развлечения
o театр, ночной клуб, казино, детский развлекательный центр
2.2. Анализ спроса
Заполняемость действующих бизнес-центров класса «А» находится на уровне 98,5%. Большая
часть объектов полностью заполнены. Заполняемость бизнес-центров, введенных в 1 квартале
2008 года, колеблется от 50 до 90%. При этом многие управляющие компании оставляют
вакантные площади для крупных арендаторов, которым может понадобиться расширение
пространства. Так, например, бизнес-центр «Олимп» «придерживает» 1300 кв.м. площади (его
заполняемость составляет около 75%).
Заполняемость БЦ класса "А" по районам
Москов ский
70%
Калининский
90%
92%
Выборгский
Адмиралтейский
94%
Василеостров ский
99,7%
Центральный
99,8%
Петроградский
100%
0%
10%
20%
30%
40%
50%
60%
70%
80%
90%
100%
110%
Наибольшим спросом пользуются объекты, расположенные в Петроградском (заполняемость
равна 100%), Центральном (заполняемость около 99,8%), Василеостровском (заполняемость
99,7%) районах.
14
Арендаторами офисных площадей класса «А» чаще всего являются международные компании,
крупные российские компании и иностранные представительства. Например, в бизнес-центре
«Невский, 38» крупным арендатором является компания «Кит Финанс» (5 900 кв. м), ), в бизнесцентре Renaissance Plaza – компания KPMG (4 000 кв.м), в бизнес-центре «Бенуа» -компания
Яndex (2000 кв.м), Энергомаш (2000 кв.м),в бизнес-центре Austrian Bussiness Center – компания
Regus (2000 кв.м), в бизнес-центре «Северная столица» – «Райффайзен Банк» (2 000 кв. м) и
Siemens (2 000 кв. м), в бизнес-центре «Лангензипен» - «Синтез Девелопмент» (2 000 кв.м)
По типу деятельности наиболее всего представлены компании, работающие в сфере оптовой и
розничной торговли (21%), а также в сфере услуг (11,5%) (диаграмма).
Распределение арендаторов по сферам деятельности, доля в общем объеме, %
Оптовая и розничная торговля
Услуги
Банки
Прочие
Консульства
Рестораны, бары, кафе
Авиационный транспорт
Юридические услуги
Производство
Медицина
Недвижимость
Страховые компании
Туристические агенства
Брокеры и управление активами
Экспедирование и перевозка
Техническое обслуживание
Кадровые агенства
Телекоммуникации
Реклама
Обучение
21,02%
11,46%
8,92%
5,10%
5,73%
5,10%
5,10%
4,46%
4,46%
4,46%
3,82%
3,18%
2,55%
1,91%
1,27%
1,27%
1,27%
1,27%
1,27%
0,00%
5,00%
6,37%
10,00%
15,00%
20,00%
25,00%
Существует зависимость региональной принадлежности компании-арендатора от класса
арендуемого бизнес-центра. В сегменте бизнес-центров класса «А» наибольшую долю занимают
иностранные компании (64%), менее всего представлены компании из Москвы (9%) (диаграмма).
Структура арендаторов бизнес-центров класса "А" по
региональной принадлежности
РФ
12%
СПб
15%
Москв а
9%
Иностранные
компании
64%
Наибольший спрос на рынке в целом приходится на офисы, площадью до 100 кв.м. (39%). Однако,
спрос на офисы, площадью 501-600 кв.м., также высок, занимает 17%. Ежегодно отмечается
15
увеличение спроса на крупные площади – от 1 000 кв.м. Это связано с экономическим и
инвестиционным развитием Петербурга.

Арендаторами наиболее востребованных офисов до 100 кв.м. могут быть как российские
фирмы, так и представительства крупных международных компаний;

Высоким спросом пользуются помещения 501-600 кв.м. Арендаторами могут быть
международные
компании,
крупные
российские
компании
и
иностранные
представительства;

Несколько снижается спрос на помещения 300-500 кв.м. Скорее всего, это связано с
резким расширением арендуемой площади;

Растет спрос на помещения более 1000 кв.м. Среди таких компаний можно выделить
финансовые, страховые, юридические, консалтинговые компании. Договор аренды такие
компании заключают за полгода и более до окончания строительства бизнес-центра
Наиболее крупные сделки по аренде в 2007 году и 1 квартале 2008 года













Банк «КИТ Финанс» подписал договор на аренду 10 000 кв.м. в бизнес-центре
«Renaissance Plaza», по адресу ул. Марата, 69-71;
Компания KPMG подписал договор на аренду 4 000 кв.м. в бизнес-центре «Renaissance
Plaza», по адресу ул. Марата, 69-71
Компания Regus арендовала площадь 2000 кв.м в бизнес-центре Austrian Bussiness
Center;
Компания Яndex арендовала площадь 2000 кв.м в бизнес-центре Бенуа;
Компания Энергомаш арендовала площадь 2000 кв.м в бизнес-центре Бенуа;
Компания «Синтез Девелопмент» арендовала площадь 2 000 кв.м. в бизнес-центре
«Лангензипен» на ул. Дивенской, 1;
Компания «Евросиб» арендовала 2 000 кв.м. в бизнес-центре Лангензипен на Дивенской
ул., д. 1;
Компания Русьбанк арендовала площадь 1 558 кв.м в бизнес-центре Reneissance Plaza
Генподрядная компания «СТЭП» арендовала площадь 1500 кв.м в бизнес-центре Бенуа
Компания «Прайм Петро Инвест» арендовала площадь 1 370 кв.м в бизнес-центре «Дом
Зингера»;
Компания Statoil (Норвегия) арендовала 1140 кв.м в бизнес-центре «Оскар»
Компания «Доктор WEB» арендовала 1070 кв.м. в бизнес-центре Лангензипен на
Дивенской ул., д. 1;
Российское представительство финской компании «UPM-Kymmene» подписало договор на
аренду 1 318 кв.м. в строящемся бизнес-центре «Толстой сквер» на улице Льва Толстого,
9.
2.3. Паркинг
Согласно классификации МИФ (Приложение 1), бизнес-центр класса «А» должен иметь
охраняемый подземный паркинг или крытую многоуровневую наземную стоянку, а также наземную
гостевую парковку. Однако на практике данное требование не всегда соблюдается. Многие
действующие бизнес-центры класса «А» имеют только наземную охраняемую парковку. Однако
строящиеся и проектируемые офисные комплексы преимущественно соответствуют
классификации и имеют как подземный паркинг или закрытую многоуровневую стоянку, так и
наземную парковку для гостей.
В соответствии с классификацией офисных комплексов, составленной московским
исследовательским форумом (приложение 1), обеспеченность парковочными местами в бизнесцентрах класса «А» должна составлять не менее 1 машиноместа на 60 кв.м. офисной площади. В
связи с ограниченностью свободной земли в центре города, на деле число парковочных мест
может быть значительно ниже нормы. Однако, с учетом децентрализации офисных площадей за
центр города, а также в связи с тенденцией возведения масштабных многофункциональных
комплексов с офисной составляющей, обеспеченность машиноместами в некоторых строящихся и
проектируемых комплексах превышает минимальный уровень.
Рассмотрим обеспеченность машиноместами в действующих и заявленных к вводу бизнесцентрах класса «А». В действующих бизнес-центрах, расположенных преимущественно в
центральной части города, обеспеченность машиноместами ниже нормы - 0,75 машинамест на 60
16
кв.м. В свою очередь, строящиеся и заявленные проекты располагаются на более удаленных
от центра территориях, имеющих большую площадь, где средняя обеспеченность превышает
минимальную норму - 1,12 машиномест на 60 кв.м. (таблица).
Таблица. Средняя обеспеченность машиноместами в бизнес-центрах класса «А», на 60
кв.м.
Статус бизнес-центра
Обеспеченность машиноместами, на 60 кв.м.
Действующие
0,75
Строящиеся и проектируемые
1,12
Таким образом, можно сделать вывод: в связи со
местоположения на более качественное техническое
обеспеченность машиноместами в офисных комплексах
центральных районах города, может стать значимым
центра.
смещением акцентов с центрального
наполнение, следует, что достаточная
класса «А», особенно расположенных в
конкурентным преимуществом бизнес-
3. Анализ бизнес-центров класса «В»
3.1 Анализ предложения
Объем ввода
Общий объем вновь построенных и реконструированных офисных площадей класса «В» на конец
1 квартала 2008 года составляет порядка 681,8 тыс. кв.м. В 2007 году было введено в
эксплуатацию 23 бизнес-центра, общей офисной площадью 153,7 тыс. кв.м. В 1 квартале 2008
году было введено в эксплуатацию 6 бизнес-центров, общей офисной площадью 80,0 тыс. кв.м. В
таблицах представлены бизнес-центры, введенные в 2007 году и 1 квартале 2008 года.
Таблица. Бизнес-центры класса «В», введенные в 2007 году
Название
Адрес
Инициатор проекта
ГК "Авантал
Девелопмент"
Офисная площадь
Owental
Ул. Социалистическая,14
ОДОЕВСКОГО, 29
Ул. Одоевского, д. 29
Нет данных
5 000
ЛИГОВСКИЙ ПРОСПЕКТ
Лиговский пр., д. 94
ООО "Дальпитерстрой"
2 400
8 000
ALIA TEMPORA
Невский пр., 104
ООО "ТСТ"
5 700
Maxima
Ул. Тобольская, д.6
ООО "Тобольская, 6"
5 400
NAVIGATOR
Малый пр. В.О, д. 48/2
2 500
Regent Hall
Владимирский пр., 21
11 500
Сенатор
18-я линия В.О., 31
Нет данных
"ФАСТКОМ", "Фирма
"Феникс 10"
Финансовый Холдинг
«Империя»
STELS
Ул. Боровая, 32
УК «Матрикс»
6 000
АВИАТОР
Заставская ул., д. 23
Пр. Стачек, д. 48, литер
Е
Ул. Васи Алексеева, д. 6/
пр. Стачек, д. 66
Нет данных
2 800
Нет данных
ООО "ПетромобильСтрой"
Центр Строительного
Бизнеса
4 500
Империал (1-ая очередь)
Румба
Чкаловский
Кондратьевский, 15
Лахта
RENAISSANCE CENTER
Бригантина
Ул. Б.Зеленина, 8
Кондратьевский пр., д.
15, кор. 3
Ул. Оптиков, д. 4
Ул. Шателена, 26, литер
А
Рижкий пр., 41/ наб. реки
Фонтанки, д. 166
Нет данных
ООО
«ДОРСТРОЙТРЕСТ-М»
Нет данных
Нет данных
20 000
5 500
10 000
1000
13 200
6 200
5 800
Ул. Цветочная, д. 25
Нет данных
3 000
Бизнес-центр
Ул. Б. Пушкарская, 25-27
Нет данных
2 000
Нет названия
9 линия В.О.,76
СК «ИВИ 93»
8 000
Мануфактура
17
Гапсаль
Ул. Гапсальской, 1
Наб. Обводного канала,
138
Ул. 10-я
Красноармейская, 22,
литер А
Треугольник
Келлерман
УК "Praktis.
4 000
Нет данных
6 200
ЗАО "Первомайская
Заря"
15 000
ИТОГО
153 700
Таблица. Бизнес-центры класса «В», введенные в 1 квартале 2008 года
Офисная площадь,
кв.м
Название
Адрес
Инициатор проекта
Лидер
Ленинский пр.,153/пл. Конституции
15000
Арена-холл
Содружество
(2-ая оередь)
Авеню
Bazen
Выборгская
застава
Добролюбова пр., 16
ЗАО "Стальпромтрейд"
группа компаний
«Промсвязьнедвижимость»
Коломяжский пр., 33
Аптекарская наб., д. 7
Шаумяна, 4
СК "Возрождение"
ЗАО "Бестъ"
Becar Realty Group
12000
11400
7300
Большой Сампсониевский пр., 68
ИТОГО
ОАО "Выборгская застава
9000
27300
82 000
В соответствии с заявленными объектами, в 2008 году в эксплуатацию может быть введено
порядка 248,5 тыс. кв.м, из них уже введено 82,0 тыс. кв.м. С учетом переноса сроков ввода
бизнес-центров (около 30% в год), в 2008 году можно прогнозировать ввод 189,2 тыс. кв.м.
офисных площадей. В таблице представлены бизнес-центры, заявленные к вводу в 2008 году.
Таблица. Бизнес-центры класса «В», ввод которых намечен на 2008 год
Адрес
Название
пер. Каховского, 12
Гавань
Бизнес-центр
Средний пр. В.О., 88
13-я линия
Васильевского
острова, дом 4/6/8
Малый пр., 51/50
"Комендантский"
Голицынъ
Малый пр., 51/50
Комендантская площадь
Гельсингфорсская ул., д. 2,
литер Ф/Выборгская наб.
Малый пр., П.С., д. 55, литер А
Тверская ул., д. 1, лит. А
Обуховской Обороны, д. 271
Лиговский пр., 150
Лен.Металл. Завод на
Кондратьевском
Литейный пр., д. 26
Декабристов пер./Смоленки
наб., участок 1
Лесной пр., д. 65, корп. 1
Ильюшина ул, д. 5
13-я линия Васильевского
острова, дом 4/6/8
Дунайский пр., 21
26-ая линия д. 15
Инвестор
Невский Альянс, ООО "Комплексные
строительные технологии"
ООО «Росинвест»,
Офисная
площадь,
кв.м
4500
18750
ООО «Невский Альянс»
ИВИ 93
"Адамант"
7800
4000
14900
Гельсингфорсский
Астра
Тверская, 1
Обуховъ-центр
Статус
Кондратьевский (2ая, 3-ая очередь)
Литейный 26
ЗАО Завод Красная Заря
Нет данных
Нет данных
УК Теорема
ООО "Спэйс", ЗАО "Балтинвест"
6000
1890
900
25000
1500
"Кондратьевский", ООО "АЕ Групп",
Нет данных
5000
5000
На реке Смоленке
Лесной, 65
Ильюшина, 5
ЛенСпецСМУ
Нет данных
Нет данных
11100
2000
10000
Голицынъ
ООО "АН Невский синдикат"
ЗАО "Петербургская топливная
компания"
2500
14000
ЛенСпецСМУ
16500
Дунайский, 21
Биржевой
комплекс(1-я
очередь)
18
Решетникова ул., 14
Ренесанс Тауэр
Империал (2-ая
очередь)
ИТОГО
пр. Стачек, д. 48
ООО «Строй Альняс»
11986
Нет данных
11000
174 326
Согласно заявленным проектам, и с учетом переноса сроков ввода бизнес-центров, к концу 2010
году общий объем офисов класса «В» составит порядка 1 000 ,8 тыс. кв.м. (диаграмма).
Динамика объемов предложения БЦ класса В" по годам с
прогнозами
2010 прогноз
1 000 800
2009 прогноз
916 400
2008 прогноз
770 200
2007
581 100
2006
415 400
2005
325 800
2004
224 500
0
200 000
400 000
600 000
800 000 1 000 000 1 200 000
География предложения
Лидерами по объему существующих офисных площадей являются Центральный (19%) и
Петроградский (18%) районы (диаграмма).
Графическое распределение действующих БЦ класса "В"
по районам
10%
19%
10%
2%
9%
7%
18%
10%
6%
4%
2%
4%
Адмиралтейский
Василеостров ский
Выборгский
Калининский
Киров ский
Красногв ардейский
Москов ский
Нев ский
Петроградский
Приморский
Фрунзенский
Центральный
Значительное количество
Василеостровском районах.
бизнес-центров
заявлено
в
Приморском,
Центральном
и
Особенности предложения
Согласно классификации Гильдии управляющих и Девелоперов Санкт-Петербурга, здание бизнесцентра класса «В» должно быть с выборочным капитальным ремонтом и высоким уровнем
отделки. В настоящее время все бизнес-центры удовлетворяют данному условию, и порядка 34%
из них - возведены «с нуля».
19
Структура БЦ класса "В" по типу строительства
34%
66%
реконструкция
новое строительство
Большинство бизнес-центров класса «В» имеют арендопригодную площадь менее 10 000 кв.м.
(диаграмма). Среди строящихся и проектируемых также преобладают бизнес-центры с площадью
до 10 000 кв.м., однако намечается тенденция увеличения офисных площадей (до 90 000 кв.м.) в
заявленных масштабных многофункциональных комплексах (МФК) и также крупных торговоофисных центрах. Например, торгово-офисный комплекс «Фрунзенский радиус» на пересечении
ул. Бухарестской, ул. Салова и ул. Бухарестской и ул. Бела Куна. (87 744 кв.м), МФК Sokol City на
Богатырском пр., (71 500 кв.м), деловой квартал Прогресс-Сити, расположенный в квартале,
ограниченным улицей Графова, Старобельской, Лисичанской и набережной Черной речки (70 000 кв.м).
Структура по арендопригодной площади в БЦ
класса "В"
35,00%
30,00%
25,00%
20,00%
15,00%
10,00%
5,00%
0,00%
до 1500 кв .
м.
1500-3000
кв . м.
3001-5000
кв . м.
5001-10000
кв . м.
от 10000 кв .
м.
Продолжается тенденция объединения офисных центров с жилой функцией. В 2007 году открылся
многофункциональный комплекс с офисной составляющей (10 000 кв. м) и жилой функцией (118
квартир) – «Чкаловский» на Большой Зеленина, 8. Кроме офисов и квартир в нем присутствует
торговая составляющая (4 464 кв.м.).
Среди заявленных офисных объектов классов «В+» и «В» – 14 проектов в составе МФК и 3
Торгово-Офисных комплекса (ТОЦ). На диаграмме показаны доли офисов исследуемого класса в
составе МФК, ТОЦ и в бизнес-центрах среди строящихся и проектируемых объектов.
20
Доля офисных площадей в МФК, ТОЦ, БЦ, %
15%
10%
По количеству
55%
36%
45%
40%
По площади
МФК
БЦ
Торгово-офисные центры
Объекты инфраструктуры
Объекты инфраструктуры в бизнес-центрах класса «В» располагаются преимущественно на
первых этажах. В состав бизнес-центра класса «В» могут входить следующие объекты
инфраструктуры:






Объекты питания
o кафе
o рестораны
o столовая
o буфет
Магазины
o магазины одежды;
o продовольственные магазины
Сфера услуг
o служба reception
o банк, банкомат, пункт обмена валют, автоматы по продаже кофе
o автомойка
o прачечная, медпункт, химчистка
o турагентство, салон красоты
Деловая инфраструктура
o конференц-зал, комната переговоров, выставочный зал
o отель
Спортивно-оздоровительная инфраструктура
o сауна, баня
o фитнес-центр, спортивный зал, бассейн, СПА - центр
Развлечения
o кинотеатр, детский развлекательный центр, биллиардный зал
3.2. Анализ спроса
В настоящее время бизнес-центры класса «В» пользуются наибольшим спросом. Заполняемость
действующих бизнес-центров класса «В» находится на уровне 99%. Большая часть из них
полностью заполнена. Это связано с повышением требований арендаторов и желанием улучшить
свои условия. Наблюдается тенденция перетекания части арендаторов из бизнес-центров класса
«С» в более качественные офисные комплексы. Заполняемость бизнес-центров, введенных в
первой половине 2007 года, колеблется от 40 до 100%.
21
Средняя заполняемость бизнес-центров класса "В" по районам, %
Василеостровский
97,78%
Красногвардейский
98,78%
Московский
98,83%
Адмиралтейский
98,83%
Приморский
98,84%
Кировский
99,06%
Петроградский
99,07%
99,10%
Невский
Калининский
99,20%
Выборгский
99,34%
99,50%
Фрунзенский
99,80%
Центральный
96,50%
97,00%
97,50%
98,00%
98,50%
99,00%
99,50%
100,00%
Из анализа следует, что высокий спрос на бизнес-центры класса В сохраняется во всех
исследованных районах города, т.к. средняя заполняемость приближена к 100%.
Арендаторами офисных площадей класса «В» чаще всего являются иностранные компании,
заинтересованные в аренде небольшого офиса, и российские компании, заинтересованные в
офисах хорошего качества или предпочитающие располагаться недалеко от центра города.
Например, в бизнес-центре «Т4» крупным арендатором является компания «Motorola» (6 500
кв. м), в «Сенаторе» – «Valio» (1 110 кв. м).
По типу деятельности наиболее всего представлены компании, работающие в сфере оптовой и
розничной торговли (18,7%), в сфере услуг (16,7%), а также в сфере производства (10,34)
(диаграмма).
Распределение арендаторов по сферам деятельности,
доля в общем объеме, %
Оптов ая и розничная торгов ля
Услу ги
Произв одств о
Ту ристические агенств а
Прочие
Реклама
Юридические у слу ги
Строительные компании
Недв ижимость
Банки
Обществ енные организации
Програмное обеспечение
Жу рналы, издательств а
Ау диторские фирмы
Рестораны, бары, кафе
Страхов ые компании
Салоны красоты
Обу чение
Ав иационный транспорт
Аналитика
0,00%
18,72%
16,75%
10,84%
9,85%
6,40%
4,43%
3,45%
3,45%
3,45%
3,45%
2,96%
2,46%
2,46%
2,46%
1,97%
1,48%
1,48%
1,48%
1,48%
0,99%
2,00%
4,00%
6,00%
8,00%
10,00% 12,00% 14,00% 16,00% 18,00% 20,00%
По региональной принадлежности арендаторы распределены достаточно равномерно, однако
больше всего компаний из Санкт-Петербурга (32%).
22
Структура арендаторов бизнес-центров класса "В" по
региональной принадлежности
Иностранные
24%
РФ
29%
СПб
32%
Москва
15%
Наибольший спрос на рынке в целом приходится на офисы, площадью 100 -300 кв.м. Ежегодно
отмечается увеличение спроса на крупные площади – от 1 000 кв.м. Это связано с экономическим
и инвестиционным развитием Петербурга. Отчасти это также связано с поиском свободных
площадей компаниями, планирующими переезд из бизнес-центров класса «С», закрывающихся на
реконструкцию.
Среди крупных арендаторов, требующих крупных площадей от 500 кв.м., преобладают
финансовые, страховые, юридические, консалтинговые, IT-компании.
Наиболее крупные сделки по аренде в 2007 году







Компания «СевзапЭлектроСетьСтрой» арендовала 2600 кв.м в бизнес-центре «ОбуховъЦентр»;
Компания First customer Ltd арендовала 1 814 кв.м. в бизнес-центре «Maxima» на
Тобольской ул., 6.
Банк «Хоум Кредит» арендовал 1 650 кв.м. в бизнес-центре «Сенатор» (1 оч) на 18-й линии
В.О.,,31
Компания Русьбанк арендовала 1370 кв.м в бизнес-центре «Петергофский»;
Компания «Номос-Лизинг» арендовала 1 280 кв.м. в бизнес-центре «Келлерман» на 22-ой
Красноармейской ул., 22
Компания Valio арендовала 1 110 кв.м. в бизнес-центре «Сенатор» (1 оч) на 18-й линии
В.О., д.31
Компания «Элтел» арендовала 1 070 кв.м. в бизнес-центре «Келлерман» на 22-ой
Красноармейской ул., д. 22
3.3 Паркинг
Согласно классификации МИФ (приложение 1), бизнес-центр класса «В» должен иметь
охраняемый подземный паркинг или наземную охраняемую парковку, допускается наземная
парковка по периметру здания. Действующие бизнес-центры преимущественно соответствуют
данной классификации. Строящиеся и проектируемые офисные комплексы также соответствуют
классификации и имеют как подземный паркинг или закрытую многоуровневую стоянку, так и
наземную гостевую парковку.
В соответствии с существующими классификациями офисных комплексов, обеспеченность
парковочными местами в бизнес-центре класса «В» должна составлять не менее чем 1
машиноместо на 100 кв.м. офисной площади. В 2007 году и 1 квартале 2008 года было введено
большое количество бизнес-центров с высокой обеспеченностью парковочными местами, поэтому
большинство бизнес-центров вполне соответствуют данному условию. В связи с тенденцией
возведения масштабных многофункциональных комплексов с офисной составляющей,
обеспеченность машиноместами в некоторых строящихся и проектируемых комплексах
значительно превышает минимальный уровень.
23
В действующих бизнес-центрах обеспеченность машиноместами чуть выше нормы - 1,12 на 100
кв.м. В свою очередь, строящиеся и заявленные проекты располагаются на более удаленных
от центра территориях, имеющих большую площадь, и средняя обеспеченность значительно
превышает минимальную норму - 1,52 машиноместо на 100 кв.м.
4. Анализ бизнес-центров класса «С»
4.1 Анализ предложения
Объем ввода
Бизнес-центры класса «С» в большинстве своем представлены реконструированными и
приспособленными под офисные цели административными корпусами промышленных
предприятий, научно-исследовательских институтов и т.п., имеющими удобное (нецентральное)
местоположение. Отделка в такого рода центрах менее презентабельна, однако вполне
приемлема для обеспечения нужного уровня комфортности арендатору. Нецентральное
местоположение компенсируется охраняемой стоянкой и удобными подъездными путями.
В 2007 году было введено в эксплуатацию 1 бизнес-центра класса «С» - на Кондратьевском
проспекте, 15 А (1 500 кв.м.) и в начале 1 квартала 2008 г. на ул. Репищева, 20 (10 000 кв.м).
Таким образом, в 1 квартале 2008 г. общий объем бизнес-центров класса «С» составил около
556,5 тыс. кв.м. Скорее всего доля введенных площадей этого класса больше, однако не вся
информация о реконструированных зданиях класса «С» попадает в открытые источники.
На 2008 год не заявлено ни одного бизнес-центра класса «С» (диаграмма). Связано это с тем, что
норма прибыли данного класса меньше, чем в «В» классе.
Динамика объемов предложения бизнес-центров класса
"С" по годам с прогнозами, кв. м.
2008 прогноз
556 500,00
2007
556 500,00
2006
545 000,00
2005
545 000,00
2004
525000
538 000,00
530000 535000
540000
545000
550000 555000
560000
География предложения
Бизнес-центры класса «С» имеют удобное, нецентральное местоположение с хорошими
подъездными путями. Большинство из них располагаются в Невском (16%), Московском (14%),
Адмиралтейском (13 %) и Выборгском (11%) районах.
24
Графическое распределение действующих БЦ класса "С"
по районам
5%
6%
13%
8%
7%
5%
11%
16%
0,5% 6%
14%
3%
5%
Адмиралтейский
Василеостров ский
Выборгский
Калининский
Киров ский
Красногв ардейский
Красносельский
Москов ский
Нев ский
Петроградский
Приморский
Фрунзенский
Центральный
Особенности предложения
Арендопригодная площадь бизнес-центров класса «C» незначительная, не превышает 10 000 кв.м.
Структура по арендопригодной площади в БЦ класса "С"
35,00%
30,00%
25,00%
20,00%
15,00%
10,00%
5,00%
0,00%
до 1500 кв .
м.
1500-3000 кв .
м.
3001-5000
кв .м.
5001-10000
кв . м.
от 10000
кв .м.
4.2. Анализ спроса
В настоящее время наблюдается тенденция снижения доли сегмента бизнес-центров класса «С».
Вместе с тем наблюдается тенденция вытеснения класса «С» классом «В», как наиболее
динамично развивающимся и перспективным сегментом офисного рынка Санкт-Петербурга. Это
связано с общей нехваткой качественных офисных площадей в городе, а также повышением
требований арендаторов к качеству помещений.
Средняя заполняемость офисных комплексов класса «С» находится на уровне 96%, однако в
перспективе ожидается постепенное снижение заполняемости, связанное со значительным
выбросом на рынке офисных площадей класса «В».
Арендаторами офисных площадей класса «С» чаще всего являются начинающие российские
компании, которым требуются небольшие офисы и крупные российские компании, которые готовы
арендовать дешевые помещения с возможностью ремонта за свой счет. Арендаторами объектов
класса «С» становятся также компании, чья деятельность связана с морским портом и
доступностью
крупных
транспортных
магистралей,
наличием
складских
комплексов
в непосредственной близости к офисному центру.
25
Спрос на площади класса «С» существует как за счет новых арендаторов, так и за счет
потребностей существующих клиентов увеличить свои офисы. Наибольшим спросом в подобных
центрах пользуются помещения площадью, от 50 до 100 кв. м., а также небольшие офисы до 50
кв.м.
4.3. Паркинг
Согласно классификации Гильдии Управляющих и Девелоперов, бизнес-центр класса «С» должен
иметь наземную парковку по периметру здания. Однако, большинство офисных площадей класса
«С» имеет только стихийную парковку, некоторая часть бизнес-центров не имеет паркинга.
5. Ценовая характеристика
5.1 Арендные ставки
Главными ценообразующими факторами сегмента офисной недвижимости являются:
- местоположение объекта:




статус делового окружения;
транспортная доступность;
удаленность от метро;
близость к центральной части города и зданиям администрации и проч.
- качество объекта




планировки
техническое оснащение здания
наличие паркинга
уровень управления
Анализ условий аренды офисных помещений в рассматриваемых офисных центрах показал, что
основная масса бизнес-центров в арендную ставку включает оплату следующих налогов и услуг:









НДС;
коммунальные платежи;
контрольно-пропускной режим (круглосуточная охрана здания; видеонаблюдение);
техническое обслуживание здания;
уборка и обслуживание мест общего пользования;
услуги службы рисепшн по приему корреспонденции и встрече посетителей;
пользование лифтами;
парковочные места;
предоставление оптоволоконных каналов связи для выхода в Интернет.
Все большее распространение получает расчет базовой арендной ставки отдельно от
коммунальных и эксплуатационных расходов, так называемые triple net, что связано с
значительным подорожанием коммунальных услуг и увеличением эксплуатационных расходов .
К особенности аренды офисных помещений можно отнести сроки договоров аренды. Сейчас
распространены договоры аренды на 11 месяцев с правом пролонгации, что связано с
возможностью не регистрировать соглашения на срок менее одного года в Бюро Регистрации.
В результате проведенных исследований, договора со сроком аренды на 11 месяцев с правом
пролонгации распространены в бизнес-центрах класса В и С, в бизнес-центрах класса А
предлагают в основном заключать долгосрочные договора со сроком аренды от 3- 5 лет.
26
За период с конца 2007 – конец 1 квартала 2008 года рост арендных ставок в рублях в бизнесцентрах класса «А», «В» и «С» в среднем составил 3 - 4%. На диаграмме представлена динамика
роста арендных ставок в бизнес-центрах.
Динамика средних арендных ставок в БЦ по классам
2000- нач. 2008 гг. рублей/год
25000
20000
15000
10000
5000
0
1999
2000
2001
2002
2003
класс А
2004
класс В
2005
2006
2007
2008
2009
класс С
Динамика арендных ставок в 2007 году и 1 квартале 2008 года объясняется, в основном,
инфляцией, ростом стоимости строительных материалов (для новых и реконструируемых бизнесцентров), подорожанием коммунальных услуг и увеличением эксплуатационных расходов в целом
по рынку и т.д. На рынке также можно наблюдать скрытое повышение арендных ставок, связанное
с вариациями номинирования ставок в различных валютах (игра на их курсе).
Важно отметить, что арендные ставки в новых бизнес-центрах несколько выше, чем в бизнесцентрах аналогичного класса, за счет более высокого уровня инженерной оснащенности,
планировочных решений и отделки помещений. В таблице приведены диапазоны арендных ставок
в зависимости от класса.
Таблица. Диапазоны арендных ставок в зависимости от класса
Класс
Арендная ставка, включая
А
15 000 – 38 000
В+
10 800-31 200
В
8 400 -22 800
С
6 000-9 000
НДС и КУ
Прогнозы
В связи с нехваткой офисных площадей высокого класса, в 2008 году рост арендных ставок
сохранится и составит, по мнению экспертов, 10 - 15% в год.
Поскольку в настоящее время существует нехватка офисов класса «А», то в 2008-2009 гг.
ожидается рост ставок на уровне -8 -11% в год. К 2010 году будет введен значительный объем
офисных площадей класса «А», в связи с чем темпы роста могут замедлится до 6-8%.
Для класса «В» темпы роста ставок в 2008 году составят около 10-13 % в год (с учетом
незначительного заявленного ввода). Далее ставки стабилизируются, в 2009 – 8-10%, 2010 – 68%.
По мере увеличения объема предложения качественных бизнес-центров, а также в связи с
«перетеканием» части арендаторов из офисов класса «С» в бизнес-центры класса «В»
ожидается стабилизация арендных ставок на офисные помещения класса «С», в 2008-2009 году
рост ставок составит – 4-6%, в 2010 –3-4%.
27
5.2. Цены продаж
В начале 2008 года площади продавались в действующих и строящихся бизнес-центрах класса
«В» и «В+» по схеме долевого строительства. Средневзвешенная цена составила 109 400 руб. за
кв.м., диапазон цен составляет порядка 65 000 – 147 000 рублей за кв.м.
К наиболее крупным предложениям продажи помещений в бизнес-центрах можно отнести:







СК "Возрождение" закончила продажу помещений в бизнес-центре «Содружество» класса
«В+» на Коломяжском пр., 33.
Компания «Невский Альянс» продает площади отдельными помещениями в строящемся
бизнес-центре класса «В+» «Sokol Citу». Средняя цена предложения составляет 90 000
руб./кв.м.
Также компания «Невский Альянс» предлагает на продажу площади в строящемся бизнесцентре класса «В» на пер. Каховского, 12. Средняя цена предложения составляет 66 000
руб./кв.м.
Компания «Praktis» закончила продажу помещениий в бизнес-центре класса «В+» «Лидер»
на Ленинском пр., 153. На начальном этапе строительства цена составляла 97 000
руб./кв.м., на последнем этапе строительства цена составляла 147 000 руб./кв.м.
Компания «ИВИ 93» продает помещения в строящемся бизнес-центре класса «В+» на
Малом пр. В.О. 51/50. Средняя цена продажи 120 000 руб./кв.м.
Компания «ИВИ 93» продает помещения в строящемся бизнес-центре класса «В+» на 9
линия В.О., 76. Цена продажи от 65 000 руб./кв.м.
Компания ЛенСпецСМУ продает помещения в строящемся бизнес-центре класса «В+» на
пересечении Декабристов пер. и наб. реки Смоленки. Средняя цена продажи 108 000 руб./кв.м.
К наиболее крупным предложениям продажи зданий целиком в 2007 году можно отнести:


Компания «ЛенСпецСМУ»
целиком продает строящийся бизнес-центр класса «В+»
«Удельный парк» на Коломяжском проспекте.
Компания «Praktis» продает пять офисных зданий (заполненных арендаторами) «Деловой
квартал» на ул. Бумажная, 18.
5.3. Аренда паркинга
Стоимость аренды машиноместа зависит от класса бизнес-центра, типа паркинга, количества
имеющихся парковочных мест. Некоторые бизнес-центры предоставляют бесплатные места на
определенное количество арендуемой площади. Как правило, 1 машиноместо предоставляется на
офисную площадь от 50 до 200 кв. метров.
При бизнес-центре могут быть следующие типы парковки:






Подземный паркинг;
Закрытая одноуровневая и многоуровневая парковка;
Открытая охраняемая парковка;
Открытая неохраняемая парковка;
Гостевая парковка;
Стихийная парковка
Аренда паркинга может быть постоянной (машиноместо закреплено за одним арендатором,
вносящим арендную плату), почасовой, а также «за въезд» (преимущественно для класса «С»).
Ставки аренды на паркинг в зависимости от класса колеблются от 9 000 до 180 000 руб. за
машиноместо в год. Аренда наземной охраняемой парковки может колебаться от 9 000 до 124 800
рублей за машиноместо в год. Аренда подземной парковки может колебаться от 36 000 до 180 000
рублей за машиноместо в год В таблице представлен диапазон арендных ставок для паркингов в
зависимости от класса и типа паркинга.
Таблица. Диапазон арендных ставок для паркингов в зависимости от класса и типа
паркинга, рублей/год
28
Тип парковки
«А»
«В»
«С»
Подземная
90 000 – 180 000
36 000 – 108 000
-
Наземная охраняемая
42 000 – 124 800
16 948 – 75 000
9 000-53 000
6. Прогнозы и тенденции рынка

В сегменте бизнес-центров высокого класса при классификации происходит некоторое
смещение акцентов с центрального местоположения на технический и сервисный уровень
бизнес-центра;

В связи со строительством КАД и перспективами строительства второго транспортного
кольца КАД-2, на рынке офисной недвижимости начинает появляться новый формат
офисных помещений – бизнес-парки;

Усиление децентрализации офисного рынка, в том числе за счет развития промышленных
территорий на окраинах города, вблизи КАД (например, зона Пулково-3). В ближайшее
время перспективными зонами концентрации новых бизнес-центров будут являться
Васильевский остров и Выборгская сторона, а также район Малой Охты;

Увеличиваются масштабы деловых комплексов (тенденция к переходу от отдельно
стоящих бизнес-центров к строительству целых кварталов), появляются все больше
проектов высотного строительства ;

Активное развитие сочетания нескольких функций в одном комплексе – создание
многофункциональных комплексов, в том числе тенденция роста офисно-гостиничных
проектов;

Увеличивается доля проектов
реконструируемых объектов;

Увеличение числа предварительных договоров аренды

Продолжение тенденции перераспределения структуры предложения: будет уменьшаться
доля бизнес-центров класса «С» и увеличиваться доля более качественных офисов класса
«А» и «В»;

Стабильный рост спроса на офисы класса «А» и «В»;

Рост спроса на крупные офисные площади – от 1 000 кв.м;

Прогнозируется замедление темпов роста цен и арендных ставок, связанное с вводом
новых качественных площадей, а также дифференциация арендных ставок в рамках
одного класса между новыми проектами и уже сданными в эксплуатацию бизнес-центрами;

Рост арендных ставок в 2008 году составит: для класса «А» - 8-11%, «В» - 10-13%, «С» - 46%.
нового
строительства,
снижая
при
этом
долю
7. Масштабные проекты офисных комплексов


В общественно-деловой зоне "Пулково-3" компания "АВИЕЛЕН А.Г." ведет строительство
двух бизнес-центров (40 000 кв.м.) и четырехзвездочного отеля на 300 номеров. Общая
площадь застройки составит 62 тыс. кв. м. Планируемый объем инвестиций в проект
составит 210 млн. евро, из них сметная стоимость строительства гостиницы и бизнес
центров превысит 125 млн. евро. Окупаемость проекта составит 7 – 8 лет. Завершение
строительства и ввод в эксплуатацию запланирован на конец 2009 года.
ОАО “Газпромнефть” планирует возвести общественно-деловой район «Охта-центр»,
главным элементом которого станет высотное здание, площадью более 300 тыс. кв.м.
Компания RMJM London Limited разработает проект первой зоны. Помимо офисов ОАО
"Газпром" и дочерних компаний, в первой зоне общественно-делового района разместятся
спортивный центр, конференц-зал, IT - центр, библиотека, паркинг, кафе и торговые
29










площади. Общая площадь порядка 1 млн. кв.м. Строительство планируют завершить к
2016 году.
Компания Ruric Management планирует построить на Мойке, 98 многофункциональный
комплекс, общей площадью 200 тыс. кв. м. Он расположится между ул. Глинки и
Юсуповским Дворцом, напротив острова Новая Голландия. В комплексе предполагается
создать офисные, торговые, рекреационные зоны, а также элитное жилье и гостиницы.
Объем инвестиций составляет около 400 млн. долларов. Строительство планируется
завершить к 2016 году.
Компания "Арсенал-Недвижимость" инвестирует $80 млн. в строительство Mixed-useкомплекса, состоящего из офисной башни и здания торгового центра в районе Яхтенной
улицы. Концепция Mixed-use-комплекса разработана компанией RMJM London Limited.
Объект будет включать в себя 17-этажную башню бизнес-центра с офисами класса "А"
(30 000 кв.м.) и торговый центр "Мандарин" (30 000 кв.м.). Завершение строительства
запланировано на конец 2009 года. Расчетный срок окупаемости проекта 5—7 лет.
Компания «Адамант» утвердила проект строительства многофункционального комплекса
«Адамант-Парк» между Пулковским шоссе и Дунайским проспектом, общей площадью 127
тыс. кв.м. В состав многофункционального комплекса войдут бизнес-центр класса «А»,
четырехзвездочный отель на 360 номеров, фитнес-центр, зона бутиков, шесть ресторанов
с видом на парковую зону, элитные апартаменты и эксклюзивные пентхаусы. Объем
инвестиций в строительство составит $200 млн. Открытие запланировано на 2009 год.
Группа компаний «Невский Альянс» ведет строительство делового многофункционального
центра Sokol City на Богатырском проспекте, общей площадью 132 тыс. кв.м. В состав
центра будут входить офисы класса «В+» (71 000 кв.м.), торговая и рекреационная зоны
(8 200 кв.м.), жилые помещения. Здание, высотой 99,8 м., выполнено в форме крыльев
сокола, откуда и получило название. Объем инвестиций в проект оценивается в $198 млн.
Строительство планируется завершить к 2010 году.
Банк "Санкт-Петербург" и ООО "Сэтл Сити" построят очередной крупный деловой центр на
Малой Охте. Его доминантой станет 97-метровый головной офис банка. Инвестиции в
проект по прогнозу составят около $430 млн. Строительство планируется завершить до
2010 года.
Costruzioni Margheri намерена построить многофункциональный комплекс «Невский сити» в
районе пос. Бугры, который будет включать в себя торгово-развлекательный комплекс
«Невский Колизей» (100 000 кв.м.), административный «Невский центр» (100 000 кв.м.) и
торговый комплекс «Невский ритейл». Административный "Невский центр" будет
представлять собой комплекс из пяти 20-этажных зданий, предлагающих офисы класса
«А» и «B». Строительство многофункционального комплекса «Невский Сити» планируется
завершить в 2011 году. Планируемый срок окупаемости проекта 10 лет.
ВТБ планирует в конце 2008 года приступить к строительству проекта «Невская ратуша» в
Центральном районе (ул. Дегтярная). Помимо офисов, в проект будут входить комитеты
Смольного, магазины, развлекательные центры, а также подземный паркинг. Первая
очередь строительства (100 000 кв.м.) будет сдана в конце 2010 - начале 2011 годов. Через
год будут введены в эксплуатацию еще 200 тысяч квадратных метров офисных зданий, а в
2012 году планируется построить еще 100 тысяч кв. м. Инвестиции могут составить до $700
млн. долл.
Проект «Морской фасад» подразумевает намыв на территории Невской губы Финского
залива более 450 гектаров новых земель (расширение территории до 1,5 км. вглубь
залива). Общая стоимость проекта оценивается в 3 млрд. долларов. Всего на намывных
территориях предполагается построить свыше 1,5 млн. кв. метров офисных площадей, 3
млн. кв. метров жилья, торговые, развлекательные и социальные объекты. Открытие
первой очереди «Морского фасада» планируется в 2008 году. Вторую и третью очереди
планируют сдать в эксплуатацию соответственно в 2009 и 2010 годах. Инвестиции в проект
Министерство транспорта России оценивает в $1 млрд., а с учетом капитальных вложений
в недвижимость – в $2 млрд.
В планы Венгерского холдинга TriGranit Development Corporation входит строительство
около 385 000 кв.м торговых и офисных площадей, а также нового конгресс-центра и
гостиницы на участке 28 га, ограниченном Киевской и Черниговской улицами, границей
Новодевичьего кладбища и Вознесенского Новодевичьего монастыря, на месте бывших
Бадаевских складов. Часть площадей уйдет под жилую застройку. Сроки реализации
проекта – около 10 лет.
Девелопер «Главстрой СПб» (петербургское подразделение корпорации Олега Дерипаски)
выиграла тендер на реконструкцию «Апраксиного двора». Здесь предполагается
строительство более 300 000 кв.м офисных, жилых, торгово-развлекательных и
30




гостиничных площадей, а также ряд социальных объектов. Предполагаемый объем
инвестиций – более $ 1 млрд.
Проектная компания ВТБ «Петербург Сити» выступает в роли инвестора строительства
МФК «Набережная Европы» напротив стрелки Васильевского острова, на участке на наб.
Малой Невы, занятом Государственным институтом Прикладной химии. Общая площадь
проекта около 470 000 кв.м. В сотав комплекса войдут: дворец танца, жилая недвижимость,
отельный комплекс, бизнес-центр класса А, торговый комплекс, рестораны, кафе и бары,
рекреационная зона, парковка
Проект реконструкции Новой Голландии создан архитектурным бюро Нормана Фостера по
заказу инвестор-девелопера проекта СТ "Новая Голландия". С предлагаемым бюджетом
приблизительно $400 млн. проект представляет собой развитие многофункционального
культурного и делового центра с тремя театрами, а также гостиницей, жилыми и торговыми
помещениями площадью примерно 220 тысяч квадратных метров. Завершение
планируется в 2010 году.
ЗАО «Балтийский берег», производитель рыбной продукции, построит на ул. Фучика, 8,
многофункциональный комплекс с торговой зоной, бизнес-центром и гостиницей.
Строения, которые находятся там сейчас, будут снесены, а на их месте (участок в 6 га)
ЗАО «Балтийский берег» построит комплекс площадью 250 тыс. кв.м. По экспертным
оценкам, объем инвестиций в строительство комплекса на ул. Фучика может достигать 300
млн. долл.
Британский инвестиционный фонд Fleming Family & Partners, специализирующийся на
приобретении готовых объектов, запускает свой первый девелоперский проект в
Петербурге – на наб. Адмирала Лазарева. Многофункциональный комплекс площадью
около 200 тыс. кВ.м будет построен на месте бывших зданий завода «Вулкан».
31