Обзор рынка офисной недвижимости Санкт-Петербурга

Обзор рынка офисной недвижимости Санкт-Петербурга в 2005 г.
Источники информации:
• Commercial Real Estate № 3/01-15.02.06;
• «Строительный Еженедельник» № 46/28.11.05;
• Приложение «Бизнес-центры» к газете «Деловой
Петербург» № 32/27.02.06;
• www.becar.ru;
• www.swissrealty.ru;
• базы данных ГК «Аверс».
Последние годы рынок офисной недвижимости Санкт-Петербурга бурно развивается.
Основной точкой роста здесь являются бизнес-центры, объемы площадей которых
увеличиваются не только за счет ремонта и реконструкции существующих зданий, включая
промышленные, но и за счет нового строительства. 2005 г. не преподнес особых сюрпризов
владельцам бизнес-центров и управляющим компаниям: арендные ставки росли плавно,
показатели заполняемости оставались стабильно высокими. Офисный рынок по-прежнему
далек от насыщения, что позволяет ожидать в ближайшие годы устойчивого увеличения
ввода новых площадей и роста их стоимости.
Общая характеристика рынка офисной недвижимости
Общий объем сегмента офисной недвижимости в Санкт-Петербурге оценивается
в 3,26 млн кв. м. Его структуру образуют четыре составляющие:

помещения, принадлежащие городу;

нежилой фонд, принадлежащий физическим и юридическим лицам;

офисные площади, расположенные в бизнес-центрах класса А, В и С;

офисные площади, находящиеся в зданиях бывших НИИ и административных корпусах
производственных предприятий.
Основным игроком на рынке офисной недвижимости города является КУГИ, у которого
в управлении находятся около 1,5 млн кв. м офисных площадей. Однако появляются и новые
инвесторы, готовые вкладывать средства в офисную недвижимость. Появляется все больше
новых проектов, инициаторами которых выступают не только профессиональные девелоперы
и управляющие, но и коммерческие банки, крупные инвестиционные компании. В то же
время на рынке офисной недвижимости не хватает качественных проектов, которые устроили
бы серьезных инвесторов.
Среди основных тенденций 2005 г. можно назвать:

рост спроса на качественные офисы и крупные офисные блоки;

увеличение объемов нового предложения в секторе бизнес-центров класса В;

относительную стабильность арендных ставок на офисные площади.
На рынке офисной недвижимости Санкт-Петербурга в течение 2005 г. отмечался регулярный
ввод новых качественных офисных площадей. Характерной чертой рынка последних лет
стало увеличение доли бизнес-центров в общем объеме офисной недвижимости города.
Однако основу структуры рассматриваемого рынка по-прежнему составляют помещения
административных зданий постройки советского периода (см. рис. 1).
Встроенные
офисные
помещения
13%
Офисный фонд
КУГИ
16%
Офисные
площади классов
А, В, С
23%
Некачественные
офисные площади
48%
Рис. 1. Структура рынка офисных площадей С.-Петербурга в 2005 г.
(по данным компании Swiss Realty Group)
Несмотря на рост новых офисных площадей, спрос на них по-прежнему превышает
предложение. Большое количество объектов офисной недвижимости заявлены к реализации
или находятся на различных стадиях строительства. По прогнозам специалистов, объем
предложения будет расти и в ближайшие годы.
В городе продолжается процесс появления новых объектов офисной недвижимости на месте
промышленных предприятий, производственные мощности которых
выводятся
в периферийные зоны.
О своих планах по строительству офисных помещений заявили новые владельцы табачной
фабрики «Нево-Табак» (Клинский пр., 25), собственники швейной фабрики «Первомайская
заря» (10-я Красноармейская ул., 22, лит. А). Сразу три владельца административных зданий
на Васильевском острове, расположенных по соседству с Горным институтом,
реконструируют их под бизнес-центры нового уровня: бывшее конструкторское бюро
«Балтийского завода» общей площадью 18 тыс. кв. м на 23-й линии, 2, здание
ЗАО «Механобр Сервис» (30 тыс. кв. м на 22-й линии, 3/10) и ОАО «Электроаппарат В.О.»
(24-я линия, 3/7). В сентябре 2005 г. с целью создания многофункционального бизнес-центра
ЗАО «Ренейссанс Констракшн» выкупила у фирмы Unilever недвижимость бывшего завода
«Северное сияние» (Марата, 69-71). Площадь участка – 0,8 га, стоимость проекта бизнесцентра площадью 40 000 кв. м оценивается в $50 млн, окупаемость – в 5-7 лет.
Правительство Санкт-Петербурга предлагает высвободить более 250 000 тыс. кв. м офисной
недвижимости в центре города за счет перевода ряда комитетов и ведомств городской
администрации в единый комплекс, который намечено построить на месте бывшего
трамвайного парка № 4 на Дегтярном переулке в непосредственной близости от Смольного.
В прошлом году средний уровень доходности вложений в офисную недвижимость составил
16–18% против 17–20% в 2004 г. Несмотря на небольшое снижение, показатель по СанктПетербургу превышает аналогичный для Москвы (см. рис. 2).
20%
16–18%
14–16%
15%
10%
8%
5%
5%
0%
Лондон
Варшава
Москва
С.-Петербург
Рис. 2. Уровень доходности бизнес-центров в 2005 г.
(по данным «Бекар. Консалтинг» и GVA Sawyer в С.-Петербурге)
По прогнозам экспертов рынка, в ближайшие годы уровень доходности будет падать на 1–2%
ежегодно. Основными причинами являются рост предложения, постепенное насыщение
рынка офисной недвижимости и стабилизация арендных ставок, рост эксплуатационных
издержек, прежде всего за счет повышения тарифов естественных монополий, рост
заработной платы сотрудников управляющих компаний.
Доходность офисного центра зависит от совокупности таких параметров, как стадия,
на которой был взят объект (вводимый в строй бизнес-центр или уже находящийся
в эксплуатации), его расположение (чем ближе к центру, тем выше инвестиции в землю
и строительство, но это компенсируется арендными ставками), инженерно-технические
характеристики (чем новее и современнее инфраструктура, тем выше при одинаковом классе
арендные ставки).
По мнению компании «Бекар. Консалтинг», на текущий момент наибольшей доходностью
обладает класс В. На некоторых объектах этого класса доходность в прошлом году достигла
20%. Доходность классов А и С примерно одинакова: объекты класса А дают большие
прибыли, но и требуют больших вложений. В классе С ситуация обратная – низкие вложения
при низком объеме прибыли.
Повышает доходность объектов совмещение офисной функции с торговой, гостиничной или
складской: доходы от эксплуатации первого этажа могут быть выше в два раза.
Сегмент бизнес-центров
Сегодня деловые центры являются наиболее динамично развивающимся сегментом рынка
коммерческой недвижимости Санкт-Петербурга. Их доля в структуре рынка офисных
помещений растет.
К важным тенденциям, отмеченным в 2005 г., следует отнести продолжение процесса
децентрализации размещения новых бизнес-центров (как реконструкция, так и новое
строительство), развитие офисной недвижимости на месте промышленно-коммунальных зон,
территории которых подвергаются коренной реконструкции, а также улучшение качества
офисных площадей и предоставляемых услуг.
Предложение
Начиная с 2002 г. в городе ежегодно вводилось в эксплуатацию не менее 100 тыс. кв. м
качественных офисных помещений в бизнес-центрах. В прошедшем году рынок вышел
примерно на такой же показатель. Здесь необходимо отметить, что данные о вводе новых
площадей по различным источникам существенно разнятся. Такая ситуация объясняется
в первую очередь недостатком официальной информации, а также изменением параметров
объектов в ходе реализации проектов и хроническим несоблюдением сроков ввода
в эксплуатацию.
Офисные площади, тыс. кв. м
Общий объем рынка качественных офисных площадей в бизнес-центрах на конец 2005 г.,
по оценке специалистов «Бекар. Консалтинг», составил около 983 тыс. кв. м. Динамика ввода
офисных площадей в бизнес-центрах Санкт-Петербурга в последние годы представлена
на рис. 3.
1000
983
900
800
801
700
700
600
580
500
515
400
2001
2002
2003
2004
2005
Рис. 3. Динамика ввода площадей в бизнес-центрах С.-Петербурга в 2001–2005 гг.
(по данным «Бекар. Консалтинг»)
По сравнению с 2004 г. качественная структура офисных площадей в бизнес-центрах немного
изменилась. Самый большой прирост новых площадей, как и в предыдущие годы,
наблюдался в сегменте бизнес-центров класса В, в результате чего произошло
перераспределение структуры общего объема в сторону увеличения их доли и сокращения
доли класса С (см. рис. 4).
Класс А
2005 г. 5%
0%
Класс С
32%
2004 г. 5%
2003 г. 4%
Класс В
63%
28%
67%
21%
10%
75%
20%
30%
40%
50%
60%
70%
80%
90%
100%
Рис. 4. Изменения структуры сегмента бизнес-центров С.-Петербурга в 2003–2005 гг.
(по данным «Бекар. Консалтинг»)
В прошлом году не был завершен ни один из заявленных проектов бизнес-центров класса А.
В частности, перенесены сроки сдачи таких объектов, как:
• «Веда Хаус» на Петроградской наб., 20 (со 2-го квартала 2005 г. – на 1-й квартал 2006 г.);
• 2-я очередь «Северной столицы» в Волынском пер., 3а (со II полугодия 2005 г. – на 1-й
квартал 2006 г.);
•
•
•
два бизнес-центра сети «Сенатор» по адресам ул. Чайковского, 1 и Садовая ул., 10 (с 4-го
квартала 2005 г. – на 1-й квартал 2006 г.);
«Лангензиппен и Ко» на Каменноостровском пр., 9 (с 4-го квартала 2005 г. – на 2-й
квартал 2006 г.);
«Австрийский» на Оренбургской ул., 4 (с 1-го квартала 2005 г. – на 2-й квартал 2006 г.).
Если войдут в строй вышеперечисленные и другие заявленные ко вводу в 2006 г. деловые
центры, то сегмент класса А может пополниться площадью более 94 тыс. кв. м.
В 2005 г. наиболее динамично развивался сегмент классов В и В+. При относительно
невысокой арендной плате (в среднем около $25–30/кв. м) бизнес-центры этого класса
постепенно улучшают качество сдаваемых в аренду помещений и расширяют перечень услуг,
вытесняя своих конкурентов – офисы класса А и С.
Среди объектов класса В+ и В, введенных в эксплуатацию в прошлом году, можно назвать
следующие:
• бизнес-центр «Феникс», открывшийся в феврале 2005 г. в Калининском районе в бывшем
административно-бытовом здании завода им. Я.М. Свердлова (Свердловская наб., 4Б).
Общая площадь – 7 500 кв. м, офисная – 5 000 кв. м. По сообщениям СМИ, бюджет
реконструкции составлял около $1,5 млн;
• три объекта сети «Сенатор» (Холдинг «Империя»). В мае 2005 г. официально открылся
бизнес-центр на ул. Чапаева, 15 в Петроградском районе (общая площадь – 14 644 кв. м,
офисная – 12 000 кв. м), в сентябре – на 7-й линии В.О., 76 (общая площадь 14 650 кв. м)
и на 6-й Красноармейской ул., 7 (11 320 кв. м);
• торгово-офисный комплекс River House на ул. Академика Павлова, 5 (УК «Лига»),
который принял первых арендаторов в начале июля. Общая площадь объекта составляет
30 000 кв. м, из которых 10 000 кв. м приходится на офисные площади;
• второй бизнес-центр Управляющей компании «Теорема» в Невском районе – «Т4»
на ул. Седова, 12, открывшийся в мае (общая площадь – 25 000 кв. м, офисная –
19 000 кв. м, инвестиции в проект – $12 млн);
• «Воронцовъ» на Барочной ул., 10 в Петроградском районе, открытый во II квартале
2005 г. ООО НПК «Катарсис» (общая площадь здания составляет более 12 300 кв. м.,
офисная – порядка 8 000 кв. м);
• клубный бизнес-центр B&D на Синопской наб., 50 (общая площадь – около 3 600 кв. м.,
офисная – 2 200 кв. м), открывшийся в ноябре 2005 г.;
• бизнес-центр Cerean в Выборгском районе на ул. Пархоменко, 10а, официальное открытие
которого состоялось в декабре 2005 г. (общая площадь – 3 600 кв. м., офисная –
2 800 кв. м).
Класс С пополнился в мае второй очередью бизнес-центра «Аврора-Сити», общая площадь
которой составила 6 000 кв. м, а также бизнес-центрами «Н-49» на пр. Непокоренных, 49
(общая площадь 15 000 кв. м, офисная – 6 900 кв. м) и «Троицкое поле» на пр. Обуховской
обороны, 120, лит. Е (общая офисная площади – 14 000 кв. м и 7 000 кв. м соответственно).
Спрос
Спрос и уровень заполняемости в бизнес-центрах классов А и В на протяжении 2005 г.
сохранялся на высоком уровне. Спрос платежеспособных арендаторов смещался
от неклассифицируемых офисных помещений в сторону бизнес-центров класса С. Спрос
на элитные офисы существенно превышал предложение. Причина дефицита достойных
проектов в этом сегменте – нехватка подходящих территорий в центре города, а именно
расположение в центре является сегодня одним из основных условий причисления
к высшему классу. Перспективы здесь связаны не только с планируемым администрацией
развитием центральной части города, выводом предприятий, но и с пересмотром некоторых
критериев элитности.
Быстрый рост сегмента класса В обусловлен несколькими причинами. В частности, в связи
с постоянным плотным движением автотранспорта на центральных улицах, становится все
сложнее добраться до более престижных офисов. Растут и требования арендаторов к качеству
офисных зданий и уровню сервиса. Постоянный спрос свидетельствует о том, что сегмент Вкласса еще далек от насыщения.
Управляющие компании стараются расширить спектр услуг, предоставляемых арендаторам
за счет создания комплексов офисных зданий и помещений различного функционального
назначения. Появляются объекты, совмещающие в себе не только офисные и складские,
но и производственные, и торговые площади. В этом направлении есть большой резерв для
сегмента С-класса. Причина растущего спроса на такие помещения – приход
на петербургский рынок крупных российских и зарубежных торговых сетей («Лента»,
«Рамстор» и т.п.), а также рост производственного сектора. Бизнес-центры класса С попрежнему остаются самым большим сегментом рынка офисной недвижимости и их
перспективы напрямую связаны с развитием в Санкт-Петербурге малого и среднего бизнеса.
Спрос на офисные площади в бизнес-центрах в течение года оставался стабильным. Новые
объекты, как правило, обеспечивались арендаторами еще до ввода в эксплуатацию, средняя
заполняемость действующих – приближена к 100%. Повышенным спросом пользовались
бизнес-центры, предлагающие свободную планировку помещений и отделку под арендатора.
Большое значение в последнее время приобрел профессионализм управляющей компании
и широкий спектр предоставляемых услуг.
В структуре спроса сохранялась тенденция к укрупнению арендуемых площадей.
По наблюдениям операторов рынка, существует прямая взаимосвязь между классом бизнесцентра и спросом на площадь помещений: чем выше класс, тем больше запрашиваемые
площади. В бизнес-центрах класса В выросла доля спроса на площади более 500–1 000 кв. м.
В сегменте С-класса основной объем спроса приходится на площади до 100 кв. м.
Несмотря на рост предложения бизнес-центров класса В, спрос на них еще далек
от насыщения.
Наиболее популярными у арендаторов являются Центральный район города (исторический
центр) и прилегающие к нему части Адмиралтейского, Петроградского, Выборгского,
Василеостровского и Московского районов.
Арендные ставки
Уровень арендных ставок в бизнес-центрах зависит от класса, престижности, качества
внутренней отделки самого офисного центра и его технического оснащения, уровня услуг,
местоположения (близость к центру города и транспортная доступность).
В 2004 г. арендные ставки выросли на 10–15%, в 2005 г. – на 14–17% (см. рис. 5). Такая
динамика объясняется инфляцией, а также изменением расчетной денежной единицы.
Причинами повышения арендной платы в новых бизнес-центрах является рост стоимости
строительных материалов и увеличение отчислений на развитие инфраструктуры города.
450–823
Класс А 2005 г.
450– 700
2004 г.
354–573
Класс В 2005 г.
310–500
2004 г.
Класс С 2005 г.
2004 г.
160–375
140– 320
100 150 200 250 300 350 400 450 500 550 600 650 700 750 800 850
Арендная ставка, $/кв. м в год (вкл. НДС и экспл. расходы)
Рис. 5. Диапазоны арендных ставок в бизнес-центрах С.-Петербурга в 2004 и 2005 гг.
(по данным ГК «Бекар»)
Производить расчеты средних ставок в действующих бизнес-центрах не представляется
возможными из-за существенных различий в условиях аренды и качестве помещений
в пределах классов, неподтвержденности классности и т.п. Зачастую даже на одном объекте
помещения позиционируются в разных классах. Не позволяет в полной мере оценить
динамику рынка и отсутствие информации о конечных условиях, которых добиваются
арендаторы при заключении договоров. В табл. 1 представлена стоимость аренды офисных
помещений и данные о заполняемости некоторых бизнес-центров Санкт-Петербурга
на декабрь 2005 г.
Таблица 1. Арендные ставки и заполняемость в бизнес-центрах С.-Петербурга
(по данным СМИ на декабрь 2005 г.)
Класс
А
Название
S офисная,
кв. м
Ставки аренды (вкл.
экспл. расходы),
у.е./кв. м/год
550
600
600
450–550
Geneum
Атриум на Невском
Белые ночи
Невский, 38
Невский пр., 10
Невский пр., 25
М. Морская ул., 23
Невский пр., 38
1 600
5 300
6 200
3 800
Северная Столица
Мойки реки наб., 36/1
8 400
470–570
Europe House
Renaissance House
Артиллерийская ул., 1
2-я Советская ул., 17
10 700
5 200
River House
Акад. Павлова ул., 5
11 000
370
400
372–444
(вкл. НДС)
Условная
единица
Загрузка,
%
$ по ЦБ
$ по ЦБ
$ по ЦБ
€
средн. арифм.
между $ и €
$ по ЦБ
$ по ЦБ
н/д
100
100
100
$ по ЦБ
100
100
100
95
6 500
300 (вкл. НДС)
€
100
Аскольд
Обводного канала наб.,
118
Красногвардейская пл., 2
5 700
$ по ЦБ
100
Мир
Ефимова ул., 4а
9 000
420 (вкл. НДС)
432–456
(вкл. НДС)
29 руб.
100
5 500
300 (вкл. НДС)
34 руб.
100
5 500
15 346
12 000
3 800
396 (вкл. НДС)
450 (вкл. НДС)
30 руб.
$ по ЦБ
396 (вкл. НДС)
33 руб.
97
99
85
74
Адмирал
В
Адрес
Нептун
Нобель
Петровский Форт
Сенатор-4
Сенатор-6
Обводного канала наб.,
93а
Пироговская наб., 21
Финляндский пр., 4
Чапаева ул., 15
6-я Красноармейская., 7
С
Сити Центр
Петроградская наб., 18
25 000
Т4
Седова ул., 12
19 000
Аврора-Сити,
Шаумяна пр., 4
2-я очередь
Бекар
Б. Сампсониевский, 61
На Большом пр. ПС,
Большой пр. П.С., 100
100
6 000
2 600
4 000
380–520
(вкл. НДС)
9 000 руб.
(вкл. НДС)
6 480–7 800 руб.
(вкл. НДС)
300 (вкл. НДС)
264 у.е.
(вкл. НДС)
$ по ЦБ
100
-
90
-
н/д
30 руб.
100
35 руб.
72
Сделки купли-продажи
Объемы продаж офисов по сравнению с общими объемами введенных площадей в бизнесцентрах меньше в несколько десятков раз. Однако заинтересованных в покупке офисов, в том
числе и целых зданий, становится все больше. Себестоимость офисных помещений сегодня
равна примерно четырехкратной годовой ренте. Таким образом, долгосрочная аренда для
конечного пользователя менее выгодна, чем собственность.
Рынок купли-продажи офисных площадей (в отличие от рынка аренды) в Санкт-Петербурге
пока мало развит и непрозрачен. Информация о сделках купли-продажи зачастую является
закрытой. Иногда в СМИ появляются данные о ценах предложения по таким объектам,
но с большим опозданием (т.е. сделка уже совершилась). Сведения о реальных ценах продаж
получить практически невозможно.
По мнению специалистов, в 2005 г. в Санкт-Петербурге появился рынок продажи
в собственность отдельных офисов в бизнес-центрах на стадии строительства. Офисы
во встроенно-пристроенных помещениях продавались и ранее, но прецедентов продажи
по частям бизнес-центров в городе практически не было. (Исключение составляет лишь
проект компании «Возрождение Санкт-Петербурга» на Шпалерной улице, где инвесторам
продавались «доли» бизнес-центра.) Сегодня в городе реализуется сразу несколько проектов,
где офисы продаются и сдача в аренду не планируется. Аналитики затрудняются оценить
долю продающихся офисов в общем объеме предложения.
Офисы в бизнес-центрах покупают как для размещения собственного бизнеса, так и для
получения дохода от последующей сдачи в аренду. Спекулятивные покупки с целью
дальнейшей перепродажи, как правило, не практикуются, поскольку данный сегмент не столь
динамичен. Значительная часть продаж – предложения девелоперов по соинвестированию
в крупных масштабах, когда компания вкладывает средства в строительство объекта,
становясь его совладельцем и участвуя в получении доходов.
В бизнес-центрах класса А офисы не продаются, так как класс офисного помещения зависит
от инфраструктуры бизнес-центра в целом. Может быть продана только доля акций
в компании-собственнике. По данным компании «ВМБ-Траст», цены продажи офисов
в бизнес-центрах класса B лежат в диапазоне $1 300–2 100, для класса С – $1 000–1 500.
На конец 2005 г. к продаже в собственность предлагались офисы в следующих строящихся
деловых центрах:


«Содружество» (Коломяжский пр., 33). Площади первой очереди (9 000 кв. м), введенной
в феврале 2005 г., продавались по 1 000 евро/кв. м, вторая очередь (срок сдачи –
II кв. 2007 г.) реализуется по ценам 750 евро/кв. м и 1 000 евро/кв. м в зависимости
от этажа;
Lidval Hall (ул. Льва Толстого, 2А). Общая площадь – 3 336 кв. м, срок сдачи перенесен
со II кв. 2005 г. на I кв. 2006 г. В сентябре площади предлагались по цене квадратного
метра 2 000 у.е. (1 у.е. = 31 руб.). Принят в эксплуатацию Госкомиссией в марте текущего



года. К завершению строительства все площади были реализованы по договорам долевого
участия;
офисно-гостиничный комплекс «Голицынъ» (13-я линия В.О., 4-6-8). Срок сдачи – II кв.
2006 г. Продажа помещений – от 1 300 у.е./кв. м (март 2005 г.), 1 350 у.е./кв. м (июль
2005 г.), $1 360–1 880 (сентябрь 2005 г.), 1 575 у.е./кв. м при условии оплаты в рассрочку
(декабрь 2005 г.);
Stels (Боровая ул., 32) – реконструируемый бизнес-центр класса В+. Часть площадей
в конце 2005 г. реализовывалась по схемам долевого строительства от 1 770 у.е./кв. м;
торгово-офисный центр «Авеню» (ул. Академика Павлова, 5), срок сдачи – II кв. 2006 г.,
общая площадь – 16 500 кв. м, полезная – 13 000 кв. м. Площади от 500 кв. м изначально
предлагались по $2 100/кв. м, в конце 2005 г. – $2 000–2 500/кв. м.
В начале 2005 г. Госкомиссия приняла здание общей площадью 6 716 кв. м на Большой
Морской ул., 30. Сумма инвестиций в проект оценивается в $8 млн. Первоначальная
концепция предполагала создание торгово-офисного центра класса А «Платинум», однако изза строгих охранных требований Компании «БизнесЛинк» не удалось реализовать проект
в исходном варианте. В апреле 2005 г. здание было продано «Внешторгбанку», который
планирует расположить здесь свой головной офис, что естественным образом исключает
объект из сегмента бизнес-центров. Сумма сделки не разглашается. По экспертной оценке,
стоимость квадратного метра составила около $2 500.
Действующий бизнес-центр «Парнас» (промзона «Парнас», Домостроительная ул., 4)
в объявлениях о продаже в июне-сентябре 2005 г. оценивался в $4 млн. Общая площадь
здания – 5 300 кв. м, площадь земельного участка – 11 600 кв. м.
8 сентября 2005 г. Фонд имущества продал на торгах здание бизнес-центра класса А
«Атриум» (Невский пр., 25) вместе с земельным участком, а также 8,82% принадлежащих
городу акций ОАО «Невский 25». Стартовая цена лота – 34 444 032 руб., цена продажи –
58,58 млн руб. Покупатель – Duze Investments Ltd – компания, зарегистрированная на Кипре
специально для этой покупки.
Встроенные офисные помещения
Встроенные офисные помещения составляют весомую часть рынка, оцениваемую
некоторыми экспертами в 60%. По мнению специалистов ГК «Бекар», порядка 44%
встроенных офисов находится в госсобственности.
Арендные ставки на офисные площади во встроенных помещениях формируются под
влиянием следующих факторов:

месторасположение объекта;

наличие отдельного входа;

техническое оснащение;

уровень отделки.
На «белом» рынке встроенных офисов на величину арендных ставок влияет скорее
местоположение, чем качество помещений, которое в редких случаях дотягивает до среднего.
Если раньше стоимость ремонта, проведенного арендатором, как правило, шла в счет
арендной платы, то в последнее время такие зачеты проводятся редко. Поэтому в сегменте
встроенных офисов потребители предпочитают арендовать уже подготовленные к работе
помещения.
Долгое время ставки на встроенные помещения КУГИ, по мнению специалистов, были на 30–
40% ниже рыночных. В последние 2-3 года власти Санкт-Петербурга постепенно отменяют
льготы при сдаче в аренду городского имущества. КУГИ считает занижение ставок аренды
недвижимости неэффективным способом поддержки малого бизнеса, ведь договоры аренды
доступны лишь небольшой части предпринимателей. 1 января 2006 г. вступила в силу новая
методика определения арендной платы за объекты нежилого фонда, арендодателем которых
является город.
В целом запрашиваемые арендные ставки на встроенные офисные помещения находятся
в диапазоне $400–700/кв. м в год, но чаще укладываются в $150–300/кв. м. Предложения,
относящиеся к более дорогим объектам (качественный ремонт, центр города, хорошая
доступность и окружение), появляются на рынке довольно редко. Соответственно, ставки
на лучшие помещения в центре могут достигать $900 кв. м/год и более.
Спрос на аренду встроенных офисных помещений снижается. Арендаторы предпочитают
снимать помещения в бизнес-центрах по более высокой цене в ущерб площади.
При продаже встроенных офисов стоимость зависит от их местоположения, уровня отделки,
сервиса и технической оснащенности. Согласно объявлениям в СМИ, цены колеблются
от $900 до $2 000/кв. м и выше. Так, верхняя ценовая планка для встроенных офисов
в Центральном районе фиксируется специалистами ЗАО «ВТБ-Капитал» на уровне
$2 900/кв. м – альтернативы встройке для небольших инвесторов здесь нет, поскольку, как
уже упоминалось ранее, офисы в бизнес-центрах класса А не продаются. Специалисты
компании «Астера» называют более высокую верхнюю границу для сделок купли-продажи –
$3 500/кв. м.
Спрос на покупку встроенных офисов, в отличие от аренды, растет. Наиболее востребованы
помещения площадью от 60 до 160 кв. м.
Выводы и прогнозы

Спрос на офисные помещения в Санкт-Петербурге в 2005 г. оставался стабильно
высоким. В сегменте аренды происходило перераспределение спроса в пользу бизнесцентров по сравнению со встроенными офисными помещениями.

Подавляющее большинство введенных в 2005 г. бизнес-центров относятся к классу В
(В+). Рост предложения в этом сегменте сопровождается повышением качества как самих
помещений, так и дополнительных услуг.

В целом инвестиционная активность на офисном рынке Санкт-Петербурга достаточно
высока. Отмечается снижение инвестиционной привлекательности проектов бизнесцентров класса С. Перспективными в этом классе являются объекты, сочетающие
офисную, торговую и промышленно-складскую функции.

Растет число многофункциональных комплексов, сочетающих в себе, наряду с офисной,
торговую, гостиничную или производственно-складскую функции.

Сегмент аренды офисов в Санкт-Петербурге существенно превышает объем рынка куплипродажи. В сложившихся рыночных условиях собственнику более выгодно сдавать
помещения в аренду, получая доходы по ставке 14–18% годовых.

Спрос на аренду встроенных офисных помещений снижается, а на покупку растет.

В настоящий момент на рынке сохраняется благоприятная ситуация: наблюдается
стабилизация уровня арендных ставок и плавный рост не более 1–2% в месяц.
По отдельным бизнес-центрам (в основном в классе С) усиление конкуренции может
привести либо к снижению ставок, либо к модернизации объектов, улучшению качества
и расширению спектра оказываемых услуг.

Происходит формирование новых деловых зон вне центральных районов города.

2006 г. будет характеризоваться высоким спросом на офисную недвижимость.