Недостатки региональной программы и Закона СПб

НОВЫЙ СПОСОБ ФИНАНСИРОВАНИЯ КАПИТАЛЬНОГО РЕМОНТА
I.) До настоящего времени работали адресные программы капитального ремонта: по
решению общего собрания дома подавали заявку на участие, органы власти делали выбор,
городской и Федеральный бюджет финансировали 95%, жители 5% стоимости.
По этой схеме мы с вами подали заявку на ремонт ЦО, козырьков над подъездами и
оголовков вентканалов в 2010 г. (ремонт так и не сделан), и на ремонт лифтов в 2011 г. (ремонт
сделан в 2012 г.).
Теперь государство хочет уйти от финансирования 95%, постепенно переложив
обязанность ремонтировать МКД, который является общим имуществом, на собственников.
Федеральным законом № 271-ФЗ от 25 декабря 2012 г. установлен НОВЫЙ СПОСОБ
ФИНАНСИРОВАНИЯ КАПИТАЛЬНОГО РЕМОНТА МКД C 2014 Г.
Соответствующие изменения внесены и в ЖК РФ.
Согласно ст. 169 ЖК РФ - ПЛАТИТЬ ЗА КАПРЕМОНТ ОБЯЗАНЫ ВСЕ СОБСТВ-КИ.
В СПБ ТАКЖЕ ПРИНЯТ ЗАКОН О КАПРЕМОНТЕ 11 декабря 2013 г.
Каждый субъект сам определяет размер минимального платежа. В большинстве регионов РФ:
это 6 руб./м2, в Лен. обл. - 5,55 руб./м2, в Моск. обл. – 7,30 руб./м2. В СПБ ЭТО – 2 РУБ./М2.
Собственники на собрании могут установить взнос в большем размере, а в меньшем –
нельзя.
II.) Вся информация по кап. ремонту содержится в РЕГИОНАЛЬНОЙ ПРОГРАММЕ НА
25 ЛЕТ, утвержденной Пост-ем пр-ва СПб № 84 и опубликованной 21.02.2014 г. на сайте ЖК.
В нее входят все дома города, с указанием сроков ремонта каждого конструктивного
элемента каждого дома.
Собственники ОБЯЗАНЫ провести ремонты в указанные сроки. Позже – нельзя.
Если хотите провести раньше, или сделать дополнительные работы – нужно увеличивать
размер взноса с м2.
У РЕГИОНАЛЬНОЙ ПРОГРАММЫ МНОГО НЕДОСТАТКОВ:
1) Как определялись сроки ремонта? Экспертиза, техническое обследование зданий не
проводилась – это долго и дорого.
По словам Председателя ЖК В.Шияна - Дома включались в список по критериям физического
износа, межремонтных сроков и аварийности отдельных элементов.
Но: - межремонтные сроки, определенные ВСН 58-88 (р), не соблюдены
- ремонта аварийных конструкций вообще нет в программе
- утепление фасадов, замена невентилируемой кровли на вентилируемую – не включены в
программу
- многие конструктивные элементы дома (перекрытия, лестницы, полы, перегородки,
двери и окна в МОП, система вентиляции, мусоропровод) также не включены в программу, как
и благоустройство придомовой территории.
2) Очень много (более 9 тысяч) ошибок в части указания площадей, включения в нее
домов, идущих на реновацию, не включения аварийных домов и т.д.
3) Экономически обоснованный тариф составляет 15-16 руб. с м2.
По словам В.Шияна, на ремонт жилого фонда за 25 лет потребуется 502 млрд. руб. Значит,
ежегодное финансирование программы должно составлять 20 млрд. в год, а не 7 (господдержка)
+3 (взносы жителей), как запланировано. Как эта проблема будет решаться? – пока не ясно.
Программа будет ежегодно корректироваться, - заверил вице-губернатор по ЖКХ
Лавленцев (она уже корректировалась: 21.01, 03.02, 18.02.2014).
III.) В ТЕЧЕНИЕ 6 МЕСЯЦЕВ (Т.Е. ДО 21 АВГУСТА 2014 г.) собственники на общем
собрании должны ВЫБРАТЬ И РЕАЛИЗОВАТЬ способ формирования фонда кап. ремонта:
на СС дома или на счете РО.
В дальнейшем можно перейти со СС к РО – через 1 мес., со счета РО – на СС – через 1 год,
после принятия соответствующего решения общим собранием.
1
У ОБОИХ ЭТИХ ВАРИАНТОВ ЕСТЬ ЗА И ПРОТИВ.
При РО - между РО и собственником жилья заключается персональный договор, по
которому собственник должен делать взносы, а РО обязан провести капремонт в сроки в
соответствии с региональной программой. РО соберет средства, объявит конкурс и
проконтролирует работы, он несет ответственность за качество работ. Городской бюджет несет
субсидиарную ответственность по обязательствам РО.
По словам Лавленцева: за организацию и сроки капремонта отвечают главы районов, за
качество работ – их заместители.
Открытие СС - это более гибкий инструмент для сознательных, активных собственников,
кто хотел бы проголосовать за увеличение взносов, провести некоторые виды работ раньше
назначенного срока, закупить более дорогостоящие материалы, выполнить дополнительные
работы (например, по энергосбережению).
Можно в любой момент (по решению собрания) взять кредит и провести такой ремонт,
какой хочется – например, отделать вестибюли итальянской мраморной плиткой…
НО: при открытии СС все финансовые, трудовые затраты, вся ответственность - лежат на
самих собственниках:
IV.) КАКИЕ ДОПОЛНИТЕЛЬНЫЕ ЗАТРАТЫ ПРИ ФОРМИРОВАНИИ ФОНДА НА СС:
1) Необходимо проведение общих собраний: по выбору способа формирования фонда и
каждый раз при достижении срока ремонта элемента МКД, включенного в программу. (нужно
утверждать сроки, перечень работ, их стоимость, источники финансирования, подрядчик, лицо,
ответственное за подписание актов и т.д.). КАЖДЫЙ РАЗ - 2/3 СОБСТВЕННИКОВ - «ЗА».
2) Самим - начислять взносы, печать отдельные квитанции
3) Работать по взысканию задолженности, которая будет расти при ежегодном
увеличении взноса. Увеличатся расходы на юристов.
4) Искать источники финансирования, оформлять кредиты в банке
5) На нас ляжет: выбор подрядчика, с соблюдением ряда условий ***), технадзор,
приемка работ, ответственность за качество работ (материальная, юридическая)
__________
***)
Подрядные организации (ПО), участвующие в конкурсе, должны соответствовать следующим требованиям
(Закон СПб. «О кап. ремонте»):
- наличие у ПО опыта работы не менее 3-х лет
- предоставление ПО обеспечения исполнения договора не менее 30% от стоимости договора
- отсутствие у ПО задолженности по налогам, сборам и иным платежам в бюджеты за отчетный период
- в отношении ПО не должна проводиться процедура банкротства либо ликвидации
- деятельность ПО не должна быть приостановлена за административные правонарушения
- отсутствие у ПО за последние 2 года фактов неисполнения обязательств по договорам о выполнении работ по
капитальному ремонту, либо фактов расторжения таких договоров вследствие нарушения условий договоров
6) Нести затраты на открытие и ведение СС, собрать целый пакет документов, платить
комиссию банку за обслуживание счета. (Сам банк платит за хранение средств: 0% годовых - до
50 тыс. руб., 2,5% годовых - до 500 тыс. руб., 4,5% годовых – свыше 500 тыс. р.). СБ не платит.
7) Предоставлять ежеквартальную отчетность в электронной форме, создать электронную
подпись (нужно обращаться в соотв. фирму, и стоит недешево)
8) Будут дополнительные внеплановые проверки контролирующих органов
9) ЕСЛИ КАПИТАЛЬНЫЙ РЕМОНТ НЕ ПРОВЕДЕН В СРОК, ПРЕДУСМОТРЕННЫЙ
РЕГИОНАЛЬНОЙ ПРОГРАММОЙ, ДЕНЬГИ АВТОМАТИЧЕСКИ ПЕРЕХОДЯТ НА СЧЕТ РО.
V.) В ПРОТИВНОМ СЛУЧАЕ ВСЕ ДЕЛАЕТ РО:
1) Уполномоченный орган власти сам принимает указанные решения
2) Всю сметную стоимость работ финансирует РО, за счет своих средств
3) РО сам печатает и предоставляет собственникам платежные документы, сам работает с
должниками
2
4) Все функции технического заказчика работ осуществляет РО:
выбирает подрядчика, осуществляет технический надзор, приемку работ, отвечает за качество
5) Все затраты по ведению счета несет РО. Банк не снимает комиссию за обслуживание счета
6) Все необходимые сведения предоставляет РО
7) Все проверки проводятся в отношении РО
Каждый собственник при этом сможет сам контролировать свой счет – по закону
информация будет ему предоставляться.
VI.) Оплата капремонта В КВИТАНЦИЯХ ДОЛЖНА ПОЯВИТЬСЯ С НОЯБРЯ 2014 Г.
Ежегодно величина взноса будет увеличиваться. По словам Лавленцева, вопрос повышения
тарифа пока не обсуждается, возможно, на 2015 г. он сохранится в размере 2 руб./м2.
(Однако, эксперты считают, что на 2015 г., взнос на капремонт может составить 3 руб./м2).
VII.) В региональной программе капитального ремонта на 25 лет, опубликованной
21.02.2014 г. ДЛЯ НАШЕГО МКД УСТАНОВЛЕНЫ СЛЕДУЮЩИЕ СРОКИ
КАПИТАЛЬНОГО РЕМОНТА:
Фундамент
Крыша
-
2015 2017 г.
Фасад
-
Ремонт внутридомовых инженерных систем
ЦО
ХВС
ВО
ГВС
Электр.
сети
2024 2026 г.
2024 2026 г.
-
2036 2038 г.
-
Газов.
сети
-
Подвалы
Лифты
-
-
VIII.) Капремонт – это дорогостоящие, просто неподъемные для жителей в финансовом
плане работы. При платеже 2 руб./м2 за год соберем только 234 тыс. руб. На ремонт лифтов
придется копить 36 лет. Выход - брать кредит? А будут ли наши жители его выплачивать, если
и сейчас долг по квартплате по 400 - 500 тыс. в месяц?
Есть ли у нас такие люди, которые будут и смогут управлять спецсчетом? Лично отвечать
за расходование средств? Которые рискнут брать на себя всю полноту ответственности за
качество работ? Принимать на себя возможный поток жалоб (дескать, «Деньги берете, а ремонт
не делаете»), а мы и не имеем теперь права его делать раньше установленных региональной
программой сроков, не увеличивая размер взноса.
И где взять средства на перечисленные выше дополнительные затраты?
IX.) ПРИНЦИПИАЛЬНЫЕ МОМЕНТЫ:
1) Ближайший ремонт - кровли запланирован на 2015-2017 г., необходимых средств (из
расчета 2,0 руб. за м2) СОБРАТЬ МЫ НЕ УСПЕЕМ, ДЕНЬГИ АВТОМАТИЧЕСКИ
ПЕРЕЙДУТ К РО. Можем принять решение собирать больше, но городской бюджет
пропорционально увеличивать свою долю финансирования не будет.
2) ГУ ЖА (20%) голосует ТОЛЬКО за РО, а без них не наберем 2/3 всех собственников «За»
СС.
3) Директор ГУ ЖА на встрече 27.03.2014 с председателями ТСЖ сказал – чтобы попасть на
ремонт кровли именно в 2015 г., а не в 2017 г. – надо формировать фонд на счете РО.
4) Государство придумало, сформировало эту программу, пусть оно и разбирается.
ПРАВЛЕНИЕ ТСЖ, ВЗВЕСИВ ВСЕ «ЗА» И «ПРОТИВ», СЧИТАЕТ, ЧТО:
ПЕРВЫЙ РЕМОНТ КРОВЛИ В 2015 Г. НУЖНО СДЕЛАТЬ ИЗ СРЕДСТВ РО,
А ЗАТЕМ ПОСМОТРИМ, КАК ЭТА СИСТЕМА БУДЕТ РАБОТАТЬ,
И ПОСЛЕ СМОЖЕМ ПРИНЯТЬ РЕШЕНИЕ О ПЕРЕХОДЕ НА СС ДОМА.
Решать вам. Думайте, приходите в правление и оставляйте свое решение: за СС или за
счет РО.
3