4 особенности оценки окн
реклама
Проект МАКЕТ от 18.02.2015 МЕТОДИЧЕСКИЕ РЕКОМЕНДАЦИИ ПО ОЦЕНКЕ ОБЪЕКТОВ НЕДВИЖИМОСТИ, ЯВЛЯЮЩИХСЯ ОБЪЕКТАМИ КУЛЬТУРНОГО НАСЛЕДИЯ МОСКВА 2015 г. 2 Оглавление 1 ОБЩИЕ ПОЛОЖЕНИЯ ........................................................................................................................... 3 2 ОБЛАСТЬ ПРИМЕНЕНИЯ ..................................................................................................................... 4 3 КЛАССИФИКАЦИЯ ОКН ....................................................................................................................... 4 4 ВИДЫ СТОИМОСТИ, ПОДХОДЫ И МЕТОДЫ ПРИ ОЦЕНКЕ ОКН .......................................... 7 5 ОСОБЕННОСТИ ОЦЕНКИ ОКН ........................................................................................................... 9 6 АНАЛИЗ НАИБОЛЕЕ ЭФФЕКТИВНОГО ИСПОЛЬЗОВАНИЯ ОКН ........................................ 11 7 ПОДХОДЫ И МЕТОДЫ ОЦЕНКИ...................................................................................................... 14 8 АНАЛИЗ ПОЛУЧЕННЫХ РЕЗУЛЬТАТОВ ОЦЕНКИ ОКН, СОГЛАСОВАНИЕ РЕЗУЛЬТАТА ОЦЕНКИ ................................................................................................................................. 19 9 ОПРЕДЕЛЕНИЕ АРЕНДНОЙ ПЛАТЫ ДЛЯ ПАМЯТНИКОВ ...................................................... 20 10 ОСОБЕННОСТИ ОЦЕНКИ ИСТОРИЧЕСКИХ СЕРВИТУТОВ ................................................... 20 11 ИНФОРМАЦИОННОЕ ОБЕСПЕЧЕНИЕ ПРОЦЕССА ОЦЕНКИ ПАМЯТНИКОВ. ................ 21 ПРИЛОЖЕНИЯ: ............................................................................................................................................... 24 12 Задание на оценку .................................................................................................................................... 24 13 Глоссарий. Ключевые термины и определения ................................................................................. 25 14 Охранные обязательства, предъявляемые к ОКН............................................................................. 28 15 Коэффициенты, определяющие количественное значение приведенных нематериальных факторов ............................................................................................................................................................. 30 16 Рейтинг авторов ....................................................................................................................................... 30 3 ОБЩИЕ ПОЛОЖЕНИЯ 1.1 Настоящие Методические рекомендации по оценке объектов культурного наследия, (далее - МР) разработаны в развитие ФСО 7 в части, касающейся особенностей оценки стоимости объектов культурного наследия, к которым могут быть отнесены объекты недвижимого имущества (включая объекты археологического наследия) и иные объекты с исторически связанными с ними территориями, произведениями живописи, скульптуры, декоративно-прикладного искусства, объектами науки и техники и иными предметами материальной культуры, возникшие в результате исторических событий, представляющие собой ценность с точки зрения истории, археологии, архитектуры, градостроительства, искусства, науки и техники, эстетики, этнологии или антропологии, социальной культуры и являющиеся свидетельством эпох и цивилизаций, подлинными источниками информации о зарождении и развитии культуры, а также частично или полностью скрытые в земле или под водой следы существования человека в прошлых эпохах (включая все связанные с такими следами археологические предметы и культурные слои) (далее – ОКН). 1.2 Целью настоящих методических рекомендаций является определение стоимостных характеристик недвижимых объектов культурного наследия (далее – ОКН). Рекомендации разработаны с учетом необходимости государственной охраны ОКН в целях предотвращения их повреждения, разрушения или уничтожения, изменения облика и интерьера, нарушения установленного порядка их использования, перемещения и предотвращения других действий, могущих причинить вред ОКН, а также в целях их защиты от неблагоприятного воздействия окружающей среды и от иных негативных воздействий. 1.3 Разработка данных МР обусловлена актуальностью проблем, связанных с оценкой памятников истории и культуры, а также развитием нормативного регулирования системы государственной охраны ОКН. МР призваны регламентировать основные понятия, используемые при характеристике объекта оценки, цели, виды стоимости, подходы и методы расчета, основанные на принципах, сформированных отечественной и зарубежной практикой, требования к результатам оценки и содержанию отчетов, подготовленных профессиональными оценщиками с учетом интересов и прав потребителей. 1.4 При разработке данных МР учитывались требования и принципы Международного комитета по стандартам оценки имущества (The International Assets Valuation Standards Committee), Федерального Закона ФЗ № 135 “Об оценочной деятельности в Российской Федерации”, федеральных стандартов оценки «Общие понятия оценки, подходы к оценке и требования к проведению оценки (ФСО №1), «Цель оценки и виды стоимости (ФСО №2)», «Требования к отчету об оценке (ФСО№3)», «Оценка недвижимости (ФСО №7)», (далее соответственно – ФСО №1, ФСО №2, ФСО №3, ФСО№7) и определяет требования к проведению оценки объектов культурного наследия. 1.5 В настоящие МР включены некоторые специальные термины и определения, используемые для описания ОКН для целей оценки стоимости. Основные 4 определения и термины, используемые профессиональными приведены в соответствие с требованиями ФСО. оценщиками 1 ОБЛАСТЬ ПРИМЕНЕНИЯ 2.1 Настоящие МР предназначены для применения субъектами оценочной деятельности при проведении оценки объектов оценки, являющихся ОКН в силу закона (ФЗ от 25 июня 2002 г. N 73-ФЗ "Об объектах культурного наследия (памятниках истории и культуры) народов Российской Федерации")), т.е. внесенными в единый государственный реестр ОКН (Далее – Реестр) и перечни недвижимых ОКН и служат для установления общих принципов при определении различных видов стоимостей и иных расчётных величин, подлежащих определению при оценке ОКН при их возможном использовании. Дополнительно к п.4 ФСО №2 предполагаемое использование результатов оценки может быть связано с: передачей в доверительное управление; консультированием при принятии решений о развитии территорий и при градостроительном планировании; расчётом величины компенсационных выплат (в соответствии со ст.15 ГК РФ), включая затраты на воссоздание ОКН и убытков (реальный ущерб и упущенная выгода), в том числе, компенсации за утрату так называемых нематериальных факторов, а также прочих затрат собственника, связанных с нарушением его прав. 2.2 Настоящие МР могут быть использованы во всех ситуациях, когда требуется консультация или соответствующий отчет для кредитного учреждения или иной организации, предоставляющей заемный капитал и цели оценки связаны со ссудами, закладными или долговыми обязательствами. 2.3 Настоящие МР могут быть использованы во всех ситуациях, когда рыночная стоимость является базой оценки, а также и для целей финансовой отчетности и смежной документации, кроме случаев, особо оговоренных в законодательных, нормативных или бухгалтерских требованиях. 2.4 Действие МР распространяется при осуществлении процесса оценки имущественных прав на ОКН и оценки, при которой ОКН является частью активов действующих предприятий. 2 КЛАССИФИКАЦИЯ ОКН 2.1 ОКН представляет собой объект недвижимого имущества, обладающий историкокультурной ценностью (ИКЦ). 2.2 ИКЦ определяется отношением населения города, региона, страны к тому или иному объекту недвижимого имущества и, по принятой процедуре, государство, реализуя свои обязательства в области сохранения, поручает определять это отношение экспертам, путём проведения государственной историко-культурной экспертизы. 5 2.3 Особенности ОКН, послужившие основаниями для включения его в реестр закрепляются решениями органов власти и содержатся в государственном реестре ОКН. Более подробная информация об основаниях отнесения может содержаться в паспортах (учетных карточках), материалах, обосновывающих предмет охраны, историко-культурных исследованиях, проектах работ по сохранению 2.4 ОКН подразделяются на следующие виды: памятники - отдельные постройки, здания и сооружения с исторически сложившимися территориями (в том числе памятники религиозного назначения: церкви, колокольни, часовни, костелы, кирхи, мечети, буддистские храмы, пагоды, синагоги, молельные дома и другие объекты, построенные для богослужений); мемориальные квартиры; мавзолеи, отдельные захоронения; произведения монументального искусства; объекты науки и техники, включая военные; частично или полностью скрытые в земле или под водой следы существования человека, включая все движимые предметы, имеющие к ним отношение, основным или одним из основных источников информации о которых являются археологические раскопки или находки (объекты археологического наследия); ансамбли - четко локализуемые на исторически сложившихся территориях группы изолированных или объединенных памятников, строений и сооружений фортификационного, дворцового, жилого, общественного, административного, торгового, производственного, научного, учебного назначения, а также памятников и сооружений религиозного назначения (храмовые комплексы, дацаны, монастыри, подворья), в том числе фрагменты исторических планировок и застроек поселений, которые могут быть отнесены к градостроительным ансамблям; произведения ландшафтной архитектуры и садово-паркового искусства (сады, парки, скверы, бульвары), некрополи; достопримечательные места - творения, созданные человеком, или совместные творения человека и природы, в том числе места бытования народных художественных промыслов; центры исторических поселений или фрагменты градостроительной планировки и застройки; памятные места, культурные и природные ландшафты, связанные с историей формирования народов и иных этнических общностей на территории Российской Федерации, историческими (в том числе военными) событиями, жизнью выдающихся исторических личностей; культурные слои, остатки построек древних городов, городищ, селищ, стоянок; места совершения религиозных обрядов. 2.5 Объекты археологического наследия (далее - ОАН) являются частью ОКН, однако, поскольку их сохранность, как правило, значительно меньше, чем у ОКН, не являющихся ОАН, их оценка требует особого подхода и квалификации. К ОАН предъявляются особые требования в части установления границ земельного участка. 2.6 Категории историко-культурного значения ОКН ОКН федерального значения; ОКН регионального значения; ОКН местного (муниципального) значения; 6 Объекты вне категории ОКН - вновь выявленные ОКН и объекты, обладающие признаками ОКН. Решение о включении выявленного или обладающего признаками ОКН в реестр ОКН либо отказ от включения принимается уполномоченным органом в срок не более одного года со дня поступления в соответствующий орган охраны ОКН. В случае нарушения указанного срока, выявленные ОКН в рамках настоящих МР оцениваются, как включённые в реестр, если в задании на оценку не сказано иное. 2.7 Объектом оценки при оценке ОКН могут быть земельные участки (территории), участки, относимые к недрам (сокрытые в земле) или водному фонду (скрытые под водой), естественно и искусственно созданные объекты, включая объекты капитального строительства или их части, а также многолетние насаждения и элементы благоустройства, включая обустройство естественных водных объектов и искусственно созданные водные объекты. 2.8 В целях обеспечения сохранности ОКН, а также в целях одновременного обеспечения сохранности нескольких ОКН, его (их) исторической среде на сопряженной с ним (с ними) территории устанавливаются зоны охраны ОКН: охранная зона, зона регулирования застройки и хозяйственной деятельности, зона охраняемого природного ландшафта. Необходимый состав зон охраны ОКН определяется проектом зон охраны ОКН. 2.9 ОКН, как объект оценки должен быть идентифицирован, а границы его расположения, в том числе, границы зоны охраны, установлены. Идентификация ОКН осуществляется в соответствии с требования п.8 ФСО 7. В описание ОКН дополнительно включается описание особенностей ОКН, послуживших основанием для его включения в реестр. Идентификация ОКН может осуществляться по кадастровому номеру и иным идентифицирующим характеристиками из ГКН, в том числе о земельном участке, в пределах которого расположен объект, а также по сведениям, составляющим предмет охраны. 2.10 Уничтожение ОКН связано с неустранимым вредом, причиненным ОКН (уничтожение подлинности). За причинение неустранимого вреда предусмотрена уголовная ответственность. 2.11 Важно разделять оценку ОКН, как сформированного объекта недвижимости в установленных границах земельного участка и улучшений этого участка и оценку ОКН, как объекта, изменяющего стоимость окружения в зоне его влияния, в том числе и за пределами землеотвода, относящегося к ОКН. Как правило, наличие ОКН положительно отражается на стоимости окружения (в зоне влияния, индивидуальной для каждого ОКН), тем не менее, это увеличение стоимости недвижимости в зоне влияния ОКН, не формирует стоимость самого ОКН. Заданием на оценку может формулироваться требование определения положительного влияния ОКН, состоящей из стоимости самого ОКН (в установленных границах) и положительного вклада в окружение этого ОКН по отношению к подобных объектам, расположенным вне зоны влияния ОКН. 2.12 ОАН, как правило, не могут использоваться иначе, чем для музеефикации, то есть их стоимость формируется исключительно исходя из доходов, получаемых 7 после преобразования ОАН для музейного показа, с учётом всех необходимых затрат, необходимых для этого преобразования. 3 ВИДЫ СТОИМОСТИ, ПОДХОДЫ И МЕТОДЫ ПРИ ОЦЕНКЕ ОКН 3.1.1 При проведении оценки ОКН, в зависимости от ее целей, целесообразно применение подходов и методов, рекомендованных для оценки недвижимости (ФСО 7). ОКН, находящиеся в федеральной или муниципальной собственности могут быть отнесены к активам государственного сектора, что необходимо учитывать при применении процедур и методов оценки. Специфический тип актива и/или специфический характер актива, а также характер использования актива государственного сектора определяют то, какие следует применять подходы и методы оценки. 3.1.2 Рекомендуется представлять итоговый результат расчётов и проводить сами расчёты без НДС. Используемые аналоги, в том числе, аналоги по затратам на проведение ремонтно-реставрационных и общестроительных (при их использовании в качестве аналогов) работ, ставки аренды, данные по сделкам купли-продажи и пр., рекомендуется проверять на наличие НДС. 3.2 ВИДЫ СТОИМОСТИ, ОПРЕДЕЛЯЕМЫЕ ПРИ ОЦЕНКЕ ОКН 3.2.1 В зависимости от целей оценки в отношении ОКН может определяться рыночная, инвестиционная, ликвидационная, кадастровая стоимости, расчётные величины, подлежащие определению, включая величины затрат и стоимости воспроизводства и замещения, а также иные виды стоимости, если они предусмотрены заданием на оценку. 3.2.2 Под иными видами стоимости понимаются виды стоимости, описанные в Международных стандартах оценки, Международных стандартах финансовой отчётности, стандартах RICS, TEGoVA и тому подобных документах. 3.2.3 При использовании в задании на оценку ОКН иных видов стоимости или расчётных величин, подлежащих определению, задание на оценку в обязательном порядке должно содержать определение, либо расширенную трактовку испрашиваемого вида стоимости или расчётной величины. 3.2.4 Под затратами на воспроизводство при оценке ОКН понимаются затраты на воссоздание точной копии существующего объекта с использованием, в части, к которой предъявляются охранные обязательства, первоначального проекта (при наличии) или проекта воссоздания, обеспечивающих подлинность замысла, использование идентичных строительных материалов и, по возможности, технологий создания объекта. При определении затрат на воспроизводство возможно в расчётах учитывать использование современных строительных машин и оборудования, а также технологий возведения, если это допускается проектом воссоздания, согласованным с соответствующим органом охраны. 3.2.5 Под затратами на замещение при оценке ОКН понимаются затраты на строительство копии объекта ОКН с сохранением элементов, к которым 8 3.2.6 3.2.7 3.2.8 3.2.9 предъявляются охранные обязательства, при этом, в случае отсутствия требований органов охраны, допускается использование современных материалов и технологий, изменения в объёмно-планировочных и архитектурных решениях в части приспособления ОКН под современное использование. Использование комбинированного подхода к определению затрат на воссоздание ОКН предполагает применение к охраняемым элементам затрат на воспроизводство, ко всем остальным – затрат на замещение. При отсутствии проекта воссоздания необходимо производить расчёт затрат на воссоздание объекта, основываясь на данных технической документации и/или результатов дополнительных исследований, о чём в Отчёте об оценке должно быть сделано соответствующее допущение. Оценку земельных участков в составе ОКН рекомендуется определять по рыночной стоимости в соответствии с требованиями ФСО №7. При оценке земельного участка в составе ОКН в случае наличия достоверных и достаточных для идентификации данных необходимо дополнительно учитывать возможный вклад в стоимость культурного слоя. Этот вклад может быть как положительным, так и отрицательным (уменьшать стоимость земельного участка). В зависимости от целей оценки, для ОКН рекомендуется определять следующие виды стоимости: Для целей купли-продажи (приватизации) определению подлежит рыночная стоимость с использованием всех трёх подходов или мотивированным отказом от использования какого-либо из них (для тех объектов, которые имеют поддающуюся наблюдению рыночную стоимость) с учётом возможного приспособления ОКН, соответствующего его НЭИ. При отсутствии рынка или невозможности определения рыночной стоимости в рамках сравнительного и доходного подходов, для оценки целесообразно использовать затратный подход. Для целей залога определяется рыночная стоимость ОКН исходя из его фактического использования, без проведения анализа его НЭИ (включая приспособление), а также ликвидационная стоимость ОКН, под которой понимается рыночная стоимость ОКН исходя из его фактического использования с учётом сокращённого срока экспозиции. Сокращённый срок экспозиции при определении стоимости для целей залога должен быть установлен в задании на оценку; В общем случае для целей страхования оцениваемая стоимость определяется страховым случаем. Если страховой случай не определен, то определению подлежат затраты на воссоздание ОКН в части, к которой предъявляются охранные обязательства, а также стоимость воспроизводства (замещения) по оставшейся части объекта. При этом воссоздание объекта рассчитывается в объёмах и до состояния, отражённых в охранном обязательстве. По части ОКН, к которой не предъявляются охранные обязательства стоимость воспроизводства (замещения) определяется с учётом её физического износа. 9 Для отдельных целей предполагаемого использования результатов оценки, например, при градостроительном развитии территорий, определении влияния ОКН на стоимостные характеристики окружения и в прочих подобных случаях, указанных в задании на оценку, может потребоваться определение величины сохранно-сервисного потенциала (ССП) ОКН. ССП определяется исходя из сложившейся градостроительной ситуации, исторической и культурной значимости (ценности), иных объективно существующих факторов, выявленных в рамках специальных экспертиз, для прилегающих к ОКН территорий, в том числе, за границами земельного участка, относящегося к ОКН, в радиусе ценового влияния на окружение ОКН, могущего превышать, как границы земельного участка, относимого к ОКН и отражённого в кадастровом учёте, так и охранную зону ОКН. Величина ССП определяется рыночной стоимостью ОКН, а также стоимостью земельного участка в радиусе влияния ОКН. Радиус влияния ОКН определяется оценщиком на основании ценового анализа территории сопоставлением цен однотипных объектов, удалённых от ОКН на разное расстояние. Границей влияния признаётся то расстояние от ОКН, на котором влияние ОКН на цены объектов перестаёт сказываться сколь-либо заметным образом. В случаях принудительного выкупа ОКН рассчитываются затраты на создание (приобретение) объекта недвижимости не являющегося ОКН, не худшего по объёмно-пространственным характеристикам и видам разрешённого использования, в физическом состоянии, не худшем, чем состояние выкупаемого объекта. В величину выкупной стоимости также включаются все документально подтверждённые затраты правообладателя ОКН, понесённые им при ремонтно-реставрационных работах частей объекта, к которым предъявляются охранные обязательства, с учётом их физического износа за время, прошедшее с момента окончания указанных работ до момента выкупа. Величина документально подтверждённых затрат должна быть проиндексирована на дату оценки. При изъятии объекта с целью дальнейшей продажи на торгах в выкупную цену может включаться величина расходов на проведение публичных торгов. Данное правило не распространяется на случаи принудительного изъятия, связанного с неудовлетворительным содержанием ОКН; В случае расчёта величины компенсации при утрате ОКН, определению подлежат затраты на воссоздание ОКН, а также величина компенсации за утрату историко-культурной ценности с учётом историчности: периода создания, авторства, уникальности, градостроительной роли, исторической подлинности, исторической функции, характера декора фасада, декора интерьеров, сохранности планировочной структуры, и мемориальной ценности. 4 ОСОБЕННОСТИ ОЦЕНКИ ОКН 4.1 При оценке ОКН необходимо исходить из учета следующих существенных факторов, характеризующих эти объекты оценки: 10 ОКН являются материальными объектами – объектами недвижимости; ОКН являются предметами материальной культуры, возникшими в результате исторических событий, представляющие собой ценность с точки зрения истории, археологии, архитектуры, градостроительства, искусства, науки и техники, эстетики, этнологии или антропологии, социальной культуры и являющиеся свидетельством эпох и цивилизаций, подлинными источниками информации о зарождении и развитии культуры, т.е. могут обладать нематериальными активами, соответственно, могут иметь дополнительную нематериальную составляющую стоимости. 4.2 Оценка ОКН производится с учётом: Обременений, которые возникают из содержания охранного договора, охранного обязательства, договора аренды ОКН или его части. В указанных документах предусматривается порядок, сроки реставрации, консервации, ремонта памятников и связанных с ним строениями, сооружениями и предметами, представляющими культурную ценность, благоустройством территорий, садов, парков, природных ландшафтов, ограничения по видам разрешённого использования; Преимуществ, которые выражаются в возможном вкладе нематериального актива, связанного с ОКН, его местоположении: близость к центрам деловой активности, роли в архитектурно-планировочной среде, характере строительных конструкций, форме и содержании фасада и интерьеров. От чего в итоге зависит увеличение доходности результатов предпринимательской деятельности по отношению к подобным объектам, не отнесённым к ОКН. 4.3 ОКН являются особым видом недвижимого имущества, гражданский оборот которого осуществляется с учетом требований ФЗ-73. 4.4 Собственник ОКН несёт бремя содержания принадлежащего ему ОКН, включённого в реестр или перечень выявленных ОКН. При государственной регистрации договора купли-продажи ОКН, новый собственник принимает на себя обязательства по сохранению ОКН, которые являются обременениями (ограничениями) права собственности на данный объект и указываются в охранном обязательстве собственника ОКН. Таким образом, правообладание ОКН, как правило, приводит к большим, по отношению к не обременённым охранными обязательствами, объектам. Эксплуатационные расходы по ОКН, как правило, выше, а контроль за соблюдением условий эксплуатации строже. 4.5 ОКН запрещается реконструировать и разбирать (сносить). В части ОКН, к которой предъявляются охранные обязательства, разрешаются только ремонтнореставрационные работы, консервационные работы, работы по приспособлению для современного использования и работы, связанные с воссозданием ОКН или их частей. 4.6 Расчётом, при проведении землеустроительных и (или) реставрационных работ, работ по сохранению или воссозданию ОКН, необходимо предусматривать повышенный риск обнаружения объектов, обладающих признаками ОКН. Обнаружение объектов, обладающих признаками ОКН, влечёт за собой приостановку всех работ. Работы по ликвидации опасности разрушения 11 обнаруженного ОКН, изменение проекта проведения работ, а также характера самих работ проводятся за счёт средств заказчика работ, что также следует учитывать при проведении расчётов. Учёт этих факторов, к примеру, может быть выражен в повышенной ожидаемой норме доходности, увеличенных затратах на осуществление и сроках землеустроительных и/или реставрационных работ, по отношению к подобным землеустроительным и ремонтным работам по объектам, к которым не предъявляются охранные обязательства. 4.7 Расчётом, в случае угрозы нарушения целостности и сохранности ОКН, необходимо предусматривать дополнительные затраты, включая и временные, связанные с проведением профилактических мероприятий по усилению основания или конструктивных элементов ОКН, а также требования ограничения или запрета движения транспортных средств на территории объекта ОКН или в зонах его охраны. Мероприятия, требуемые к выполнению по каждому конкретному объекту, должны устанавливаться органами охраны. В случае отсутствия сведений из органов охраны, мероприятия принимаются типичными для ОКН, о чём в отчёте об оценке делается соответствующее допущение. 4.8 Расчётом нужно предусматривать проведение работ по сохранению ОКН только в соответствии с реставрационными нормами и правилами, и только лицами, имеющими лицензию на осуществление деятельности по реставрации ОКН. Строительные нормы и правила могут применяться только при проведении работ, не противоречащих интересам сохранения ОКН. Организации, осуществляющие деятельности по реставрации ОКН на основании лицензии имеют право на применение освобождения от обложения НДС при реализации ремонтнореставрационных, консервационных и восстановительных работ, выполняемых при реставрации памятников истории и культуры, охраняемых государством. 4.9 При проведении оценки необходимо учесть, что лица, владеющие на праве аренды ОКН и вложившие свои средства в работы по сохранению ОКН, имеют право на льготную арендную плату. Лица, являющиеся собственниками ОКН, а также пользующиеся ОКН на основании договоров безвозмездного пользования и проводящие за свой счёт работы по сохранению ОКН, имеют право на компенсацию произведённых ими затрат. Размер компенсации определяется в соответствии с федеральным законом о федеральном бюджете и входит в федеральную программу сохранения и развития культуры. 4.10 Оценщик обязан рассмотреть все особенности ОКН, послужившие основаниями для включения его в реестр, а также все элементы предмета охраны с точки зрения их возможного влияния на стоимость, учесть это влияние или обосновать отказ от его учета. 5 АНАЛИЗ НАИБОЛЕЕ ЭФФЕКТИВНОГО ИСПОЛЬЗОВАНИЯ ОКН 5.1 Анализ наиболее эффективного использования (далее – НЭИ) необходим для того, чтобы выявить экономическую ценность ОКН в интересах его коммерческого 12 использования при условии выполнения всех охранных обязательств по отношению к оцениваемому ОКН. 5.2 Физические и юридические лица, осуществляют право пользования ОКН, включённым в реестр или перечень вновь выявленных ОКН, право пользования земельным участком или водным объектом, в пределах которых располагается объект археологического наследия, и право пользования выявленным ОКН по своему усмотрению с учётом требований, установленных ФЗ № 73-ФЗ и иными нормативными актами, если это не ухудшает состояние указанных объектов, не наносит вред окружающей историко-культурной и природной среде, а также не нарушает права и законные интересы третьих лиц. 5.3 Памятники и ансамбли, находящиеся в общей собственности, включая памятники и ансамбли, относящиеся к жилищному фонду, а также земельные участки, в границах которых расположены указанные памятники и ансамбли, разделу не подлежат. Выдел собственникам их доли в натуре не осуществляется. При проведении анализа НЭИ не допускается рассмотрения продажи ОКН по частям, даже если этот вариант экономически привлекательнее. 5.4 Особенности проведения анализа НЭИ ОКН: 5.4.1 Анализ НЭИ ОКН проводится как для условно свободного земельного участка (свободного от исторических и иных строений), так и для застроенного участка с учетом фактически сложившейся на дату оценки застройки. 5.4.2 Анализ НЭИ проводится с учётом всех физических, юридических и финансовых ограничений, в том числе, связанных с ОКН, включая ограничения по использованию исторических построек и застроенной земли. 5.4.3 Целью анализа НЭИ ОКН является использование, допускаемое органами охраны (охранным обязательством) ОКН, в том числе: анализ наличия и эффективного использования возможных избыточных площадей земельного участка, возможных под экономически целесообразное освоение, в том числе, застройку; анализ возможности приспособления ОКН под функцию, отличную от фактического использования; анализ возможности изменения объёмно-пространственных характеристик ОКН в частях, к которым не предъявляются охранные обязательства. К таким случаям относятся: перепланировка объекта, устройство мансарды в чердачном помещении здания, увеличение этажности дворовых флигелей и т.п.; анализ возможности воссоздания отдельных элементов, наличествующих у ОКН в какой-либо исторический период в случае, если это приводит к экономической выгоде; анализ возможности разборки отдельных элементов, отсутствующих у ОКН в какой-либо исторический период в случае, если это приводит к экономической выгоде; анализ возможности применения современных материалов и конструкций при воссоздании, реставрации или ремонтных работах, в случаях, когда такое применение приводит к экономической выгоде (минимизации издержек и(или) сроков производства работ). 13 5.4.4 Учитывая большое количество ограничений по использованию ОКН возможна ситуация, когда результат расчёта при любом виде использования ОКН будет приводить к отрицательной величине. Выводом при получении отрицательного результата НЭИ будет возможность принятия решения исполнителем о назначении рыночной стоимости рассматриваемого ОКН в размере одного российского рубля. 5.4.5 В случае получения отрицательного или слабоположительного результата расчёта, а также для предполагаемого использования результатов оценки, связанного с развитием территорий, градостроительным планированием, анализом целесообразности воссоздания объекта и прочих, дополнительно проводится анализ НЭИ как для условно свободного участка без наличия обременений со стороны органов охраны памятников. 5.4.6 В случае присвоения стоимости в размере одного российского рубля, в отчёте указывается расчётная величина недоиспользования земельного участка. Под расчётной величиной недоиспользования земельного участка понимается разница в стоимости земельного участка, как свободного от застройки и без наличия обременений со стороны органов охраны и этого же участка как свободного с учётом таких обременений. 5.5 При проведении анализа НЭИ ОКН рекомендуется использовать метод оптимизации, основанный на процессе расчета затрат для повышения качества объекта имущества, устраняя все практически устранимые целесообразные и, в силу охранных обязательств, обязательные к устранению элементы износа и устаревания, тем самым приводя объект имущества в состояние оптимального. Применительно к оценке ОКН при проведении расчетов методом оптимизации необходимо выделить из общего объема оцениваемого имущества те элементы, которые не могут рассматриваться как собственно относящиеся к рассматриваемому ОКН, в том числе новые пристройки, возведенные на земельном участке, новые здания, сооружения и т.д. Целесообразность учета НЭИ этих элементов должны проводиться в рамках самостоятельного анализа. 5.6 В процессе оценки ОКН необходимо учитывать следующие обстоятельства: экономическая выгода владения и (или) пользования ОКН может отражаться в стоимостном выражении, основанном на данных анализа рынка. Установление этого факта, связанного с преимуществами использования ОКН по отношению к объектам, не отнесённым к ОКН, входит в задачу оценщика, осуществляющего оценку ОКН; экономическая выгода правообладания ОКН может со временем увеличиваться, даже если их физическое состояние будет ухудшаться. Этот факт связан с требованием сохранения ОКН, как минимум, в части охранных обязательств, независимо от экономической целесообразности его сохранения конкретным правообладателем; оценка срока их физической жизни, который, как правило, существенно превышает экономическую жизнь подобного объекта, не относящегося к ОКН, может представлять затруднения; 14 юридические, в том числе, статутные обязательства могут накладывать запрет или строгие ограничения на сделки с ОКН. 6 ПОДХОДЫ И МЕТОДЫ ОЦЕНКИ 6.1 Особенности определения затрат при оценке ОКН, затратный подход 6.1.1 Для определения величины затрат на воспроизводство (воссоздание) ОКН могут быть использованы: Сборники СУПСС-87 и иные строительные сборники по показателям стоимости нового? строительства, Укрупнённые показатели стоимости реставрационно-восстановительных работ (издательство КО-ИНВЕСТ), Сборники сметных норм и единичных расценок на реставрационновосстановительные работы по памятникам истории и культуры г.Москвы; Сборники цен на научно-проектные работы по памятникам истории и культуры (СЦНПР-91); Федеральные и территориальные сметные нормы на ремонтно-реставрационные работы по объектам культурного наследия (памятникам истории и культуры) Иные сборники и показатели стоимости по реставрационно-восстановительным работам. 6.1.2 При использовании сборников необходимо уделять внимание дате, в ценах на которую приведены данные сборников. Помимо пересчёта сметной стоимости работ на дату оценки, необходимо учитывать возможное изменение структуры накладных и прочих расходов, отражающихся на затратах для создания объекта. 6.1.3 В случае невозможности использования ценовых показателей сборников, допускается использование показателей расхода материалов, приводимых в сборниках СУПСС-87 или иных сборников, содержащих натурные показатели расхода материалов по ОКН, действующих на дату проведения оценки. Затраты на создание объектов допускается при этом рассчитывать по сборникам затрат на новое строительство. 6.1.4 Под физическим износом ОКН или его элементов понимается ухудшение технического состояния (потеря эксплуатационных, механических и других качеств), в результате чего происходит утрата их стоимости, а также фрагментарное или полное отсутствие отдельных архитектурных и конструктивных элементов, декора, предметов внутреннего убранства по сравнению с состоянием на определенную дату истории существования объекта культурного наследия. 6.1.5 Физический износ ОКН должен определяться на основании паспорта ОКН. При отсутствии паспорта ОКН или при явных признаках несоответствия данных паспорта визуально подтвержденному состоянию объекта, возможно использовать следующий алгоритм действий: (например, в связи с форсмажорными обстоятельствами, произошедшими на объекте после составления паспорта): 15 физический износ доступных к осмотру конструктивных элементов, отделки и систем инженерного оборудования ОКН определяется по результатам визуальных наблюдений в соответствии с Методическими рекомендациями по определению процента утрат первоначального облика объектов культурного наследия, – Свод Правил (Реставрационные правила), разработан ФГУП "Центральные научно-реставрационные проектные мастерские", Москва, 2013 год или иных сборников, содержащих рекомендации по определению износа ОКН, действующих на дату проведения оценки; в части недоступных к осмотру элементов на основании сопоставления накопления износа с объектами, сопоставимыми по сроку фактической эксплуатации, конструктивным и архитектурным особенностям, физический износ которых известен; могут применяться и иные модели расчёта физического износа. Применяемые модели должны быть обоснованы и проверяемы. Исполнитель обязан привести соответствующее допущение в отчёте при самостоятельном определении величины физического износа объекта. 6.1.6 Функциональное устаревание ОКН – потеря в стоимости ОКН, вызванная нехарактерными для современного использования объёмно-планировочными, конструкторскими или архитектурными решениями. Функциональное устаревание может быть вызвано недостатком (отсутствием) каких либо элементов или систем ОКН, их несоответствием предъявляемым требованием или сверхдостаточностью (излишеством) этих элементов и систем по отношению к современному функциональному аналогу ОКН. Под современным функциональным аналогом ОКН понимается характерный к созданию на дату оценки объект, выполненный из современных материалов и по современным технологиям, по конструкторским, объёмно-планировочным и архитектурным (в том числе эстетическим) решениям, полностью отвечающий предполагаемому использованию. 6.1.7 Функциональное устаревание определяется разностью затрат на воспроизводство и замещение рассматриваемого объекта, а также капитализированной разностью будущих издержек и недополученных доходов, связанных с эксплуатацией ОКН по отношению к современному функциональному аналогу. 6.1.8 Наличие признаков функционального устаревания может не приводить к снижению стоимости в случаях, например, когда затраты на воссоздание исторических элементов меньше, чем затраты на замещение этих элементов. В этом случае можно говорить о функциональном устаревании, величина которого в части разности затрат на замещение современным функциональным аналогом элемента или объекта в целом и воспроизводством элемента ОКН или ОКН в целом равна нулю. 6.1.9 6.1.10 При проведении расчётов необходимо, помимо затрат на создание объектов, учитывать срок экономической жизни элементов, избыточные затраты на их обслуживание и возможное недополучение доходов, связанное с наличием этих 16 6.1.11 6.1.12 6.1.13 6.1.14 6.1.15 элементов. В перечисленных случаях величина функционального устаревания может оказаться больше нуля, даже в случае, когда затраты на воссоздание элемента меньше, чем на его замещение. Во избежание двойного счёта или недоучёта, следует обращать особое внимание на то, что ремонтно-реставрационные работы могут приводить к устранению части или в целом накопленного физического износа, а также части функционального устаревания. Величина экономически целесообразных и юридически вменённых ремонтнореставрационных работ по ОКН представляет собой устранимый износ. При определении величины расходов на ремонтно-реставрационные работы учитываются затраты, которые необходимо осуществить с целью устранения утрат отдельных конструктивных элементов, к которым предъявляются охранные обязательства, а также экономически целесообразный ремонт всех остальных конструктивных элементов, отделки и инженерного оборудования ОКН. Неустранённая часть физического износа и функционального устаревания должна быть учтена расчётом отдельно, как неустранимый износ и устаревание. Затраты на ремонтно-реставрационные работы по ОКН рассчитываются с учётом всех дополнительных расходов, связанных с проведением подготовительных работ, согласованиями, заказом (изготовлением) материалов и конструкций, требуемых проектом реставрации или, при его отсутствии, соответствующих исторически сложившимся материалам, отражённым в охранном обязательстве ОКН. Затраты на ремонтно-реставрационные работы не могут определяться долей (процентом) утраты конструктивных элементов, отделки, инженерного оборудования, без проведения корректировки на указанные дополнительные работы и затраты. В расчётах необходимо учесть, что работы по сохранению ОКН осуществляются только в соответствии с реставрационными нормами и правилами и только лицами, имеющими лицензию на осуществление деятельности по реставрации ОКН. Строительные нормы и правила могут применяться только при проведении работ, не противоречащих интересам сохранения ОКН. Величина компенсации за утрату ИКЦ с учётом историчности, дополнительно учитываемая расчётом в случае расчёта величины компенсации при утрате ОКН, может быть определена по формуле: ВКВ = СВ ОКН х (1-Изфиз) х Кис, где: ВКВ – величина компенсационной выплаты; СВ ОКН – стоимость воссоздания ОКН; ИзФиз – величина физического износа ОКН по данным паспорта ОКН, либо, при его отсутствии, определенного в соответствии с п.6.1.5. настоящих методических рекомендаций.. Кис – коэффициент историчности. 6.1.16 Коэффициент историчности определяется по формуле: 17 Кис = Σ Кi, где Кис — коэффициент историчности; Кi – безразмерный коэффициент, включающий в себя: Кд — коэффициент времени сооружения строительства (датировка); Км – коэффициент исторической (мемориальной) ценности; Ких — коэффициент историко-художественной ценности; Кр — коэффициент уникальности (редкости); Кт — коэффициент технологической ценности; Ка — коэффициент авторства; Кг — коэффициент градостроительной роли (градостроительная или ансамблевая ценность); Кф — коэффициент исторической функции; Величины коэффициентов приведены в Таблице 1, Приложение 4. Исполнитель может самостоятельно учитывать дополнительные факторы, например, сохранение исторической подлинности, включая подлинность декора фасадов, интерьеров, объёмно-планировочной структуры. Применение дополнительных коэффициентов, учитывающих эти факторы, должно быть обосновано в отчёте. 6.2 Особенности применения доходного подхода при оценке ОКН. 6.2.1 При оценке доходным подходом, кроме обязательных положений ФСО №1 и ФСО №7, следует учитывать: Влияние факторов, как снижающих величину чистого операционного дохода за счет дополнительных расходов по его содержанию, так и повышающих доход за счет учета нематериальных факторов. Выбор метода оценки (ФСО7) и периода прогнозирования зависит от вида и капитальности объекта, необходимости и величины ремонтно-реставрационных работ. Ремонтно-реставрационные работы могут быть приравнены к капитальным затратам. При определении арендной ставки в качестве аналогов могут быть использованы объекты, не обладающие признаками ОКН и схожие с объектом оценки по конструктивным, объёмно-планировочным, архитектурным, функциональным и территориальным характеристикам, с последующим поэлементным сравнением и внесением корректировок по ценообразующим факторам. Кроме альтернативной сдачи в аренду ОКН, при расчете доходности могут учитываться иные доходы от объекта культурного наследия и исторически связанных с ними территориями. При учете операционных расходов должны анализироваться и учитываться льготы по налогообложению и подобные показатели, которые введены государством для стимулирования мер по сохранению памятников. Эти же факторы должны быть учтены и при определении ставок капитализации и дисконтирования. Необходимо обращать особое внимание на недопущение не учёта или двойного счёта возможных стимулирующих мер по сохранению памятников. 18 6.2.2 При применении доходного подхода при оценке рыночной стоимости ОКН следует учитывать влияние факторов, как снижающих величину чистого операционного дохода за счет дополнительных расходов по его содержанию, так и повышающих доход под влиянием нематериальных факторов. При расчете величины чистого операционного дохода должны учитываться льготы по налогообложению, установлению арендных ставок и других стимулов, которые введены государством для стимулирования мер по сохранению памятников. Эти же факторы должны учитываться и при определении величин коэффициентов капитализации и дисконтирования. 6.2.3 При определении потенциального дохода допускается использование данных по объектам аналогичного вида разрешённого использования, схожие с оцениваемым объектом по конструктивным, объёмно-планировочным, архитектурным, функциональным особенностям, а также по месторасположению, как отнесённых к ОКН, так и не являющихся ОКН. При использовании величин арендных ставок объектов-аналогов, отнесённых к ОКН, во избежание двойного счёта, необходимо дополнительно проверять, учтены ли в величине арендной ставки льготы в виде компенсаций за ремонтнореставрационные мороприятия. 6.2.4 Следует учитывать, что у ОКН стоимость реверсии, как правило, не может быть меньше первоначальной стоимости ОКН, соответствующей затратам на воссоздание в соответствии с требованиями охранных обязательств в текущих ценах. 6.3 Особенности применения сравнительного подхода при оценке ОКН 6.3.1 При применении сравнительного подхода рекомендуется вводить наряду со стандартными корректировками стоимости объектов-аналогов по сравнению с объектом оценки (дата продажи, размеры, этажность, физическое состояние, земельный участок и др.) так же и корректировки с учетом признаков исторической и культурной значимости ОКН. 6.3.2 В качестве корректировок могут быть использованы показатели, дающие возможность сопоставить оценку стоимости отдельных объектов-аналогов в зависимости от наличия таких нематериальных факторов, как время сооружения, авторство, уникальность, градостроительная роль, историческая подлинность, декор фасада и интерьеров, сохранность элементов и др. Указанные корректировки могут быть положительными или отрицательными, в зависимости от того, какие объекты-аналоги используются в расчётах, и какова реакция рынка на наличие перечисленных факторов на дату оценки. 6.3.3 При проведении оценки с использованием сравнительного подхода основная сложность заключается в подборе аналогов. Структуру стоимости ОКН, в отличие от объектов, не относящихся к ОКН, можно представить в виде трёх составляющих: РСокн = РСзу + РС окс окн = РСзу + РСул + РСкц, где 19 РСзу – рыночная стоимость прав на земельный участок, относящийся к объекту культурного наследия (вклад месторасположения объекта); РС окс окн – рыночная стоимость объекта капитального строительства ОКН РСул – рыночная стоимость улучшений земельного участка, к которым не предъявляются требования охраны; РСкц – рыночная стоимость культурных ценностей рассматриваемого ОКН. Поскольку каждая из рассматриваемых составных частей ОКН обладает своим ценообразованием, возможностью и степенью износа, корректировки в рамках сравнительного подхода необходимо проводить, учитывая индивидуальные особенности ОКН. Такое разделение важно, так как при оценке ОКН требуется не только знать долю (вклад) земельного участка в стоимость объекта (неизнашиваемой части объекта), но и износ его составных частей. У ОКН вклад в стоимость земельного участка может существенно отличаться от вклада неисторического объекта, соответственно, даже при пренебрежимой малости вклада элементов, обладающих культурной ценностью, поправка на состояние не может быть определена простым сравнением. 6.3.4 Допускается в качестве объектов-аналогов использовать объекты, не обладающие признаками ОКН при обязательной корректировке на наличие статуса объекта, его конструкторские, объёмно-планировочные и архитектурные особенности. 7 АНАЛИЗ ПОЛУЧЕННЫХ РЕЗУЛЬТАТОВ ОЦЕНКИ ОКН, СОГЛАСОВАНИЕ РЕЗУЛЬТАТА ОЦЕНКИ 7.1 Согласование результатов оценки недвижимости, полученных с использованием различных методов и подходов, к оценке и отражение его результатов в отчете об оценке, осуществляются в соответствии с требованиями ФСО № 1, ФСО № 3, ФСО № 7. 7.2 В случае использования в рамках какого-либо из подходов к оценке недвижимости нескольких методов оценки выполняется предварительное согласование их результатов с целью получения промежуточного результата оценки недвижимости данным подходом. Это требование распространяется и на предварительное согласование отдельных частей расчёта, например, в случае расчёта затрат на воссоздание или реконструкцию несколькими способами. 7.3 Результат расчёта, при наличии активного рынка подобных объектов, должен быть проанализирован на соответствие рынку. При недостаточности рыночных данных, рекомендуется указать ориентировочные значения (значение) оцениваемой величины, которые не учитываются при итоговом согласовании, но могут быть использованы в качестве поверочных к итоговому результату оценки ОКН. 7.4 В случае получения отрицательного результата расчёта, исполнитель вправе установить символическую стоимость в один рубль, указав в сертификации, что приводится не расчётное значение стоимости ОКН. Помимо указания символической стоимости исполнитель должен вынести своё суждение о причинах возникновения отрицательного результата расчёта, а также о возможной величине дотаций, необходимых для поддержания ОКН в его состоянии, соответствующем 20 требованиям охранных обязательств, то есть, величины средств, необходимых, чтобы результат расчёта имел не отрицательное значение стоимости. 8 ОПРЕДЕЛЕНИЕ АРЕНДНОЙ ПЛАТЫ ДЛЯ ПАМЯТНИКОВ 8.1 Арендная плата за пользование ОКН определяется на основании сравнительного подхода (при наличии достаточного количества объектов-аналогов), либо путём рекапитализации – определении величины арендной платы за пользование ОКН на основании данных о его рыночной стоимости, рассчитанной по возможности с использованием сравнительного и затратного подходов. 8.2 При расчёте величины рыночной стоимости ОКН необходимо обратить особое внимание на условия договора аренды, избыточные издержки и преимущества, которые даёт владение и пользование ОКН. То есть, заданием на оценку должны быть оговорены условия аренды, либо условия аренды задаются исполнителем самостоятельно исходя из типичной практики аренды объектов, подобных оцениваемому, о чём в отчёте об оценке делается соответствующее допущение. 8.3 Величина арендной платы может быть рассчитана методом компенсации затрат арендодателя. Данный метод подразумевает компенсацию всех затрат, понесённых собственником ОКН, включая затраты на его приобретение или воссоздание, с учётом дохода собственника от предоставления ОКН, уменьшенных на величину стоимости ОКН по окончании договора аренды (реверсии). 9 ОСОБЕННОСТИ ОЦЕНКИ ИСТОРИЧЕСКИХ СЕРВИТУТОВ 9.1 Для целей настоящих МР под историческим сервитутом понимается соблюдение охранного обязательства, в том числе, запрещение в общественных интересах менять облик (тектонику и колеровку фасадов, интерьеры, окружение) ОКН или части застройки в границах охранных зон, а также производить несогласованные с государственными органами охраны памятников земляные работы. 9.2 Стоимостное выражение исторического сервитута может быть самостоятельным объектом оценки, в том числе, в случаях, когда необходимо оценить величину изменения стоимости по отношению к объектам, не относящимся к ОКН. 9.3 Наличие исторического сервитута может повлечь за собой дополнительные затраты собственника, которые должны быть учтены при определении рыночной стоимости ОКН или величины арендной платы за пользование ОКН. Кроме того, наличие исторического сервитута может приводить и к уменьшению чистых операционных расходов, связанных в первую очередь с недобором арендной платы из-за неоптимальных (в том числе не востребованных) архитектурно-планировочных решений ОКН, увеличением операционных расходов по содержанию ОКН и т.д. 9.4 Наличие исторического сервитута может рассматриваться как функциональное устаревание (обесценение) ОКН и определяться по алгоритмам, используемым при оценке недвижимости. 21 10 ИНФОРМАЦИОННОЕ ОБЕСПЕЧЕНИЕ ПРОЦЕССА ОЦЕНКИ ПАМЯТНИКОВ. 10.1 Нормативные и методические материалы. Закон РСФСР от 15 декабря 1978 г. "Об охране и использовании памятников истории и культуры" (статьи 20, 31, 34, 35, 40, 42 изм. N 73-ФЗ от 25 июня 2002 г.). Федеральный закон от 25.06.2002 N 73-ФЗ (ред. от 22.10.2014, с изм. от 01.12.2014) "Об объектах культурного наследия (памятниках истории и культуры) народов Российской Федерации". Федеральный закон от 06.10.2003 № 131-ФЗ «Об общих принципах организации местного самоуправления в Российской Федерации. Основы законодательства Российской Федерации о культуре от 09.10.1992 № 3612– 1 (с изменениями в ред. Федерального закона от 21.07.2014 N 216-ФЗ, вступившими в силу 01.01.2015 года). Кодекс Российской Федерации «Об административных правонарушениях от 20.12.2001 № 195-ФЗ» (ст. 7.13, 7.14, 7.15, 19.4, 19.5). Закон г.Москвы “Об охране и использовании памятников истории и культуры” Принят Московской Городской Думой 14.07.2000 г. Постановление Правительства РФ от 19 апреля 2012 г. N 349 "О лицензировании деятельности по сохранению объектов культурного наследия (памятников истории и культуры) народов Российской Федерации". Положение об охране и использовании памятников истории. Утв. Постановление Совмина СССР о 16 сентября 1982 г. № 865 с изменениями от 29 декабря 1989 г. Постановление Правительства Российской Федерации от 31.12.2009 № 1204 "Об утверждении Положения о государственном контроле в области сохранения, использования, популяризации и государственной охраны объектов культурного наследия (памятников истории и культуры) народов Российской Федерации". Постановление Правительства Российской Федерации от 15.07.2009 № 569 "Об утверждении Положения о государственной историко-культурной экспертизе". Постановление Правительства Российской Федерации от 26.04.2008 № 315 "Об утверждении Положения о зонах охраны объектов культурного наследия (памятников истории и культуры) народов Российской Федерации". Приказ Минкультуры СССР от 24.01.1986 N 33 "Об утверждении инструкции по организации зон охраны недвижимых памятников истории и культуры СССР" (24 января 1986 г.). Приказ Минстроя РФ № 209 от 14.09.1992 “Об утверждении методики по определению уровня арендной платы за нежилые здания (помещения” Указ Президента Российской Федерации от 26 ноября 1994 г. №2121. «О приватизации в Российской Федерации недвижимых памятников истории и культуры местного значения» (с изменениями от 20 февраля 1995 г.) Положение об особом порядке и условиях приватизации в городе Москве объектов недвижимости, отнесенных к памятникам истории и культуры. Принято пост. Московской городской Думой №6 от 12 января 1996 г. 22 Вопросы охраны и использования памятников истории и культуры, Минкультуры, М., 1992 г. Положение о лицензировании деятельности по обследованию состояния, консервации, реставрации и ремонту памятников истории и культуры федерального (общероссийского) значения. Пост. Правительства Российской Федерации от 12 декабря 1995 г. №1228. Инструкция о порядке учета, использования и реставрации недвижимых памятников истории и культуры. Приказ Министерства культуры СССР от 13.05.86 г.№ 203. Инструкция о составе, порядке разработки, согласования и утверждения научнопроектной документации для реставрации недвижимых памятников истории и культуры. РНиП 1.02.01-94. Министерство культуры Российской Федерации. Методические рекомендации по определению стоимости научно-проектных работ для реставрации недвижимых памятников истории и культуры. РНиП 4.05.01-93 Министерство культуры Российской Федерации. Положение об особом порядке и условиях приватизации в городе Москве объектов недвижимости, отнесенных к памятникам истории и культуры. Принято пост. Московской городской Думой №6 от !? января 1996 г. Приложение 3. Распоряжение Мэра Санкт-Петербурга от 31.07.95 №794-р «О порядке приватизации объектов недвижимого имущества, являющихся памятниками местного значения. Указания о порядке экономической оценки и установления балансовой и страховой стоимости недвижимых памятников истории, культуры и архитектуры на территории РСФСР. Институт “Спецпроектреставрация”; Сборники укрупненных показателей сметной стоимости ремонтновосстановительных работ по памятникам истории и культуры (СУПС-87) , том I, раздел 1 — Памятники гражданского зодчества; раздел 2 — Дворцовые здания; том II, раздел 4 — Культовые сооружения; раздел 4 — Оборонные сооружения, крепостные стены и башни; том III, раздел 5 — малые формы архитектуры; раздел 6 — Жилые постройки конца XIX — начала XX веков; раздел 7 — Садово — парковые сооружения; раздел 8 — Памятники деревянного зодчества. Министерство культуры СССР, 1987 г.; Сборники сметных норм и единичных расценок по памятникам истории и культуры 1984 года (ССН-84). ВО “Союзреставрация” Министерства культуры СССР, 1987 г.; Коэффициенты пересчета сметной стоимости ремонтно-восстановительных работ, определенным по сборникам единичным расценкам по памятникам истории и культуры. Выпуск 1/96-ССН-84. Утверждены приказом Министерства культуры Российской Федерации №769 от 4 октября 1996 года с введением в действие с 1 августа 1996 года. 5.1.12.Письмо Минкультуры № 01 — 218 \ 16 — 20 от 27.10.97г.; № 01 — 38 \ 16 — 20 от 19.02.96 г.; №01 — 37 \ 16 — 14 от 25.02.97 г 23 Необходимо посмотреть перечень на актуальность, дополнить недостающими и действующими редакциями документов, провести его сортировку 10.2 Информационное обеспечение работ по оценке стоимости Памятника. Помимо стандартных исходных данных, используемых в процессе оценки недвижимости, при оценке Памятников рекомендуется провести дополнительный анализ и собрать следующую информацию: провести анализ состояния государственного учета объекта оценки в органах контроля охраны и использования памятников; провести анализ результатов проведение правовой экспертизы прав собственности, в том числе изучить правовые основы возникновения исторических сервитутов; изучить материалы историко-архитектурного обследования для целей определения коэффициента историчности; изучение проектно – сметной документации на проведение восстановительных и реставрационных работ; данные о результатах продаж на конкурсах и аукционах прав аренды памятников, земельных участков, приватизации памятников местного значения. Провести анализ и собрать исходные данные для оценки сервисного потенциала. Для этого рекомендуется провести анализ потенциальной доходности от использования аналогичных Памятников в данном районе. Установить даты и объемы ремонтно-реставрационных работ, состав этих работ, сметную стоимость. Выяснить порядок бухгалтерского и статистического учета и порядок отражение в бухгалтерском учете Памятника. Установить учетную балансовую (историческую) стоимость Памятника, даты и результаты переоценок основных фондов. Определить дополнительные операционные расходы, в том числе: дополнительные затраты на поддержание особого температурного, влажностного и иных режимов в помещениях, затраты на дополнительную охрану, включая специальные средства пожаротушения, затраты на создание и поддержания исторического ландшафта на прилегающем земельном участке, дополнительные затраты по уборке территории, затраты по поддержанию исторических интерьеров, по проведению эксплуатационных мероприятий с применением ручного труда и т.д. 24 ПРИЛОЖЕНИЯ: Приложение 1 11 Задание на оценку Задание на оценку ОКН должно содержать следующую дополнительную, к указанной в п.17 ФСО №1 и п.8 ФСО №7, информацию: 11.1 Сведения из единого государственного реестра объектов культурного наследия, содержащие нормативную информацию об оцениваемом объекте: 1) сведения о наименовании объекта оценки; 2) сведения о времени возникновения или дате создания объекта оценки, датах основных изменений (перестроек) и(или) датах связанных с объектом оценки исторических событий; 3) сведения о местонахождении объекта оценки (адрес, или при его отсутствии описание местоположения объекта оценки, позволяющее однозначно идентифицировать локацию и границы объекта оценки); 4) сведения о категории историко-культурного значения объекта оценки. 11.2 Паспорт ОКН, как приложение к Заданию на оценку, либо сведения из него и (или) учетной карточки ОКН, содержащие: 1) сведения о границах территории объекта культурного наследия, включенного в реестр; 2) описание предмета охраны объекта культурного наследия; 3) фотографическое изображение объекта культурного наследия, за исключением отдельных объектов археологического наследия, 4) сведения о наличии зон охраны данного объекта культурного наследия, либо информацию о расположении в границах зон охраны иного объекта культурного наследия. 11.3 Сведения из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним о наличии зарегистрированного в установленном порядке охранного обязательства в отношении объекта оценки, а также само обязательство (при наличии) с указанием сроков проведения работ по сохранению; 11.4 Сведения из ЕГРП о виде разрешённого использования земель в границах территории ОКН и его зоны охраны; 11.5 Сведения из согласованной в установленном порядке документации, обосновывающей меры по обеспечению сохранности объекта культурного наследия (при наличии). 11.6 Иные сведения (материалы государственной историко-культурной экспертизы, данные мониторинга, материалы историко-культурных исследований) в части, имеющей значение для проведения оценки. 11.7 В задании на оценку могут быть указаны иные расчетные величины, в том числе: затраты на воссоздание ОКН; затраты на реставрацию, ремонт, консервацию или приспособление ОКН; 25 иные затраты, включая расчётную величину компенсации при принудительном изъятии ОКН, определение вклада нематериального актива ОКН и пр. Приложение 2 12 Глоссарий. Ключевые термины и определения В разделе приведены основные специальные термины и определения, которые могут быть использованы при описании Памятников в процессе оценки стоимости. 12.1 Архитектурные стили зданий: барокко — возник в конце 16 века, Италия, сильно раскрепованные фасады, профилированные карнизы, большие колонны, полуколонны, пилястры, закругленные пространства, дугообразные и извивающиеся линии (валюты); рококо — возник в начале 18 века, Франция, вырос из барокко, но более легкий, игривый, господствовал в оформлении внутренних помещений, использовал украшения в китайском стиле; классицизм — возник в конце 18 века, Франция, принцип: возвышенная красота и спокойное величие, здания симметричные с большими гладкими плоскостями стен, выдающаяся вперед колоннада, увенчанная треугольным фронтоном, четкость планировочных решений, геометризм форм; строгий классицизм (17801790) — простота, лаконичность композиций, торжественность и монументальность образа. ампир — периоды высокого (1800-1820 гг.) и позднего классицизма (1820-1830 гг.), древнеегипетские мотивы (орнамент, стилизованные сфинксы), нерасчлененные плоскости стен и пилоны, массивные геометрические объемы; романтизм — начало 1820 г., Англия, псевдоготика: тонкость решений, сухость, бездушность; эклектика (историзм) — конец первой половины 19 века, бессистемное заимствование стилей других эпох; модерн — конец 19 века, Европа, отвечает практическим потребностям, отказ от заимствований, определяющим является построение внутреннего пространства, выражающейся в ритмичной и пластической организации внешних форм здания и декора, орнамент имеет криволинейные очертания. модерн. Архитектурные стили: o неоклассицизм — сближение классической, рационалистической и символической традиций; o рационализм — использование романтической традиции с влиянием кубизма; o функционализм — соответствие назначению, функции, основная идея: что целесообразно, то красиво, соединение не украшенных кубов, шестигранников; боковая ветвь — экспрессионистическое направление: отношение к зданию как к скульптуре, выразительность выше целесообразности; o конструктивизм — в России 1920-30 гг., 1930-50 гг. 26 o 12.2 12.3 сталинский ампир — приемы из исторического наследия, много декора, ордеров, украшательство. Виды ремонтно-реставрационных работ: воссоздание утраченного ОКН – реставрация ОКН в исключительных случаях при особой историчной, архитектурной, научной, художественной, градостроительной, эстетической или иной значимости при наличии достаточных научных данных, необходимых для его (объекта) воссоздания; консервация ОКН – научно-исследовательские, изыскательские, проектные и производственные работы, проводимые в целях предотвращения ухудшения состояния ОКН без изменения, дошедшего до настоящего времени облика указанного объекта, в том числе противоаварийные работы; приспособление ОКН для современного использования - научноисследовательские, изыскательские, проектные и производственные работы, проводимые в целях создания условий для современного использования ОКН без изменения его особенностей, составляющих предмет охраны, в том числе реставрация представляющих собой историко-культурную ценность элементов ОКН; ремонт памятника – научно-исследовательские, изыскательские, проектные и производственные работы, проводимые в целях поддержания в эксплуатационном состоянии памятника без изменения его особенностей, составляющих предмет охраны. реставрация памятника или ансамбля научно-исследовательские, изыскательские, проектные и производственные работы, проводимые в целях выявления и сохранности историко-культурной ценности ОКН; сохранение ОКН – направленные на обеспечение физической сохранности ОКН ремонтно-реставрационные работы, в том числе консервация ОКН, ремонт памятника или ансамбля, приспособление для современного использования, а также научно-исследовательские, изыскательские, проектные и производственные работы, научно-методическое руководство, технический и авторский надзор. Зоны ОКН: зона охранная – территория, в пределах которой в целях обеспечения сохранности объекта культурного наследия в его историческом ландшафтном окружении устанавливается особый режим использования земель, ограничивающий хозяйственную деятельность и запрещающий строительство, за исключением применения специальных мер, направленных на сохранение и регенерацию историко-градостроительной или природной среды объекта культурного наследия; зона регулирования застройки и хозяйственной деятельности – территория, в пределах которой устанавливается режим использования земель, ограничивающий строительство и хозяйственную деятельность, определяются требования к реконструкции существующих зданий и сооружений; 27 зона охраняемого природного ландшафта – территория, в пределах которой устанавливается режим использования земель, запрещающий или ограничивающий хозяйственную деятельность, строительство и реконструкцию существующих зданий и сооружений в целях сохранения (регенерации) природного ландшафта, включая долины рек, водоемы, леса и открытые пространства, связанные композиционно с объектами культурного наследия. 12.4 Исторический сервитут – запрещение в общественных интересах менять облик (фасад, интерьер или его часть, окружение) памятника или части застройки населенного пункта, а также производить несогласованные с государственными органами охраны памятников земляные работы. 12.5 Компетентность участников экономических отношений на рынке ОКН – глубокое понимание полезности исторической и культурной ценности данного вида имущества, органическая часть культуры этих людей. 12.6 Консервация ОКН – научно-исследовательские, изыскательские, проектные и производственные работы, проводимые в целях предотвращения ухудшения состояния ОКН без изменения дошедшего до настоящего времени облика указанного объекта, в том числе противоаварийные работы. 12.7 Культурный слой земли – слой в земле или под водой, содержащий следы существования человека, время возникновения которых превышает сто лет, включающий археологические предметы; 12.8 Музеефикация ОКН – это направление в рамках музейной деятельности и охраны памятников, сущность которого состоит в преобразовании недвижимых памятников истории и культуры, а также природных объектов музейного показа. Музеефикация является неотъемлемой частью современной музейной практики. 12.9 Охранное обязательство пользователя ОКН – документ, включающий в себя требования к содержанию ОКН, условиям доступа к нему граждан, порядку и срокам проведения реставрационных, ремонтных и иных работ по его сохранению, а также иные обеспечивающие сохранность объекта требования. Охранное обязательство пользователя является обязательным условием заключения договора аренды ОКН. 12.10 Охранное обязательство – документ, устанавливающий требования к сохранению ОКН, его содержанию и использованию объекта, в том числе, в случае угрозы ухудшения его состояния, обеспечению доступа к ОКН, размещению наружной рекламы на ОКН, их территориях в случае, если ее размещение допускается, а также дополнительные требования в отношении ОКН. 12.11 Перечень выявленных ОКН – список вновь выявленных ОКН, составляемый на основании заявления о включении в реестр объектов, обладающих признаками ОКН, либо об отказе во включении указанного объекта в срок не более девяноста рабочих дней со дня принятия заявления. Выявленный ОКН подлежит государственной охране в соответствии с Федеральным законом от 25.06.2002 N 73ФЗ "Об объектах культурного наследия (памятниках истории и культуры) народов Российской Федерации". 28 12.12 Реестр ОКН – государственная информационная система, подключаемая к инфраструктуре, обеспечивающей информационно-технологическое взаимодействие информационных систем, используемых для предоставления государственных и муниципальных услуг в электронной форме, и включающая в себя банк данных, единство и сопоставимость которых обеспечиваются за счет общих принципов формирования реестра, методов и формы ведения реестра. 12.13 Территорией ОКН – территория, непосредственно занятая данным ОКН и(или) связанная с ним исторически и функционально, являющаяся его неотъемлемой частью, в которую могут входить земельные участки и водные объекты, а также или их части, находящиеся в государственной или муниципальной собственности либо в собственности физических или юридических лиц. Границы территории ОКН могут не совпадать с границами существующих земельных участков и определяются, за исключением границ территории объекта археологического наследия, проектом границ территории ОКН на основании архивных документов, в том числе исторических поземельных планов, и научных исследований с учетом особенностей каждого ОКН, включая степень его сохранности и этапы развития. Границы территории ОАН определяются на основании археологических полевых работ. 12.14 Требования к сохранению ОКН – состав (перечень) требований к сохранению объекта культурного наследия, включающих в себя виды работ по сохранению объекта культурного наследия, в том числе, консервацию, ремонт, реставрацию объекта культурного наследия, приспособление объекта культурного наследия для современного использования либо сочетание указанных мер. Требования к сохранению ОКН не включают требования к реставрации объекта культурного наследия. 12.15 Утрата ОКН – полная физическая утрата ОКН, либо утрата ОКН своего историко-культурного значения. 12.16 Физический износ ОКН – ухудшение технического состояния (потеря эксплуатационных, механических и других качеств), в результате чего происходит утрата их стоимости, рассчитываемая в процентах от первоначальной стоимости ОКН или его элемента, в случае, если расчёт износа проводится поэлементно. Приложение 3 13 Охранные обязательства, предъявляемые к ОКН 13.1 Проектирование и проведение землеустроительных, земляных, строительных, мелиоративных, хозяйственных и иных работ на территории памятника или ансамбля запрещаются, за исключением работ по сохранению данного памятника или ансамбля и(или) их территорий, а также хозяйственной деятельности, не нарушающей целостности памятника или ансамбля и не создающей угрозы их повреждения, разрушения или уничтожения. 13.2 ОКН используется с обязательным выполнением следующих требований: обеспечение неизменности облика и интерьера ОКН в соответствии с особенностями данного объекта, послужившими основаниями для включения 29 ОКН в реестр и являющимися предметом охраны данного объекта, описанным в его паспорте или заключении историко-культурной экспертизы, в случае, если речь идёт о выявленных ОКН; согласование всех видов работ на территории ОКН либо на земельном участке или водном объекте, в пределах которых располагается объект архитектурного наследия. обеспечение доступа к ОКН, условия которого устанавливаются собственником ОКН по согласованию с соответствующим органом охраны ОКН, но не реже, чем один раз в пять лет. перемещение отдельных архитектурно-художественных элементов интерьера и предметов с местонахождения, зафиксированного в описи предметов декоративно-прикладного искусства (далее – Описи), при её наличии, без разрешения органа охраны запрещается. требуется выполнить и передать органу охраны в 10-дневный срок с даты подписания охранного обязательства, фотофиксацию архитектурнохудожественных элементов интерьера и предметов декоративно-прикладного искусства, перечисленных в Описи. отделимые элементы и предметы, перечисленные в Описи, составляют единое целое с Памятником и в собственность Пользователю не передаются. в случае утраты или повреждения элементов или предметов, перечисленных в описи, пользователь (собственник) обязан в срок, установленный органом охраны, воссоздать утраченное или устранить повреждение, а при невозможности выполнения названных действий - возместить стоимость утраченного, указанную в описи. Стоимость утрат при повреждении определяется в процентном отношении от стоимости элемента или предмета, указанной в описи. Убытки возмещаются сверх штрафа. охранным обязательством могут устанавливаться и иные требования по сохранению или эксплуатации ОКН. 13.3 При отсутствии паспорта ОКН или заключения историко-культурной экспертизы следует учитывать следующее: запрещается установка на ОКН или ближе 50 метров от него рекламоносителя(ей) без согласования с органом охраны эскизного проекта рекламоносителя и получения разрешения органа охраны на установку рекламоносителя. отделимые архитектурно-художественные элементы интерьера и предметы декоративно-прикладного искусства, подлежащие воссозданию по требованию органа охраны, составляют единое целое с ОКН и в собственность пользователю не передаются. пользователь ОКН и орган охраны, в случае невозможности составить Опись в момент заключения охранного обязательства, и по согласованию с начальником отдела памятников ДПИ, обязаны в течение шести месяцев составить и подписать опись архитектурно-художественных элементов интерьера и предметов декоративно-прикладного искусства. пользователь (собственник) обязан заключить договор имущественного страхования и представить органу охраны документы, подтверждающие уплату страхового взноса, в течение 20 дней с даты заключения охранного обязательства. издержки по выполнению ремонтно-восстановительных работ по фундаментам, несущим стенам и каркасам, общим помещениям, общему санитарно- 30 техническому, осветительному и термическому оборудованию ОКН пользователь (собственник) несет в размере пропорциональном площади своих помещений. в случае отсутствия охранного обязательства следует учитывать, что, как правило, по зданиям, являющимся ОКН, охранные обязательства предъявляются к: o тектонике и колеровке фасадов, включая парадные и входные группы, расстекловку, высоту конька, линии карниза и декора на фасадах ОКН; o надподвальным, междуэтажным и чердачным сводчатым перекрытиям; o парадной (господской) лестнице, включая её отделку и ограждение; o парадным залам и анфиладам, их декору, включая паркетное покрытие полов, отделку стен и потолков; o каминам и печам в парадной (господской) части дома, дымоходам. В указанный список могут быть включены иные элементы, характерные для конкретного региона оценки. В случае обнаружения самостоятельно установленных конструктивных элементов, элементов отделки и инженерного оборудования, данное обстоятельство должно в обязательном порядке указываться в допущениях, на основании которых производилась оценка. Приложение 4 14 Коэффициенты, определяющие количественное значение приведенных нематериальных факторов Фактор Градации Таблица 1 Характеристика Обозначение Значение коэффициента коэффициента УДАЛИЛ ПОКА ТАБЛИЦУ, ДАБЫ НЕ ПЕРЕГРУЖАТЬ ОБЪЁМ. ЕСЛИ ПОНАДОБИТСЯ, ПОТОМ ДОБАВИМ Приложение 5 15 Рейтинг авторов Таблица 2 Фамилия И. О. Время работы Место работы Специализация Категория УДАЛИЛ ПОКА ТАБЛИЦУ, ДАБЫ НЕ ПЕРЕГРУЖАТЬ ОБЪЁМ. ЕСЛИ ПОНАДОБИТСЯ, ПОТОМ ДОБАВИМ
