Туманов Роман Викторович,

Туманов Роман Викторович,
зав. кафедрой гражданско-правовых дисциплин Северного
(г.Петрозаводск) филиала ГОУ ВПО «РПА Минюста России», к.ю.н.
Тема № 2.
Источники правового регулирования государственной регистрации прав
на недвижимое имущество и сделок с ним. Общая характеристика ФЗ от
21.07.1997 г. № 122 – фз «О государственной регистрации прав на
недвижимое имущество и сделок с ним».
Основным
актом,
регулирующим
отношения,
связанные
с
государственной регистрацией прав, является Федеральный закон от
21.07.1997 г. № 122 – фз «О государственной регистрации прав на
недвижимое имущество и сделок с ним», который был принят на основании
и во исполнение ст. 131 ГК РФ. Гражданский кодекс устанавливает
требование, согласно которому право собственности и другие вещные права
на недвижимое имущество - возникновение, переход, ограничение и
прекращение - подлежат государственной регистрации в едином
государственном реестре. Наряду со ст. 131 Гражданский кодекс содержит
еще целый ряд норм, указывающих на необходимость государственной
регистрации прав и сделок на недвижимое имущество: ст. 164
"Государственная регистрация сделок", ст. 223 "Момент возникновения
права собственности у приобретателя по договору", ст. 433 "Момент
заключения договора", а также другие нормы, содержащиеся как в части
первой Кодекса, так и в других частях.
Нормы, предусматривающие государственную регистрацию, содержатся
также в федеральных законах, регулирующих отношения по поводу
недвижимости. Это Федеральные законы "Об ипотеке (залоге
недвижимости)",
"О
садоводческих,
огороднических
и
дачных
некоммерческих объединениях граждан" и др.
Отношения по поводу государственной регистрации прав на
федеральном уровне наряду с законодательными актами могут
регулироваться указами Президента РФ, которые не должны противоречить
комментируемому Закону и иным федеральным законам.
Федеральное правительство вправе принимать постановления,
содержащие нормы, посвященные государственной регистрации, но только в
случаях, прямо предусмотренных федеральными законами либо указами
Президента РФ. Например, приняты Постановления Правительства РФ от 18
февраля 1998 г. N 219 "Об утверждении Правил ведения Единого
государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним",
от 31 августа 2000 г. N 648 "Вопросы государственной регистрации прав на
недвижимое имущество, находящееся в федеральной собственности", от 11
февраля 2005 г. N 68 "Об особенностях государственной регистрации права
собственности и других вещных прав на линейно-кабельные сооружения
связи", от 30 июня 2006 г. N 404 "Об утверждении Перечня документов,
необходимых для государственной регистрации права собственности
Российской
Федерации,
субъекта
Российской
Федерации
или
муниципального образования на земельный участок при разграничении
государственной собственности на землю", от 31 августа 2006 г. N 531 "Об
утверждении Правил направления копии декларации об объекте
недвижимого имущества, право собственности на который зарегистрировано,
органом, осуществляющим государственную регистрацию прав на
недвижимое имущество и сделок с ним, в организацию (орган) по учету
объектов недвижимого имущества".
В связи с тем что Министерство экономического развития РФ
осуществляет функции по выработке и реализации государственной
политики и нормативно-правовому регулированию в сфере государственной
регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, следует
остановиться на ведомственных нормативных актах, принимаемых МЭР
России. В отношении таких документов существует общее правило,
выраженное в Указе Президента РФ от 23 мая 1996 г. N 763 "О порядке
опубликования и вступления в силу актов Президента Российской
Федерации, Правительства Российской Федерации и нормативно-правовых
актов федеральных органов исполнительной власти", а также в
Постановлении Правительства РФ от 13 августа 1997 г. N 1009 "Об
утверждении Правил подготовки нормативных правовых актов федеральных
органов исполнительной власти и их государственной регистрации".
Согласно этим актам нормативные акты министерств и ведомств Российской
Федерации, затрагивающие права, свободы и законные интересы граждан
или носящие межведомственный характер, подлежат государственной
регистрации в Министерстве юстиции РФ и официальному опубликованию в
"Российской газете". Официальное опубликование актов осуществляется не
позднее десяти дней после их государственной регистрации. При этом акты,
не прошедшие государственную регистрацию, а также зарегистрированные,
но не опубликованные в установленном порядке, не влекут за собой
правовых последствий. В установленном порядке утверждены и
зарегистрированы:
- Правила ведения книг учета документов и дел правоустанавливающих
документов при государственной регистрации прав на недвижимое
имущество и сделок с ним.
- Инструкция о порядке государственной регистрации договоров куплипродажи и перехода права собственности на жилые помещения .
- Инструкция о порядке государственной регистрации договоров аренды,
безвозмездного пользования, концессии участков лесного фонда (леса) и
прав на участки лесного фонда (леса) согласно приложению.
- Инструкция о порядке государственной регистрации договора мены и
(или) перехода прав на объекты недвижимого имущества, находящиеся на
территориях различных регистрационных.
- Инструкция о порядке заполнения и выдачи свидетельств о
государственной регистрации прав, сообщений об отказах в государственной
регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним и информации о
зарегистрированных правах.
- Инструкция о порядке государственной регистрации прав
несовершеннолетних на недвижимое имущество и сделок с ним;
- Инструкция о порядке государственной регистрации договоров аренды
недвижимого имущества.
- Инструкция о порядке присвоения при проведении государственной
регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним объектам
недвижимого имущества условных номеров, которым в установленном
законодательством Российской Федерации порядке не присвоен кадастровый
номер.
- Инструкция о порядке государственной регистрации ипотеки объектов
недвижимого имущества.
На основании ст. 71 Конституции РФ гражданское законодательство
является компетенцией Российской Федерации. Поскольку законодательство
о государственной регистрации прав является составной частью
гражданского законодательства, субъекты Российской Федерации не вправе
принимать соответствующие нормативные правовые акты. Субъекты РФ
вправе принимать акты, регламентирующие порядок взаимодействия
регулирующих органов государственной власти и федеральных органов по
государственной регистрации прав.