Формы собственности организация управления и

Формы собственности, организация управления и финансирование жилья в Финляндии
http://www.valnet.ru/m7-127.phtml
УККО ЛАУРИЛА - Директор-распорядитель Союза фирм по недвижимости Финляндии
За последние десятилетия в Финляндии было построено на душу населения больше жилья, чем в других промышленно развитых странах Запада. В
Финляндии доля многоэтажных домов значительно превышает этот же показатель в других государствах Евросоюза.
В Финляндии преобладают частные квартиры Основная часть квартир находится во владении отдельных семей, в собственных квартирах проживает около
двух третей населения страны. Арендные квартиры составляют более одной трети от общего объема жилищного фонда. Из этого количества более
половины квартир - частные, а менее половины финансируются государством. Количество частных квартир составляет около 400 тысяч, из которых 60%
находится в собственности частных лиц, а остальная часть - во владении страховых компаний, фондов и других организаций.
Доля арендных квартир - около 1/3 от общего объема жилищного фонда
Количество арендных квартир, построенных за счет государственного кредитования, составляет около 350 тысяч, из которых основная часть находится в
собственности муниципалитетов. Крупнейшим собственником арендных квартир является город Хельсинки, который владеет 50 тысяч арендных квартир.
Деятельностью заказчика-застройщика и владельца арендных квартир, построенных за счет государственного кредитования, занимается также несколько
частных фирм, доля которых в социальном жилищном фонде быстро растет.
Экономическая конъюнктура оказывает очевидное влияние на соотношение объемов строительства частных квартир, с одной стороны, и социальных
арендных квартир, с другой. Последнее десятилетие ознаменовалось серьезным экономическим спадом, когда объемы строительства жилья были
относительно небольшими, и в основном велось строительство арендных квартир, финансируемое государством. В текущем десятилетии развитие
экономики является положительным, благодаря чему основная часть жилья строится за счет денежных средств частных владельцев.
Коттеджи находятся в собственности семей
Частные семьи владеют коттеджами. Их строительство и содержание находится полностью в сфере ответственности собственников. Строительство таких
домов ведется в основном на частных земельных участках, и их финансирование осуществляется главным образом из собственных средств владельца. Для
строительства жилья можно получить кредит на сумму, составляющую около 70% от объема затрат на покупку квартиры. Ранее срок выплаты кредита
составлял 7-10 лет, однако в последнее время этот срок удлинился до 20 - 30 лет. Люди охотно идут на удлинение срока выплаты кредита в том случае,
когда процентная ставка стабилизируется на уровне 4,5 - 6% годовых.
Квартирное акционерное общество -форма управления жильем в Финляндии
Типичной формой управления многоэтажными домами, находящимися в частной собственности, является квартирное акционерное общество (КАО). Оно
владеет зданием и зачастую также земельным участком. В собственности покупателя квартиры находятся акции, которые дают ему право на владение
определенной квартирой. Заказчик-застройщик отвечает за строительство квартир, а КАО - за организацию содержания недвижимости. Акционеры вносят
ежемесячную плату за эксплуатационные расходы, а зачастую также плату за водопотребление из расчета на каждого жильца. Указанная плата покрывает
все коллективные затраты, возникающие у КАО, например, на отопление, уборку помещений общего пользования, электроэнергию, уборку и вывоз мусора,
водоснабжение и канализацию, налог на недвижимость и т.д.
В законодательстве четко определена сфера ответственности КАО и акционера за содержание недвижимости и уход за нею. Приблизительно можно
сказать, что акционерное общество отвечает за наружные конструкции дома, дворовые территории, лестницы и инфраструктуру объекта недвижимости, в
частности, водо- и энергоснабжение. Акционер сам отвечает за состояние поверхностных материалов в своей квартире и обеспечивает многие факторы,
влияющие на качество и эстетику проживания.
Финансирование дома КАО осуществляется на основе банковского кредита, который выплачивается заказчиком-застройщиком после получения от
акционеров суммы сделки купли-продажи квартиры. Акционеры, в свою очередь, обеспечивают финансирование покупки своей квартиры за счет
собственных сбережений и банковских кредитов, которые могут составлять максимально 70% или даже более от цены сделки. Если покупатель не имеет
достаточно средств или не может предоставить другие гарантии банку, то для покупки квартиры он может получить от государства обязательство
удовлетворения кредитора в случае недостаточности залога. Это является относительно новой практикой и освобождает родственников покупателя
квартиры от ответственности поручителя.
Частные арендные квартиры расположены в обычных многоэтажных домах. Их строительство и финансирование осуществляется так же, как и в случае
других частных квартир. Арендодатель (владелец) несет ответственность за содержание квартир наравне с другими собственниками. Арендатор обязан
выплачивать арендную плату в начале каждого месяца. Из полученных таким образом средств владелец выплачивает квартирному акционерному обществу
плату за эксплуатационные расходы. Эта плата составляет около 20 - 30% от суммы арендной платы, вносимой арендатором, а остальная часть
представляет собой доходы с капитала, получаемые владельцем.
В Финляндии деятельность по сдаче жилья в аренду была освобождена от регулирования в 1995 году. В последнее десятилетие эта либерализация рынков
и уменьшение налогообложения доходов с капитала привели к появлению на рынках 70 тысяч новых частных арендных квартир. Таким образом, количество
предлагаемых квартир увеличилось на 30%, что способствовало оживлению рынков арендного жилья.
Доходы владельцев арендных квартир с капиталовложений, то есть с рыночной стоимости квартиры, составляют в среднем 4,8%. Этот показатель почти
совпадает с процентной ставкой на жилищные кредиты, поэтому арендатор зачастую размышляет, стоит ли ему снимать квартиру и обеспечивать доход
арендодателю или взять кредит для покупки собственной квартиры.
Концентрация населения увеличивает спрос на жилье
В Финляндии внутренняя миграция населения направлена в пять университетских городов, где в результате внедрения новейших технологий создаются
новые рабочие места. Люди, переезжающие в связи с работой, хотят быстро и легко получить жилье. Поскольку продолжительность трудовых отношений
сокращается, а многие специалисты получают временную работу за границей, возрастает популярность частных арендных квартир, а это приводит к
превышению спроса на такие квартиры над предложением. Кроме того, растут цены на квартиры, расположенные в престижных районах, что также
отражается на повышении арендной платы.
Государственные арендные квартиры - хорошее жилье для населения с невысоким уровнем доходов
Цель строительства арендных квартир с государственным кредитованием состоит в обеспечении населения с невысоким уровнем доходов качественным
жильем по приемлемой цене. Такие квартиры находятся, в основном, в городах, и строительство нового жилья такого типа сосредоточено в настоящее
время в пяти крупнейших растущих регионах. Государственный жилищный фонд отвечает за финансирование социального жилищного строительства путем
предоставления долгосрочных кредитов. Хотя стоимость государственных кредитов совпадает со стоимостью банковских займов, они пользуются большей
популярностью, поскольку для их получения не требуется внесения гарантий в отличие от требования банков.
Жильцы выплачивают арендную плату, за счет которой компенсируются все эксплуатационные затраты на недвижимость и капитальные расходы. Если
доходов семьи недостаточно для покрытия затрат на жилье, она имеет право на получение субсидий. Именно с помощью таких субсидий ставки арендной
платы можно удерживать на уровне, обеспечивающем хорошее состояние объектов недвижимости.
Управлением жилых домов с государственным кредитованием занимаются обычно небольшие муниципальные или крупные частные компании. Они ведут
деятельность заказчика-застройщика, а также обеспечивают уход за недвижимостью. В социальных арендных домах затраты на ремонт больше по
сравнению с частными КАО, поскольку в социальных домах коллективные средства направляются также на ремонт внутренних помещений квартир. Если
эти квартирные общества являются достаточно крупными, даже большие расходы на ремонт отдельных домов можно покрыть и распределить затраты по
всему жилищному фонду, чтобы расходы жильцов отремонтированного дома были умеренными.
Разнообразие вариантов финансирования обеспечивает приемлемый уровень процентов по банковскому кредиту
После присоединения Финляндии к европейской системе единой денежной единицы уровень процентной ставки по банковским кредитам начал
стабилизироваться. В связи с этим семьи стали чаще брать жилищные кредиты для покупки новой квартиры. В прошедшие десятилетия получить жилищный
кредит было трудно в связи с общим недостатком капиталов в стране. В настоящее время на рынках капитала наблюдается оживление. Банки ведут
конкурентную борьбу за клиентов, берущих кредит, и предлагают займы на весьма выгодных условиях. Сроки выплаты кредитов являются гибкими и
составляют максимально до 30 лет.
Строительство квартир и покупка жилья по-прежнему требуют организации финансирования. Постоянно повышается спрос на кредиты для ремонта
недвижимости. Кредит предоставляется либо КАО для ремонта здания или частной семье для ремонта коттеджа или квартиры. Очевидно, что в будущем
половина объема инвестиций в строительство будет направляться на ремонт, а большинство профессиональных строителей будет обеспечено работой в
сфере ремонта домов. В настоящее время средства на ремонт получить легко, однако ощущается дефицит квалифицированных специалистов по ремонту.
Журнал "Недвижимость: экономика, управление", №3-4, 2002 г.
Информационный источник - МОК-Информ
E-mail: mok@valnet.ru
При использовании материалов сайта обязательна ссылка на www.ValNet.ru