Особенности государственной регистрации права совместной

Особенности государственной регистрации права совместной собственности на
недвижимое имущество
Согласно ст.33 Семейного кодекса Российской Федерации (далее – СК РФ) законным
режимом имущества супругов является режим их совместной собственности (если
брачным договором не установлено следующее). Статья 24 СК РФ, п.1 ст.256
Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) предусматривает, что всё
имущество супругов, нажитое супругами во время брака, является их совместной
собственностью, в том числе движимые и недвижимые вещи, вне зависимости от того,
кем из супругов внесены денежные средства. Право на общее имущество принадлежит
супругу и в том случае, если в период брака он осуществлял ведение домашнего
хозяйства, уход за детьми или по другим уважительным причинам не имел
самостоятельного дохода.
Для совершения одним из супругов сделки по распоряжению недвижимостью и сделки
по распоряжению совместно нажитой недвижимостью и сделки, требующей
нотариального удостоверения или государственной регистрации, необходимо получить
нотариально удостоверенное согласие другого супруга (абз.1 п.3 ст.35 СК РФ).
Согласно п.2 ст.17 Федерального закона «О государственной регистрации прав на
недвижимое имущество и сделок с ним» от 21.07.1997г. №122-ФЗ вышеуказанное
согласие предусмотрено законодательством в виде дополнительного документа,
необходимого для государственной регистрации (п.29 Методических рекомендаций по
порядку проведения государственной регистрации прав на недвижимое имущество и
сделок с ним, утв. приказом Минюста РФ от 01.07.2002г. №184, п.30 Административного
регламента исполнения государственной функции по государственной регистрации прав
на недвижимое имущество и сделок с ним, утв. приказом Минюста РФ от 14.09.2006г.
№293).
Независимо от вида объекта недвижимого имущества согласие супруги необходимо при
распоряжении совместно нажитым имуществом (ст.256 ГК РФ), нотариально
удостоверенных сделках (гл.33 ГК РФ), сделках, подлежащих обязательной
государственной регистрации (п.2 ст.558,ст.251, п.2 ст.567, п.3 ст.574, ст.582, ст.624, п.2
ст.609, п.2 ст.671, п.2 ст.615 ГК РФ и т.д.).
В то же время, статьей 36 СК РФ установлено, что имущество, принадлежащее каждому
из супругов до вступления в брак, а также имущество, полученное одним из супругов во
время брака в дар, в порядке наследования или по иным безвозмездным сделкам, является
его собственностью. Поэтому перед отчуждением недвижимого имущества необходимо
уточнить основания и время приобретения недвижимости.
Если принадлежащие объекты являются личной собственностью, то супруг не вправе
претендовать на него, и, следовательно, его согласие на отчуждение данного объекта не
потребуется ни в период брака, ни после его расторжения. Если же недвижимость
является совместной собственностью, то супруг не вправе распоряжаться по своему
усмотрению. При осуществлении какой-либо гражданско-правовой сделки в отношении
данного имущества в обязательном порядке, необходимо получить на это согласие
супруги, даже будет оформлен развод. Иначе впоследствии, по требованию супруги,
сделка может быть признана недействительной по мотивам отсутствия её согласия по
распоряжению общим имуществом супругов.
В настоящее время актуален вопрос о необходимости согласия супруга при отчуждении
объекта недвижимого имущества (индивидуальный жилой дом, дачный или садовый
домик и т.д.), право на который зарегистрировано по порядку «дачной амнистии» только
на одного супруга во время брака.
Считаем, что в данном случае ключевым моментом должен являться год постройки
данного объекта.
Также необходимо выделить особенность отчуждения объекта после государственной
регистрации права с использованием ипотечной системы. Независимо от того, на кого из
супругов была оформлена недвижимость при покупке с помощью ипотечного кредита –
это имущество является совместно нажитым, и при разводе, если не будет брачного
договора, по Семейному кодексу РФ всё имущество делится пополам. Так как разделить
объект недвижимого имущества (квартиру, дом), находящуюся в залоге у кредитных
организаций, проблематично, вопросы обычно решаются только после полного
выполнения кредитных обязательств заёмщика и снятия обременения.