Список терминов - Факультет экономики недвижимости

Список терминов
Земля –
основа жизни и деятельности человека, согласно которому регулирование
отношений по использованию и охране земли осуществляется исходя из представлений о
земле как о природном объекте, охраняемом в качестве важнейшей составной части
природы, природном ресурсе, используемом в качестве средства производства в сельском
хозяйстве и лесном хозяйстве и основы осуществления хозяйственной и иной
деятельности на территории Российской Федерации, и одновременно как о недвижимом
имуществе, об объекте права собственности и иных прав на землю.
Земли поселений –
это земли, используемые и предназначенные для застройки и развития городских и
сельских поселений и отделенные их чертой от земель других категорий.
Государственные земли –
это федеральные земли и земли субъектов Федерации.
Муниципальные земли –
это земельные участки, принадлежащие на праве собственности муниципальным
образованиям.
Земельный участок –
как объект земельных отношений – это часть поверхности земли (в том числе
почвенный слой), границы которой описаны и удостоверены в установленном порядке.
Список терминов
Объекты земельного рынка –
земельные участки и их части, а также права на них.
Субъекты земельного рынка –
юридические и физические лица, Российская Федерация, субъекты Федерации и
муниципальные образования.
Первичный рынок –
совокупность сделок, совершаемых с земельными активами, находящимися в
государственной (муниципальной) собственности.
Вторичный рынок –
совокупность сделок, совершаемых с земельными активами, находящимися в
собственности юридических (кроме субъектов государственной и муниципальной
собственности) и физических лиц.
Список терминов
Кадастровый учет земельных участков –
описание и индивидуализация в Едином государственном реестре земель земельных
участков, в результате чего каждый земельный участок получает такие
характеристики, которые позволяют однозначно выделить его из других земельных
участков и осуществить его качественную и экономическую оценки. Государственный
кадастровый учет земельных участков сопровождается присвоением каждому
земельному участку кадастрового номера.
Удельный показатель кадастровой стоимости –
расчетная величина, представляющая собой кадастровую стоимость единицы
площади (1 м2) земель поселения в целом или земель кадастрового квартала в составе
поселения по видам функционального использования земель.
Налогоплательщики земельного налога –
организации и физические лица, обладающие земельными участками на праве
собственности, праве постоянного (бессрочного) пользования или праве пожизненного
наследуемого владения.
Список терминов
Ипотечный кредит –
долгосрочная ссуда с обязательством ее возврата в обозначенный договором срок
с выплатой процентов по кредиту (плата за кредит), обеспечением выплаты данного
обязательства служит залог недвижимости.
Ипотека первичная –
первичный ипотечный залог, когда ипотека создается на базе объекта
недвижимости, еще ранее не заложенного. Банки, как правило, лимитируют ипотечный
кредит суммой, равной двум третям стоимости залога.
Ипотека вторичная –
когда кредит выделяется под ранее уже заложенный объект недвижимости.
Общая сумма двух кредитов не превышает, как правило, 80% от продажной стоимости.
Заемщик –
лицо, берущее кредит под залог жилой или коммерческой недвижимости. Для
получения ипотечного кредита необходимо обладать средствами в объеме не менее 20-30
процентов от стоимости объекта недвижимости и иметь доходы, позволяющие в
течение всего срока выплачивать равными ежемесячными платежами основной долг и
проценты по нему.
Кредитор (банк) –
организация, которая после анализа кредитоспособности заемщика, заключает с
ним кредитный договор и ведет учет его задолженности. Необходимым условием выдачи
ипотечного кредита является внесение заемщиком первоначального взноса.
Обязательства заемщика могут быть оформлены в виде именной ценной бумаги закладной, права на которую банк вправе переуступить.
Сервитут –
право ограниченного пользования чужим объектом недвижимого имущества,
например, для прохода, прокладки и эксплуатации необходимых коммуникаций и иных
нужд, которые не могут быть обеспечены без установления сервитута. Сервитут как
вещное право на здание, сооружение, помещение может существовать вне связи с
пользованием земельным участком.
Список терминов
Рыночная стоимость объекта оценки –
наиболее вероятная цена, по которой объект оценки может быть отчужден на
открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно,
располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются
какие-либо чрезвычайные обстоятельства.
Чистый доход –
это показатель годовой доходности оцениваемого объекта.
Залоговая стоимость –
это стоимость земельного участка при ипотечном кредитовании под залог этого
участка. Обычно она меньше величины рыночной стоимости.
Земельная рента –
это доход от аренды земельного участка.
Товариществом собственников жилья признается некоммерческая организация,
объединение собственников помещений в многоквартирном доме для совместного
управления комплексом недвижимого имущества в многоквартирном доме, обеспечения
эксплуатации этого комплекса, владения, пользования и в установленных
законодательством пределах распоряжения общим имуществом в многоквартирном доме.
2. Устав товарищества собственников жилья принимается на общем собрании, которое
проводится в порядке, установленном статьями 45 - 48 настоящего Кодекса,
большинством голосов от общего числа голосов собственников помещений в
многоквартирном
доме.
3. Число членов товарищества собственников жилья, создавших товарищество, должно
превышать пятьдесят процентов голосов от общего числа голосов собственников
помещений
в
многоквартирном
доме.
4. Товарищество собственников жилья создается без ограничения срока деятельности,
если
иное
не
предусмотрено
уставом
товарищества.
5. Товарищество собственников жилья является юридическим лицом с момента его
государственной регистрации. Товарищество собственников жилья имеет печать со своим
наименованием, расчетный и иные счета в банке, другие реквизиты.
6. Товарищество собственников жилья отвечает по своим обязательствам всем
принадлежащим ему имуществом. Товарищество собственников жилья не отвечает по
обязательствам членов товарищества. Члены товарищества собственников жилья не
отвечают по обязательствам товарищества. (ГК РФ).
Недвижимость – это земля и все, что с ней неразрывно связано, все то, чтоне
может быть перемещено в пространстве без нанесения несоразмерного ущерба.
Недвижимость (недвижимое имущество, недвижимые вещи, ст.130 ГК РФ) –
земельные участки, участки недр, обособленные водные объекты и все, что прочно
связано с землей, т.е. объекты, перемещение которых без соразмеренного ущерба их
назначению невозможно, в том числе леса, многолетние насаждения, здания, сооружения.
Также подлежащие государственной регистрации воздушные и морские суда, суда
внутреннего плаванья, космические объекты. Признаются недвижимостью и предприятия
в целом как имущественные комплексы.
Классификация коммерческой недвижимости:





офисные помещения различного типа, особняки
гостинницы, мотели, дома отдыха
магазины, торговые центры
рестораны, кафе и др. пункты общепита
пункты бытового обслуживания, сервиса
ТОРГОВЫЕ ЦЕНТРЫ
Торговый центр - это совокупность предприятий торговли, услуг, общественного питания
и развлечений, подобранных в соответствии с концепцией и осуществляющих свою
деятельность в специально спланированном здании (или комплексе таковых),
находящемся в профессиональном управлении и поддерживаемом в виде одной
функциональной единицы.
Рынок недвижимости, его структура и объекты
Рынок недвижимости - сектор рыночной экономики, представляющий собой
совокупность объектов недвижимости, экономических субъектов, оперирующих на рынке,
процессов функционирования рынка, т.е. процессов производства (создания), потребления
(использования) и обмена объектов недвижимости и управления рынком, и механизмов,
обеспечивающих функционирование рынка (инфраструктуры и правовой среды рынка). В
соответствии с приведенным определением, структура рынка включает:1
 объекты недвижимости
 субъекты рынка:
o
продавцы (арендодатели)
o
покупатели (арендаторы)
o
профессиональные участники рынка недвижимости.
 процессы функционирования рынка (процессы создания, использования и обмена
объектов недвижимости и управления рынком)
 механизмы (инфраструктуру) рынка.
Уровни управления недвижимостью
Facility management - это управление инфраструктурой организации. Главными
задачами FM
являются инженерно-техническая эксплуатация, обслуживание
инфраструктуры, обеспечение комфортом. Функции FM разнообразны – от организации
уборки помещений и закупки мебели до организации всех видов ремонтных работ и
управления службами охраны.
Если управляющая компания начинает заниматься отношениями с арендаторами,
ведением договоров с клиентами собственника помещения, юридическими тонкостями,
распоряжение активами компании, бухгалтерской отчетностью по управляющему
проекту, то это уже называется доверительным управлением Property Management.
В данном случае уместно говорить не об эксплуатации и обслуживании
недвижимости, а об управлении активами – кредитами под реконструкцию,
инвестиционными капиталами и т.д. Это и есть поле деятельности PM. Основным его
отличием от FM является то, что для деятельности последнего не характерно заключение
сделок с имуществом. При этом компания, занимающаяся PM , оказывает услуги по
обслуживанию зданий, но спектр ее слуг значительно шире, чем предоставляет
узкоспециализированная компания по FM.
Property Management – по мимо технической эксплуатации объекта включает
осуществление административно-правового управления – реализация площадей объекта,
дополнительное коммерческое использование площадей, ведение всего юридического и
финансового документооборота по объекту плюсь управление объектом как портфелем и
повышение ставки капитализации.
Asset Management – в Росси эта услуга пока не востребована в силу определенного
уровня развития экономики. Между тем, на Западе это довольно распространенная услуга,
которая обозначает управление финансовыми потоками собственника недвижимости. То
есть доходы от недвижимости получает на свой счет управляющий этим проектом, и в
дальнейшем он может распоряжаться финансовыми потоками за собственника – может
строить дополнительный объект, инвестировать средства в другие экономические
секторы, вкладывать деньги в сырьевой бизнес и т.д. На западе довольно
распространенным явлением считается управление целыми улицами, принадлежащими
одному собственнику. Управляющий в этом случае, занимаясь распределением
финансовых потоков, решает какие здания здесь стоит снести, какие оставить, каких
арендаторов привести, какие недостаточно элитны для этой улицы. Он единоличный
распорядитель всего актива собственника, в том числе всего финансового актива.
1
Системный подход к анализу рынка недвижимости, Стерник Г.М., 2000 г.
http://www.realtymarket.org/,