вещно-правовой эффект реконструкции зданий

Стрембелев С. В. Реконструкция объектов капитального строительства. Санкт-Петерубрг
1
Реконструкция объектов капитального строительства
Краткосрочная дополнительная образовательная программа повышения квалификации
юридического факультета Санкт-Петербургского государственного университета «Правовое
регулирование отношений в сфере строительства и приобретения недвижимости» (Центр
дополнительных образовательных программ)
Лектор: Стрембелев Сергей
Викторович, старший юрист Санкт-Петербургского
адвокатского бюро «Егоров, Пугинский, Афанасьев и Партнеры», к.ю.н.
Содержание
1. Понятие реконструкции
1.1. Градостроительное законодательство
1.2. Гражданское законодательство
1.3. Налоговое законодательство
2. Разрешения и согласия на реконструкцию
2.1. Согласие собственника здания на его реконструкцию
2.2. Согласие владельца земельного участка на реконструкцию здания, расположенного
на участке
2.3. Разрешение на реконструкцию органа публичной власти
2.4 Последствия отсутствия различных разрешений (согласований) на реконструкцию
3. Реконструкция и приспособление памятников: быть или не быть?
4. Виндикация и реституция здания после его реконструкции
5. Сохранение залога при реконструкции здания
Стрембелев С. В. Реконструкция объектов капитального строительства. Санкт-Петерубрг
2
1. Понятие реконструкции объектов капитального строительства
Здания – это объект капитального строительства (ОКС).
В целом под ОКС понимается (п. 10 ст. 1 ГСК):
- здание, строение, сооружение,
- объекты, строительство которых не завершено
за исключением временных построек, киосков, навесов и других подобных построек;
Далее будем рассматривать реконструкцию зданий, но выводы применимы и к иным ОКС,
строениям, сооружениям, объектам незавершенного строительства.
Реконструкция, при этом, невозможна:
- в отношении временных построек, киосков, навесов и других подобных построек,
поскольку они не являются ОКС;
- возможна ли реконструкция в отношении отдельных помещений в здании?
На практике встречается, но, по сути, не правильно, поскольку только здание, а не
помещение является ОКС.
Реконструкция это
- комплекс строительных работ и организационно-технических мероприятий1;
- изменения параметров ОКС, которые являются результатом данных мероприятий.
Если изменения ОКС, возникающие в результате проведенных работ, являются
реконструкцией, то:
- необходимы публичные и частные согласия на реконструкцию и разрешение на ввод в
эксплуатацию (штраф, ст. 9.5. КоАП);
- возникает новый объект гражданских прав (вещно-правовые последствия);
- налоговые последствия (налог на прибыль организаций);
- к отношениям по выполнению работ по реконструкции применяются нормы ГК РФ о
строительном подряде, а не только общие положения ГК РФ о подряде.
Понятие реконструкции
законодательстве.
есть
в
градостроительном,
гражданском,
налоговом
1.1. Градостроительное законодательство
П. 14, 14.1 ст. 1 ГСК (ред. от 28.11.2011 N 337-ФЗ, от 18.07.2011 N 215-ФЗ):
реконструкция ОКС (за исключением линейных объектов) - изменение параметров ОКС,
его частей (высоты, количества этажей, площади, объема), в том числе
- надстройка
- перестройка
- расширение
- замена и (или) восстановление несущих строительных конструкций (за исключением
замены отдельных элементов таких конструкций на аналогичные или иные улучшающие
показатели таких конструкций элементы и (или) восстановления указанных элементов)
Пункты 1, 2, 7 ст. 51 ГСК; Ведомственные строительные нормы ВСН 58-88(р) «Положение об организации
и проведении реконструкции, ремонта и технического обслуживания зданий, объектов коммунального и
социально-культурного назначения». Утв. приказом Госкомархитектуры РФ при Госстрое СССР от 23 ноября 1988
г. № 312 (абз. 12 Приложения 10); Ведомственные строительные нормы ВСН 61-89(р) «Реконструкция и
капитальный ремонт жилых домов. Нормы проектирования». Утв. приказом Государственного комитета по
архитектуре и градостроительству при Госстрое СССР от 26 декабря 1989 г. № 250 (Приложение «Термины и
определения (справочное)»).
1
Стрембелев С. В. Реконструкция объектов капитального строительства. Санкт-Петерубрг
3
реконструкция линейных объектов - изменение параметров линейных объектов или их
участков (частей), которое
- влечет изменение класса, категории и (или) первоначально установленных показателей
функционирования таких объектов (мощности, грузоподъемности и других) или
- при котором требуется изменение границ полос отвода и (или) охранных зон таких
линейных объектов;
14.2) капитальный ремонт объектов капитального строительства (за исключением
линейных объектов) - замена и (или) восстановление строительных конструкций объектов
капитального строительства или элементов таких конструкций, за исключением несущих
строительных конструкций, замена и (или) восстановление систем инженерно-технического
обеспечения и сетей инженерно-технического обеспечения объектов капитального
строительства или их элементов, а также замена отдельных элементов несущих строительных
конструкций на аналогичные или иные улучшающие показатели таких конструкций элементы
и (или) восстановление указанных элементов;
14.3) капитальный ремонт линейных объектов - изменение параметров линейных объектов
или их участков (частей), которое не влечет за собой изменение класса, категории и (или)
первоначально установленных показателей функционирования таких объектов и при котором
не требуется изменение границ полос отвода и (или) охранных зон таких объектов;
СНИПы, ВСН 58-88 (р):
реконструкция - «комплекс строительных работ и организационно-технических
мероприятий, связанных с изменением основных технико-экономических показателей здания
(количества и площади квартир, строительного объема и общей площади здания, вместимости
или пропускной способности или его назначения) в целях улучшения условий проживания,
качества обслуживания, увеличения объема услуг»2.
ГОСТ «Услуги бытовые. Услуги по ремонту и строительству жилья и других построек.
Общие технические условия»:
услуги по реконструкции – это результат деятельности исполнителей – строительные,
монтажные, отделочные работы по переустройству (перестройке, перепланировке,
переоборудованию и т.п.) индивидуального жилья и других построек3.
Являются ли реконструкцией работы, которые приводят к ухудшению, а не к улучшению
ОКС?
Ильин Б. В. полагает, что при реконструкции параметры ОКС могут только улучшаться,4
но оценка улучшение\ухудшение субъективна. Власти должны отказать в разрешении
реконструкции, если усмотрят, что это ухудшение?
2
Ведомственные строительные нормы ВСН 58-88 (р) «Положение об организации и проведении
реконструкции, ремонта и технического обслуживания зданий, объектов коммунального и социально-культурного
назначения». Утв. приказом Госкомархитектуры РФ при Госстрое СССР от 23 ноября 1988 г. № 312 (абз. 12
Приложения 1); см. также Ведомственные строительные нормы ВСН 61-89(р) «Реконструкция и капитальный
ремонт жилых домов. Нормы проектирования». Утв. приказом Государственного комитета по архитектуре и
градостроительству при Госстрое СССР от 26 декабря 1989 г. № 250 (Приложение «Термины и определения
(справочное)»).
3
Пункт 3.3 Государственного стандарта РФ ГОСТ Р 52059-2003 «Услуги бытовые. Услуги по ремонту и
строительству жилья и других построек. Общие технические условия» (принят постановлением Госстандарта РФ
от 28 мая 2003 г. № 162-ст).
4
Ильин Б.В. Защита прав владельцев недвижимости при реконструкции. М.: ЗАО «Юстицинформ», 2007. С.
12.
Стрембелев С. В. Реконструкция объектов капитального строительства. Санкт-Петерубрг
4
Является ли реконструкцией частичное обрушение ОКС?
Из п. 14 ст. 1 ГСК следует: изменение параметров ОКС не по воле людей не есть
реконструкция (обрушение здания).
1.2. Гражданское законодательство
П.2 ст.740 ГК РФ реконструкция здания, предприятия – предмет договора строительного
подряда.
Ч. 2 п. 1 ст. 754 ГК РФ (регламентирует ответственность подрядчика за качество работ)
реконструкция – это обновление, перестройка, реставрация и т.п. здания.
1.3. Налоговое законодательство
Если те или иные виды работ относятся к реконструкции, то налогооблагаемая база по
налогу на прибыль организаций не может быть уменьшена на сумму расходов на выполнение
этих работ (п. 1 ст. 260, п. 5 ст. 270 Налогового кодекса Российской Федерации5; далее – НК
РФ).
В соответствии с п. 2 ст. 257 НК РФ, содержащейся в гл. 25, посвященной налогу на
прибыль организаций6, реконструкция – это «переустройство существующих объектов
основных средств, связанное с совершенствованием производства и повышением его техникоэкономических показателей и осуществляемое по проекту реконструкции основных средств в
целях увеличения производственных мощностей, улучшения качества и изменения
номенклатуры продукции».
Для целей налогообложения Минфин РФ предлагает руководствоваться актами Госстроя
СССР и Минфина СССР7.
В соответствии с этими актами 1984 г. к реконструкции относится «переустройство
существующих цехов и объектов… как правило, без расширения имеющихся зданий и
сооружений основного назначения, связанное с совершенствованием производства и
повышением его технико-экономического уровня… осуществляемое… в целях увеличения
производственных мощностей, улучшения качества и изменения номенклатуры продукции…» 8.
Арбитражные суды при разрешении налоговых споров часто применяют упомянутые
разъяснения9. Иногда арбитражные суды ссылаются и на указанные разъяснения, и на
строительные нормы и правила10.
Часть вторая Налогового кодекса Российской Федерации от 5 августа 2000 г. № 117-ФЗ // СЗ РФ. 2000. №
32. Ст. 3340.
6
Часть вторая Налогового кодекса Российской Федерации от 5 августа 2000 г. № 117-ФЗ // СЗ РФ. 2000. №
32. Ст. 3340.
7
Письмо Департамента налоговой и таможенно-тарифной политики Министерства финансов Российской
Федерации от 23 ноября 2006 г. № 03-03-04/1/794 // Учет. Налоги. Право: Еженедельная профессиональная газета.
2006. № 48.
8
Письмо Государственного комитета по планированию СССР, Государственного комитета по вопросам
строительства и архитектуры СССР, Строительного банка СССР, Центрального статистического управления СССР
от 8 мая 1984 г. № НБ-36-Д/23-Д/144/6-14 «Об определении понятий нового строительства, расширения,
реконструкции и технического перевооружения действующих предприятий» // Бюллетень нормативных актов
министерств и ведомств СССР. 1985. № 1.
9
Постановление ФАС Восточно-Сибирского округа от 25 июля 2008 г. № А74-3125/07-Ф02-3444/08 по делу
№ А74-3125/07; постановление ФАС Западно-Сибирского округа от 20 декабря 2006 г. № Ф04-8431/2006(29429А27-35) по делу № А27-9518/2006-6; постановление ФАС Северо-Кавказского округа от 15 июня 2009 г. по делу
№ А53-10260/2008-С6-37 // СПС «КонсультантПлюс». Если иное прямо не указано, судебные акты, на которые
сделаны ссылки, размещены в Справочной правовой системе «КонсультантПлюс».
10
Постановление ФАС Московского округа от 5 февраля 2009 г. № КА-А40/13283-08 по делу № А4018655/08-4-55; постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 1 июня 2009 г. по делу № А423447/2008 (постановлением ФАС Северо-Западного округа от 1 сентября 2009 г. № А42-3447/2008 данное
постановление оставлено без изменения).
5
Стрембелев С. В. Реконструкция объектов капитального строительства. Санкт-Петерубрг
5
Некоторые арбитражные суды применяют понятие реконструкции, данное НК РФ11.
Другие суды применяют при разрешении налоговых споров понятие реконструкции, данное
ГСК и строительными нормами и правилами12.
Полагаем, что по п. 1 ст. 11 НК РФ, несмотря на то, что по общему правилу отношения по
реконструкции регулируются градостроительным законодательством, для целей налога на
прибыль должно применяться понятие, которое дано в ч. 2 НК РФ.
ВЫВОДЫ:
В градостроительных отношениях: для целей определения необходимости получения
согласий на реконструкцию, ввода в эксплуатацию видоизмененного объекта, суды применяют
понятие реконструкции, содержащееся в ГСК13. Иногда субсидиарно также применяются
СНИПы и технические регламенты14.
Гражданско-правовые отношения: при определении гражданско-правовых последствий
выполнения тех или иных работ (в т.ч. самовольная постройка) суды применяют понятие
реконструкции ГСК15.
Для целей налогообложение применяется НК РФ и акты Госстроя и Минфина СССР,
иногда также ГСК и СНИПы.
2. Разрешения и согласия на реконструкцию
- гражданско-правовое разрешение (согласие) собственников здания (собственников всех
помещений в здании)
- гражданско-правовое разрешение (согласие) владельцев земельного участка, на котором
расположено здание, подлежащее реконструкции;
- административно-правовое разрешение на реконструкцию, выдаваемое органом
публичной власти.
По общему правилу для осуществления реконструкции необходимо получение всех
указанных согласий.
Далее рассмотрим правовую природу каждого из указанных разрешений (согласий), а
потом установим, что происходит, если нет какого-либо согласия.
2.1. Согласие собственника здания на его реконструкцию
П. 2 ст. 209 ГК РФ собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении
принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым
актам.
Абз. 3 п. 2 ст. 3 ФЗ-169 «Об архитектурной деятельности в Российской Федерации»
«строительство любого объекта должно вестись при наличии разрешения собственника
11
ФАС Волго-Вятского округа. Обобщение судебной практики по рассмотрению споров, связанных с
применением главы 25 Налогового кодекса Российской Федерации «Налог на прибыль организаций» // СПС
«КонсультантПлюс»; постановление ФАС Западно-Сибирского округа от 15 августа 2005 г. № Ф045159/2005(13815-А45-37).
12
Постановление ФАС Уральского округа от 28 ноября 2006 г. № Ф09-10509/06-С7; постановление ФАС
Уральского округа от 9 февраля 2009 г. № Ф09-10229/08-С3 по делу № А50-4087/08.
13
Постановление ФАС Уральского округа от 12.01.2010 № Ф09-10756/09-С6 по делу № А60-11402/2009-С7
14
Постановление ФАС Поволжского округа от 26.03.2010 по делу № А72-17026/2009.
15
Определение ВАС РФ от 19 октября 2007 г. № 9713/06 по делу № А40-17509/04-53-185; постановление
ФАС Поволжского округа от 31 марта 2009 г. № А12-11977/2008; постановление Семнадцатого арбитражного
апелляционного суда от 17 сентября 2008 г. № А60-29512/2007 (оставлено в силе постановлением ФАС
Уральского округа от 13 января 2009 г. № Ф09-2838/08-С6 по делу № А60-29512/2007).
Стрембелев С. В. Реконструкция объектов капитального строительства. Санкт-Петерубрг
6
земельного участка и (или) здания, сооружения и с соблюдением градостроительных,
строительных норм и правил».
Здания в России бывают двух видов:
- единые здания, имеющие один кадастровый номер, не разделенные на отдельные
помещения. Эти здания являются объектами права собственности, внутри этих зданий нет
объектов, которые могут быть самостоятельными объектами права собственности.
При этом, не подрывает общего тезиса то, что:
i) в аренду\пользование\сервитут (в гражданский оборот) могут быть переданы отдельные
части таких зданий,
ii) здание может находится в общей долевой собственности с определением порядка
пользования.
- здания, разделенные на помещения, в которых есть «имущественно-правовой коктейль»:
i) отдельные помещения находятся в единоличной собственности их владельцев и
представляют собой самостоятельные объекты права собственности, а
ii) общее имущество находится в общей долевой собственности собственников всех
самостоятельных помещений (например, многоквартирные дома).
Для реконструкции требуется согласие/разрешение:
- собственника всего единого здания или
- собственников всех самостоятельных помещений в разделенном здании.
Если единое здание находится в общей долевой собственности, то необходимо получать
согласие на реконструкцию от всех сособственников.
Даже в том случае, если между сособственниками здания заключено соглашение о
порядке пользования, в соответствии с которым каждый сособственник использует свое
помещение в здании, то собственник не может реконструировать здание в части того
помещения, которое у него в пользовании, без согласия иных сособственников, поскольку:
- в этом случае реконструируется не помещение, а все здание целиком;
- соглашение о порядке пользования зданием между его сособственниками относится к
пользованию, а не распоряжению зданием;
- реконструкция здания является его распоряжением, поэтому на реконструкцию нужно
отдельное согласие, несмотря на то, что заключено соглашение о порядке пользования.16
Если реконструкция проводится в отношении здания, разделенного на помещения, и
собственник одного из помещений не дает согласия на реконструкцию, то его по суду нельзя
обязать дать такое согласие.
Если реконструкция проводится самим собственником, то согласие собственника
предполагается.
Согласие собственника на реконструкцию здания является условием выдачи
административно-правового разрешения на реконструкцию, которое не может заменить
собой согласие собственника.
Постановление ФАС Восточно-Сибирского округа от 28.02.2006 N А74-3256/05-Ф02-558/06-С1 по делу N
А74-3256/05.
16
Стрембелев С. В. Реконструкция объектов капитального строительства. Санкт-Петерубрг
7
П. п. 6) п. 7 ст. 51 ГСК: к заявлению о выдаче разрешения на строительство прилагается
согласие всех правообладателей ОКС в случае его реконструкции.
Дело компании Стокманн.
На основании проекта и разрешений Службы государственного строительного надзора и
экспертизы Санкт-Петербурга ООО «Стокманн СПб Центр» осуществляло подготовку
строительства Торгово-офисного комплекса по адресу: Невский пр., д. 114, лит. «А». Проектом
предусмотрено усиление фундамента соседнего дома 4 лит. А по ул. Восстания (в
собственности ООО «Фремад-Отель»).
В ходе подготовки строительства ООО «Стокманн СПб Центр» внедрило микросваи в
тело и подошву фундамента дома 4 без согласия ООО «Фремад-Отель». ООО «Фремад-Отель»
обратилось с негаторным иском о приведении его здания в первоначальное состояние.
13Арбитражный апелляционный суд указал: «по общему правилу третьи лица не вправе
совершать никаких действий в отношении имущества, законными собственниками,
владельцами или пользователями которого они не являются»17. Суд признал усиление
фундамента здания без согласия его собственника (истца) нарушением права собственности
истца, а также отметил, что получение разрешительной документации на строительство здания
не является основанием ограничения права собственности третьих лиц на соседние здания.
По данному делу в иске было отказано, т.к. восстановление первоначального состояния
было уже физически невозможно.
Также см. Постановление ФАС Северо-Западного округа от 28.02.2012 по делу N А5629775/2010 по данной ситуации (суд отказался обязать компанию Стокманн заделать оконные
проемы).
2.2. Согласие владельца земельного участка на реконструкцию здания, расположенного
на участке
По общему правилу владелец земельного участка вправе строить\перестраивать объекты,
расположенные на участке.
Согласно ст. 263, п. 2 ст. 266, п. 2. ст. 269 ГК РФ, подп. 2 п. 1 ст. 40, ст. 41 ЗК РФ
собственник, субъект права постоянного (бессрочного) пользования и пожизненного
наследуемого владения земельным участком вправе осуществлять перестройку или снос
зданий, расположенных на участке.
Предоставление правоустанавливающих документов на земельный участок – одно из
условий выдачи разрешения на реконструкцию (подп. 1 п. 7 ст. 51 ГСК).
Абз. 3 п. 2 ст. 3 ФЗ-169 «Об архитектурной деятельности в Российской Федерации»
«строительство любого объекта должно вестись при наличии разрешения собственника
земельного участка и (или) здания, сооружения…».
Т.о., если здание находится на земельном участке, который принадлежит третьему лицу,
то собственник здания не может его реконструировать без согласия собственника земли18.
Договор аренды земельного участка, расположенного под зданием и находящего в
государственной собственности, в заключенный в соответствии со ст. 36 ЗК РФ, не может
заменить собой согласие публичного собственника земельного участка на реконструкцию
здания19.
Постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 31 октября 2008 г. по делу № А566115/2008 (постановлением ФАС Северо-Западного округа от 28 января 2009 г. № А56-6115/2008 данное
постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда оставлено без изменения).
18
Постановление ФАС Поволжского округа от 29.07.2008 по делу № А65-22238/2007.
19
Постановление ФАС Поволжского округа от 17.03.2009 по делу № А12-12855/2008.
17
Стрембелев С. В. Реконструкция объектов капитального строительства. Санкт-Петерубрг
8
2.3. Разрешение на реконструкцию органа публичной власти
Разрешение на реконструкцию (строительство) – основание реализации архитектурного
проекта (п. 1, 2, 7 ст. 51 ГСК; п. 2 ст. 3 ФЗ-169 «Об архитектурной деятельности в Российской
Федерации»).
Получение разрешения не требуется, в частности, на строительство, а значит и на
реконструкцию гаража, на земельном участке, предоставленном физическому лицу для целей,
не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности (подп. 1 п. 17 ст. 51 ГСК).
Разрешение на строительство - вторично по отношению к согласию на реконструкцию
собственника здания и земельного участка. Из подп. 1, 6 п. 7 ст. 51 ГСК следует, что при
получении разрешения на реконструкцию необходимо представить согласие правообладателей
здания, а также правоустанавливающие документы на земельный участок.
2.4 Последствия отсутствия различных разрешений (согласований) на реконструкцию
Общие нормы о самовольной постройке
П. 1 ст. 222 ГК РФ
Самовольной постройкой является жилой дом, другое строение, сооружение или иное
недвижимое имущество:
- созданное на земельном участке, не отведенном для этих целей в порядке,
установленном законом и иными правовыми актами, либо
- созданное без получения на это необходимых разрешений
- или с существенным нарушением градостроительных и строительных норм и правил.
При наличии хотя бы одного этого критерия новое строительство является самовольным и
самовольная постройка подлежит сносу и не является объектом гражданских прав20.
Распространение норм о самовольной постройке на реконструкцию
В целом нормы о самовольной постройке распространяются на реконструкцию ОКС, но
есть ряд исключений:
1. Суд обязывает лицо к сносу самовольно реконструированного недвижимого имущества
лишь в том случае, если будет установлено, что объект не может быть приведен в состояние,
существовавшее до проведения таких работ (п. 28 Постановления Пленумов Верховного Суда
РФ и ВАС РФ № 10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при
разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав», далее –
«Пост. 10/22»).
Кто должен доказывать, что приведение реконструированного объекта в первоначальное
состояние невозможно?
ФАС СЗО: истец21, но ведь это, по сути, введение судебной практикой дополнительного
условия, при наличии которого возможен снос?!
2. Ст. 222 ГК РФ распространяется на самовольную реконструкцию недвижимого
имущества, в результате которой возник новый объект (п. 28 Пост. 10/22).
20
Определение ВАС РФ от 10.04.2009 № ВАС-2167/09 по делу № А60-9347/2008-С2; Постановление ФАС
Волго-Вятского округа от 05.10.2010 по делу № А82-1005/2008; Постановление ФАС Волго-Вятского округа от
21.04.2008 по делу № А31-3004/2007-21.
21
Постановление ФАС Северо-Западного округа от 05.05.2011 по делу N А56-8974/2010.
Стрембелев С. В. Реконструкция объектов капитального строительства. Санкт-Петерубрг
9
Получается, что, по мнению Пленумов, если при реконструкции не возникает новый
объект, то нормы о самовольной постройке не применяются и данный реконструированный
объект не может быть снесен, и, видимо, может быть зарегистрирован в ЕГРП.
Арбитражными судами было рассмотрено одно из дел, по которому признано, что
реконструкция не привела к созданию нового объекта, а следовательно, реконструированное
здание не может быть снесено:
ООО "Август" владело нежилыми помещениями на праве собственности,
расположенными в одноэтажном здании: Москва, ул. Шарикоподшипниковская, д. 17/17.
Август надстроило 3 этажа к зданию.
Префектура ЮВАО г. Москвы подала иск о сносе самовольной постройки, полагая, что на
реконструкцию не были получены все необходимые разрешения.
В иске арбитражные суды отказали, в том числе со ссылкой на то, что
- реконструкция - изменение параметров ОКС
- следовательно, реконструкция объекта недвижимости не является созданием объекта
недвижимого имущества
- следовательно, объект, полученный в результате реконструкции, не является
самовольной постройкой,
- в связи с чем, положения статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации в
указанном случае применению не подлежат.
Решения арбитражных судов оставлены в силе ВАС РФ.22
По другому делу
ИП Долженковой Т.В. на праве собственности принадлежало нежилое помещение в
здании по адресу: г. Белгород, ул. Костюкова, 36 "а" (кафе «Сказка»).
В декабре 2001 года в указанном здании произошел пожар, здание частично выгорело.
Долженкова Т. В. начала на месте сгоревшего кафе восстанавливать его (каркас из
металлоконструкций, кирпичные стены и т. д.) без разрешения на строительство и
реконструкцию.
Администрация г. Белгорода обратилась с иском в арбитражный суд о демонтаже того,
что было возведено.
В иске было отказано со ссылкой на то, что:
- восстановление здания кафе, частично поврежденного в результате пожара, не является
возведением нового объекта и не отвечает признакам самовольной постройки;
- проводимая реконструкция поврежденного пожаром здания не противоречит
действующему законодательству и не нарушает права и охраняемые законом интересы других
лиц;
- следовательно, нормы о сносе (ст. 222 ГК РФ) не применяются здесь.
Решения оставлены в силе ВАС РФ.23
Некие критерии, позволяющие определить, когда в результате реконструкции возникает
новый объект для целей применения норм о самовольной постройке, дал ФАС СЗО:
Решение Арбитражного суда города Москвы от 18.05.2010, постановление Девятого арбитражного
апелляционного суда от 14.09.2010 и постановления Федерального арбитражного суда Московского округа от
25.01.2011, Определение ВАС РФ от 16.05.2011 N ВАС-5877/11 по делу N А40-173922/09-64-1138.
23
Постановление Девятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 11.06.2010 и Постановление
Федерального арбитражного суда Центрального округа от 18.10.2010; Определение ВАС РФ от 28.02.2011 N ВАС1408/11 по делу N А08-3223/2009-29. Также см. Определение ВАС РФ от 31.08.2010 N ВАС-11405/10 по делу N
А40-63042/09-155-546.
22
Стрембелев С. В. Реконструкция объектов капитального строительства. Санкт-Петерубрг
10
Из толкования статьи 222 ГК РФ следует с учетом п. 28 Пост. 10/22, что нужно
установить, возник ли в результате самовольной реконструкции новый объект.
Само по себе изменение параметров здания не может расцениваться в качестве
единственного и достаточного подтверждения факта возникновения нового объекта без
надлежащего исследования характера таких изменений, анализа конструктивной и
функциональной связи самовольно реконструированных частей здания с первоначально
существовавшим объектом.
Это все не совсем правильно, т.к.:
- при реконструкции всегда возникает новый объект (иначе это не реконструкция, а что-то
иное, перепланировка и т.д.);
- следовательно, на любые работы, если они являются реконструкцией, нужно получать
соответствующие разрешения и согласования
- если нет какого-либо согласования, то реконструкция является самовольной, а весь
объект, который возник на базе предыдущего объекта, является самовольной постройкой и
подлежит сносу (по общему правилу). Это даже несмотря на то, что до начала реконструкции
было зарегистрировано право собственности на первоначально существовавшее здание.
3. Реконструкция и приспособление памятников: быть или не быть?
3.1. По общему правилу право собственности на вещь дает возможность наиболее полного
господства над ней (ст. 209 ГК РФ), то есть собственник может не только реконструировать
здание, но и снести его.
Данная свобода имеет следующие ограничения:
(i) не должны нарушаться права третьих лиц;
(ii) не должен нарушаться закон и иные правовые акты.
3.2. В отношении объектов культурного наследия ФЗ от 25.06.2002 № 73-ФЗ «Об объектах
культурного наследия (памятниках истории и культуры) народов Российской Федерации»
(далее – ФЗ-73) вводятся дополнительные ограничения, связанные с их статусом. В частности,
физические и юридические лица при пользовании объектом культурного наследия:
(i) не должны ухудшать состояние указанных объектов;
(ii) не должны наносить вред окружающей историко-культурной и природной среде (п. 1
ст. 52 ФЗ-73);
(iii) проектирование и проведение землеустроительных, земляных, строительных,
хозяйственных и иных работ на территории памятника или ансамбля запрещаются, за
исключением (п. 2 ст. 35 ФЗ-73):
- работ по сохранению данного памятника или ансамбля и (или) их территорий;
- хозяйственной деятельности, не нарушающей целостности памятника или ансамбля и не
создающей угрозы их повреждения, разрушения или уничтожения.
3.3. Т.о., в отношении памятника возможны работы по сохранению и хозяйственная
деятельность, не нарушающая целостности и не создающая угрозы для памятника.
Сохранение объекта культурного наследия допускается, в том числе в форме:
(i) ремонтно-реставрационных работ;
(ii) приспособления объекта для современного использования;
(iii) проектные и производственные работы;
(iv) консервация, ремонт, реставрация.
(п. 1 ст. 40, ст. 44 ФЗ-73).
Стрембелев С. В. Реконструкция объектов капитального строительства. Санкт-Петерубрг
11
Приспособление памятника для современного использования – это научноисследовательские, проектные и производственные работы, проводимые в целях создания
условий для современного использования объекта культурного наследия без изменения его
особенностей, составляющих предмет охраны, в том числе реставрация.
ФЗ от 18.07.2011 N 224-ФЗ внесены изменения в статью 51 ГСК РФ, которые
установили, что «разрешение на строительство выдается в случае осуществления
строительства, реконструкции: … 5) объекта культурного наследия, если при проведении
работ по сохранению объекта культурного наследия затрагиваются конструктивные и
другие характеристики надежности и безопасности такого объекта, - исполнительными
органами государственной власти, осуществляющими функции в области охраны объектов
культурного наследия в соответствии с Федеральным законом от 25 июня 2002 года N 73-ФЗ
"Об объектах культурного наследия (памятниках истории и культуры) народов Российской
Федерации".»
ТАКИМ ОБРАЗОМ, ФЗ-73 прямо не разрешает, но и не запрещает проведение
реконструкции объектов культурного наследия.
Значит, при буквальном толковании законодательства и с учетом изменений в ГСК
следует прийти к выводу о том, что реконструкция памятников возможна при соблюдении
ограничений, установленных законодательством в связи с их особым статусом.
3.4. ПОЗИЦИИ СУДОВ:
3.4.1. Реконструкция невозможна (до внесения в ст. 51 ГСК)
ФАС МО 2008 г.: реконструкция (изменение параметров здания) «противоречит целям
государственной охраны объектов культурного наследия, предусмотренным ФЗ-73»24.
Санкт-Петербургский городской суд признал частично недействующим распоряжение
КГИОП от 22.06.2009 N 10-18 "О порядке реализации КГИОП полномочия по приемке работ
по сохранению объектов (выявленных объектов) культурного наследия", поскольку оно
допускало приемку КГИОП в эксплуатацию работ по приспособлению памятников для
современного использования в случаях изменения параметров объекта, его частей (высоты,
количества этажей, площади, показателей производственной мощности, объема) и качества
инженерно-технического обеспечения)
Санкт-Петербургский городской суд указал, что реконструкция невозможна в отношении
объектов культурного наследия, поскольку она предполагает изменение параметров объектов
капитального строительства25.
Верховный Суд РФ оставил решение Санкт-Петербургского городского суда в силу и
указал, что в соответствии с законодательством приспособление объекта культурного наследия
для современного использования представляет собой научно-исследовательские, проектные и
производственные работы, проводимые в целях создания условий для современного
использования объекта культурного наследия без изменения его особенностей, составляющих
предмет охраны. При таких обстоятельствах приспособление для современного использования
изменения параметров объекта культурного наследия не предполагает. При этом Верховный
Суд РФ прямо не высказался о том, возможна ли реконструкция объекта культурного
наследия (Определением Верховного Суда РФ № 78-Г11-35 от 01.06.2011).
24
Постановление ФАС Московского округа от 24.06.2008 № КГ-А40/5478-08 по делу № А40-56585/07-77-
25
Решение Санкт-Петербургского городского суда от 01.04.2011 № 3-70/11.
482
Стрембелев С. В. Реконструкция объектов капитального строительства. Санкт-Петерубрг
12
П. 3 ст. 33 Закона г. Москвы от 14.07.2000 № 26 «Об охране и использовании недвижимых
памятников истории и культуры» запрещается реконструкция зданий-памятников26.
Суды применяют данный запрет Закона г. Москвы27 и в некоторых случаях признают
ничтожными инвестиционные соглашения, предусматривающие реконструкцию памятников 28.
3.4.2. Реконструкция возможна.
Решением ВАС РФ от 20.01.2011 N ВАС-15090/10 установлено, что п. 3 распоряжения
Президента Российской Федерации от 13.04.2009 N 226-рп, предусматривающего
проведение в установленном порядке реконструкции памятника истории и культуры
регионального значения "Средние торговые ряды" (г. Москва, Красная площадь, д. 5), не
противоречит ГСК и Закону об охране памятников.
В постановление десятого арбитражного апелляционного суда от 15.07.2010 по делу N
А41-44608/097 указано, что реконструкция лечебного корпуса N 6 ФГУ РРЦ "Детство", в
границах территории памятника истории и культуры, возможна, но должна проводиться на
основе специально разработанных проектов, согласованных областным органом охраны
объектов культурного наследия.
В Постановлении ФАС Центрального округа от 01.06.2009 по делу N А68-7610/08-438/П8
указано, что «в соответствии со ст. ст. 34, 35 Закона об охране 73-ФЗ осуществление
строительства в охранной зоне возможно, в случае, если оно не нарушает целостности
памятника или ансамбля и не создает угрозу их повреждения, разрушения или уничтожения.»
НА ПРАКТИКЕ принимались ненормативные правовые акты в Петербурге:
- о проведении реконструкции зданий – памятников29 или
– о предоставлении памятников «в целях осуществления в установленном порядке работ
по приспособлению объекта для современного использования (реконструкции) без изменения
предмета охраны»30.
По мнению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии
«в случае, если здание (или сооружение) является объектом культурного наследия, то
осуществление работ по реконструкции и (или) капитальному ремонту данного объекта в ходе
проведения ремонтно-реставрационных работ путем приспособления объекта культурного
наследия для современного использования не представляется возможным»31.
В результате – отказы в регистрации прав на реконструированные здания памятников.
26
См. о применении данного Закона Определением ВАС РФ от 17.05.2007 № 5642/07 отказано в передаче в
Президиум ВАС РФ Постановления ФАС Московского округа от 29.01.2007, 05.02.2007 № КА-А40/14018-06 по
делу № А40-47015/06-2-177; Постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 09.02.2010 № 09АП28770/2009АК по делу № А40-149927/09-92-978.
27
Постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 09.02.2010 № 09АП-28770/2009АК по
делу № А40-149927/09-92-978 (Постановлением ФАС Московского округа от 20.05.2010 № КА-А40/4731-10
данное постановление отменено, дело передано на новое рассмотрение в Арбитражный суд г. Москвы);
Определение ВАС РФ от 18.10.2010 № ВАС-11918/10 по делу № А40-54053/09-53-316.
28
Постановление ФАС Московского округа от 29.01.2007, 05.02.2007 № КА-А40/14018-06 по делу № А4047015/06-2-177.
29
Решение ВАС РФ от 20.01.2011 № ВАС-15090/10; Определение Санкт-Петербургского городского суда от
09.09.2010 № 33-12343/2010.
30
Постановление Правительства Санкт-Петербурга от 17.02.2009 № 201; Постановление Правительства
Санкт-Петербурга от 18.09.2007 № 1217; Постановление Правительства Санкт-Петербурга от 04.09.2007 № 1107 и
др.
31
Письмо Управления Федеральной регистрационной службы по Санкт-Петербургу и
Ленинградской области от 05.03.2010 г. № 1-1006ф; Арсеньев ПРАВОМЕРНОСТЬ РЕКОНСТРУКЦИИ
ОБЪЕКТА КУЛЬТУРНОГО НАСЛЕДИЯ // Право и экономика . 2012, № 3
Стрембелев С. В. Реконструкция объектов капитального строительства. Санкт-Петерубрг
13
Законопроект
В н.в. рассматривается во втором чтении Государственной Думой ФС РФ законопроект о
внесении изменений в ФЗ-73, сейчас этот законопроект на стадии направления поправок к
нему32.
В соответствии дополненной данным законопроектом ч. 1-1 ст. 52 ГСК
«п. 1-1. Капитальный
ремонт
и
реконструкция
объектов капитального
строительства, являющихся объектами культурного наследия, осуществляются путем
проведения работ по сохранению объектов культурного наследия с соблюдением требований,
установленных Федеральным законом от 25 июня 2002 года № 73-ФЗ «Об объектах
культурного наследия (памятниках истории и культуры) народов Российской Федерации».»;
Проект рассматривается во 2-м чтении.
Включен в примерную программу решением Государственной Думы на июнь 2013
ВЫВОДЫ:
в н.в. реконструкция здания-памятника скорее всего может быть признана законной
судом, но возможны сложности с государственной регистрацией.
4.
Виндикация и реституция здания после его реконструкции
Все нижеизложенное по поводу виндикации также применимо и к реституции.
Подходы судов: все зависит от внесения записи в ЕГРП о собственности на новое здание.
Виндикация здания после его реконструкции невозможна если:
- на реконструированное здание в ЕГРП зарегистрировано право собственности
третьего лица
Дело ЗАО Фирма «Би-Газ-Си»
Госпредприятие привлекло Инвестора (ЗАО Фирма «Би-Газ-Си») на основании
инвестконтракта к реконструкции двух АЗС. Инвестор провел реконструкцию и
зарегистрировал за собой в ЕГРП право собственности на реконструированные АЗС. После
чего Госпредприятие продало АЗС третьему лицу (ООО «МИНИМИ»), которое продало его
ООО «Микрон».
ООО «Микрон» заявило иск о виндикации реконструированных АЗС, а Инвестор о
признании своего права собственности на АЗС.
При первоначальном рассмотрении дела Арбитражный суд г. Москвы суд виндицировал
АЗС и указал, что:
«АЗС сохранились как объект недвижимости и как объект права… хотя комплексы АЗС и
видоизменились (были заменены топливораздаточные колонки и пр., относящиеся к движимым
вещам), однако характер выполненных работ по реконструкции, установленный актами
госкомиссии, а также то обстоятельство, что АЗС сохранили свое назначение, позволяет суду
прийти к выводу, что комплексы АЗС сохранились в натуре и могут быть истребованы в
порядке виндикации»;
«довод Инвестора о том, что произведенные им во время реконструкции видоизменения
спорных АЗС привели к созданию новых объектов недвижимости, противоречит… самому
понятию реконструкции…»33.
32
Законопроект № 163864-5, http://asozd2.duma.gov.ru/main.nsf/%28Spravka%29?OpenAgent&RN=1638645&1d3; http://base.consultant.ru/cons/cgi/online.cgi?req=doc;base=PRJ;n=73762;fld=134;dst=4294967295.
33
Решение Арбитражного суда г. Москвы от 26 августа 2005 г. по делу № А40-17509/04-53-185.
Стрембелев С. В. Реконструкция объектов капитального строительства. Санкт-Петерубрг
14
ФАС МО, наоборот, признал право собственности Инвестора и указал: исходя из норм п.
1 ст. 754 ГК РФ и п. 14 ст. 1 ГСК, истец фактически создал новые объекты и приобрел на них
право собственности по ст. 218 ГК РФ34.
Дело передано для пересмотра в порядке надзора в Президиум ВАС РФ, который оставил
Пост. ФАС МО в силе и указал, что Инвестор создал новые имущественные комплексы АЗС в
результате полной реконструкции прежних АЗС, в результате инвестиционной деятельности
Инвестор по п. 1 ст. 218 ГК РФ приобрел АЗС в собственность35.
Также см. Рекомендации Научно-консультативного совета при ФАС Уральского округа36,
Пост. Президиума ВАС от 30.09.2008 № 8356/08 по делу № А41-К1-10034/05, Определение
ВАС РФ от 23.04.2010 № ВАС-327/08 по делу № А32-9544/2006-31/261-2007-22/390;
Определение ВАС РФ от 23.04.2010 № ВАС-327/08 по делу № А32-9544/2006-31/261-200722/390.
- в ЕГРП нет собственности третьего лица на реконструированное здание, но доказано,
что здание в первоначальном виде фактически не существует
Пост. ФАС УО от 28.06.2010 № Ф09-4842/10-С6 по делу № А76-16767/2009-17-631
(Определением ВАС РФ от 25.10.2010 № ВАС-13749/10 отказано в передаче дела для
пересмотра в порядке надзора).
Рекомендации Научно-консультативного совета при ФАС Уральского округа37: ответчик
по иску должен опровергнуть презумпцию, что здание сохранилось в первоначальном виде.
Постановление ФАС Уральского округа от 18.01.2011 № Ф09-4018/06-С6 по делу № А6035378/2005-С1
Дело ООО «Золотая мышь»
ООО «Золотая мышь» продало ООО «Тандем-Терминал-Авто» здание, переход права
собственности зарегистрирован в ЕГРП. ООО «Тандем-Терминал-Авто» реконструировало
здание, но не зарегистрировал свое право собственности на новое здание в ЕГРП. После
Договор купли-продажи признан недействительным, запись Тандема о собственности на здание
исключена из ЕГРП38.
ООО «Золотая мышь» заявило о реституции здания, впоследствии предмет иска был
уточнен и переформулирован на виндикацию. Иск удовлетворен Арбитражным судом СанктПетербурга и Ленинградской области, решение оставлено в силе 13 Арбитражным
апелляционным судом. Суды не назначили по ходатайству стороны процесса экспертизу здания
для определения того, возникли новый объект, т.к., по мнению судов, право собственности
ООО «Тандем-Терминал-Авто» может возникнуть на реконструированное здание только при
условии его регистрации в ЕГРП39.
При новом рассмотрении дела экспертиза была назначена по следующим вопросам:
- в каком виде указанный объект существует в настоящее время;
- сохранился ли в натуре объект недвижимости, переданный Инвестору по Договору или
нет.
Постановление ФАС Московского округа от 28.03.2007, 04.04.2007 № КГ-А40/2137-07-П по делу № А4017509/04-53-185.
35
Постановление Президиума ВАС РФ от 22.01.2008 № 9713/06 по делу № А40-17509/04-53-185;
Определение ВАС РФ от 19.10.2007 № 9713/06 по делу № А40-17509/04-53-185
36
Рекомендации Научно-консультативного совета при Федеральном арбитражном суде Уральского округа
№ 1/2007 «По вопросам рассмотрения дел о защите права собственности и других вещных прав» (по итогам
заседания, состоявшегося 23–24 мая 2007 г. в г. Ижевске) (п. 5.2.).
37
Рекомендации Научно-консультативного совета при Федеральном арбитражном суде Уральского округа
№ 1/2007 «По вопросам рассмотрения дел о защите права собственности и других вещных прав» (по итогам
заседания, состоявшегося 23–24 мая 2007 г. в г. Ижевске) (п. 5.2.).
38
Решение АС СПБ и ЛО от19.07.2007 Дело № А56-48921/2006.
39
Постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 27.04.2007 по делу № А5641567/2006.
34
Стрембелев С. В. Реконструкция объектов капитального строительства. Санкт-Петерубрг
15
В виндикации было отказано, т.к. экспертиза и суд установили, что после передачи здания
ответчику «изменились его индивидуально-определенные признаки и качественные
характеристики. Ни один из конструктивных элементов существовавшего здания не
сохранился»40.
Также рекомендуем изучить следующую судебную практику, касающуюся виндикации:
Постановление ФАС Московского округа от 20.10.2011 по делу N А41-12419/09; Определением
ВАС РФ от 22.03.2012 N ВАС-595/12 отказано в передаче дела N А41-12419/09 в Президиум
ВАС РФ для пересмотра в порядке надзора данного постановления.
ВЫВОДЫ:
- если в ЕГРП есть запись о праве собственности на реконструированный объект – отказ в
виндикации
- если записи нет, то в виндикации суды отказывают, если доказано, что проведенная
реконструкция привела к исчезновению здания фактически. Бремя доказывания данных
обстоятельств лежит на ответчике, по данным вопросам может быть назначена экспертиза.
Рекомендации по технической инвентаризации и регистрации зданий гражданского
назначения 1991: если в результате реконструкции строение полностью утратило свои
первоначальные конструктивные части (фундамент, стены, крышу) и архитектурные формы, то
должна производиться паспортизация и регистрация данного объекта как вновь созданного.
Прежний (утраченный) объект из книги регистрации исключается41.
Вместе с тем в соответствии с ФЗ «О государственном кадастре недвижимости» и
Порядком ведения государственного кадастра недвижимости при реконструкции здания
происходит преобразование объекта недвижимости с присвоением ему нового кадастрового
номера независимо от того, утратило ли здание первоначальные конструктивные части или
архитектурные формы42.
Т.о., если изменения в здании есть реконструкция, то они в любом случае приводят к
исчезновению здания de jure, т.е. виндицируемая вещь de jure перестает существовать.
По нашему мнению, нужно проводить экспертизу не в отношении того, сохранилась ли
вещь в натуре после реконструкции, а в отношении того, являются ли изменения в здании
реконструкцией.
Все вышесказанное об условиях виндикации реконструируемого здания применимо
соответственно и к реституции. Суды исходят из того, что после реконструкции объектов
недвижимости невозможна также и их реституция43.
Постановление ФАС Северо-Западного округа от 15.05.2009 по делу № А56-41567/2006; Определение
ВАС РФ от 31.08.2009 № ВАС-10688/09; Постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от
06.02.2009 по делу № А56-41567/2006.
41
Абзац 4 п. 8.10. Рекомендаций по технической инвентаризации и регистрации зданий гражданского
назначения. Приняты Росжилкоммунсоюзом к введению в действие с 1 января 1991 г.
42
Федеральный закон от 24 июля 2007 г. № 221-ФЗ «О государственном кадастре недвижимости» // СЗ РФ.
2007. № 31. Ст. 4017 (п. 1 ст. 16, ст. 24); Порядок ведения государственного кадастра недвижимости. Утв.
приказом Министерства юстиции Российской Федерации от 20 февраля 2008 г. № 35 // Российская газета. № 39 от
22 февраля 2008 г. (подп. 4 п. 73).
43
Постановление ФАС Северо-Кавказского округа от 13 июля 2004 г. № Ф08-2970/04 по делу № А3223337/2002-9/610-2003-31/526; постановление ФАС Волго-Вятского округа от 10 июня 2004 г. № А39-3859/2003295/8; постановление ФАС Северо-Кавказского округа от 14 февраля 2007 г. № Ф08-340/2007 по делу № А3219966/2003-9/324-2004-50/1153 и др.
40
Стрембелев С. В. Реконструкция объектов капитального строительства. Санкт-Петерубрг
16
5. Сохранение залога при реконструкции здания
В соответствии с п. п. 3 п. 1 ст. 352 ГК РФ залог прекращается в случае гибели
заложенной вещи или прекращения заложенного права, если залогодатель не
воспользовался правом, предусмотренным пунктом 2 статьи 345 ГК РФ (замена предмета
залога).
В Законе об ипотеке есть специальные правила, касающиеся сохранения банковской или
целевой ипотеки на строящуюся недвижимость.
Ст. 76 Закона об ипотеке: при предоставлении кредита или целевого займа для
сооружения жилого дома договором об ипотеке может быть предусмотрено обеспечение
обязательства незавершенным строительством и принадлежащими залогодателю материалами
и оборудованием, которые заготовлены для строительства. По завершении строительства
жилого дома ипотека на него не прекращается.
П. 1 Ст. 64.2. Если иное не предусмотрено федеральным законом или договором,
земельный участок, на котором с использованием кредитных средств банка или иной
кредитной организации либо средств целевого займа, предоставленного другим юридическим
лицом, приобретено, построено или строится здание или сооружение, или право аренды такого
земельного участка считается находящимся в залоге с момента государственной регистрации
права собственности на приобретенные, построенные или строящиеся здание или сооружение.
В законодательстве, тем не менее, правил о том, что в случае реконструкции
заложенного здания сохраняется ипотека на него, данные правила сформулированы ВАС
РФ.
П. 1 Информационного письма Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от
28.01.2005 N 90 "Обзор практики рассмотрения арбитражными судами споров, связанных с
договором об ипотеке":
изменение предмета ипотеки в период действия договора об ипотеке не означает ни
физической, ни юридической гибели предмета залога, которая по смыслу подпункта 3 пункта 1
статьи 352 ГК РФ влечет прекращение залога. Ни Кодекс, ни Федеральный закон "Об
ипотеке (залоге недвижимости)" не требуют для сохранения силы договора об ипотеке
внесения в него изменений, касающихся описания предмета ипотеки и его оценки, и
регистрации этих изменений.
Практика ВАС РФ и арбитражных судов: при реконструкции здания (разделе заложенного
помещения) залог сохраняется (Определение ВАС РФ от 14.04.2011 N ВАС-902/11 по делу N
А29-1504/2010; Определение ВАС РФ от 27.05.2011 N ВАС-6228/11 по делу N А55-39817/2009;
Постановление ФАС Московского округа от 11.04.2012 по делу N А41-16914/11;
Постановление ФАС Уральского округа от 14.03.2011 N Ф09-996/11-С6 по делу N А342298/2010 Определением ВАС РФ от 01.08.2011 N ВАС-9242/11 отказано в передаче дела N
А34-2298/2010 в Президиум ВАС РФ для пересмотра в порядке надзора данного постановления
и др.).
Регистрирующие органы сами вносят запись об ипотеке при регистрации права
собственности на реконструированное здание.
Приказ Росрегистрации от 08.06.2007 N 113 "Об утверждении Методических
рекомендаций о порядке государственной регистрации прав на создаваемые, созданные,
реконструированные объекты недвижимого имущества"
П. 26 Методических рекомендаций: в соответствии с пунктом 44 Правил ведения ЕГРП
актуальные записи специальных частей подраздела III раздела ЕГРП на ранее существовавший
объект переносятся в специальные части подраздела III раздела ЕГРП, открытого на
реконструированный объект недвижимого имущества.
Стрембелев С. В. Реконструкция объектов капитального строительства. Санкт-Петерубрг
17
Что происходит с залогом, если право собственности и залог на реконструированный
предмет залога не зарегистрированы в ЕГРП?
В том случае если залогодатель, собственник здания, после его реконструкции не
обращается в Росреестр за регистрацией своего права собственности на вновь образованное
здание, то Росреестр и не может зарегистрировать ни право собственности, ни ипотеку.
По мнению ВАС РФ, ни ГК РФ, ни Федеральный закон "Об ипотеке (залоге
недвижимости)" не требуют для сохранения силы договора об ипотеке внесения в него
изменений, касающихся описания предмета ипотеки и его оценки, и регистрации этих
изменений.
Таким образом, договор ипотеки сохраняет свою силу и без регистрации изменений в этот
договор, касающихся реконструкции предмета ипотеки.
Как обратить взыскание на здание, которое после возникновения залога было
реконструировано, но право собственности и право залога на новое здание не
зарегистрировано?
Некоторые должники по залоговым кредитам пытаются избежать обращения взыскания
на предмет залога интересным образом.
Дело Велиор vs. ЮниКредитБанк А56-49980/2009
ФАКТЫ
28.08.2008 между ЮниКредит Банк и ООО "Фаэтон-Аэро" заключено соглашение о
предоставлении кредита N 002/0249L/08
29.08.2008 в обеспечение кредита между Банком и ВЕЛИОР заключен Договор об
ипотеке, по которому ВЕЛИОР передал в залог Банку:
- АЗС кад. № 78:32:1664:17:87, площадью 689 кв. м, (Санкт-Петербург, ул. Циолковского,
д. 18, лит. Я
- земельный участок, на котором расположена АЗС.
ВЕЛИОР передал АЗС в аренду на 11 мес. ЗАО Октан. Октан провело реконструкцию
АЗС без согласований и отказалось ее возвращать Велиору. В результате реконструкции
площадь АЗС сократилась до 563 кв.м.
Велиор обратился в арбитражный суд, который 04.03.2009 признал за Велиором право
собственности на реконструированную АЗС как на самовольную постройку (А56-58515/2008).
15.09.2009 Велиор получил новый кадастровый паспорт на АЗС 78:32:1664:17:91, 563
кв.м.
Велиор не обращался в Росреестр за
регистрацией права собственности на
реконструированную АЗС.
Банк обратился в суд с иском об обращении взыскания на предмет залога, АЗС, кад. №
78:32:1664:17:87, площадью 689 кв. м., суд обратил взыскание (Постановление ФАС СевероЗападного округа от 27.10.2010 по делу N А56-49980/2009), аргументация такая:
Велиор не зарегистрировало в ЕГРП право собственности на реконструированную АЗС
площадью 563 кв.м. и не прекратило в ЕГРП право собственности на АЗС площадью 689 кв.м.
Ипотека в н.в. в ЕГРП зарегистрирована на 689 кв.м.
Стрембелев С. В. Реконструкция объектов капитального строительства. Санкт-Петерубрг
18
При таких обстоятельствах основания для прекращения залога, предусмотренные
пунктом 1 статьи 352 ГК РФ, отсутствуют. Изменение параметров предмета ипотеки
(высоты, количества этажей, площади), даже будучи доказанным, не означает ни
физической, ни юридической гибели предмета залога, которая по смыслу подпункта 3 пункта 1
статьи 352 ГК РФ влечет прекращение залога.
Исполнение решения суда об обращении взыскания на реконструированное
заложенное здание. ПРИСТАВЫ
По делу Велиор пристав отказался передавать АЗС на реализацию, поскольку у пристава
нет правоустанавливающих документов на АЗС 563 кв.м., а АЗС 689 кв.м. не существует, т.к.
была реконструирована. Исполнительное производство было прекращено.
По данному делу 13 ААС указал, что действия пристава незаконны. Реализация АЗС
возможна, нужно проводить торги по АЗС 689 кв.м., но с приложением кадастрового паспорта
на 563 кв.м. и в уведомлении о проведении торгов указать о реконструкции (А56-69717/2010).
Регистрация продажи реконструированного предмета ипотеки с публичных торгов.
По нашему мнению, она невозможна в данном случае до тех пор, пока право
собственности на реконструированное здание не зарегистрировано в ЕГРП.
Какой выход ?
Законодательство дает право судебному приставу обратиться за регистрацией
недвижимости, на которую обращается взыскание, в ЕГРП (п. 1 ст. 16 Федерального закона от
21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок
с ним"; п. 1, п. п. 2) п. 2, п. 3, п. 4 ст. 66 Федерального закона от 02.10.2007 N 229-ФЗ "Об
исполнительном производстве"; Приказ ФССП РФ от 31.01.2011 N 28 "Об утверждении
примерных форм процессуальных документов, применяемых должностными лицами
Федеральной службы судебных приставов в процессе принудительного исполнения
исполнительного документа").
После регистрации права собственности на реконструированный объект следует уточнять
судебный акт об обращении взыскания в части описания предмета ипотеки и продавать с
публичных торгов уже реконструированный объект.