Взаимодействие строительного и банковского секторов

Взаимодействие строительного и банковского секторов.
Проблемы и перспективы
КАПЛАН Лев Моисеевич, вице-президент, директор Санкт-Петербургского Союза
строительных компаний, Заслуженный экономист РФ, Почетный строитель России,
д.э.н., профессор:
В связи с кризисом взаимодействие строительного и банковского секторов значительно
ослабло. Это вызвано рядом причин. Главная из них – в том, что кризис особенно сильно
ударил по сфере строительства, в частности в Санкт-Петербурге. Можно утверждать, что если
бы не было всемирного кризиса, то кризисная ситуация в градостроительстве и строительстве
Санкт-Петербурга была неминуема. За пять предшествующих кризису лет инвестиционностроительный рынок был сильно перегрет. Цены на жилье возросли за этот период в семь раз
(особенно в 2006 году). В этом необоснованном росте цен участвовали все: и город, вздувший
цены на земельных аукционах до 700 долларов за квадратный метр будущих улучшений, и
естественные монополисты, и сами застройщики (поскольку спрос на жилье значительно
превышал предложение), да и коммерческие банки, широко раздававшие потребительские
кредиты населению, выдавая это за ипотеку. Вслед за строителями резко повысили цены
производители и поставщики стройматериалов и все те, кто связан со строительством. Мировой
кризис лишь обнажил все болевые точки, результатом чего стало резкое снижение
платежеспособного спроса на квартиры, до 40% проектов жилищного и коммерческого
строительства были заморожены или вообще не начаты реализовываться, а коммерческие банки
практически прекратили все виды кредитования строительства – как населения, так и
застройщиков. Следует отметить, что в отличие от банковского сектора строительная отрасль
не получила никакой государственной поддержки. В результате ряд строительных компаний,
особенно имевших ранее кредитные обязательства перед банками, или обанкротились (пример
«Строймонтажа») или находятся на стадии банкротства. Пострадали не только крупные, но и
средние и малые компании, но здесь следует отметить, что в результате неправильной
градостроительной и земельной политики средний и малый бизнес практически стал
сворачиваться и его доля упала с 40 до 15% от общего объема жилищного строительства. Такая
ситуация наблюдается и по Северо-Западу, и в целом по Российской Федерации. Ориентация
городских властей преимущественно на комплексную застройку территорий, причем силами в
основном московских девелоперов, себя не оправдала, а земельные аукционы, на которых
можно было бы приобрести небольшие участки земли, практически провалились из-за
отсутствия подготовленных полных пакетов документов и инженерной неподготовленности
участков.
Немаловажное значение имеет и политика федеральных властей, объявивших о том, что
цена квадратного метра жилья должна снизиться по России до 30 тысяч рублей (в Петербурге –
до 44 тысяч рублей). Дезориентированные жители стали ожидать повального снижения цен,
чего не произошло, ибо средняя себестоимость массового жилья в городе составляет, как
минимум 60 тысяч рублей за квадратный метр. Все это и привело к застою в жилищном
строительстве и пока не видно, чтобы эта ситуация существенно менялась.
Следует отметить, что в начале 2010 года те строительные компании, которые сумели
пережить конец 2008 – 2009 год, расконсервировали некоторые объекты и несколько
оживились первичный и вторичный рынки жилья, ибо сказался фактор отложенного спроса и
понимание того, что при нынешней структуре ценообразования цены на жилье снижаться не
будут. Наоборот, поскольку предложение резко снижается, то можно ожидать существенного
роста цен.
Что касается банковского сектора, то здесь мы наблюдаем довольно странную картину.
Известно, что государственный банк беспрецедентно снизил ставку рефинансирования в
надежде на то, что вслед за этим значительно понизятся ставки кредитования у коммерческих
банков. Однако этого не происходит, на мой взгляд, по следующим причинам.
Во-первых, остались обоснованные опасения при выдаче потребительских кредитов
населению из-за значительного невозврата прежних кредитов. Во-вторых, несмотря на то, что
Сбербанк и ВТБ широко объявили о начале проектного кредитования застройщиков, на самом
деле оно свелось лишь к кредитам, взятым для завершения начатых объектов, и не решает
проблемы развития строительства. Что касается коммерческих банков, то они практически не
осуществляют этот вид кредитования, ибо над ними висит дамоклов меч необходимости 100%ного резервирования средств при выдаче кредитов застройщикам. Насколько нам известно,
вообще существует негласное указание о том, что строительство является зоной повышенного
риска и для выдачи кредитов застройщикам требуется не только его устойчивый имидж (чего
ранее было достаточно), но и ликвидные залоги в виде земли в собственности и т.п. Практика
показала, что основные фонды подрядчиков, во-первых, оцениваются в четверть их реальной
стоимости и, во-вторых, попросту неликвидны.
Где искать выход из сложившейся ситуации? На наш взгляд, их несколько. Первое –
необходимо или отменить аукционы на земельные участки для жилищного строительства, или
коренным образом изменить их путем наполнения магазина предложений на основе
значительного количества полных пакетов документов. (В настоящее время этот магазин
практически пуст. Кроме того, необходимо изменить существующий порядок внесения платы
за землю до начала строительства. При этом проекты планировки и межевания территорий
должны делать не строители, что требуется сейчас, а градостроители.
Второе – надо переходить от выдачи потребительских кредитов населению к
настоящему ипотечному кредитованию, которое принято во всем мире.
Третье – изменить известные инструкции Центрального банка, относящие строительство
к третьей (практически безнадежной группе рисков и требующие резервирование средств при
кредитовании застройщиков.
Наконец, четвертое: все вышесказанное возможно только при разработке действенной
системы проектного кредитования застройщиков по опыту развитых стран.
Только при этих и некоторых других условиях возможно возрождение и развитие
плодотворного и взаимовыгодного взаимодействия банковского и строительного секторов, в
чем, кстати, оба сектора крайне заинтересованы и нуждаются.