Семинар по особым случаям в оценке недвижимости при залоге примеры кейсов Кейс. Проектное финансирование - Неудачники ТЦ Гранд-Сити Новосибирск . Общая стоимость первой очереди проекта ~1,5 млрд.руб., финансировалась по схеме 30/70. Общие потери кредитора (ВТБ Капитал) – около 900 млн.руб. Объект достроили, открыли в конце 2008 года и не смогли набрать арендаторов. В июне 2009 ТЦ был закрыт. На конкурсных торгах выставлялся по цене меньше 16 тыс.руб. за 1 кв.м. с НДС, но так и не был продан. По практически единодушным отзывам местных игроков, причина – неудачное расположение глубоко в промзоне Новосибирска. Первоначальными планами предусматривалась реконструкция промышленного здания под вторую очередь ТЦ, общая площадь торгового центра превысила бы 200 тыс.кв.м. Помимо расположения, причины провала проекта – плохая организация транспортной доступности (съезды, навигация и т.д.) и главное - плохое управление (подбор, привлечение, создание условий арендаторам; 2 ассортимент; уникальность/эксклюзивность и т.д.). Кейс. Свой-чужой (защита от поглощения) Собственник утратил 100% контроль над одним из строений торгово-развлекательного комплекса (обведено на схеме красным), но успешно защищается от продажи этого строения и дальнейшего поглощения, поскольку: 1. Весь комплекс строений воспринимается как один ТРЦ 2. С основной магистрали изучаемое здание видно только в просветы между зданиями соседа, которому принадлежит вся первая линия перед торговым центром 3. Супермаркет, принадлежащий другому собственнику, существенно повышает посещаемость в ТРЦ и привлекательность объекта в целом (в т.ч. как объекта залога) 4. Дефицит парковки – прилегающие свободные участки принадлежат соседу, у которого приходится дополнительно арендовать парковку ВЫВОД: объект не подлежит реализации отдельно от других строений; при этом собственник других строений 3 не заинтересован в его реализации => объект не может быть продан. Кейс. Сервитут на участок Объект – земельный участок площадью 4,4 га на первой линии Горьковского шоссе в 18 км от МКАД. Участок граничит с большим лесным массивом (на территории которого образован гос.заказник) и идеален под организацию придорожного сервиса с уклоном в рекреацию. Также годится и под логистику. Практически по центру участка, параллельно Горьковскому шоссе, проходит подземный нефтепродуктопровод по которому снабжается соседняя заправка. Санитарно-защитная зона продуктопровода – 20 м в каждую из сторон от крайних точек, сам продуктопровод – 3 нитки с расстоянием в метр между ними. Итого, из зоны застройки выпадает больше 1,2 га (четверть участка). Продуктопровод не виден, сервитут официально не зарегистрирован. В случае невнимательности и нелюбопытности, ограничения будут неприятным сюрпризом для потенциального покупателя или залогодержателя. 4 Авторы Тумаков Павел Игоревич Образование: экономическое (ПетрГУ), оценочное (МАОК), бизнес (IMD-Швейцария) Опыт/навыки: 14 лет работы в сделках, более 100 проведенных Due Diligence и углубленных оценок. Сопровождение сделок купли-продажи и кредитования (недвижимость в Москве и регионах, добыча полезных ископаемых, пищевая отрасль, транспорт и связь) Ржепаковский Сергей Владимирович Образование: экономическое, юридическое, оценочное (МФТИ) Опыт/навыки: Опыт работы в отделе залогов иностранного банка (top-10), крупной инвестиционной (Промсвязьнедвижимость) и федеральной оценочной компании (Русская Служба Оценки). За время работы в залогах участвовал в нескольких сделках по проектному и инвестиционному финансированию с суммой кредита более 100 млн.дол и анализе регионального кредитного портфеля банка (top50) в части качества залогов при рассмотрении вопроса о покупке данного актива. Семинар состоит из: Раздаточных материалов в бумажном и электронном виде: более 40 кейсов, из которых 3 разобраны подробно (и пересылаются участникам семинара ДО начала для ознакомления и последующего обсуждения на семинаре) Более чем на 80% – из практических случаев оценки объектов со стороны продавца, покупателя, банка, аудитора Ваучера на бесплатную консультацию по вопросам семинара в практических ситуациях участника семинара