Графический образ №1 - Комитет по управлению городским

Приложение № 1
к распоряжению
Комитета по управлению
городским имуществом
от __18.01.2013__ № __6-р__
МЕТОДИКА
определения арендной платы за дачные помещения
1. Общие положения
Настоящая методика (далее - Методика) устанавливает порядок расчета арендной
платы за объекты недвижимости (дачные помещения), находящиеся в собственности
Санкт-Петербурга и предоставляемые в аренду физическим лицам (далее – граждане) и
юридическим лицам для организации отдыха граждан.
2. Термины и определения
Объект – здание дачи/ комната (веранда) в здании дачи, предоставленное в аренду
одному лицу.
Объект коммерческой аренды – объект, плата за который рассчитывается
в соответствии с настоящей Методикой без применения льготного коэффициента.
Объект льготной аренды – объект, предоставленный гражданам льготных категорий,
арендная плата за который рассчитывается в соответствии с Методикой с применением
коэффициента учета типа аренды Ктип, равного 0,50.
Летний период для расчета арендной платы за объекты коммерческой аренды –
с 15 апреля по 15 октября.
Летний период для расчета арендной платы за объекты льготной аренды – с 15 мая по
15 октября.
Зимний период для расчета арендной платы за объекты коммерческой и льготной
аренды – с 15 октября по 31 марта.
Расчет арендной платы осуществляется в рублях.
3. Характеристики объекта, учитываемые при расчете арендной платы
При расчете арендной платы в соответствии с Методикой учитываются:
1. Местоположение объекта в границах ценовой зоны, указанной в Приложении № 1
к Методике.
2. Общая площадь здания дачи в квадратных метрах.
3. Площадь комнат и веранд в здании дачи.
4. Площадь мест общего пользования в здании дачи. Под местами общего пользования
(далее – МОП) понимаются, в том числе, кухни, кухни-столовые, кухни-гостиные, санузлы,
коридоры, холлы, находящиеся в совместном пользовании арендаторов.
5. Площадь объекта. При предоставлении в аренду здания дачи одному арендатору площадь
объекта равна общей площади здания дачи. При предоставлении в аренду комнат (веранд) в
здании дачи площадь объекта равна сумме площадей арендуемых комнат, веранд и МОП
(площадь МОП пропорциональна доли площади арендуемых комнат и веранд в здании дачи).
6. Размер отапливаемой площади объекта.
7. Тип здания дачи.
8. Тип входа в здание дачи.
9. Состояние объекта согласно акту приема-сдачи.
10. Тип водоснабжения в здании дачи.
11. Тип санузла в здании дачи.
12. Тип отопления здания дачи.
13. Тип коммунальных удобств в здании дачи.
14. Расстояние от здания дачи до мест хранения бытовых отходов.
15. Расстояние от здания дачи до автомобильной дороги.
16. Расстояние от здания дачи до железнодорожного пути.
17. Расположение здания дачи на земельном участке, подвергнутом сезонному затоплению.
18. Общее количество арендаторов (объектов аренды) в здании дачи.
19. Расстояние от здания дачи до соседнего здания дачи.
20. Расположение здания дачи на земельном участке площадью более 600 кв. м.
21. Даты начала и окончания действия договора аренды.
22. Тип аренды (льготная, коммерческая).
4. Порядок определения арендной платы за объекты коммерческой аренды
Арендная плата за период с 15 апреля по 31 марта (годовой сезон) рассчитывается
по формуле:
C = Sар * A * Tар,
где:
C - арендная плата за весь срок аренды объекта (в рублях);
Sар – площадь объекта (в кв. м);
A – ставка арендной платы за 1 кв. м площади объекта (в руб./кв. м) в день.
Tар – срок договора аренды (в сезон аренды с 15 апреля по 31 марта).
В этом случае применяется Аб = 11,13 руб./кв. м в день.
Если договор аренды заключается на срок менее 11,5 месяцев, применяется
следующий расчет:
C = (Sар * AЛ * TарЛ + Sар * Aз * TарЗ),
где:
C – арендная плата за весь срок аренды объекта (в рублях);
Sар –площадь объекта (в кв. м);
AЛ – ставка арендной платы за 1 кв. м площади объекта (в руб./кв. м) в день летнего
периода;
Aз – ставка арендной платы за 1 кв. м площади объекта (в руб./кв. м) в день зимнего
периода;
TарЛ – продолжительность аренды в летний период (в днях);
TарЗ – продолжительность аренды в зимний период (в днях).
В этом случае применяются следующие базовые ставки:
AбЛ = 17,83 руб./кв. м в день;
Aбз = 3,82 руб./кв. м в день.
5.Порядок определения арендной платы за объекты льготной аренды
Плата за период аренды рассчитывается по формуле:
C = (Sар * AЛ * TарЛ + Sар * Aз * TарЗ)* Kтип ,
где:
C – арендная плата за период аренды (в рублях);
Sар – площадь объекта (в кв. м);
AЛ – ставка арендной платы за 1 кв. м площади объекта (в руб./кв. м) в день летнего
периода;
Aз – ставка арендной платы за 1 кв. м площади объекта (в руб./кв. м) в день зимнего
периода;
TарЛ – продолжительность аренды в летний период (в днях);
TарЗ – продолжительность аренды в зимний период (в днях);
Kтип – коэффициент, равный 0,50, применяется для расчета ставки арендной платы за
объекты льготной аренды.
В этом случае применяются следующие базовые ставки:
AбЛ = 17,83 руб./кв. м в день;
Aбз = 3,82 руб./кв. м в день.
6. Порядок определения арендуемой площади (Sар)
Площадь объекта рассчитывается по формуле:
Sар = (Sк + Sв) * Кмоп,
где:
Sар – площадь объекта (в кв. м);
Sк – площадь арендуемых комнат (в кв. м);
Sв – площадь арендуемых веранд (в кв. м);
Кмоп – коэффициент, учитывающий площадь мест общего пользования, приходящуюся на
объект аренды. Кмоп рассчитывается по формуле:
Кмоп = Sобщ/(Sкобщ + Sвобщ),
где:
Sобщ – общая площадь здания дачи (в кв. м);
Sкобщ – общая площадь комнат в здании дачи (в кв. м);
Sвобщ – общая площадь веранд в здании дачи (в кв. м).
7. Порядок определения ставки арендной платы за 1 кв. м (А)
Ставка арендной платы за 1 кв. м площади объекта в день рассчитывается в формуле:
А = Аб*Кзон*Кпл*Кзд*Квход*Ксост*Квод*Ксу*Котопл*Кком*Котх*Кдор*Кжд*Кзатопл*Кдог*Кплт*Ктер*I,
где:
А – ставка арендной платы за 1 кв. м площади объекта (в руб./кв. м) соответственно в
период аренды;
Аб – базовая ставка арендной платы (в руб./кв. м) в день. Устанавливаются две базовых
ставки – для летнего периода (Абл), для зимнего периода (Абз);
Кзон – коэффициент влияния местоположения объекта;
Кпл – коэффициент влияния площади объекта;
Кзд – коэффициент влияния типа здания дачи;
Квход – коэффициент влияния типа входа в здание дачи;
Ксост – коэффициент влияния состояния объекта;
Квод – коэффициент влияния типа водоснабжения в здании дачи;
Ксу – коэффициент влияния типа санузла в здании дачи;
Котопл – коэффициент влияния типа отопления здания дачи;
Кком – коэффициент влияния типа коммунальных удобств в здании дачи;
Котх – коэффициент, учитывающий размещение здания дачи на расстоянии менее 20 м от
мест хранения бытовых отходов;
Кдор – коэффициент, учитывающий расположение здания дачи на расстоянии менее 5 м от
автомобильной дороги;
Кжд – коэффициент, учитывающий расположение здания дачи на расстоянии менее 200 м
от железнодорожного пути;
Кзатопл – коэффициент, учитывающий расположение здания дачи на земельном участке,
подвергнутом сезонному затоплению;
Кдог – коэффициент, учитывающий количество арендаторов в здании дачи;
Кплт – коэффициент, учитывающий расположение объекта на расстоянии менее 20 м от
соседнего здания дачи;
Ктер – коэффициент расположения здания дачи на земельном участке площадью более
600 кв. м.
I – индекс ежегодного изменения размера ставки арендной платы по отношению к
предыдущему году. Устанавливается в соответствии с приказами генерального директора
Санкт-Петербургского государственного унитарного предприятия дачного обслуживания
«Пригородное», но не ниже индекса ежегодного изменения размера ставки арендной платы
по отношению к предыдущему году, устанавливаемого в соответствии с Законом СанктПетербурга от 30.06.2004 № 387-58 «О методике определения арендной платы за объекты
нежилого фонда, арендодателем которых является Санкт-Петербург».
7.1. Порядок определения коэффициента влияния местоположения объекта (Кзон)
Коэффициент влияния местоположения объекта (Кзон) выбирается из таблицы
(таблица 1) по номеру ценовой зоны:
Таблица 1
Коэффициенты влияния местоположения
Номер ценовой зоны
Значение коэффициента Кзон
1
1,29
2
1,00
3
0,91
4
0,76
5
0,70
6
0,65
Примечание:
Номер ценовой зоны, определяется исходя из местоположения объекта в границах
территории соответствующей ценовой зоны, указанной в Приложении № 1 к Методике.
7.2. Порядок определения коэффициента влияния площади объекта (Кпл)
Коэффициент влияния площади объекта (Кпл) рассчитывается по формуле:
K пл  C S2VS 1 ,
где:
СS – коэффициент площади объекта;
VS – функция влияния площади объекта, которая определяется по формуле:

Vs  exp  Sар / 50
2
,
где:
Sар –площадь объекта (в кв. м).
Значение СS = 1,54.
7.3. Порядок определения коэффициента влияния типа здания дачи (Кзд)
Коэффициент влияния типа здания дачи (Кзд) определяется из таблицы (таблица 2):
Таблица 2
Коэффициенты влияния типа здания дачи
Тип здания дачи
Значение коэффициента Кзд
Полукапитальное
1,00
Капитальное
1,27
Капитальное повышенной комфортности
1,31
Примечание:
1. Коэффициент влияния типа здания дачи учитывает степень капитальности здания, в
котором расположен объект, и его потребительские качества.
2. Капитальное повышенной комфортности – здание дачи в составе комплекса
взаимосвязанных построек высокого качества и обустроенного участка, предназначенное
для круглогодичного использования и комфортабельного отдыха. Здание дачи имеет
паровое или водяное отопление и/или, канализацию и горячее водоснабжение. Может
включать дополнительные удобства в виде камина, ванной, сауны и пр.
Капитальное - здание дачи, по своим потребительским качествам предусматривающее
круглогодичное использование. К этому типу зданий относятся дома, построенные из
камня, кирпича, бетона, бревен или бруса, а также каркасно-засыпные.
Полукапитальное - здание дачи, по своим потребительским качествам
предусматривающие кратковременное использование в зимний период. К этому типу
зданий относятся щитовые утепленные здания.
7.4. Порядок определения коэффициента влияния типа входа в здание дачи (Квход)
Коэффициент влияния типа входа в здание дачи (Квход) определяется из таблицы
(таблица 3):
Таблица 3
Коэффициенты влияния типа входа в здание дачи
Тип входа
Значение коэффициента Квход
общий
0,70
отдельный
1,00
Примечание:
Под общим понимается вход, выходящий в коридор, которым пользуются несколько
арендаторов, в том числе вход, выходящий в коридор, смежный с общей кухней или
местами общего пользования.
7.5. Порядок определения коэффициента влияния состояния объекта (Ксост)
Коэффициент влияния состояния объекта (Ксост) выбирается из таблицы (таблица 4):
Таблица 4
Коэффициенты влияния состояния объекта (Ксост)
Состояние объекта
Значение коэффициента Ксост
удовлетворительное
0,75
хорошее
1,00
отличное
1,09
Примечание:
Состояние объекта определяется на момент подписания арендодателем договора
аренды и описывается в акте приема-передачи объекта.
Отличное состояние – вновь созданный объект в период не более 5 лет до даты
подписания договора аренды объекта или объект после капитального ремонта,
осуществленного в течение последних 5 лет до даты подписания договора аренды объекта.
Хорошее состояние – объект, в котором текущий ремонт объекта произведен в
течение 5 лет до даты подписания договора аренды объекта.
Удовлетворительное состояние –
капитальный и текущий ремонт объекта
не производился в период более 5 лет до даты подписания договора аренды объекта.
7.6. Порядок определения коэффициента влияния типа водоснабжения
в здании дачи (Квод)
Коэффициент влияния типа водоснабжения в здании дачи (Квод) определяется из
таблицы (таблица 5):
Таблица 5
Коэффициенты влияния типа водоснабжения в здании дачи
Тип водоснабжения
Значение коэффициента Квод
колонка или колодец на улице
0,91
летний водопровод
1,00
круглогодичное водоснабжение
1,13
Примечание:
Летний водопровод – имеется источник водоснабжения, расположенный в границах
земельного участка, на котором находится объект или в объекте (здании дачи), при этом
водоснабжение функционирует в летний период.
Круглогодичное водоснабжение – имеется источник водоснабжения, расположенный
в границах земельного участка, на котором находится объект, или в объекте (здании дачи),
при этом водоснабжение функционирует круглогодично.
Колонка или колодец находятся за границами земельного участка, на котором
расположен объект.
7.7. Порядок определения коэффициента влияния типа санузла в здании дачи (Ксу)
Коэффициент влияния типа санузла в здании дачи (Ксу) определяется из таблицы
(таблица 6):
Таблица 6
Коэффициенты влияния типа санузла в здании дачи
Тип санузла
Значение коэффициента Ксу
Санузел с выгребной ямой
1,00
WC
1,12
Примечание:
Санузел с выгребной ямой, расположенный в здании дачи или отдельно стоящий.
WC – санузел с водяным смывом.
7.8. Порядок определения коэффициента влияния типа отопления здания дачи (Котопл)
Коэффициент влияния типа отопления здания дачи (Котопл) определяется из таблицы
(таблица 7):
Таблица 7
Коэффициенты влияния типа отопления здания дачи
Тип отопления
Значение коэффициента Котопл
нет
0,80
печное
1,00
котел
1,21
Примечание:
Котел – электрический, газовый, угольный.
При расчете арендной платы для объектов, имеющих отапливаемую и неотапливаемую
части, значение коэффициента рассчитывается как средневзвешенное по площади
отапливаемой (Sот) и неотапливаемой (Sнеот) частей здания дачи по формуле:
Котопл = (Котопл (от)*Sот+ Котопл (неот)*Sнеот)/(Sот+ Sнеот)
7.9. Порядок определения коэффициента влияния типа коммунальных удобств
в здании дачи (Кком)
Коэффициент влияния типа коммунальных удобств в здании дачи (Кком) определяется
из таблицы (таблица 8):
Таблица 8
Коэффициенты влияния типа коммунальных удобств в здании дачи
Тип коммунальных удобств
Значение коэффициента Кком
общие
0,82
отдельные
1,00
Примечание:
Под коммунальными удобствами понимаются расположенные в здании дачи кухня,
санузел и иные места общего пользования.
Под общими коммунальными удобствами понимаются коммунальные удобства,
которые используются (могут быть использованы) несколькими арендаторами.
7.10. Порядок определения коэффициента, учитывающего расположение здания дачи на
расстоянии менее 20 м от мест хранения бытовых отходов (Котх)
Коэффициент влияния расположения здания дачи на расстоянии менее 20 м от мест
хранения бытовых отходов (Котх) определяется из таблицы (таблица 9):
Таблица 9
Коэффициенты влияния расположения здания дачи
на расстоянии менее 20 м от мест хранения бытовых отходов
Градации фактора
Значение коэффициента Котх
да
0,95
нет
1,00
7.11. Порядок определения коэффициента, учитывающего расположение здания дачи
на расстоянии менее 5 м от автомобильной дороги (Кдор)
Коэффициент влияния расположения здания дачи на расстоянии менее 5 м от
автомобильной дороги (Кдор) определяется из таблицы (таблица 10):
Таблица 10
Коэффициенты влияния расположения здания дачи
на расстоянии менее 5 м от автомобильной дороги
Градации фактора
Значение коэффициента Кдор
да
0,92
нет
1,00
7.12. Порядок определения коэффициента, учитывающего расположение здания дачи
на расстоянии менее 200 м от железнодорожного пути (Кжд)
Коэффициент влияния расположения здания дачи на расстоянии менее 200 м от
железнодорожного полотна (Кжд) определяется из таблицы (таблица 11):
Таблица 11
Коэффициенты влияния расположения здания дачи
на расстоянии менее 200 м от железнодорожного пути
Градации фактора
Значение коэффициента Кжд
да
0,92
нет
1,00
7.13. Порядок определения коэффициента, учитывающего расположение здания дачи
на земельном участке, подвергнутом сезонному затоплению (Кзатопл)
Коэффициент влияния расположения здания дачи на земельном участке,
подвергнутом сезонному затоплению (Кзатопл) определяется из таблицы (таблица 12):
Таблица 12
Коэффициенты влияния расположения здания дачи на земельном участке,
подвергнутом сезонному затоплению
Градации фактора
Значение коэффициента Кзатопл
да
0,95
нет
1,00
7.14. Порядок определения коэффициента, учитывающего количество арендаторов
помещений (комнат) в здании дачи (Кдог)
Коэффициент влияния количества арендаторов в здании дачи (Кдог) определяется из
таблицы (таблица 13):
Таблица 13
Коэффициенты влияния количества арендаторов
в здании дачи
Градации фактора
Значение коэффициента Кдог
1
1,00
от 2 до 4
0,93
5 и более
0,86
7.15. Порядок определения коэффициента, учитывающего расположение здания дачи
на расстоянии менее 20 м от соседнего здания дачи
(высокая плотность застройки) Кплт
Коэффициент, учитывающий расположение здания дачи на расстоянии менее 20 м от
соседнего здания дачи (высокая плотность застройки) (Кплт) определяется из таблицы
(таблица 14):
Таблица 14
Коэффициенты влияния расположения здания дачи
на расстоянии менее 20 м от соседнего здания дачи
Градации фактора
Значение коэффициента Кплт
да
0,93
нет
1,00
7.16. Порядок определения коэффициента расположения здания дачи на земельном
участке площадью более 600 кв. м (Ктер)
Коэффициент расположения здания дачи на земельном участке площадью более
600 кв. м (Ктер) определяется из таблицы (таблица 15):
Таблица 15
Коэффициенты расположения здания дачи на земельном участке
площадью более 600 кв. м
Градации фактора
да
нет
Значение коэффициента Ктер
1,05
1,00
Приложение № 1
К Методике
определения арендной платы
за дачные помещения
Ценовое зонирование территорий, на которых расположены здания дач
Границы ценовых зон приведены на схемах № 1-7.
Ценовое зонирование территории отделения «Солнечное-1» приведено на схеме № 1.
Ценовое зонирование территории отделения «Солнечное-2» приведено на схеме № 2.
Ценовое зонирование территории отделения «Солнечное-3» приведено на схеме № 3.
Ценовое зонирование территории отделения «Комарово» приведено на схеме № 4.
Ценовое зонирование территории отделения «Зеленогорск» приведено на схемах № 5
(г. Зеленогорск), № 6 (пос. Ушково), № 7 (пос. Репино и пос. Горки).
Схема № 1 - Ценовое зонирование территории Отделения «Солнечное-1»
Схема № 2 - Ценовое зонирование территории Отделения «Солнечное-2»
Схема № 3 - Ценовое зонирование территории Отделения «Солнечное-3»
Схема № 4 - Ценовое зонирование территории Отделения «Комарово»
Схема № 5 - Ценовое зонирование территории Отделения «Зеленогорск» (г. Зеленогорск)
Схема № 6 - Ценовое зонирование территории Отделения «Зеленогорск» (п. Ушково),
Схема № 7 - Ценовое зонирование территории Отделения «Зеленогорск» (п. Репино)