Обзор спроса на рынке жилой недвижимости Москвы и Подмосковья. І квартал 2015 Специалисты Аналитического и консалтингового центра инвестиционнориэлторской компании Est-a-Tet – лидера продаж новостроек в Московском регионе – проанализировали объем и структуру спроса по итогам I квартала 2015 года в «старых» границах Москвы, Новой Москве и Подмосковье и выяснили, что «старых» границах Москвы и Новой Москве реализованный спрос была в среднем на 37-50% ниже, чем в IV квартале 2014 года и в целом сопоставим с аналогичным периодом прошлого года, а в Подмосковье сократился в 2,6 раз, в то время как в I квартале и IV квартале 2014 года уровень спроса был сопоставимым. Средний бюджет покупки в Подмосковье остался практически неизменным – около 4 млн рублей. В «старых» границах Москвы за год средний бюджет покупки сократился на 26,8%, за квартал – на 14,2%, опустившись до 12,5 млн рублей. В Новой Москве средний бюджет, напротив, увеличился в годовой динамике на 9%, за квартал – на 13,9%, достигнув 5,1 млн рублей. Доля ипотечных сделок в зависимости от локации уменьшилась в среднем на 25%-58%, а доля альтернативных сделок выросла в 1,5-1,8 раз. 1. Реализованный спрос В «старых» границах Москвы по итогам I квартала уровень реализованного спроса сократился на 47% по сравнению с IV кварталом 2014 года и при этом был сопоставим с количеством сделок за аналогичный период 2014 года. В Новой Москве уровень реализованного спроса в I квартале 2015 года относительно IV квартала 2014 года оказался ниже на 56%, по сравнению с аналогичным периодом 2014 года – на 6,3%. В Подмосковье иная ситуация – реализованный спрос в I квартале и IV квартале 2014 года оказался на сопоставимом уровне, а в I квартале 2015 года сократился в 2,6 раз. 2. Потенциальный спрос В «старых» границах Москвы по итогам I квартала 2015 года потенциальный спрос оказался на 21,8% ниже, чем в IV квартале 2014 года и на 32,6% ниже, чем в аналогичный период 2014 года. В Новой Москве потенциальный спрос в I квартале 2015 года сократился на 38,4% относительно IV квартала 2014 года, в годовой динамике – на 15,3%. Количество обращений по вопросу покупки новостроек в Подмосковье в I квартале 2015 года также сократилось на 25% по сравнению с концом 2014 года, в годовой динамике – на 37,4%. 3. Средний бюджет покупки В «старых» границах Москвы средний бюджет покупки постепенно сокращался, что связано, в том числе с выходом новых объемов предложения в комфорт-классе с привлекательными ценами. По итогам I квартала 2015 года средний бюджет покупки в столице относительно IV квартала 2014 года сократился на 14,2%, в годовой динамике – на 26,8%. В Подмосковье средний бюджет покупки квартиры остался практически неизменным. В Новой Москве средний бюджет покупки постепенно рос, что связано как с удорожанием проектов в зависимости от повышения стадии строительной готовности, так и с выходом новых объектов с достаточно высоким стартовым уровнем цен. По итогам I квартала 2015 года средний бюджет покупки на присоединенных территориях относительно IV квартала 2014 года увеличился на 13,9%, в годовой динамике – на 9%. Средний бюджет покупки, млн руб. Подмосковье Москва Новая Москва Квартал I кв. 2014 IV кв. 2014 I кв. 2015 3,9 4 3,9 17,1 14,6 12,5 4,7 4,5 5,1 4. Доля ипотечных сделок Доля ипотечных сделок в общем объеме реализованного спроса значительно сократилась по итогам I квартала: в Москве – на 66,9% по сравнению с аналогичным периодом прошлого года и на 25,2% относительно IV квартала 2014 года, в Новой Москве – на 34,8% и на 40,7% соответственно, в Подмосковье – на 70,3% и на 58,3% соответственно. Квартал Доля ипотечных сделок, % Подмосковье Москва Новая Москва I кв. 2014 IV кв. 2014 I кв. 2015 52% 37% 15% 25% 11% 8% 32% 35% 21% 5. Распределение спроса по региону прописки покупателей Среди покупателей жилья в Подмосковье основную часть составляли москвичи – их доля варьировалась от 38 до 41%. В основном это молодые люди, которые хотят иметь собственное жилье, или инвесторы. На втором месте жители Подмосковья – их доля составила от 30,2 до 35,5%. Жители Подмосковья чаще приобретали квартиры с целью улучшения жилищных условий или транспортной доступности. Распределение покупателей квартир в Подмосковье по региону прописки 100% 90% 80% 70% 60% 50% 40% 30% 20% 10% 0% 1,0% 0,9% 2,2% 24,2% 27,8% 24,3% Россия 0,2% 40,4% 41,0% СНГ Прочие 38,0% Москва МО 34,4% 30,2% 35,5% 1 кв. 2014 4 кв. 2014 1 кв. 2015 Среди покупателей квартир в Москве основную часть составляли сами москвичи – их доля колебалась от 68,4% до 74,4%. Что интересно, на втором месте оказались жители других регионов России – их доля варьировалась от 13,5% до 18,4%. По итогам I квартала 2015 года можно отметить сокращение доли москвичей и жителей других регионов России на фоне роста доли покупателей из Московской области, которая в годовой динамике увеличилась с 7% до 17,4%. Распределение покупателей квартир в Москве по региону прописки 100% 90% 80% 70% 60% 50% 40% 30% 20% 10% 0% 0,3% 0,8% 0,3% 18,4% 15,9% 0,2% 13,5% 0,3% 69,7% 68,4% СНГ Россия Прочие 74,4% Москва МО 7,0% 13,5% 17,4% 1 кв. 2014 4 кв. 2014 1 кв. 2015 Среди покупателей квартир в Новой Москве также доминировали москвичи – их доля колебалась от 64,5% до 70,1%. На втором месте были покупатели, прописанные в других регионах России, – их доля варьировалась от 16,2% до 21,6%. Распределение покупателей квартир в Новой Москве по региону прописки 100% 90% 80% 70% 60% 50% 40% 30% 20% 10% 0% 0,5% 19,1% 1,0% 1,5% 21,6% 16,2% СНГ Россия Москва 64,5% 64,8% 70,1% 15,9% 12,6% 12,2% 1 кв. 2014 4 кв. 2014 1 кв. 2015 МО 6. Половозрастной состав покупателей Основная доля покупателей квартир в Подмосковье – это женщины и мужчины в возрасте от 26 до 35 лет. Интересно отметить, что по итогам I квартала доля женщин среди покупателей увеличилась с 48,9% до 54,5% и перевесила количество мужчин. Покупатели квартир в Подмосковье возраст/пол до 25 лет 26-35 лет 36-45 лет 46-55 лет более 55 лет Итого I кв. 2014 жен. муж. 3,6% 3,2% 19,6% 25,6% 10,1% 12,1% 9,5% 7,5% 6,1% 2,7% 48,9% 51,1% IV кв. 2014 жен. муж. 4,7% 4,5% 17,0% 24,1% 12,1% 13,1% 8,2% 6,6% 6,3% 3,3% 48,3% 51,7% I кв. 2015 жен. муж. 2,9% 1,3% 18,3% 21,2% 15,0% 14,1% 10,2% 5,1% 8,2% 3,8% 54,5% 45,5% Покупатели квартир в Москве Основная часть покупателей квартир в Москве – это женщины и мужчины в возрасте от 36 до 45 лет. При этом среди покупателей превалировали мужчины. возраст/пол до 25 лет 26-35 лет 36-45 лет 46-55 лет более 55 лет Итого I кв. 2014 жен. муж. 2,5% 1,6% 12,0% 14,2% 18,7% 15,2% 8,9% 10,8% 9,5% 6,6% 51,6% 48,4% IV кв. 2014 жен. муж. 2,7% 2,2% 13,1% 19,6% 13,9% 18,6% 11,4% 9,0% 4,9% 4,7% 46,0% 54,0% I кв. 2015 жен. муж. 3,2% 1,6% 10,3% 18,7% 13,5% 21,3% 9,4% 7,1% 7,7% 7,1% 44,2% 55,8% Покупатели квартир в Новой Москве Основная часть покупателей квартир в Новой Москве – это женщины и мужчины в возрасте от 36 до 45 лет. При этом среди покупателей превалировали женщины. возраст/пол до 25 лет 26-35 лет 36-45 лет 46-55 лет более 55 лет Итого I кв. 2014 жен. муж. 4,1% 2,3% 12,3% 12,7% 15,0% 13,2% 13,2% 9,5% 10,5% 7,3% 55,0% 45,0% IV кв. 2014 жен. муж. 4,0% 2,9% 14,9% 15,1% 15,5% 11,3% 13,6% 7,1% 9,4% 6,1% 57,4% 42,6% I кв. 2015 жен. муж. 2,5% 3,6% 14,2% 17,3% 14,2% 11,2% 15,7% 9,6% 7,6% 4,1% 54,3% 45,7% 7. Доля альтернативных сделок По итогам I квартала доля альтернативных сделок, когда покупатели продают свое жилье на вторичном рынке и покупают новостройку, увеличилась во всех локациях Московского региона. В Москве доля альтернативных сделок за год выросла с 24% до 31%, в Новой Москве – с 28% до 55%, в Подмосковье – с 16% до 33%. Связно увеличение доли сделок в таком формате в первую очередь с фактическим отсутствием доступной ипотеки на рынке. Позволить себе покупку квартиры, особенно в, если речь идет о массовом сегменте, могли в основном те покупатели, у которых уже была недвижимость, средства от продажи которой они могли вложить в новое жилье. Квартал I кв. 14 IV кв. 14 I кв. 15 Доля альтернативных сделок, % МО Москва Новая Москва 16% 24% 28% 21% 17% 30% 33% 31% 55% «Инструменты регулирования экономической ситуации в стране со стороны государства, в частности, субсидирование ипотечной ставки, в дальнейшем позволят поддержать стабильный уровень спроса. Также спрос будет стимулировать выход интересных проектов и новых объемов в бюджетных сегментах жилой недвижимости, ценовая политика девелоперов и предложение выгодных условий покупки», – отмечает Владимир Богданюк, руководитель Аналитического и консалтингового центра Est-a-Tet.