аренда и продажа арендовать нельзя покупать

аренда и продажа
Арендовать нельзя покупать
Арендовать или покупать офис? На этот вопрос каждый собственник бизнеса отвечает сообразно корпоративным задачам компании и финансовому положению. Один скажет: «Мы лучше будет ежемесячно зарабатывать на аренду», а другой решит: «Вложу оборотные средства в покупку офиса - избавлюсь от капризов
арендодателя и повышу капитализацию бизнеса». Каждый из аргументов может подтолкнуть к реальному
решению, в основе которого, все же лежит простая математика. Посчитаем вместе?
УСЛОВИЯ ЗАДАЧИ:
Если компания решила офис арендовать, то стоит рассмотреть предложения по офисным центрам хотя бы
потому, что площади в ОЦ не продаются - таких предложений на рынке не более 3. Политика собственников рассчитана на то, чтобы получать долгосрочный доход в виде
аренды, а не разовый профит. Кроме того, распродажа
ОЦ по частям понижает класс офисного центра, а значит
его ликвидность, что тоже учитывают владельцы.
Ну и совсем простая истина: аренда офиса в ОЦ удобна
Т
МЕНДУЕ
РЕКО
тем, что позволяет пользоваться всей инфраструктурой
здания, а обязанности по содержанию офиса возложены
на управляющую компанию. Только плати.
Если же компания решила офис покупать, то один
из немногих вариантов - это, конечно, так называемая
«встройка». Предложений по продаже офисов в этом
сегменте - в десятки раз больше, а бонусы от такой сделки тоже есть: повышение капитализации бизнеса и, как
вариант, возможность при определенных условиях перепрофилировать объект, и сдавать его, если ситуация и
корпоративные задачи бизнеса изменятся.
БЦ «СКАЛА-ХОЛЛ»
Московское шоссе, 4а, стр.2 (Октябрьский р-н)
Предложение: офисные помещения площадью от 45 кв. м
Инфраструктура:
централизованная
система
вентиляции
и
кондиционирования,
автономная
система
отопления,
телефония и Интернет от двух провайдеров.
Арендная ставка: договорная
Конкурентные преимущества:
подтвержденный
класс
«А»
по
системе
классификации
офисных
центров
Гильдии
Управляющих
и
Девелоперов
(сертификат 043 от 09.09.2010 г.)
расположение
на
основной
транспортной
магистрали
пересечении
Московского
шоссе
и
ул.
Коммунистической
- в деловом центре города
отличная транспортная доступность
обширная собственная парковка
высокотехнологичное
здание
с
современной
инфраструктурой,
возможность
свободной
планировки,
офисы
в чистовой отделке
RS выводы: ввод 22-этажного бизнес-центра в эксплуатацию состоялся в декабре 2009 г., с этого времени «СкалаХолл» активно заполняется арендаторами. Среди компаний,
уже занявших площади в бизнес-центре, - организации регионального, федерального и международного уровня. Основное
конкурентное преимущество данного БЦ - присвоенный ему
класс «А», делающий размещение в нем статусным даже для
крупных, широко известных компаний. Еще одной сильной стороной объекта является его расположение: данный участок
Московского шоссе давно имеет статус делового центра города: здесь сосредоточен ряд крупных объектов коммерческой не-
движимости, автомобильный и пешеходный трафик очень высоки. Таким образом, офисные помещения в БЦ «Скала-Холл»
являются интересным и ликвидным предложением для самого широкого спектра организаций, в том числе для филиалов
федеральных и международных компаний. Наконец, у будущих
арендаторов будет возможность начать бизнес сразу после
подписания договора об аренде: помещения предлагаются в
чистовой отделке, а инфраструктура бизнес-центра полностью сложилась и находится на очень высоком уровне.
Тел.: 279-05-05
Коммерческая недвижимость
Жилая недвижимость
юридический консалтинг
брокеридж тц и оц
г. Самара, ул. Пролетарская, 177 А, т. (846) 202-22-26, т./ф. 202-22-27
www.kamerton63.ru
38
№ 4 (51) 2011
аренда и продажа
сделка - аренда офисного помещения в офисном центре или покупка
ДОКАЗАТЬ: какая
офиса во встройке - более выгодна?
ЗАДАЧА: арендовать офисное помещение
ДАНО: Актуальные предложения по аренде офисных помещений в ОЦ:
В ходе мониторинга рынка офисной недвижимости удалось выяснить, что большинство экспонирующихся в
офисных центрах помещений - офисы средней площади
(40-50 кв. м). Другой сегмент предложений - офисные
помещения, занимающие целый этаж или его половину
(700-1000 кв. м).
Средний уровень арендной ставки по имеющимся в
актуальной экспозиции помещениям находится в диапазоне 400-600 руб./кв. м (как правило, с частичным
или полным включением в эту сумму коммунальных
платежей). Предложения более высокого ценового
уровня - 800-1000 кв. м - представлены в ОЦ высокого
класса («Портал», «Самарский Деловой Центр», «Европлаза», «БЭЛ-Плаза»).
ЗАДАЧА: купить офисное помещение
ДАНО: Актуальные предложения по продаже
офисных помещений во встройке:
В ходе анализа экспозиции в сегменте продажи офисной недвижимости во встроенно-пристроенных помещениях было выявлено, что наибольшая часть имеющихся на сегодняшний день предложений по встройке
- офисы средней и большой площади (от 120 кв. м).
Цены на офисные площади в актуальной экспозиции
варьируются сильно: нижний ценовой предел - 28-30
тыс. руб./кв. м (за такую сумму предлагаются помещения, расположенные не в местах оживленного транспортного и пешеходного трафика). Предложения в среднем
ценовом диапазоне - офисные помещения стоимостью
40 тыс. руб./кв. м (по такой стоимости предлагаются
офисные площади на более оживленных магистралях ул. Ново-Садовой, Революционной, пр. К. Маркса и т.д.).
ДОКАЗАТЕЛЬСТВО:
Выберем два помещения площадью 50 кв. м: одно будет
располагаться в офисном центре, другое - во встройке.
Предположим, что технические составляющие и качество
обоих помещений идентичны. Сравним вариант аренды
офисного помещения в ОЦ с вариантом покупки офиса во
встройке с точки зрения сроков окупаемости и ликвидности для арендатора и покупателя соответственно.
Предположим для каждого из офисных помещений следующую стоимость:
арендная ставка офиса в ОЦ - 600 руб./кв. м (Общая
ежемесячная плата за офис - 30 тыс. руб.)
цена офиса во встройке - 35 тыс. руб./кв. м (Общая стоимость офиса - 1,75 млн руб.)
Сумма, равная стоимости офиса во встройке, будет потрачена арендатором офиса в ОЦ в течение 58 месяцев (чуть
менее 5 лет). Иными словами, компания, арендующая помещение в ОЦ в течение 5 лет, тратит на аренду сумму, достаточную для покупки схожего офиса во встройке. Другое
дело, что тратится эта сумма частями, не столь обременительными для стабильно развивающейся компании.
Если оформить покупку офиса в кредит на тот же срок
(58 месяцев), то с учетом средней ставки по кредиту в 15%
приблизительная сумма ежемесячного платежа будет составлять чуть более 50 тыс. руб. (сравняется с размером
арендной ставки по аналогичному офису в ОЦ - 30 тыс.
руб. - лишь на этапе двух последних месяцев). В итоге сумма платежа по кредиту составит около 2,4 млн руб., или на
650 тыс. руб. больше возможной стоимости офиса.
Кроме того, при покупке офиса во встройке необходимо
учитывать ежемесячные платежи по обслуживанию и содержанию прилегающей к офису территории, а также коммунальные платежи (в офисе, предлагающемся к аренде в
ОЦ, они также могут не включаться в арендную плату).
Если офисное помещение во встройке приобретается
на собственные средства компании, то при условии последующей его сдачи в аренду срок окупаемости помещения
займет порядка 10 лет. При этом реальная доходность,
которую собственник офиса получит от сдачи приобретен9 - 21 марта
ного помещения в аренду составит около 4-5%, что ниже
депозитной ставки банков. Однако консервативный способ сохранения средств - банковский депозит - имеет одно
«но» - инфляция как официальная, так неофициальная
просто «съедает» вложенные деньги. В то время как покупка недвижимости - это реальная возможность деньги
сохранить и приумножить благодаря как операционному
доходу с объекта, так и росту стоимости объектов.
Т
МЕНДУЕ
РЕКО
ОФИСНОЕ
ПОМЕЩЕНИЕ НА УЛ.
ПОДШИПНИКОВОЙ, 15
(Октябрьский р-н)
Предложение:
помещение площадью 935 кв. м
Инфраструктура: все
коммуникации,
большая
парковка,
система
видеонаблюдения, охрана, контроль доступа
Стоимость: 26 млн руб.
Конкурентные преимущества:
хорошее
состояние
офиса,
позволяющее
начать
бизнес
сразу после покупки
расположение
в
одном
из
центральных
районов
города
с
оживленным
трафиком
и
удобными
транспортными
развязками
расположение на 1-ой линии домов по ул. Подшипниковой,
удобный подъезд к офису и хорошая просматриваемость
наличие большой парковки
адекватная цена
RS выводы: данный объект привлекателен прежде всего потому, что ликвидных предложений по продаже офисных помещений подобной площади в Октябрьском районе не так много.
К тому же объект экспонируется по весьма адекватной цене
и находится в хорошем рабочем состоянии. Предложение привлекательно для крупных клиентоориентированных компаний: размещение на 1-ой линии домов гарантирует хорошую
просматриваемость со стороны дороги и облегчает доступ
к помещению.
Тел. 244-04-24, 248-38-60
39
аренда и продажа
ПРОВЕРКА ДОКАЗАТЕЛЬСТВА:
Дмитрий Яковенко,
президент СРО «Национальный
институт
профессиональных
бухгалтеров, финансовых менеджеров и экономистов»:
- С точки зрения привлекательности
офиса как инвестиции можно сказать,
что окупаемость такой инвестиции
рассчитана на срок от 6 до 10 лет - в зависимости от местоположения. Как правило, такие долгосрочные вложения принято сравнивать с доходностью
от вложений на рынке ценных бумаг или (и) банковских
депозитов.
В сегодняшних условиях, когда рынок недвижимости
в России остается, по моему мнению, перегретым (это
связано с тем, что реальная цена недвижимости в России
не может быть такой - она должна быть ниже чем в стра-
комментарий ЭКСПЕРТА
Алексей Ульянин,
генеральный директор
ЗАО «Агентство оценки
«Гранд Истейт»:
- Услуги по оценке офисных помещений имеют два основных направления: определение
рыночной стоимости права собственности
на помещение и расчет величины рыночной
арендной ставки за пользование офисом. Стоимость права собственности определяется, как правило, в случае
оформления договора залога недвижимого имущества, при купле-продаже или внесении в уставный капитал общества. Размер
Т
МЕНДУЕ
РЕКО
RS выводы: в последние месяцы ТОЦ активно заполняется
арендаторами, сознающими перспективность данного места
для бизнеса. Ул. Солнечная и соседствующий с ней коттеджный
поселок на просеках - район довольно плотной жилой застройки. При этом коммерческая инфраструктура здесь пока развита довольно слабо: практически отсутствуют коммерческие
площади во встройке, в очень малом количестве представлены
небольшие административные здания с узким кругом работающих в них организаций. В связи с этим данный торгово-офисный центр уже становится местом притяжения для жителей
близлежащих улиц. Во многом это происходит благодаря сильному якорному арендатору - 24-часовому супермаркету «Перекресток». Таким образом, бизнесу, который здесь разместится,
40
нах Западной Европы, исходя из разницы в стоимости
земли, труда и материалов) инвестиции в офисную недвижимость не только являются низкодоходными, но и
высокорискованными.
Мировая практика показывает, что абсолютное большинство компаний, использующих для целей бизнеса
офисы (не производственные площади) идут по пути
аренды. Еще 5-8 лет назад в Самаре ощущался дефицит
офисных площадей, в настоящее время рынок такими
площадьми насыщен и цены могут в ближайшее время
иметь тенденцию к снижению.
Нужно также учитывать налоговую составляющую.
Аренда относится на счет себестоимости продукции (услуг), а вот покупка недвижимости будет осуществляться
за счет прибыли, и на себестоимость организация сможет отнести только амортизационные накопления. С
учетом налоговых условий по амортизации такие накопления окупят инвестицию нетто (без учета инфляции и
др. составляющих) не ранее, чем через 10 лет.
рыночной арендной платы определяется в первую очередь по заданию собственника помещения при его сдаче в аренду, что позволяет оптимизировать поток доходов от недвижимости.
На основании документов заказчика, технического освидетельствования объектов, анализа соответствующих сегментов рынка и
необходимых расчетов составляется отчет об оценке. Полученная
стоимость отражает влияние таких ценообразующих факторов, как
местоположение, интенсивность человекопотока, тип помещения
(встроенное, расположенное в ОЦ), наличие отдельного входа и
удобство парковки.
Стоимость услуг по оценке начинается от 8 тыс. руб. и зависит
от площади помещения. Срок оказания услуги - от трех дней.
г. Самара, ул. Ленинская, д. 168, оф. 450, т. (846) 372-35-66 (67, 60)
Торгово-офисный центр
ул. Солнечная/9-я просека (Кировский район)
Предложение:
аренда
офисных
помещений
площадью
280 кв. м (вакантны 2 помещения на 4 этаже) и торговых
площадей (26, 66, 80, 150 кв. м - на цоколе и 2 этаже)
Инфраструктура:
все
коммуникации
(Интернет
и
телефон
от
двух
провайдеров),
паркинг,
центральная
вентиляционная
система,
неограниченная
электрическая
мощность, охрана
Арендная ставка: цена договорная
Конкурентные преимущества:
расположение рядом с ул. Ново-Садовой, одной из самых
оживленных
магистралей
города,
в
районе
с
плотной
жилой застройкой
хорошая инженерно-техническая оснащенность здания
офисные помещения с видом на Волгу
возможность
индивидуальной
планировки
для
арендаторов офисных помещений
гибкая
ценовая
политика
и
возможность
установления
выгодной
арендатору
цены
за
счет
отсутствия
фиксированной арендной ставки
будут обеспечены клиентский поток и высокий спрос, столь
важные для компаний, занимающихся розничной торговлей, и
для организаций из сферы обслуживания.
Для потенциальных арендаторов офисных площадей предусмотрены преференции в виде отдельного охраняемого паркинга, въезд на который осуществляется строго по пропускам,
прекрасного вида из окон и - что немаловажно - возможности
индивидуальной планировки.
Количество вакантных площадей, как торговых, так и офисных, стремительно сокращается, что является лучшим доказательством востребованности торгово-офисного центра.
Тел.: 8-927-703-99-17
№ 4 (51) 2011
аренда и продажа
Другое решение
Аренда офисного помещения предпочтительна своей
гибкостью: если компанию спустя какое-то время перестает устраивать арендуемое помещение, она может
без труда расторгнуть договор аренды и изменить свое
местоположение. Президент ПГР, генеральный директор АН «НОВЫЙ ДОМ» Дмитрий Костюничев
подчеркивает, что если у компании нет уверенности
в том, что приобретаемый офис будет их устраивать в
течение нескольких лет, и в том, что за это время компания не планирует серьезного расширения, которому
могут воспрепятствовать размеры офиса, решение о покупке принимать не следует. В то время как при необходимости расширения офисная площадь, арендуемая
в ОЦ, легко может быть расширена.
Финансовый директор ОАО «Информатика»
Игорь Рязанов соглашается с этим доводом, констатируя: «Аксиома бизнеса гласит: динамично развивающаяся компания помещение арендует».
Аргументы в пользу аренды:
возможность арендовать помещение компания
получает уже на раннем этапе: для аренды не нужны
меньшие внутренние активы компании, по сравнению
с покупкой
множество предложений по аренде офисных площадей в ОЦ и БЦ с адекватными ставками
возможность для компании быть мобильной, менять дислокацию в зависимости от темпов развития
бизнеса
отсутствие «суеты» по обслуживанию и содержанию офиса: эти обязанности возложены на управляющую компанию
отсутствие больших рисков «заморозить деньги» в
связи с возможной неудачей бизнеса
Т
МЕНДУЕ
РЕКО
ОЦ НА УЛ. МЕЧНИКОВА, 1
(Железнодорожный р-н)
Предложение:
офисные
помещения
площадью
от
18 до 78 кв. м
Инфраструктура:
все
коммуникации,
систе-
ма охраны, парковка, собственная столовая
Арендная ставка: договорная
Основное преимущество покупки офисной недвижимости имеет статусный характер. По словам председателя правления ГК «Камертон» Ирины Семенюк,
«покупатель офисной площади переходит на иную
ступень развития бизнеса - становится собственником, рантье».
Также размещение в собственном помещении может
расцениваться как фактор надежности компании. Руководитель «Магазина готового бизнеса» ГК «Бизнес-Гарант» Вячеслав Чурилов считает, что покупка
офиса подчеркивает серьезные намерения компании
оставаться на рынке долгое время. «Покупатель офисной недвижимости возвращается на рынок. Большая
часть сделок с приобретением офисов в первые месяцы
2011 г. - покупка помещений площадью выше среднего
(260-400 кв. м), расположенных в основном на первых
этажах новостроек». Дмитрий Костюничев уточняет,
что на сегодняшний день офисная недвижимость приобретается в основном в операционных целях, для размещения собственного бизнеса.
Аргументы в пользу покупки:
удачные инвестиции - удорожание помещения со
временем
отсутствие ежемесячных арендных платежей
серьезная опора для дальнейшего развития бизнеса: помещение может выступать залогом для кредита
или сдаваться в аренду
повышение престижа компании и влияние, в определенной степени оказываемое на ее конкурентоспособность
помещения во встройке зачастую не имеют четкой
офисной специализации, поэтому при условии удачного местоположения приобретенное помещение может
быть перепрофилировано в торговое
Т
МЕНДУЕ
РЕКО
ОЦ «КИТ»
ул.
Ново-Садовая,
106
(Октябрьский р-н)
Предложение:
офисные
помещения
площадью от 10 до 500 кв. м
Инфраструктура: все коммуникации,
круглосуточная
охрана и видеонаблюдение, парковка на 50 м/м
Арендная ставка: цена договорная
Конкурентные преимущества:
расположение недалеко от делового центра города и в
то же время некоторая удаленность от оживленных улиц
расположение
в
одном
из
центральных
районов
города
с
оживленным
трафиком
и
удобными
транспортными
развязками
наличие и возможность аренды складских помещений
наличие парковки
Конкурентные преимущества:
расположение
на
одной
из
самых
гистралей города
возможность нарезки площади под арендатора
наличие парковки для сотрудников офисов
наличие складских помещений
офисы с видом на Волгу
RS выводы: очевидным плюсом данного ОЦ является наличие
небольших офисных метражей, пользующихся неизменным
спросом. Аренда офисного и складского помещений в ОЦ позволит оптимизировать затраты на транспорт и расположить все элементы структуры организации в одном месте.
Наконец, гибкая ценовая политика арендодателей является
дополнительным фактором привлекательности ОЦ и стимулом к аренде офисной площади.
RS выводы: предложение интересно прежде всего клиентоориентированным компаниям, для которых фактор местоположения и активного трафика является ведущим при
выборе площади для аренды. Добраться до ОЦ можно из разных частей города, осуществить подъезд и припарковаться
также не составит труда. Повышает привлекательность
ОЦ возможность нарезки площадей по запросу арендатора
(начиная от 10 кв. м).
Тел. 997-75-55, 248-07-28, 341-43-43
Тел. (846) 271-07-70
9 - 21 марта
оживленных
автома-
41