Эпоха больших дисконтов - Аналитическое агентство RWAY

Ýïîõà áîëüøèõ äèñêîíòîâ
Èðèíà Âèøíåâñêàÿ,
ãåíåðàëüíûé äèðåêòîð «Áåðêøèð Àäâàéçîðè Ãðóïï»,
ýêñïåðò Ðàáî÷åãî îðãàíà ïî ìåòîäè÷åñêîìó îáåñïå÷åíèþ è ýêñïåðòèçå ïðè Ñîâåòå
ïî îöåíî÷íîé äåÿòåëüíîñòè Ìèíýêîíîìðàçâèòèÿ ÐÔ,
÷ëåí Ðàáî÷åãî îðãàíà ïî çàùèòå ïðàâ è çàêîííûõ èíòåðåñîâ îöåíùèêîâ è ÑÐÎÎ
Ñîâåòà ïî îöåíî÷íîé äåÿòåëüíîñòè Ìèíýêîíîìðàçâèòèÿ ÐÔ,
ñåðòèôèöèðîâàííûé ñóäåáíûé ýêñïåðò, ÷ëåí ÍÏ «Ïàëàòà ñóäåáíûõ ýêñïåðòîâ»,
÷ëåí Ñóäåáíî-ýêñïåðòíîãî íàó÷íîãî îáùåñòâà Forensic Science Society (Âåëèêîáðèòàíèÿ), åäèíñòâåííûé â ÐÔ ñåðòèôèöèðîâàííûé ìåæäóíàðîäíûé ñóäåáíûé ýêñïåðò
Ýêîíîìèêà íåäâèæèìîñòè. Îöåíêà
Ïðèíÿòàÿ â 2015 ã. çàêîíîäàòåëüíàÿ
áàçà â ñôåðå îöåíêè âñòóïàåò â ïðîòèâîðå÷èå ñ óñòîÿâøåéñÿ ïðàêòèêîé è ìåòîäîëîãèåé îöåíî÷íîé äåÿòåëüíîñòè
Ðûíîê ïîêóïàòåëÿ
nд…,м ,ƒ %че",д…/. “лед“2",L ,ƒме…е…,
м=*!%.*%…%м,че“*,. !е=л,L “2=л=, *=* …=м
*=›е2“ , …е"%ƒм%›…%“2ь C!,ме…е…, %K?еC!,… 2%г% …= “ег%д… %це…%ч…/м “%%K?е“2"%м &qC!="%ч…,*= %це…?,*= …ед",›,м%“2,[
C%д !ед. kеL-е!= k.`., C% *!=L…еL ме!е $
Kеƒ "…е“е…, " …ег% “е!ьеƒ…/. *%!!е*2,!%"%*. e“2ь C!,…ц,C,=ль…/е "%C!%“/ , * д!3г,м %K?е3C%2!еK,2ель…/м “C!="%ч…,*=м ,
C!едл=г=ем/м ,. ="2%!=м, *%.--,ц,е…2=м
!=“че2=, C%“*%ль*3 *=* ме2%д/ ,. (*%.--,ц,е…2%") C%л3че…, , 2=* , “=м, ƒ…=че…, "ел,ч,…, $ 3›е д=›е …е "че!=ш…,L де…ь, = C%ƒ="че!=ш…,L.
l=*!%.*%…%м,че“*= “,23=ц, …= !/…*е,
"2%!%L г%д .=!=*2е!,ƒ3ю?= “ …е“2=K,ль…%“2ью !%““,L“*%L …=ц,%…=ль…%L "=лю2/, 3“3г3Kл ю?,м,“ C!%Kлем=м, " K=…*%"“*%--,…=…“%"%м “е*2%!е, = " 2015 г. е?е , !еƒ*%
C=д=ю?,м, це…=м, …= …е-2ь, "…%“,2 *%!!е*2,"/ "% "“е “-е!/ .*%…%м,*,, " 2%м ч,“ле $
" %це…%ч…3ю де 2ель…%“2ь.
mе*%2%!/е .*“Cе!2/ “!="…,"=ю2 ее “ “,23=ц,еL *!,ƒ,“= 2008$2009 гг., ч2%, …= м%L
"ƒгл д,
…е
"C%л…е
a%лее 2%г%, …е*%!*%!!е*2…%, C%“*%ль*3
Íè îäíà èç ñóùåñòâóþùèõ ìåòîäèê íå ÿâëÿåò2%, ч2% м/ …=Kлюд=- ñÿ êîððåêòíîé â ðåàëèÿõ áóäóùåãî 2016 ã.
!е*2…%“2ь
ƒ…=че…,L
л, " .*%…%м,*е 2014$
C!,2015 ã. ïðîøåë â îæèäàíèè íîâûõ èññëåäîâà- “C!="%ч…,*%",
2015 гг. $ …е *!,ƒ,“, = íèé îò ðåàëüíûõ èãðîêîâ ðûíêà, êîòîðûå ïîçâîëÿò ме… ем/. %це…?,*=“,“2ем…= Cе!е“2!%L- îöåíùèêàì èñïîëüçîâàòü îáîñíîâàííûå äàííûå м,, $ м/ г%"%!,м %
*=, …%"/е C!=",л= äëÿ ïðèâåäåíèÿ öåí ïðåäëîæåíèé ê öåíàì ñäåëîê. &qC!="%ч…,*е
%це…,г!/, * *%2%!/м 2!е?,*= …ед",›,м%“2,[
K3е2“ =д=C2,!%"=2ь“ , K/“2!% Cе!е“2!=,- C%д !ед. kеL-е!= k.`. , qpd C%д !ед. ““"=2ь“ . rме“2…% C!%ц,2,!%"=2ь *л=““,*%" $ *е",ч= e.e., C!,"%д 2 -=*2,че“*, * 2%!м%›е&d,--е!е…ц,!3L“ ,л, 3м!,![.
…,ю !/…*= “дел%* “ =*2,"=м,.
b люK%м “л3ч=е, ƒ= г%д/, C%“лед%"="ш,е
Š=*, "% "2%!%L C%л%",…е 2015 г. м/ 3",деƒ= *!,ƒ,“%м, !%““,L“*,. !/…%* …ед",›,м%- л,, ч2% *%л,че“2"% %KAе*2%" C!едл%›е…, …е“2, “е!ьеƒ…% ,ƒме…,л“ , ч2% 2!еK3е2 , …%"/. д",›,м%“2, %г!%м…%, = ,…"е“2%!%", “C%“%KC%д.%д%" * %це…*е. }2% C!,ƒ…=ю2 , …= 3!%"…е …/. C%*3C=2ь, %че…ь м=л%. q-%!м,!%"=л“
o!=",2ель“2"=, , %д…,м ,ƒ !еƒ3ль2=2%" “2=л% &!/…%* C%*3C=2ел [, *%2%!/L д,*23е2 “Cец,C!,… 2,е " 2е*3?ем г%д3 …%"/. tеде!=ль…/. -,че“*,е C!=",л= ,г!/ , -%!м,!3е2 !е=ль“2=…д=!2%" %це…*,, = C% ,. ,2%г=м $ !еше…,е …/е !/…%ч…/е це…/ %KAе*2%". d,“*%…2/ "е“ьl,….*%…%м!=ƒ",2, “%ƒд=2ь !=K%ч,е %!г=…/ м= "ел,*,: =*2,", *%2%!/L …= !=“23?ем !/…*е
“2%,л $30 мл…, “ C%… 2…/м cash-flow д%.%д%",
C% ,. д%!=K%2*е.
o%д .г,д%L l,…,“2е!“2"= .*%…%м,че“*,. C!%г…%ƒ,!3ем/м, ,л, 3C!="л ем/м, !=“.%%2…%ше…,L !=K%ч= г!3CC= C% ме2%д%л%г,, , д=м,, "% "2%!%L C%л%",…е 2015 г. C!%д="=л“
.*“Cе!2,ƒе C!,“23C,л= * !=ƒ!=K%2*е ме2%д,- ƒ= $10$12 мл….
че“*,. !е*%ме…д=ц,L C% %2дель…/м ",д=м
Îöåíùèêè ›е C!, %C!еделе…,, “2%,м%%KAе*2%" %це…*,, %д…=*% , .2%г% …ед%“2=2%ч…%. “2, …е Cе!е“2!%,л,“ь , ïðîäîëæàþò äàâàòü
 ïåðåñìîòðå íóæäàþòñÿ òàêæå ïðèíÿòûå ïðîãíîçû ñòàáèëüíî ðàñòóùåãî «ðûíêà
C!,"/ч…/е ,м *%.-íà ðûíêå îöåíêè ñïðàâî÷íèêè è ìåòîäèêè ïðîäàâöà», C!,ме…
îïðåäåëåíèÿ ïîïðàâî÷íûõ êîýôôèöèåíòîâ. -,ц,е…2/, " 2% "!ем *=* “*,д*, …= 2%!г “е1250 •
“mb`p| •
2016
130
a~kkeŠem| •
RWAY
ÏÎÄÌÎÑÊÎÂÜÅ
ÌÎÑÊÂÀ
ÐÎÑÑÈß
ÌÈÐ
ÐÎÑÑÈß
Ïðèâåäó òàêîé ïðèìåð.
`*ц,%…е!…%е %K?е“2"% Cл=…,!3е2 C!%д=2ь
*%мCле*“ ,м3?е“2"= $ Cл%д%%"%?…3ю K=ƒ3
" l%“*"е. p3*%"%д“2"% K=ƒ/ C!%"ел% Cе!ег%"%!/ “ ! д%м C%2е…ц,=ль…/. C%*3C=2елеL
(" 2%м ч,“ле “ *!3C…/м, =!е…д=2%!=м, .2%L
K=ƒ/, ƒ=,…2е!е“%"=……/м, " ее C%*3C*е).
dл %!г=…,ƒ=ц,, 2%!г%" C!,"ле*л, …еƒ=",“,м3ю %це…%ч…3ю *%C=…,ю, *%2%!= "/C%л…,л= %це…*3 ,м3?е“2"= *%мCле*“=, ,“C%льƒ3 "“е д%“23C…/е %це…?,*3 C%д.%д/ *
%це…*е, C!,ме…
“C!="%ч…,*, %це…?,*%"
дл ""еде…, *%!!е*2,!%"%*. m= ,. %“…%"=…,, K/л C%дг%2%"ле… %2че2. qлед3е2 %2ме2,2ь, ч2% !еƒ3ль2=2/ %це…*, 2!ем C%д.%д=м, %*=ƒ=л,“ь Kл,ƒ*,. nд…=*%, , C%*3C=2ел,,
, “=м% !3*%"%д“2"% *%мC=…,,-C!%д="ц= ƒ= ",л,, ч2% !еƒ3ль2=2/ %це…*, “,ль…% ƒ="/ше…/ , е“л, " 2012$2013 гг. ƒ= 3*=ƒ=……3ю “3мм3 K=ƒ3 м%›…% K/л% C!%д=2ь, 2% “ег%д… .2%
це…= ƒ="/ше…= " д"= !=ƒ=!
Îöåíùèê ïðèìåíèë äîñòóïíûå åìó
ñêèäêè, íî ðåçóëüòàò îöåíêè èçìåíèëñÿ
íåñóùåñòâåííî.
o!%д="ец "/“2=",л %KAе*2 …= 2%!г, $ 2%!г, …е “%“2% л,“ь, C%“*%ль*3 …,*2% ,ƒ C%2е…ц,=ль…/. C%*3C=2елеL …е ,ƒA ",л ›ел=…,
C!,%K!е2=2ь =*2," C% “2%ль ƒ="/ше……%L C%
“ег%д… ш…,м ме!*=м “2%,м%“2,. o!%шел 3›е
г%д ,, …=“*%ль*%
ƒ…=ю, “ 3че2%м C!%цед3!
2%!г%", K=ƒ= 2=* , …е C!%д=…=.
h2=*, д=……= “2=2ь C%“" ?е…= %KA “…е…,ю 2%г%, C%чем3 .2, ме2%д,*, “еLч=“ !=K%2=ю2 …е "C%л…е *%!!е*2…%. 0ель .2%L C3Kл,*=ц,, $ …е " *!,2,*е C%д.%д%" л,K% %2дель…/.
="2%!%", C!,л%›,"ш,. ƒ…=ч,2ель…/е 3“,л,
* ,. !=ƒ!=K%2*е, = " 2%м, ч2%K/ …=ч=2ь д,“*3““,ю î ôîðìèðîâàíèè íîâûõ ïîäõîäîâ
ê ìåòîäîëîãèè, *%2%!/е K/л, K/ =*23=ль…/
,, C% "%ƒм%›…%“2,, 3…,"е!“=ль…/ дл "“еL
2е!!,2%!,, pt " 2е*3?еL “,23=ц,,.
Íåîáõîäèìîñòü íîâûõ ïîäõîäîâ C!%д,*2%"=…=, " ч,“ле C!%чег%, , 3ч=“2,"ш,м,“ C%C/2*=м, "ƒ/“*=…, *л,е…2=м, …ед%C%л3че……/., …= ,. "ƒгл д, д%.%д%" “ %це…?,*%",
1250 •
“mb`p| •
2016
= 2=*›е C!=*2,*%L 0е…2!=ль…%г% K=…*=, ƒ=“/C=ю?ег% %це…%ч…/е qpn ›=л%K=м, …= %2че2/ …еƒ=",“,м/. %це…%ч…/. *%мC=…,L, *%2%!/е "/C%л… л,“ь C% %це…*е ƒ=л%г%", =
“ег%д… C!%"е! ю2“ 0a C!, C!%"е!*е *%мме!че“*,. K=…*%". ` ƒ…=ч,2, д=……= !=K%2=
$ " ,…2е!е“=. "“ег% %це…%ч…%г% “%%K?е“2"=
, 2!еK3е2 *%…“%л,д=ц,, 3“,л,L C!%-е““,%…=л%" !/…*=.
Ñêèäêè íà òîðã, ïðàêòèêà 2014–2015 ãã.
b 2ече…,е 2015 г. C=!2…е!/ , .*“Cе!2/
nnn &aе!*ш,! `д"=Lƒ%!, c!3CC[ ,…,ц,,!%"=л, , C!%"ел, ! д ,““лед%"=…,L -%!м,!%"=…, “*,д%* …= 2%!г " 2014$2015 гг. q .2%L
целью …=м, C!%"еде…% ,““лед%"=…,е ,мею?,.“ " !=“C%! ›е…,, %це…?,*%" ме2%д,че“*,. 3*=ƒ=…,L , “K%!…,*%", *%2%!/м, %…,
C%льƒ3ю2“ дл %K%“…%"=…, , !=“че2= “*,д%* …= 2%!г C!, %C!еделе…,, !/…%ч…%L “2%,м%“2, %KAе*2%" …ед",›,м%“2, , K,ƒ…е“=
“ д"3. 2%че* ƒ!е…, .
b%-Cе!"/., …=“ ,…2е!е“%"=л= %K%“…%"=……%“2ь д=……/. *%.--,ц,е…2%". b%-"2%!/.,
C!=*2,*= ,“C%льƒ%"=…, д=……/. “C!="%ч…,*%" " Cе!,%д *!,ƒ,“= 2014$2015 гг. Š!е2,L
"/2е*=ю?,L "%C!%“: …=“*%ль*% K3д32 ›,ƒ…е“C%“%K…/ C!едл=г=ем/е “C!="%ч…,*=м, *%!!е*2,!%"*, *%.--,ц,е…2%" …= 2016 г.?
p=““м%2!,м C%д!%K…ее *=›д/L ,ƒ qC!="%ч…,*%" , C!,!%д3 "%ƒ…,*…%"е…, "*люче……/. " …,. “C!="%ч…/. д=……/..
«Ñïðàâî÷íèê îöåíùèêà íåäâèæèìîñòè».
Òîì 1. Êîððåêòèðóþùèå êîýôôèöèåíòû äëÿ ñðàâíèòåëüíîãî ïîäõîäà. Ëåéôåð
Ë.À., Ñòåðëèí À.Ì. è äð.
d=……/е “C!="%ч…,*=, = м/ г%"%!,м ,ме……% % *%.--,ц,е…2=., C!,ме… ем/. %це…?,*=м, C!, %C!еделе…,, “2%,м%“2, %KAе*2%",
$ " ч=“2…%“2,, C%*=ƒ=2ел &*%!!е*2,!%"*= …=
2%!г[, %C!еделе…/ …= %“…%"=…,, ме2%д= *%лле*2,"…/. .*“Cе!2…/. %це…%* (C% 200 C=!=ме2!=м).
d=……/L ме2%д K/л !е=л,ƒ%"=… C32ем =…=л,ƒ= .*“Cе!2…/. %це…%* %це…?,*%", *%2%!/е
ƒ=C%л…,л, =…*е2/ ,“.%д ,ƒ “"%,. ƒ…=…,L,
л,ч…%г% %C/2= , ,…23,ц,,. b“е .2% C%ƒ"%л,л% “-%!м,!%"=2ь *%лле*2,"…/е .*“Cе!2…/е
%це…*, ме2%д=м, м=2ем=2,че“*%L “2=2,“2,*,.
qC!="%ч…,* ,ƒд=е2“ “ 2011 г. b C!ед,“л%",, * I ,ƒд=…,ю ƒ= 2011 г. 3*=ƒ=…%, ч2%
" %C!%“е C!,… л, 3ч=“2,е %це…?,*, ,ƒ 50 г%!%д%" p%““,,, 3ч,2/"=л%“ь 65 C=!=ме2!%"/
131
a~kkeŠem| •
RWAY
Ýêîíîìèêà íåäâèæèìîñòè. Îöåíêà
г%д… м%г32 д%“2,г=2ь 65%, = " %2дель…/.
“л3ч= . , K%лее.
r“2=!е"ш,е C%д.%д/ ƒ=ч=“23ю "!ед 2 ,
“,23=ц,, …= !/…*е: %…, 2%!м%ƒ 2 “дел*, ,,
ч2% .3›е, …е C%ƒ"%л ю2 " “3деK…%м C%! д*е
3“2=…%",2ь ,“2,……3ю це……%“2ь …ед",›,м%“2,
…= 2е*3?,L м%ме…2.
.=!=*2е!,“2,* !/…*= …ед",›,м%“2,. b C!ед,“л%",, * III ,ƒд=…,ю “C!="%ч…,*= ƒ= 2014 г.
г%"%!,2“ , ч2% ,…-%!м=ц, %“…%"=…= …= м=2е!,=л=. %C!%“= 190 "ед3?,. %це…?,*%" ,ƒ
52 г%!%д%" p%““,,. o!,ме…,2ель…% * C%“лед…ем3 .2% “%“2="л е2 3,64 %це…?,*= …= *=›д/L г%!%д, 2.е. 3$4 %це…?,*= (!е“C%…де…2=)
%C!%“= …= *=›д/L г%!%д.
…%“2,[ (g=!ег,“2!,!%"=… " l,…ю“2е p%““,,
27.08.2015 138720).
oе!е-!=ƒ,!3
"*!=2це
“%де!›=…,е
C!%-“2=…д=!2=, м%›…% “*=ƒ=2ь, ч2% êîìïåòåíöèÿ îöåíùèêà îïðåäåëÿåòñÿ ƒ…=…, м,
ме2%д%" , ме2%д,* !=“че2%" (2.е. C!,ме…е…, -%!м3л) , ,“C%льƒ%"=…, ,…-%!м=ц,%……/. ,“2%ч…,*%" дл %C!еделе…, “2%,м%“2,
%це…,"=ем/. %KAе*2%" …= %“…%"е ег% ƒ…=…,L.
Òàáëèöà 1
Ýêîíîìèêà íåäâèæèìîñòè. Îöåíêà
Ñïèñîê ãîðîäîâ, îöåíùèêè êîòîðûõ
ó÷àñòâîâàëè â îïðîñå
`!.=…гель“*
m%"%“,K,!“*
`м3!“*= %Kл=“2ь,
г. aел%г%!“*
nм“*
a=!…=3л
n!е…K3!г
a! …“*
oе2!%C="л%"“*-j=мч=2“*,L
bел,*,L m%"г%!%д
p%“2%" …= d%…3
bл=д,"%“2%*
p%“2%"“*= %Kл=“2ь,
г. m%"%че!*=““*
bл=д,м,!
p ƒ=…ь
bл=д,м,!“*= %Kл=“2ь,
г. `ле*“=…д!%"
q=м=!=
b%лг%г!=д
oе2е!K3!г
b%!%…е›
q=!=2%"
dƒе!›,…“*
q"е!дл%"“*= %Kл=“2ь,
г. qе!%"
e*=2е!,…K3!г
qе!C3.%"
h"=…%"%
q2="!%C%ль
h›е"“*
q2="!%C%ль“*,L *!=L,
г. cе%!г,е"“*
j=ƒ=…ь
Š"е!ь
j=л,…,…г!=д
Š%ль 22,
j,…ешм=
Š3л=
j,!%"
Šюме…ь
j!=“…% !“*
r-=
l%“*"=
u=K=!%"“*
l%“*%"“*= %Kл=“2ь
f3*%"“*,L
l3!м=…“*
)ел K,…“*
m,›…,L Š=г,л
)е!еC%"ец
m,›…,L m%"г%!%д
~›…%-q=.=л,…“*
m,›ег%!%д“*= %Kл=“2ь,
г. a=л=.…=
c%!%д …е %K%ƒ…=че…
À ýêñïåðòû êòî?
gде“ь …=м *=›е2“ 3ме“2…/м %K“3д,2ь
“%%2"е2“2",е !е“C%…де…2%" C%2!еK…%“2 м
%C!%“=. b …е*%2%!/. “л3ч= . %…% "/ƒ/"=е2
%K%“…%"=……%е “%м…е…,е. p=““м%2!,м 32"е!›де…,е …= “2!=…,це 24 qC!="%ч…,*= C%д !ед=*ц,еL kеL-е!= k.`., q2е!л,…= `.l. , д!.:
«…ìíåíèå ðàçëè÷íûõ ó÷àñòíèêîâ ðûíêà ïðåäñòàâëÿþò îöåíùèêè, êîòîðûå â ñèëó ñâîåé
ïðîôåññèè è ïðîñòî îïûòà çíàþò ýòî ëó÷øå
äðóãèõ…».
qCец,=л,“2/ !/…*= …="е!… *= C%м… 2, ч2%
04.08.2015 г. "/шел o!,*=ƒ l,…2!3д= p%““,,
1539… &nK 32"е!›де…,, C!%-е““,%…=ль…%г%
“2=…д=!2= &qCец,=л,“2 " %це…%ч…%L де 2ель1250 •
“mb`p| •
2016
Êðèòåðèé èëè ñóððîãàò?!
m= !/…*е 2!3д= 2=*›е “л%›,л%“ь че2*%е
C%…,м=…,е: *2% м%›е2 C!е2е…д%"=2ь …= !=K%23 %це…?,*=. }2% “Cец,=л,“2/, èìåþùèå
äèïëîì îöåíùèêà. n“2=ль…/е 2!еK%"=…,
" %“…%"…%м *=“=ю2“ %C/2= !=K%2/ " %це…%ч…%L “-е!е.
j “%›=ле…,ю, …ельƒ ,“*люч,2ь, ч2% " *=че“2"е !е“C%…де…2%"-.*“Cе!2%" ="2%!/ “C!="%ч…,*= C%д !ед. kеL-е!= k.`. C!%"%д,л,
%C!%“ “Cец,=л,“2%", *%2%!/е …е “%%2"е2“2"3ю2 3“2=…%"ле……/м C!=",2ель“2"%м pt , !/…*%м *!,2е!, м, C%“*%ль*3 …е "л ю2“ …, …%“,2ел м, ƒ…=…,L % !/…*е …ед",›,м%“2,, …,
3ч=“2…,*=м, !/…*=, “%C!%"%›д=ю?,м, “дел*, C% *3Cле-C!%д=›е …ед",›,м%“2,. o% -=*23 %…, $ л,шь C%2!еK,2ел, д=……%L ,…-%!м=ц,,, =, ƒ…=ч,2, "/д="=ем= ,м, &.*“Cе!2…= [
,…-%!м=ц, $ “3!!%г=2 Cе!",ч…%L ,…-%!м=ц,,, *%2%!= ,“.%д,2 %2 !е=ль…/. .*“Cе!2%",
!=K%2=ю?,. …еC%“!ед“2"е……% “ C!%д="ц=м, , C%*3C=2ел м, %KAе*2%" …ед",›,м%“2,.
o!,чем .2= ,…-%!м=ц, C!%шл= “*"%ƒь C!,ƒм3 ƒ…=…,L , C!ед“2="ле…,L 2=*%г% %це…?,*=, ,, "е!% 2…%, C!, .2%м ,“*=ƒ,л=“ь.
q2%,2 “*=ƒ=2ь , % 2%м, ч2% 3C%м …32/L
Ñïðàâî÷íèê èìååò ñâîè «äîïóùåíèÿ è îãðàíè÷åíèÿ».
o!%ц,2,!3ю …е*%2%!/е ,ƒ …=,K%лее “C%!…/.: «íå ñëåäóåò æåñòêî îãðàíè÷èâàòü îöåíùèêà â èñïîëüçîâàíèè èì òåõ èëè èíûõ çíà÷åíèé
ïàðàìåòðîâ»; «… îöåíùèê îòâåòèë íà ïîñòàâëåííûå åìó âîïðîñû îòíîñèòåëüíî ÷èñëåííûõ
çíà÷åíèé íàèáîëåå çíà÷èìûõ õàðàêòåðèñòèê
ðûíêà íåäâèæèìîñòè íà îñíîâå ñóáúåêòèâíîãî ìíåíèÿ è ïðàêòè÷åñêîãî îïûòà â îöåíèâàíèè
îáúåêòîâ íåäâèæèìîñòè â ñâîåì ðåãèîíå».
q 3че2%м "/шеCе!еч,“ле……%г%, м/ "/…3›де…/ “*=ƒ=2ь, ч2% " …=“2% ?ее "!ем %це…?,*=м C!едл=г=е2“
" *=че“2"е K=ƒ%"%г%
&qC!="%ч…,* %KAе*2%" …ед",›,м%“2,[, “%де!›=?,L äàííûå, íå èìåþùèå íè÷åãî
îáùåãî ñî ñäåëêàìè ñ îáúåêòàìè íåäâèæèìîñòè, ïîñòðîåííûå îöåíùèêàìè íà îñíîâàíèè èõ ñóáúåêòèâíûõ çíàíèé è ìíåíèé
132
a~kkeŠem| •
RWAY
ÏÎÄÌÎÑÊÎÂÜÅ
ÌÎÑÊÂÀ
ÌÈÐ
ÐÎÑÑÈß
ÐÎÑÑÈß
…= &32%!г%"=…,е[. b K%льш,…“2"е %2че2%" C%
%це…*е %…= …е%K%“…%"=……% C!,…,м=е2“ " д,=C=ƒ%…е 5…15%, " 2% "!ем *=* 2е*3?,L *!,ƒ,“
C%"л, л , …= .2, C%*=ƒ=2ел,.
o!, =…=л,ƒе !/…*= …ед",›,м%“2,, “%“2=",2ел, “C!="%ч…,*= %!,е…2,!3ю2“ гл="…/м
%K!=ƒ%м …= C!едл%›е…, %KAе*2%", "/“2="ле…Àëüòåðíàòèâíûå èñòî÷íèêè
p=““м%2!,м д!3г,е C!,ме!/ “C!="%ч…%L …/. …= C!%д=›3, "",д3 2%г%, ч2% %2“32“2"3ю2
д=……/е C% 3“л%", м C!%"еде…, “дел%*. hме…%це…%ч…%L л,2е!=23!/, 3C%2!еKл ем/е дл
!=“че2= !/…%ч…%L “2%,м%“2, %KAе*2%" …е- …% K%льш%е "л, …,е *%.--,ц,е…2= &32%!г%д",›,м%“2,. j “%›=ле…,ю, ƒ=л%›е……/е " …,. "=…, [ …= “2%,м%“2…/е C=!=ме2!/ %KAе*2%"
C!,…ц,C/ , C!едл=г=%це…*, (0,85$0,95) …е
ем/е ="2%!=м, “C!=Íåêîððåêòíîñòü
çíà÷åíèé
ñïðàâî÷íèêîâ, C%ƒ"%л е2 32"е!›д=2ь,
"%ч…,*= !=“че2…/е "е- ïðèìåíÿåìûõ îöåíùèêàìè, ïðèâîäèò ôàêòè÷å- ч2% “3?е“2"3е2 Kеƒл,ч,…/ " 2014$2015 гг. ñêè ê òîðìîæåíèþ ðûíêà ñäåëîê ñ àêòèâàìè.
3“л%"…= "%ƒм%›…%“2ь
2=*›е …е "“егд= “%%2C!%"еде…,
%це…*,
%KAе*2%" …= !=ƒ",2/. !/…*=. (…=C!,ме!, *"=!"е2“2"3ю2 деL“2",2ель…%“2,.
h2=*, «Ñïðàâî÷íèê ðàñ÷åòíûõ äàííûõ 2,!/) 2%ль*% ме2%д%м “!="…е…, .
m=C!,ме!, " “K%!…,*е qpd 117-2015 …=
äëÿ îöåíêè è êîíñàëòèíãà (%*%…ч=…,е -,…=…“%"%г% *!,ƒ,“=)[ qpd 15-2010 C%д !ед. ““- “2!=…,це 14 C!едл=г=ю2“ “*,д*, …= 2%!г C%
*е",ч= e.e. d=……/L “C!="%ч…,* C!ед“2="л е2 г%!%д=м p%““,,, " 2%м ч,“ле " *!3C…/. г%“%K%L K%лее -3…д=ме…2=ль…%е , “,“2ем=2,ƒ,- !%д=. (l%“*"=, q=…*2-oе2е!K3!г, j!=“…%!%"=……%е ,ƒд=…,е, де2=л,ƒ,!3ю?ее ,…-%!м=- д=!, e*=2е!,…K3!г, p%“2%"-…=-d%…3), “!ед…,.
ц,ю C% C!,…ц,C3 &*=* ,ме……%[ …3›…% !=““ч,- г%!%д=. (bл=д,"%“2%*, m%"%“,K,!“*, nм“*,
2/"=2ь ,л, 3ч,2/"=2ь м…%г%%K!=ƒ,е -=*2%!%" q2="!%C%ль, Š=мK%", Š"е!ь) , …еK%льш,. г%, "%C!%“%", “ *%2%!/м, “2=л*,"=е2“ %це…?,* !%д=. , …=“еле……/. C3…*2=. l%“*%"“*%L %K" .%де !=“че2%". m% , " .2%L ме2%д,*е е“2ь л=“2,, = 2=*›е " l,…“*е.
…ю=…“/, " ч=“2…%“2,, íå âïîëíå î÷åâèäíà ðåÑêèäêè íà òîðã äèôôåðåíöèðîâàíû ïî
ëåâàíòíîñòü âûáîðêè äàííûõ. p=““м%2!,м âèäàì íåäâèæèìîñòè: ›,л= , 2%!г%"= , %-,ƒ=л%›е……3ю *%!!е*2,!%"*3 …= !=ƒ…,ц3 " “2%- “…= , C!%,ƒ"%д“2"е……%-“*л=д“*= , ƒемель,м%“2, C!едл%›е…, , це…/ “дел*,, *%2%!3ю …/е 3ч=“2*,, C!,чем дл C!%д=›, , дл =!е…е?е …=ƒ/"=ю2 *%!!е*2,!%"*%L …= 2%!г ,л, д/ C!едл=г=е2“ C!,ме… 2ь !=ƒ…/е “*,д*,.
îòíîñèòåëüíî ìåòîäîâ ðàñ÷åòà è ïðèìåíåííûõ ôîðìóë. hме……% …= …,. “%%K?е“2"% д%л›…% “2!%,2ь “"%, %це…*,: *=*,е ,ме……% “*,д*, м%›е2 д="=2ь C!%д="ец C%*3C=2елю
C!, C!%д=›е %KAе*2%" …ед",›,м%“2,.
Æèëàÿ
Ðåãèîí
Òîðãîâàÿ
Îôèñíàÿ
Ïðîèçâîäñòâåííîñêëàäñêàÿ
Çåìåëüíûå
ó÷àñòêè
Àðåíäà
Ïðîäàæà
Àðåíäà
Ïðîäàæà
Àðåíäà
Ïðîäàæà
Àðåíäà
Ïðîäàæà
Ïðîäàæà
5$6
9$12
6$7
9$13
7$8
9$12
6$8
10$12
9$11
Ñðåäíåå ïî
êðóïíûì ãîðîäàì
â íîÿáðå 2015 ã.
5
8,9
6,9
9,8
6,8
10,2
7,5
11,5
9,9
Ñðåäíåå ïî
êðóïíûì ãîðîäàì
â íîÿáðå 2014 ã.
4,4
7,6
5,9
9,0
5,6
9,2
7,5
11,5
11,1
Ìîñêâà
Èñòî÷íèê: ÑÐÄ ¹17-2015
qC!="%ч…,* &o!=*2,*= %це…*, …ед",›,м%“2,[, "/C3?е……/L " 2009 г., C!едл=г=е2 *%!!е*2,!%"*, (qpd 15, де*=K!ь 2009 г.), C!ед“2="ле……/е " 2=Kл. 3.
Òàáëèöà 3
Ñêèäêè íà òîðã â Ìîñêâå, %
Æèëàÿ
Òîðãîâàÿ
Îôèñíàÿ
Ïðîèçâîäñòâåííîñêëàäñêàÿ
Çåìåëüíûå
ó÷àñòêè
Àðåíäà
Ïðîäàæà
Àðåíäà
Ïðîäàæà
Àðåíäà
Ïðîäàæà
Àðåíäà
Ïðîäàæà
Ïðîäàæà
5$10
$
$
10$15
5$10
10$35
$
10$25
10$15
Èñòî÷íèê: ÑÐÄ ¹5, äåêàáðü 2009 ã.
1250 •
“mb`p| •
2016
133
a~kkeŠem| •
RWAY
Ýêîíîìèêà íåäâèæèìîñòè. Îöåíêà
Òàáëèöà 2
Cêèäêà íà óòîðãîâàíèå, %
Ýêîíîìèêà íåäâèæèìîñòè. Îöåíêà
o!,!%д= %C!еделе…, д=……/. ,…2е!"=л%" ƒ…=че…,L “*,д%* …= 32%!г%"=…,е дл
…ед",›,м%“2, " qK%!…,*=. …е %C!еделе…=, л,шь 3*=ƒ=…%, ч2% C!,"еде…/ %2дель…/е
д=……/е, C%л3че……/е C% “"еде…, м !,.л2%!“*,. -,!м, “е2, h…2е!…е2 , ,ƒ Cе!,%д,че“*,. ,ƒд=…,L C% …ед",›,м%“2,.
o%.2%м3 ñäåëàòü âûâîä î ðàñ÷åòíîé
èëè ñòàòèñòè÷åñêîé îáîñíîâàííîñòè ïîäõîäà àâòîðîâ ïðè îïðåäåëåíèè ñêèäêè íå
ïðåäñòàâëÿåòñÿ âîçìîæíûì.
m% C=!=ме2!/ ,…2е!"=л%" “*,д%*, C!едл%›е……/е " “C!="%ч…,*е qpd 15 ƒ= 2009 г.
K%лее =де*"=2…% %2"еч=ю2 !е=л, м , 2014 г.
, 2015 г.
«Ñêèäêà íà òîðã: ðåàëèè êðèçèñà»
(Ñòàòüÿ À.À. Ìàð÷óêà, Å.À. Áóòîâîé «Ðóññêàÿ
ñëóæáà îöåíêè»).
o!%"еде……%е " C%“2*!,ƒ,“…/L г%д ,““лед%"=…,е ,“C%льƒ3е2“ " …=“2% ?ее "!ем " “" ƒ, “ “%C%“2=",м%“2ью 2е…де…ц,L
…= !/…*е …ед",›,м%“2, " 2008$2009 гг.
, 2014$2015 гг.
«Îñîáåííî ñóùåñòâåííû èçìåíåíèÿ â ïîñëåäíåå âðåìÿ: ðûíîê íåäâèæèìîñòè «ïàë»
îäíèì èç ïåðâûõ ïîä óäàðàìè ìåæäóíàðîäíîãî ôèíàíñîâîãî êðèçèñà.
Öåíû íà íåäâèæèìîñòü â áîëüøèíñòâå
ðåãèîíîâ Ðîññèè ñòàëè ñíèæàòüñÿ, ñîáñòâåííèêè îáúåêòîâ, âûíóæäåííûå èçûñêèâàòü ñðåäñòâà íà ïîãàøåíèå çàäîëæåííîñòè,
ñòàëè ïðåäëàãàòü ïîêóïàòåëÿì è àðåíäàòîðàì ñóùåñòâåííûå ñêèäêè», $ C,ш32 ="2%!/ “2=2ь,.
n2“юд= ƒ=*%…%ме!е… "/"%д % 2%м, ч2%
!=““ч,2=……/е ="2%!=м, “2=2ь, "ел,ч,…/
“*,д%* ,“C%льƒ%"=2ь " …=“2% ?ее "!ем
м%›…%. n…, г%!=ƒд% Kл,›е * 2е*3?,м !е=л, м, чем 3 д!3г,. ="2%!%". m%, *=* C%*=ƒ/"=е2 C!=*2,*=, , C!едл=г=ем/е &p3““*%L
“л3›K%L %це…*,[ “*,д*, (д% 30%) д=ле*%
…е C!едел, 3›е 2%!г3ю2“ =*2,"/ “% “*,д*%L …= 2%!г " 50$60%.
m=,K%лее д%“23C…/м, , *%мCе2е…2…/м,
,“2%ч…,*=м, ,…-%!м=ц,, C% д=……%м3 "%C!%“3 ="2%!/ %K%“…%"=……% C!,ƒ…=л, “Cец,=л,“2%" !,.л2%!“*,. %!г=…,ƒ=ц,L, " !=м*=.
,““лед%"=…, K/л, %C!%ше…/ 102 %!г=…,ƒ=ц,, " 18 “3KAе*2=. pt. nK?ее *%л,че“2"% …=Kлюде…,L “%“2=",л% 354. a%льш,…“2"% %C!%ше……/. .*“Cе!2%" …=ƒ/"=л,
"ел,ч,…3 “*,д*, " д,=C=ƒ%…е 7$20%, C!,
.2%м C% %2дель…/м “егме…2=м K/л, …=ƒ"=1250 •
“mb`p| •
2016
…/ K%лее ƒ…=ч,2ель…/е !=“.%›де…,
че…, # д% 45%.
ƒ…=-
qлед3е2 %2ме2,2ь C!=",ль…/L C%д.%д
* "/K%!3 !е“C%…де…2%" %C!%“=, %д…=*% C!,!="…,"=2ь 3“л%", *!,ƒ,“= 2008$2009 гг.
* 2е*3?,м 2е…де…ц, м …= !/…*е …ед",›,м%“2, 2014$2015 гг. …е “%"“ем *%!!е*2…%.
Ñåé÷àñ ìû íàáëþäàåì íå êðèçèñ â ÷èñòîì
âèäå, à ïåðåñòðîéêó ïðèíöèïîâ âåäåíèÿ
ýêîíîìè÷åñêîé äåÿòåëüíîñòè. o%.2%м3
, “*,д*,, , 2!е…д/ " Cе!,%д 2014$2015 гг.
…%“ 2 C!,…ц,C,=ль…% ,…%L .=!=*2е!. l/ …е
›дем C%"/ш=2ель…%г% 2!е…д=, *=* .2% K/л%
" 2010-м , " C%“лед3ю?,е г%д/.
hƒ "“е. "/ше3*=ƒ=……/. ,“2%ч…,*%"
, C%д.%д ="2%!%" ,““лед%"=…, , , "ел,ч,…/ “*,д%*, C% …=шем3 м…е…,ю, м=*“,м=ль…%
C!,Kл,›е…/ * !е=л, м 2014$2015 гг.
Îïðåäåëåíèå âåëè÷èíû ñêèäêè íà òîðã
äëÿ îáúåêòîâ íåæèëîé íåäâèæèìîñòè
h““лед%"=…,е nnn &j%де*“ j%…“=л2,…г[
(="2%!/ e-,м%" h.b., x,ш3!,… d.`., l%“*",2,… `.o.). nKAе*2%м ,““лед%"=…,
"л е2“
"ел,ч,…= “*,д*, …= 32%!г%"=…,е,
%C!еделе……= дл !=ƒл,ч…/. %KAе*2%" …е›,л%L …ед",›,м%“2, *=* “!ед…е“2=2,“2,че“*%е ƒ…=че…,е !=ƒ…,ц/ ме›д3 це…=м, C!едл%›е…,L , це…=м, !е=ль…/. “дел%* 2=*,.
%KAе*2%".
dл
%C!еделе…,
"ел,ч,…/ “*,д*, …=
2%!г дл %KAе*2%" …е›,л%L …ед",›,м%“2,
K/л, C!,ме…е…/ д"= ме2%д=: !=“че2 “2%,м%“2, д%.%д%C!,…%“ ?еL …ед",›,м%“2, C%
ме2%д3 "=л%"/. !е…2…/. м3ль2,Cл,*=2%!%"
(bpl); !=“че2 "ел,ч,…/ “*,д*, …= 2%!г *=*
!=ƒ…,ц/ ме›д3 це…=м, C!едл%›е…,L, C!ед“2="ле……/. …= !/…*е, , !еƒ3ль2=2%" “дел%*
C% !е=л,ƒ=ц,, =…=л%г,ч…/. %KAе*2%" qCец,=л,ƒ,!%"=……/м г%“3д=!“2"е……/м C!едC!, 2,ем C% C!%д=›е ,м3?е“2"= г%!%д=
l%“*"/ (qcro г. l%“*"/).
h““лед%"=…,е C!%"%д,л%“ь …= %“…%"=…,, ,…-%!м=ц,, % C!едл%›е…, . , -=*2=.
ƒ=*люче……/. “дел%* "% "2%!%L C%л%",…е
2007 г. , Cе!"%L C%л%",…е 2008 г.
q!ед…ее ƒ…=че…,е &“*,д*, …= 2%!г[ *=*
м=*“,м=ль…%L "ел,ч,…/ “*,д*, %2 це…/
C!едл%›е…, , …= *%2%!3ю м%›е2 “%гл=“,2ь“ %Kл=д=2ель C!=" …= !е=л,ƒ3ем/L %KAе*2 , C% *%2%!%L м%›е2 “%“2% 2ь“ “дел*=,
дл !/…%ч…%L “,23=ц,, 2009 г. %C!еделе…%
" !=ƒме!е 30% îò âåëè÷èíû öåí ïðåäëîæåíèé.
134
a~kkeŠem| •
RWAY
ÏÎÄÌÎÑÊÎÂÜÅ
ÌÎÑÊÂÀ
ÌÈÐ
ÐÎÑÑÈß
ÐÎÑÑÈß
Òàáëèöà 4
Ñðàâíèòåëüíàÿ òàáëèöà ðàçíûõ èñòî÷íèêîâ è àâòîðîâ ïî ñêèäêàì íà òîðã
Ñêèäêè íà òîðã
Ëåéôåð Ë. À.
ßñêåâè÷ Å. Å.
Ìàð÷óê À. À.
Åôèìîâ È. Â.
7$8%
9$12%
-
-
_*
10$35%
30%
30%
Îôèñíàÿ
íåäâèæèìîñòü
íà 2014–2015 ãã.
Îôèñíàÿ
íåäâèæèìîñòü
íà 2009 ã.
Èçäàåòñÿ ñ 2011 ã.
q3?е“2"3е2 2=*›е ïðàêòèêà îáîñíîâàíèÿ
ñêèäîê îöåíùèêàìè èç ýêñïåðòèç Ñàìîðåãóëèðóåìûõ îðãàíèçàöèé. }*“Cе!2/ qpn
%це…?,*%" е›ед…е"…% “2=л*,"=ю2“ " %2че2=. %це…?,*%" “ C%C/2*=м, C!,"е“2, "ƒ",…че……/е е?е " *%…це 2014 г. це…/ C!едл%›е…,L %KAе*2%" …= ,…-%!м=ц,%……/. C%!2=л=.
, K=ƒе &pе=л2%[ * це…=м !е=ль…/. “дел%*.
nд…=*%, *=* м/ 3›е г%"%!,л, !=…ее, ,…23,2,"…%е %C!еделе…,е “*,д*, " -%!м3л,!%"*е: «…ïî íàøåìó ìíåíèþ, îöåíùèê ñ÷èòàåò,
÷òî …», 3шл% " д=ле*%е C!%шл%е.
*= …ед",›,м%“2,, C!%"е!*= …=л,ч, %KAе*2=
" C!%д=›е, “,“2ем=2,че“*= !=K%2= “ ,…-%!м=ц,%……%L K=ƒ%L " Cл=…е C!%"е!*, ее …= д%“2%"е!…%“2ь , “"%е"!еме……= ее *%!!е*2,!%"*=.
p,.л2%!/ “%C!%"%›д=ю2 “дел*3, 3ч=“2"3ю2 " Cе!ег%"%!=. ме›д3 C!%д="ц%м , C%*3C=2елем , 3› 2%ч…% "л ю2“ .*“Cе!2=м, C%
"%C!%“=м: *=*,е ,ме……% це…%%K!=ƒ3ю?,е
-=*2%!/ "л ю2“ C!,%!,2е2…/м, дл C!%д="ц%" , C%*3C=2елеL, , " *=*%L "ел,ч,…е
%“3?е“2"л е2“
2%!г
o% …=шем3 м…еÊîìïåòåíöèÿ îöåíùèêà îïðåäåëÿåòñÿ çíàíè- ме›д3 C!%д="ц%м ,
…,ю, …, %д…= ,ƒ “3- ÿìè ìåòîäîâ è ìåòîäèê ðàñ÷åòîâ (ò.å. ïðèìåíåíèÿ C%*3C=2елем.
qлед3е2 2=*›е %2?е“2"3ю?,. ме2%д,* ôîðìóë) è èñïîëüçîâàíèÿ èíôîðìàöèîííûõ èñòî÷…е "л е2“ *%!!е*- íèêîâ äëÿ îïðåäåëåíèÿ ñòîèìîñòè îöåíèâàåìûõ ме2,2ь, ч2% " K%ль2…%L " !е=л, . K3д3- îáúåêòîâ íà îñíîâå åãî çíàíèé.
ш,…“2"е “л3ч=е" ãî?ег% 2016 г.
íîðàð ðèýëòîðà íàc%д 2015-L C!%шел " %›,д=…,, …%"/. ,“- ïðÿìóþ çàâèñèò îò âåëè÷èíû ñäåëêè (.2%
“лед%"=…,L %2 !е=ль…/. ,г!%*%" !/…*=, *%- м%›е2 K/2ь 2%, 4%, 6%), , %…, …е ƒ=,…2е2%!/е C%ƒ"%л 2 %це…?,*=м ,“C%льƒ%"=2ь !е“%"=…/ " “3?е“2"е……%м “…,›е…,, це…/,
%K%“…%"=……/е д=……/е дл C!,"еде…, це… “ %д…%L “2%!%…/, = “ д!3г%L “2%!%…/ $ ƒ=,…C!едл%›е…,L * це…=м “дел%*.
2е!е“%"=…/ " 2%м, ч2%K/ “дел*= “%“2% л=“ь.
o%.2%м3 C!%-е““,%…=ль…/L C!%д="ец …ед",›,м%“2, !ег3л,!3е2 C!%це““ 2%!г= " !=ƒ3мÍîâûå ïîäõîäû
m%“,2елем ƒ…=…,L % “дел*=. “ %KAе*2=м, …/. C!едел=., “2=!= “ь “%"е!ш,2ь “дел*3.
…ед",›,м%“2,, C% …=шем3 м…е…,ю, "л ю2“
l/ 3"е!е…/, ч2% …=“2=л% "!ем " %це…%ч%!г=…,ƒ=ц,,, *%2%!/е …еC%“!ед“2"е……% ƒ=…,м=ю2“ C!%д=›еL =*2,"%" $ !,.л2%!“*,е …%L ме2%д%л%г,, %!,е…2,!%"=2ь“ …еC%“!ед*%мC=…,, , =3*ц,%……/е д%м=.
“2"е……% …= “2=2,“2,*3, “л%›,"ш3ю“ …= !/…b C!%-е““,%…=ль…/е ƒ=д=ч, !,.л2%!= *е …ед",›,м%“2, C!, C!%"еде…,, “дел%*,
".%д,2 =…=л,2,че“*= !=K%2= $ =…=л,ƒ 3!%"- , ,“.%д ,ƒ …ее !=““ч,2/"=2ь %це…%ч…/е *%… це… …= C%д%K…/е %KAе*2/, =…=л,ƒ !/…- .--,ц,е…2/.
1250 •
“mb`p| •
2016
135
a~kkeŠem| •
RWAY
Ýêîíîìèêà íåäâèæèìîñòè. Îöåíêà
*