НЕДЕЙСТВИТЕЛЬНОСТЬ ДОГОВОРОВ ИПОТЕКИ (ЗАЛОГА

266
Вопросы экономики и права. 2011. № 4
НЕДЕЙСТВИТЕЛЬНОСТЬ ДОГОВОРОВ ИПОТЕКИ
(ЗАЛОГА НЕДВИЖИМОСТИ)
© 2011 Д.Б. Раднаева
Российская академия государственной службы
при Президенте Российской Федерации
E-mail: Dari.rad-5@yandex.ru
Проводится правовой анализ института недействительности договоров ипотеки (залога недвижимости). Предлагается классификация недействительных договоров ипотеки с целью выявления наиболее значимых оснований признания их таковыми. Автором статьи предпринята попытка систематизации оснований и последствий недействительности с использованием наиболее показательных примеров судебной практики.
Ключевые слова: договоры ипотеки (залога недвижимости), квалификация, недействительность, судебная практика.
Среди способов обеспечения исполнения
гражданско-правовых обязательств залог занимает
особое место, поскольку обладает относительной
надежностью и преимуществами в сравнении с
иными способами обеспечения. В течение последних лет залог недвижимого имущества (ипотека) получил широкое распространение в предпринимательских отношениях и прежде всего в
практике банковского кредитования. Тем не менее вопросы, связанные с признанием договоров
залога недействительными и применением последствий его недействительности, не потеряли своей актуальности, о чем свидетельствует неуменьшающееся количество рассматриваемых судами
соответствующих споров. Существует мнение, что
при разрешении данных дел обычно никаких сложностей не возникает: поскольку договор залога является сделкой, постольку основания, установленные Гражданским кодексом РФ (ГК РФ), являются
и основаниями для признания договора залога недействительным. Однако вполне естественно, что
столь специфический институт гражданского права, каковым является ипотека (залог недвижимости), обладает дополнительными, характерными
лишь для него основаниями для признания его недействительным правоотношением. Поэтому перечень оснований для признания договора ипотеки
(залога недвижимости) недействительным гораздо
шире, чем это может показаться на первый взгляд.
Среди юристов распространено мнение, что при
желании в суде можно оспорить практически любую сделку по залогу1. Данный вывод трудно опровергнуть, ведь согласно действующему законодательству одну и ту же сделку можно признать не-
действительной по разным основаниям. Именно
поэтому некоторые авторы делают вывод об отсутствии принципиальных препятствий для признания договора залога недействительным неоднократно по различным основаниям2.
Рассмотрим ряд аспектов института недействительности договора ипотеки (залога недвижимости) и в целях выявления оснований признания договоров недействительными попытаемся
построить их соответствующую классификацию.
Прежде всего, необходимо определить понятие недействительности договора в гражданском
праве. Недействительность - это действие, совершенное в форме сделки, не обладает качествами
юридического факта, способного породить те
гражданско-правовые последствия, наступление
которых желали субъекты. Недействительная
сделка является неправомерным юридическим
действием. Согласно ст. 166 ГК РФ сделка недействительна по основаниям, установленным ГК
РФ. Для признания сделки (договора) недействительной необходимо наличие оснований, предусмотренных ст. 168 - 179 ГК РФ.
Действующее гражданское законодательство
(п. 1 ст. 166 ГК РФ) различает два вида недействительных сделок - оспоримые и ничтожные.
Оспоримая сделка в момент ее заключения
порождает свойственные действительной сделке
правовые последствия, но они носят неустойчивый характер, так как по требованию исчерпывающе определенного в законе круга лиц такая
сделка может быть признана недействительной
в судебном порядке по основаниям, установленным законом. В этом случае правовой результат
Экономика и управление. Экономическое право
договора как сделки может оказаться полностью
аннулированным.
Ничтожная же сделка недействительна в
силу нормы права в момент ее заключения, поэтому судебного решения о признании такого
договора недействительным не требуется (в силу
реализации принципа римского права: quae contra
ius fiunt debent utique pro infectis haberi - сделанное против закона должно считаться ничтожным).
Ничтожный договор не подлежит исполнению.
На ничтожность договора вправе ссылаться и требовать в судебном порядке применения последствий ее недействительности любые заинтересованные лица. Кроме того, суд может по собственной инициативе применить последствия ничтожной сделки.
В юридической литературе проводятся различные классификации недействительных сделок. На наш взгляд, разделение недействительных договоров в зависимости от того, в каком элементе содержится так называемый “порок”,
является наиболее показательным. Как представляется, все недействительные договоры можно
классифицировать по видам (группам):
1) договоры с “пороком” субъектного состава;
2) договоры с “пороками” формы;
3) договоры с “пороками” содержания;
4) договоры с “пороками” воли.
В целях выявления распространенных, значимых, а также специфических оснований признания договоров ипотеки недействительными
сделками построим их видовую (групповую) классификацию с учетом вышеперечисленных критериев.
Итак, начнем с договоров ипотеки (залога
недвижимости) с “пороком” субъектного состава - это договоры: а) связанные с недееспособностью физических лиц; б) связанные со специальными правоспособностью или статусом органа
юридического лица.
В первом случае целесообразно выделить три
состава недействительных сделок, а именно:
1) недействительность (ничтожность) договора ипотеки, совершенного гражданином, признанным недееспособным (в соответствии со
ст. 171 ГК РФ);
2) недействительность (оспоримость) договора ипотеки, совершенного несовершеннолетним в возрасте от 14 до 18 лет (без согласия законных представителей, если сделка не может
быть совершена самостоятельно) (ст. 175 ГК РФ).
Такая сделка может быть признана недействительной по иску пострадавшей стороны или законных представителей;
3) недействительность (оспоримость) договора ипотеки, совершенного гражданином с ограниченной дееспособностью без согласия попечителя (по иску последнего) (ст. 176 ГК РФ).
Пункт 5 ст. 74 федерального закона от
16 июля 1998 г. № 102-ФЗ “Об ипотеке (залоге недвижимости)” (далее - Закон об ипотеке) допускает ипотеку квартиры, находящейся в собственности несовершеннолетнего, ограниченно дееспособного либо недееспособного лица. Статьи 26 38 ГК РФ подробно регулируют правила заключения сделок с участием таких лиц. На практике же
сделки с участием этой категории лиц сопряжены
со значительными трудностями, о чем свидетельствует сложившаяся судебная практика.
Рассмотрим пример с одним из вышеприведенных составов недействительных сделок.
Ограниченно дееспособный гражданин без
соответствующего разрешения попечителя купил
квартиру по сходной цене у своего друга, срочно
выезжающего за рубеж, и по просьбе этого друга предоставил данную квартиру в залог (ипотеку) для обеспечения кредитных обязательств последнего. Орган опеки и попечительства может
возражать против таких сделок, хотя очевидно,
что, с одной стороны, ограниченно дееспособный
гражданин в данном случае фактически не понес
никакого ущерба, наоборот, выгодно приобрел
квартиру, обеспечив себя и свою семью жилплощадью. С другой же стороны, обременив ипотекой (в пользу банка) данный объект недвижимости, ограниченно дееспособный гражданин взял на
себя правовые риски возможного обращения взыскания на предмет ипотеки, в случае если в будущем заемщик (лицо, уехавшее за границу) не исполнит свои кредитные обязательства надлежащим образом. В таких случаях обязательность
признания обеих сделок недействительными может обернуться в некую карательную санкцию,
которая лишит ограниченно дееспособного гражданина всех выгод, полученных, по крайней мере,
по договору купли-продажи. Такие сделки должны быть признаны оспоримыми, а не ничтожными, так как их недостаток в любое время может
быть устранен согласием на них попечителя.
Во втором случае законодательно определены два нижеследующих состава недействительных договоров ипотеки (залога недвижимости):
267
268
Вопросы экономики и права. 2011. № 4
1) недействительность сделки, совершенной
юридическим лицом в противоречии с целями
деятельности, определенно ограниченными в его
учредительных документах (за пределами специальной правоспособности) (ст. 173- 174 ГК РФ).
Государственное или муниципальное унитарное предприятие, основанное на праве хозяйственного ведения, движимым имуществом распоряжается самостоятельно. Передать же в
залог недвижимое имущество такое предприятие вправе только с согласия собственника. При
этом движимым и недвижимым имуществом государственное или муниципальное предприятие
распоряжается только в пределах, не лишающих
его возможности осуществлять деятельность,
цели, предмет, виды которой определены уставом такого предприятия. Сделки, совершенные
государственным или муниципальным предприятием с нарушением этих требований закона, являются ничтожными (ст. 295 ГК РФ, ст. 18 федерального закона от 14 ноября 2002 г. № 161ФЗ ”О государственных и муниципальных унитарных предприятиях”);
2) недействительность (оспоримость) сделки, совершенной юридическим лицом, не имеющим лицензии на занятие соответствующей деятельностью (ст. 173 ГК РФ). С иском о признании договора недействительным могут обратиться в суд как само юридическое лицо, его учредители, так и орган государственной власти, осуществляющий контроль и надзор за деятельностью юридического лица.
Обязательным условием для обоих вышеописанных составов является то, что одна из сторон
заведомо знала или должна была знать о незаконности сделки, о существующих ограничениях.
В практике крайне нередки случаи совершения договоров ипотеки, являющихся крупными сделками и сделками, в отношении которых
имеется заинтересованность. Следовательно, помимо вышеуказанных двух составов недействительных договоров ипотеки целесообразно выделить третий состав - недействительность (оспоримость) договора ипотеки, являющегося крупной сделкой или сделкой, в отношении которых
имеется заинтересованность, в соответствии с
действующим законодательством.
Статья 46 федерального закона от 8 февраля 1998 г. № 14-ФЗ ”Об обществах с ограниченной ответственностью” (далее - Закон об ООО)
регламентирует понятие крупной сделки. Пункт
5 данной статьи предусматривает, что крупная
сделка, совершенная с нарушением указанных в
ней требований, может быть признана недействительной по иску общества или его участника. То
есть такая сделка является оспоримой на основании ст. 174 ГК РФ. Если же крупную сделку
совершает акционерное общество, то при нарушении требований ст. 79 федерального закона от
26 декабря 1995 г. № 208-ФЗ ”Об акционерных
обществах” (далее - Закон об АО), устанавливающей порядок одобрения крупной сделки, речь
будет идти о применении ст. 168 ГК РФ, поскольку, в отличие от Закона об ООО, Закон об АО не
содержит соответствующего положения об оспоримости крупной сделки, совершенной акционерным обществом. При решении вопроса о заключении сделок не лишним будет обращать самое
пристальное внимание на положения, закрепленные в уставах юридических лиц, особенно в уставах ООО. В соответствии с п. 3 и 4 ст. 46 Закона об ООО, решение о совершении крупной сделки принимается общим собранием участников
общества. В случае образования в обществе совета директоров (наблюдательного совета) общества принятие решений о совершении крупных
сделок (при определенных условиях) может быть
отнесено уставом общества к компетенции совета директоров (наблюдательного совета) общества. Кроме того, согласно п. 6 ст. 46 Закона об
ООО Уставом общества может быть предусмотрено, что для совершения крупных сделок не требуется решения общего собрания участников общества и совета директоров общества. Также
Уставом общества может быть предусмотрен и
более высокий размер крупной сделки.
Закон об АО содержит более жесткую регламентацию порядка одобрения крупных сделок и
не предусматривает в регулировании этого вопроса возможность вариативности применительно к положениям устава АО.
Проиллюстрируем данные положения законодательства одним из примеров арбитражной
практики.
Решением Арбитражного суда Республики
Бурятия были удовлетворены исковые требования ОАО ”Дом торговли” к ОАО ”Мосбизнесбанк” о признании недействительными кредитного договора и договора ипотеки по мотиву их
несоответствия требованиям ст. 79 Закона об
АО (крупные сделки заключены без решения и последующего одобрения совета директоров, об-
Экономика и управление. Экономическое право
щего собрания акционеров). Банк решение суда
обжаловал. По мнению ФАС Восточно-Сибирского округа, Арбитражный суд Республики Бурятия, руководствуясь требованиями ст. 78 Закона об АО, правильно определил соотношение
цены договора залога и балансовой стоимости
активов общества, в связи с чем обоснованно
признал его крупной сделкой (34,85 % от балансовой стоимости активов общества). Отсутствие согласия совета директоров на заключение спорного договора залога является обстоятельством в силу ст. 79 Закона об АО, определяющего его недействительность. Выводы Арбитражного суда Республики Бурятия о недействительности кредитного договора на основании
ст. 78, 79 Закона об АО, по мнению ФАС Восточно-Сибирского округа, не являются правомерными. Суд первой инстанции, определив цену сделок кредитного договора и договора залога в совокупности (34,85 и 13,95 % от стоимости активов общества), пришел к выводу, что данные
сделки как взаимосвязанные между собой являются крупными и подлежат регулированию нормой ч. 1 ст. 78 Закона об АО. Вместе с тем суд
первой инстанции не дал оценку кредитному договору на предмет того, является ли он сделкой,
совершаемой в процессе осуществления обычной
хозяйственной деятельности. Позиция основана на п. 14 Постановления Пленума ВС РФ и
Пленума ВАС РФ от 2 апреля 1997 г. № 4/8 ”О
некоторых вопросах применения Федерального
закона “Об акционерных обществах”, согласно
которому нормы ст. 78 и 79 данного закона, определяющие порядок заключения АО крупных сделок, не распространяются на сделки, совершенные обществом в процессе осуществления обычной хозяйственной деятельности независимо от
стоимости имущества, приобретаемого или отчуждаемого по такой сделке. По мнению ФАС
Восточно-Сибирского округа, характер деятельности, определяемый учредительными документами, целевое использование заемных средств в
рамках спорного договора свидетельствуют
именно об этом. Оснований для признания кредитного договора недействительной сделкой не
имеется3.
Нередки в арбитражной практике споры о признании недействительными договоров ипотеки, в
совершении которых имеется заинтересованность. Согласно ст. 45 Закона об ООО решение о
совершении такой сделки - прерогатива общего
собрания участников общества (большинством
голосов от общего числа голосов участников общества, не заинтересованных в ее совершении).
Для АО сделка с заинтересованностью должна
быть одобрена до ее совершения советом директоров (наблюдательным советом) общества или
общим собранием акционеров в соответствии с
требованиями ст. 83 Закона об АО. Сделки, в совершении которых имеется заинтересованность,
если они совершены с нарушением требований
указанных нормативных актов, являются оспоримыми (ст. 45 Закона об ООО, ст. 84 Закона об АО).
Показателен, на наш взгляд, следующий пример.
Акционерное общество (далее - ОАО), являющееся залогодателем, обратилось в арбитражный суд с иском к банку о признании
недействительным договора ипотеки (залога недвижимости), заключенного в обеспечение исполнения Обществом с ограниченной
ответственностью (далее - ООО) обязательства по кредитному договору, как заключенного с нарушением ст. 81, 83 Закона об АО.
Суд первой инстанции отказал в удовлетворении иска, исходя из того, что договор ипотеки призван защищать имущественные интересы кредитора по кредитному договору,
а не ООО, поэтому в силу ст. 81 Закона об АО
договор ипотеки не является сделкой с заинтересованностью. Суд второй инстанции, руководствуясь ст. 329, 334, 387 ГК РФ, не согласился с доводами суда первой инстанции,
расценил ООО в качестве стороны (выгодоприобретателя) в этих правоотношениях и
признал сделки недействительными в силу ст.
168 ГК РФ. Определение банком было обжаловано. Как установлено судом, решение о
заключении договора ипотеки принималось
советом директоров ОАО. Несколько членов
совета директоров ОАО - залогодателя одновременно являлись участниками ООО. В силу
ст. 81 Закона об АО члены совета директоров ОАО признаны судом заинтересованными в
совершении ООО кредитной сделки, соответственно, заемщик по кредитному договору является выгодоприобретателем по договору
залога. Понятие выгодоприобретателя содержится в ГК РФ (ст. 929, 1012 ГК РФ), оно
предполагает наличие у названного субъекта
имущественного интереса. Приняв на себя
ответственность по обязательствам заемщика, залогодатель действовал в интересах пос-
269
270
Вопросы экономики и права. 2011. № 4
леднего. Кроме того, залог является обеспечительным акцессорным обязательством, не
имеет самостоятельного действия и, следовательно, не может существовать в отрыве
от основного (в данном случае кредитного)
обязательства. При таких обстоятельствах
кассационная инстанция подтвердила вывод
апелляционной инстанции о необходимости
соблюдения при заключении договора ипотеки требований ст. 83 Закона об АО, согласно
которой решение об одобрении заинтересованной сделки принимается общим собранием акционеров в установленном законом порядке. Такое решение не принималось. Поэтому суд апелляционной инстанции правомерно
удовлетворил иск о признании договора недействительным4 .
Для унитарных предприятий федеральным
законом от 14 ноября 2002 г. № 161-ФЗ ”О государственных и муниципальных унитарных предприятиях” установлены специальные условия
совершения крупных сделок (ст. 23) и сделок, в
совершении которых имеется заинтересованность
руководителя (ст. 22). Сделка, в совершении которой имеется заинтересованность руководителя, не может совершаться без согласия собственника имущества унитарного предприятия под
страхом признания недействительной по иску
унитарного предприятия или собственника имущества. Решение о совершении крупной сделки
принимается с согласия собственника имущества,
несоблюдение требования закона влечет ничтожность такой сделки по ст. 168 ГК РФ.
Следующий вид (группа) недействительных
договоров залога недвижимого имущества - договоры с “пороками” формы.
Часть 1 ст. 165 ГК РФ гласит: “Несоблюдение нотариальной формы, а в случаях, установленных законом, - требования о государственной
регистрации сделки влечет ее недействительность. Такая сделка считается ничтожной”. В соответствии с п. 3 ст. 339 ГК РФ для договора ипотеки предусмотрена государственная регистрация.
Договор ипотеки, не зарегистрированный в государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним, является недействительным (п. 4 ст. 339 ГК РФ). Части 1 и 2 ст. 10 федерального закона от 16 июля 1998 г. № 102-ФЗ “Об
ипотеке (залоге недвижимости)” (в редакции
Федерального закона от 30 декабря 2004 г. № 216ФЗ) (далее - Закон об ипотеке): “Договор об ипо-
теке заключается в письменной форме и подлежит государственной регистрации. Несоблюдение
правил о государственной регистрации договора
об ипотеке влечет его недействительность. Такой договор считается ничтожным. Договор об
ипотеке считается заключенным и вступает в силу
с момента его государственной регистрации”.
Порядок регистрации договора ипотеки урегулирован нормами ст. 19 - 28 Закона об ипотеке
и ст. 29 федерального закона от 21 июля 1997 г.
за № 122-ФЗ “О государственной регистрации
прав на недвижимое имущество и сделок с ним”.
Одной из распространенных причин признания договоров ипотеки недействительными является несовершенство действующего законодательства, которое содержит противоречивые требования к форме (порядку оформления) некоторых разновидностей договора ипотеки.
Например, ипотека морских и речных судов.
Так, согласно федеральному закону “О залоге”
от 29 мая 1992 г. № 2872/1-ФЗ, договор о залоге
морских и речных судов должен быть нотариально удостоверен и зарегистрирован в реестре судов. Однако специальное законодательство о морских и речных судах (как то: Кодекс торгового
мореплавания РФ и Кодекс внутреннего водного
транспорта РФ) не содержит требования о нотариальном удостоверении такого договора. Указанное несоответствие между федеральными законами подлежит устранению, а к оформлению договора о залоге морских и речных судов должны
быть установлены четкие требования. Кроме того,
отсутствует связь между реестрами. В настоящее
время судовые реестры ведутся местными портами и, хотя данные реестры являются частью “единого” реестра, практически невозможно выяснить, является ли предполагаемый объект ипотеки свободным от ареста, обременений, прав третьих лиц за границей или в другом порту.
Что касается ипотеки железнодорожных подвижных составов, то здесь вообще нет ясности
относительно необходимости нотариального заверения договора об ипотеке и его государственной регистрации.
Существует и несогласованность требований
законодательства относительно залога воздушных
судов. Необходимо провести четкое разделение
между нормами, регулирующими регистрацию
прав в отношении недвижимости в целом, и нормами, регулирующими регистрацию прав в отношении воздушных судов. Требование о регис-
Экономика и управление. Экономическое право
трации обременений в Государственном реестре
гражданских воздушных судов необходимо удалить как излишнее в силу требования о регистрации таких обременений в Едином государственном реестре прав на воздушные суда.
Таким образом, соблюдение формы при заключении договора ипотеки - немаловажный аспект, влияющий на его действительность, что подтверждается
следующим примером из судебной практики.
В одном из дел окружной суд констатировал, что в договоре ипотеки отсутствовало указание на местонахождение заложенного имущества - гаража, в связи с чем договор был признан
незаключенным5. Особенностью фактических обстоятельств этого дела являлось то, что договор залога гаража не только не содержал указания на местонахождение заложенного имущества,
но и вообще не был зарегистрирован. Таким образом, у суда было более чем достаточно правовых
оснований для того, чтобы констатировать отсутствие у договора какой-либо юридической силы.
В случае же если договор ипотеки был зарегистрирован в установленном порядке, оснований признавать его незаключенным по причине отсутствия в договоре указания на местонахождение
заложенного имущества, на наш взгляд, у суда не
будет, потому что техника государственной регистрации договора ипотеки такова, что индивидуализация (в том числе и по местона-
хождению) заложенного имущества всегда
будет налицо.
Рассматриваемый нами правовой институт
является, на наш взгляд, одним из самых интересных как с точки зрения сложившейся судебной практики, так с позиций и доводов, содержащихся в юридической литературе. Именно поэтому наш правовой анализ недействительности
договоров ипотеки (залога недвижимости) и предложенная классификация не могут быть изложены в усеченной форме, без учета их характерных особенностей, либо с исключением некоторых правовых аспектов. Следовательно, мы вынуждены разделить нашу статью на две взаимосвязанных части и продолжить дискуссию о
“пороках” содержания и воли в договорах ипотеки в одном из следующих номеров.
1
Приходько И. Недействительность сделок и
арбитражный суд: процессуальные аспекты // Хозяйство и право. 2000. № 5. С. 18-29.
2
Зинченко З., Газарян Б. Ничтожные сделки //
Хозяйство и право. 1997. № 2. С. 36-48.
3
Постановление ФАС Восточно-Сибирского округа от 5 февр. 2001 г. по делу № А10-2853/00-Ф0270/01-С2.
4
Постановление ФАС Волго-Вятского округа от
23 мая 2005г. по делу № А82-3068/2004-45.
5
Постановление ФАС ЦО от 30 марта 2009 г. №
А54-3841/2009.
Поступила в редакцию 07.03.2011 г.
271