Методы оценки рыночной стоимости объектов недвижимости

требительские оценки. Они свидетельствуют о недостаточной осведомленности отече­
ственных потребителей и работников торговли о тенденциях производства и потребле­
ния одежды. Результаты социологического обследования должны стать основой модели
формирования одежды будущего, а также базой Потребительского образования.
Озолиня Н., аспирант,
УО БГЭУ (г. Минск)
МЕТОДЫ ОЦЕНКИ РЪШОЧНОЙ СТОИМОСТИ
ОБЪЕКТОВ НЕДВИЖИМОСТИ
Обычно выделяют три основных метода оценки рыночной стоимости недвижимости:
• метод сравнения;
•затратный метод;
• метод капитализации доходов.
Проведенный анализ сделок по недвижимости в Латвии за последние годы пока­
зал, что наибольшее количество сделок осуществлено по продажам квартир и частных
домов. А для определения стоимости таких строительных объектов как квартиры, зе­
мельные участки и частные дома наиболее часто используется метод сравнительной
оценки .
Этот метод применим в том случае, когда существует рынок земли и недвижимо­
сти, существуюr реальные продажи, когда именно рынок формирует цены, и задача
оценщиков заключается в том, чтобы анализировать этот рынок, сравнивать аналогич­
ные продажи и таким образом получать стоимость оцениваемого объекта. Метод поСт­
роен на сопоставлении предлагаемого для продажи объекта с рыночными аналогами. Он
находит наибольшее применение на Западе (90 процентов случаев).
Метод сравнения применяется при наличии дост1ПОчного количества достовер­
ной рыночной информации о сделках купли-продажи объектов, аналогичных оценивае­
мому. При этом критерием для выбора объектов сравнения является аналогичное наи­
лучшее и наиболее эффективное использование.
Метод сравнительного анализа иногда называют методом прямого сравнительно­
го анализа продаж, методом сравнительных продаж, рыночным методом рыночной ин­
формации. Его применение предполагает наличие нескольких этапов.
Прежде всего выделяются недавние продажи сопоставимых объектов на соответ­
ствующем рынке. Источниками информации являются: собственное досье оценщика,
Интернет, электронная база данных, фирмы, работающие в сфере недвижимости, досье
брокеров по недвижимости, архивы кредитных учреждений (ипотечные банки), страхо­
вые компании, строительно- инвестиционные компании и др.
Затем осуществляется проверка информации о сделках: подтверждение сделки
одним из основных участников (покушrгелем или продавцом) или агентом компании по
недвижимости; выявление условий продажи.
После этого проводится корректировка стоимости сопоставимых объектов: кор­
ректировка может производиться в трех основных формах: в денежном выражении,
процентах, общей группировке. Важным фактором при использовании метода сравни­
тельного анализа является согласование результатов сопоставления оцениваемой не­
движимости. Не допускается арифметическое усреднение полученных данных. Приня-
250
той процедурой является изуч е ние каждого результата и вынесение суждения о мере
ero сопоставимости с оцениваемой недвижимостью . Чем меньше количе<:тво и величина
вносимых поправок, тем больший вес имеет данная продажа в процессе иrога соrnасования.
В качестве единиц сравнения принимаются измерители, традиционно сложивши­
еся на местном рынке. Для оценки одного и того же объекта могут бьrrь применены
одновременно несколько единиц сравнения . Определение стоимости строительных объек­
тов предполагает:
•определение строительного объекта (земельный участок, жилой дом, квартира);
•установление местонахождения объекта (город, район) ;
• определение площади ,
количества помещений, строительного м~периала, года,
окружения инфраструктуры, удобств, коммуникации, этажности, других факторов; .
Чем больше параметров будет определено, тем достовернее буд•::т устаномена
конечная стоимость строительного объекта.
Для определения величин корректировок, в зависимости от налич ия и достовер­
ности рыночной информации, применяюгся количественные и качественные методики.
Обоснование принимаемых в расчет корректировок является обязательным. Оконча­
тельное решение о величине результата, определенного методом сравнения продаж,
принимается на основании анализа скорректированных цен продажи обьектов сравне­
ния, имеюших наибольшее сходство с объектом оценки.
При наличии достаточного количества достоверной рыночной информации, для
определения стоимости методом сравнения продаж допускается применять методы ма­
темягической стагистики.
Другим наиболее часто используемым методом оценки рыночной стоимости объек­
тов недвижимости является метод оценки по затратам . Эrот метод практически не при­
меним для оценки земли. Может использоваться лишь в исключительных случаях оцен­
ки земли неразрывно от произведенных на ней улучшений. Считается, что земля посто­
янна и не расходуема, а затратный метод применяется для оценки объекrов, созданных
человеком . При оценке этим методом стоимость земли складывается со стоимостью
улучшений (зданий, сооружений), а земля оценивается отдельно другим и методами.
З~пратный метод оценки недвижимости реализуется в следующей ПОСJ1~щовспелъности:
•определяется стоимость участка земли ;
• находится восстановительная или замещающая стоимость зданий и сооружений;
• определяется величина накопленного износа зданий и сооружений;
• находится рыночная стоимость недвижимости затратным методом, как суммы
стоимости участка земли и восстановительной или заменяющей стоимости зданий и со­
оружений за минусом накопленного износа.
Выбор принятого для расчета метода определения стоимости ноЕюго строитель­
ства должен быть соответствующим образом обоснован. Применение стоимости заме­
щения целесообразно в случаях, когда определить стоимость возведения точной копии
здания трудно из-за устаревших типов строительных конструкций и способов возведе­
ния, использовавшихся при создании объекта оценки .
Затраты, соответствующие восстановительной или заменяющей стоимости для
целей оценки недвижимости, вычисляются как сумма прямых издержек., косвенных из­
держек и прибыли предпринимателя.
К прямым издержкам относятся следующие расходы, непосредственно связан­
ные со строительством:
• стоимость материалов,
изделий и оборудования;
251
• заработная плата строительных рабочих;
•стоимость строительных машин и механизмов;
• стоимость временных зданий и сооружений, мероприятия по технике безопасности;
• транспортно-складские расходы и другие затраты, нормативно принятые на
местном рынке;
• прибыль и накладные расходы подрядчика.
К косвенным издержкам относятся расходы, сопутствующие возведению здания,
но не включаемые в стоимость строительно-монтажных работ:
• стоимость проектирования , технадзора, геодезического контроля;
• опшrrа консультаций, юридических, бухгалтерских и аудиторских услуг;
• объеIСТ финансирования строительства;
• расходы на рекламу, маркетинг и продажу объекта;
• административные и другие расходы застройщика.
Размер косвенных издержек определяется с учетом сложившихся на рынке тари­
фов на работы и услуги ПО данным позициям. Прибыль предпринимателя является
сложившейся рыночной нормой, стимулирующей предпринимателя на инвестирование
строительного проекта. Величина прибыли определяется методом экспертных оценок
на основе рыночной информации.
Стоимость земли определяется тем, какой доход можно получить от ее использо­
вания. В связи с ограниченностью лучших для использования земельных участков,
например, в городах, здесь испытывается соответствующий дефицит и расчет стоимос­
ти земли .
Применение затратного метода необходимо при анализе нового строительства,
реконструкций зданий, оценки для целей налогообложения; для выявления сверхдохо­
дов при оценке недвижимости; при оценке для целей страхования ; оценки последствий
стихийных бедствий, оценки специальных зданий и сооружений.
В условиях же перехода к рыночным условиям затратный метод является в оцен­
ке определяющим, так как для применения других методов требуется обширная ры­
ночная информация, которая из-за неразвитого рынка отсутствует. Однако всегда сле­
дует учитывать, что затраты на сторительство являются лишь базисом рыночной сто­
имости и чаще всего бывают или больше, или меньше ее.
Например, рыночная стоимость элитной гостиницы, расположенной в неудачном
месте (на окраине города), будет меньше, чем стоимость, пределенная затратным мето­
дом. В свою очередь, рыночная стоимость комплекса автозаправочной станции на опре­
деленном этапе может бьrrь больше затрат на строительство.
В условиях становления рынка, когда идет переориентация производства на но­
вые технологии, может показаться, что объект недвижимости вообще не имеет стоимости.
Например, если предприятие производит никому не нужную продукцию и ее
производственные мощности не поддаются реконструкции под новое производство, то
рыночная стоимость такой недвижимости стремится к нулю. Применение же затратного
метода приведет в этом случае к неправильной ориентации потенциальных покупателеt1.
В настоящее время в Латвии этот момент нередко учитывается при неправильной
оценке основных фондов предприятий, так как их переоценка производится в основном
по затратному методу и оценщику следует учитывать, что балансовая стоимость основ­
ных фондов предприятий не соответствует их рыночной стоимости.
Беларускі дзяржаўны эканамічны ўніверсітэт. Бібліятэка.
Белорусский государственный экономический университет. Библиотека.
252
Belarus State Economic University. Library.
http://www.bseu.by