Real Estate Ivestment May 2014 3 ОШИБКИ ИНВЕСТОРОВ В НЕДВИЖИМОСТЬ Как вкладывать, чтобы не разориться. Инвестирование в недвижимость - один зи наиболее привлекательных инструментов для многих людей. Многочисленные книги, семинары, тренинги на каждом шагу призывают вкладывать деньги в квартиры, офисы, склады, таунхаусы, земельные участки и обещают богатство и большой поток наличности. A Во многом это правильные обещания. Действительно, недвижимость - отличный инструмент для получения постоянного потока наличности или существенной доходности от инвестирования. Однако есть ряд классических ошибок, которые допускают большинство инвесторов в квадратные метры, гектары и даже промышленные комплексы. A Такие ошибки являются критическими - с ними любое, даже самые выгодное, инвестирование «умрет» на корню, принеся только расходы и убытки инвестору. Потому знать их, а значит избегать, необходимо каждому, кто вступает на рынок недвижимости в качестве инвестора. A ! Ошибка №1. Будущая ликвидность объекта.5 Ликвидность - понятие абсолютное. Его нельзя трактовать как-то двузначно. Способность вашего актива превратиться в наличные - ликвидность. A Для недвижимости можно ввести специальное определение, которым я пользуюсь в работе с клиентами. Ликвидность - срок (в днях, иногда - в месяцах), за который ваша недвижимость может быть продана по текущим на момент продажи рыночным ценам. Другими словами, сколько времени вам потребуется продать вашу квартиру, офис, склад, чтобы получить наличные и при это не продешевить. A Поразительно, как такой очевидный параметр как ликвидность не учитывается многими инвесторами, особенно начинающими. Все видят только доход от аренды или лизинга, который можно получить прямо сейчас. A 1 Real Estate Ivestment May 2014 А что будет с вашей инвестиционной недвижимостью через 2, 5 или даже 7 лет? Сможете ли вообще ее продать и если да, по какой цене? A Типичный пример - приобретение складского помещения для сдачи в аренду. Сегодня эта недвижимость единственная в этом районе с данными характеристиками и потому нет проблем с получением рентного дохода. A Роман Храпов Сертифицированный Риэлтор с 2001 года. Независимый Финансовый Советник с 2010 года. Владелец консалтинговой компании в сфере недвижимости и ряда обучающих проектов, в том числе и в сфере управления личными финансами. В настоящее время Роман проживает как в России, так и в Европе, управляя активами клиентов в России. Но просчитали ли вы ситуацию, когда через 3 года рядом появиться другой, более современный скадской комплекс, где уровень сервиса и набор предлагаемых опций будет на более высоком уровне? Что станет с вашим складким комплексом? Какие показатели будут влиять на ваши решение о продажи данной инвестиции? Сколько займет времени продажа? Ведь чем дольше вы продаете недвижимость, тем больше ваши потери. A Ошибка №2. Налоги и дополнительные расходы. 5 Типичная ошибка начинающего инвестора - не учесть всех расходов по владению недвижимости. Что приводит к снижению доходности вложений, а зачастую - и вовсе к убыткам.A Давайте возьмем пример из жилой недвижимости. Весной 2 Real Estate Ivestment May 2014 вы покупаете блок таунхаусов для сдачи каждого по отдельности в аренду. Хорошее расположение, удачные планировки, внешние и внутренни коммуникации и инфраструктура раойн в полном порядке. A Но вот приходит зима и начинаются проблемы. Там отвалилась штукатурка, здесь прекратилась подача тепла потому что замерзли трубы. В другой вашей недвижимости требуется почти капитальный ремонт, так как с приходом морозов начинается появляться подтеки на стенах. И все это наваливается на вас и требует немедленного вложения денег. Иногда - очень боольших денег. Такие траты стоило бы заложить в свой бюджет еще при планировании и расчета доходности инвестирования в ту или иную недвижимость. А затем, на этапе рассмотрения конкретных вариантов, провести полную и всестороннюю инспекцию дома или таунхауса, которая дала бы ответ не только на вопрос «В каком состоянии данная недвижимость сейчас? » и но и предсказала возможные проблемы с изменением климатических условий. A Еще одна часть второй ошибки - налоги. На первый взгляд, здесь трудно ошибиться. Есть налоги и они известны. Ставки и налогооблагаемая база понятны. Рассчитывай налог и закладывай в свой план инвестирования. A Но жизнь - это всегда непредсказуемость. И налоги на владение недвижимостью, как и налоги на доходы от управления недвижимостью, меняются часто. Причем, меняется не только ставка или размер налогов, но и их форма и порядок начислений. A В России за последние 3 года было существенно изменен подход к налогообложению недвижимости и сделок с ней. И большинство изменений не в пользу инвесторов. 2015 год обещает быть еще более радикальным в этом отношении. И теперь инвесторы вынуждены пересматривать свои инвестиционные планы и продавать все или часть своих объектов. А срочная продажа - это всегда продажа ниже текущих рыночных цен.A Предсказать изменения налоговой системы трудно, но увидеть тенденции и сыграть на опережение - обязанность любого инвестора, в том числе и при вложениях в недвижимость. A ! Ошибка №3. Недооценка фактора сезонности.5 Любой инвестор в недвижимость обязан знать коэффициенты работы своих объектом. Основных показателей немного и коэффициент сезонности - один из них. Сезонность - фактор, присущий любому объекту недвижимого имущества. И который, тем не менее, не учитывается многими инвесторами. A Вы купили квартиру для получения рентного дохода в будущем. Знаете ли вы, еще до подписания первого договора аренды, каков коэффициент сезонности вашей недвижимости? Сколько дней в году ваша квартира будет пустовать и не приносить вам ничего, кроме расходов? Умеете ли вы рассчитывать и прогнозировать загруженность вашего объекта по сезонам, по месяцам? A 3 Real Estate Ivestment May 2014 В гостичном бизнесе сезонность - один из главных факторов расчет бизнес-модели. Точно такую же роль она должна занимать в планах большинства инвесторов в недвижимость. Офисы, склады, загородные дома и квартиры подвержены сезонности. A При расчете доходности, еще до траты первого рубля, вы просто обязаны учесть этот фактор и посмотреть как уменьшится ваша расчетная доходность. И стоит ли после этого вкладывать свои средства в данный актив прямо сейчас? Или лучше провести дополнительные переговоры с продавцом и снизить цену приобретения и, таким образом, повысить свою будущую доходность от данной недвижимости? A ! Вместо заключения. 5 Простота изложенного выше материала не должна вводить вас в зааблуждение. Легко читать про все эти ошибки. Трудно на практике не поддаться соблазну и не уточнить лишний раз будущую доходность с учетом всех факторов, настоящих и будущих. Слишком выгодным кажется вложение в ту или иную недвижимость, чтобы тратить время на дополнительные расчеты и прогнозы. Но очень часто подобная спешка приводит к таким результатам инвестирования в столь перспективный сектор экономики, как недвижимость, что открытие депозита в банке было более удачным вложением ваших денежных средств. Поэтому учитывайте все факторы и принимайте взвешанное решение. Всегда. Везде.A ! Роман Храпов. * 4