Такое явление, как офис в квартире, сегодня встречается

Незаконные офисы в многоквартирных домах и
постоянные нарушения прав жильцов – как с этим
бороться?
Такое явление, как офис в квартире, сегодня встречается довольно часто. Это
весьма прибыльный бизнес, ежемесячно пополняющий «кубышку» владельца площади на
приличную сумму. «Цена вопроса» окрыляет, а все препятствия на пути к благоденствию
и процветанию просто игнорируются. Включая жильцов дома, для которых такое
соседство становится подчас настоящей проблемой.
Почему жители многоквартирных домов против организации офисов в квартирах?
Причинами для недовольства жильцов при появлении офиса в их доме чаще всего
являются:
1. Постоянный шум (как с лестницы, так и из квартиры-«офиса»), нередко
превышающий дневную норму в 40 дБ.
2. Незнакомые люди, которые непрерывным потоком посещают офис через их
подъезд.
3. Грязь и мусор, которые появляются к концу каждого дня на лестнице.
4. Запах табака на лестничных площадках.
5. Установка камер слежения по всему подъезду (для охраны офиса).
6. Лифт, который всегда «занят».
7. Случайные, «ошибочные» звонки в дверь.
8. Раскодированный домофон.
9. Отсутствие свободных мест на собственной парковке возле дома (все свободные
места заняты автомобилями клиентов офиса), «перебор» посторонних автомобилей
перед домом, загазованность воздуха под окнами и пр.
10. Риски для целостности самого здания при незаконной перепланировке квартиры
под офис или при прорубании отдельного входа через стену/окно.
Что говорит закон об организации офисов в квартирах – как использовать
требования к офисам в жилых домах в свою пользу?
Имеет ли право собственник жилья сделать офис на своей площади или сдать свою
квартиру под офис в жилом доме? Имеет. Но при условиях, определенных ЖК РФ.
Итак, что говорит об этом закон?
1. Проживать в квартире (ст.17 ЖК РФ) имеет право непосредственно собственник
площади, его друзья или близкие, арендатор.
2. Работать в квартире, не переводя ее в нежилой фонд, разрешено при тех видах
профессиональной или предпринимательской деятельности, которые не ущемляют
законные интересы и права других граждан (в данном случае соседей), и не
нарушают требований, что законом предъявляются к жилым помещениям. А также
при условии, что человек, который пользуется квартирой, имеет на это право и
может подтвердить его соответствующими документами (договор аренды,
1
документ о праве собственности или дарении, и пр.), и его деятельность является
законной. На заметку: письменное согласие членов семьи собственника также одно
из условий.
3. Адрес жилой квартиры может быть использован в качестве юридического адреса
фирмы.
Обобщая: гражданин может сделать офис из своей квартиры, если у него (или у
арендатора) есть право в ней находиться, если «кипучая деятельность» офиса не мешает
соседям, не нарушает закона и прав людей. То есть, закон будет на стороне фрилансеров,
репетиторов, бухгалтеров и людей творческих профессий.
Не является законной деятельность в жилой квартире, предполагающая какое-либо
производство, ясли, мини-гостиницы, прачечные, магазины, салоны красоты и пр. В этих
случаях следует переоформлять недвижимость в разряд коммерческой, если это
разрешено законом.
Запрещено законом и сдавать квартиру под офис юридическому лицу. Для начала
придется сменить ее статус с жилого на нежилой. И это не так-то легко сделать, как
кажется на первый взгляд.
Перевод жилого помещения в разряд нежилого запрещен при следующих условиях:
1. Члены семьи собственника против.
2. Помещение не имеет отдельного входа (то есть, выход из офиса – прямо в
подъезд), а также отсутствует возможность для создания такого входа.
3. Часть помещения остается жилой.
4. Квартира обременена правом 3-х лиц, сдана в аренду, является банковским залогом
и пр.
5. Помещения под «офисом» являются жилыми.
6. Помещение не отвечает требованиям закона.
7. Нет письменного согласия 2/3 всех соседей.
8. Нет письменного одобрения муниципальных депутатов.
9. Нет письменного согласия жильцов на использование имущества, которым имеют
право распоряжаться все жильцы дома.
То есть, недовольные соседи могут избавиться от незаконного офиса в своем доме, если
появление офиса противоречит вышеописанным требованиям.
На заметку: участок, на котором располагается дом (ст.36 ЖК РФ), все несущие
конструкции, придомовая территория, лестницы, подвальные/цокольные этажи,
технические и мансардные, и пр. – это общее имущество дома, которым имеют право
распоряжаться все жильцы.
То есть, жильцы являются собственниками общего имущества дома со всеми
вытекающими последствиями, и чтобы использовать что-либо «общее» в личных целях,
нужно спросить разрешения у всех остальных.
Что делать жильцам многоквартирных домов с незаконными организаторами
офисов в квартирах – куда необходимо обратиться?
Львиная доля всех договоров аренды под офисы не отвечает действующему
законодательству. И многие жители таких домов вынуждены терпеть неудобства, не зная,
куда пожаловаться, и даже не зная, что их права нарушены.
Куда обращаться, если офис в вашем доме функционирует незаконно?
1. Государственная жилищная инспекция.
2. Комитет Жилищно-Коммунального Хозяйства.
3. Ведомство управления архитектуры и градостроительства (если, например, имеет
место незаконно прорубленный вход в помещение или перепланировка жилого
помещения под офис без разрешения соответствующих органов).
4. Прокуратура и Администрация города.
5. Управляющая компания.
2
6. Налоговая инспекция.
Что грозит организаторам незаконных офисов в жилых квартирах?
Если помещение жилое, то и использоваться оно должно по назначению. Если появилось
новое назначение – следует поменять статус помещения на «нежилое».
Наказать его могут за…
1. Незаконное использование жилого помещения под офис.
2. За незаконную перепланировку квартиры, остающейся жилым помещением, под
офис.
3. За неуплату налогов и пр.
Уважаемые потребители Жилищно-коммунальных услуг, если у Вас появились
вопросы в сфере оказания ЖКУ, то Вы можете обращаться:
- в сети Интернет на Портал информирования и консультирования граждан по
вопросам защиты прав потребителей по адресу http://zpp.fcgie.ru
- по телефону горячей линии 8 39165 2 00 19
- в консультационный пункт филиала ФБУЗ «Центр гигиены и эпидемиологии в
Красноярском крае» в г.Заозерный по адресу г.Заозерный, ул.Мира, 2 этаж, где Вы
можете получить все виды платных юридических услуг.
3