Федеральные стандарты оценки - Appraiser.Ru. Вестник оценщика

Российские Федеральные стандарты оценки.
Стандарт 3. Составление Отчета об оценке
1. Общие положения
1.1. Составление Отчета об оценке является завершающим этапом процесса оценки. В нем
содержатся: заключение о стоимости, подтверждение основания [базы] оценки, цель
оценки, а также все допущения и ограничительные условия. Аналитические процедуры
и расчетные данные, используемые для того, чтобы прийти к заключению о стоимости
могут также быть включены в Отчет об оценке, для того чтобы помочь заказчику и
иным пользователям проследить процесс оценки и разобраться в исходных данных.
1.2.
Отчет об оценке содержит итоговое заключение о стоимости. Он также содержит
информацию об Оценщике и о дате оценки. В отчете идентифицируется имущество и
имущественные права, подлежащие оценке, определяется основание [база] оценки и
предполагаемое использование оценки. В отчете раскрываются все лежащие в основе
допущения и ограничительные условия, указываются даты оценки и составления отчета,
описывается степень обследования объекта, а также приводятся ссылки на применимость
данных стандартов. По правилам, принятым в Российской Федерации, в отчете имеется
подпись специалиста-оценщика, выполнившего отчет, а также подпись и печать
оценщика-руководителя юридического лица – стороны по договору на оценку.
1.3.В силу того, что Отчет об оценке играет ключевую роль в процессе оценки как
документ, представляющий заказчикам и иным пользователям заключение о
стоимости, данный стандарт устанавливает следующие принципиальные требования:
1.3.1.
Составление
отчета
должно
проводится
в
соответствии
с
профессиональными требованиями наилучшей практики;
1.3.2.
Необходимо идентифицировать все существенные элементы, подлежащие
включению в Отчет об оценке.
2.
Область применения
2.1. Требования к отчетам, содержащиеся в данном стандарте, применяются ко всем типам
Отчетов об оценке.
2.2.
Соблюдение требований по составлению отчета обязательно как для независимого
(внешнего), так и для внутреннего оценщика.
2.3.Отдельные требования к составлению Отчета об оценке, проводимой для особых целей
и особых типов имущества, например, для финансовой отчетности, кредитования и др.,
могут отличаться от требований настоящего стандарта и регулируются
соответствующими стандартами по оценке – для особых целей и особых типов
имущества (такие стандарты разрабатываются в соответствии с тремя основными
российскими Федеральными стандартами оценки на основе МСО).
3.
Определения
3.1. Отчет об оценке. Документ, который содержит: сведения относительно задания,
основания [базы] и цели оценки, а также результаты анализа, приведшего к
заключению о стоимости. Отчет может также содержать объяснение аналитических
процедур, примененных при проведении оценки, используемую в анализе значимую и
документированную информацию, расчетные данные. Отчеты об оценке составляются
в письменной форме, которая может быть представлена на бумажном и/или на
электронном носителе. Тип, содержание и объем отчета меняются в соответствии с
предполагаемым пользователем, законодательными требованиями (в соответствии с
Федеральным законом «Об оценочной деятельности в Российской Федерации»), типом
имущества, характером и степенью сложности задания на оценку.
1
3.2. Для облегчения восприятия результата оценки заказчиком или иным пользователем в
отчет может быть включен Сертификат оценки, обозначающий отдельный документ, в
котором Оценщик подтверждает итоговую величину оценки имущества. Сертификат
содержит итоговую стоимость имущества, дату оценки, цель проведения оценки, дату
составления, допущения, на основании которых проводилась оценка, данные о
специалистах, подписавших отчет, а также содержать сведения о юридическом лице –
стороне по договору об оценке, подпись и печать юридического лица (см. п. 1.2).
3.3. Письменный отчет. Результаты оценки, сообщаемые клиенту в письменной форме,
на бумажном и/или электронном носителе. Письменные отчеты могут представлять собой
подробные документы, содержащие все исследованные материалы и проведенный анализ
для установления заключения о стоимости. Письменные отчеты могут быть составлены по
специальной форме, если такая форма изложена в соответствующем стандарте по оценке
для особых целей или особых типов имущества (см. п.2.3). Полученная от заказчика или
иная собранная оценщиком документированная информация, используемая в отчете,
должна прилагаться к отчету.
3.4.Определение задания на проведение оценки, которое следует изложить в отчете,
является первым шагом процесса оценки, устанавливающим содержание оценки, цель
оценки и область ее применения, и снимающим любую двусмысленность, связанную с
проведением оценки. Оценщик гарантирует, что анализ, информация и выводы,
представленные в отчете, отвечают требованиям, изложенным в задании на оценку.
Определение задания включает следующие семь элементов:
3.4.1.
Идентификация недвижимого, движимого или другого имущества или
активов, подлежащих оценке и других классов имущества, включенных в оценку
помимо основного объекта имущества, подлежащего оценке.
3.4.2.
Идентификация имущественных прав, подлежащих оценке.
3.4.3.
Предполагаемое использование оценки и любые, связанные с этим
ограничения. Должны быть указаны любые подрядчики и привлекаемые
специалисты и их вклад в работу.
3.4.4.
Определение основания [базы] или типа устанавливаемой стоимости.
3.4.5.
Дата, на которую применяется расчетная величина стоимости, и дата отчета.
3.4.6.
Идентификация целей оценки и сферы применения оценки и отчета.
3.4.7.
Идентификация потенциальных и ограничительных условий, на которых
основывается оценка. Перечень документированной информации, передаваемой
заказчику оценщиком.
3.5.
Заявление о соблюдении [профессиональной этики]. Утверждение о том, что
оценщик в своей работе следовал этическим принципам и профессиональным
требованиям Кодекса этики, установленного российскими Федеральными стандартами
оценки или стандартами саморегулируемой организации оценщиков.
3.6. Специальные допущения. Специальными допущениями могут быть дополнительные
допущения, относящиеся к вопросам, возникающим в процессе обследования
имущества. Является нормальным, если оценщик сделает предположения о результатах
такого обследования, и будет строить свои заключения на основании информации,
предоставленной заказчиком. Специальные допущения также могут быть связаны с
другими вопросами, например, такими как: личность покупателя, физическое
состояние имущества, наличие загрязнения (например, загрязнение грунтовых вод),
или возможность перепланировки и новой застройки объекта (см. п. 5.1.7).
4. Взаимосвязь со стандартами финансовой отчетности
4.1. Когда это указано в задании на проведение оценки, Отчет об оценке должен
соответствовать требованиям Международных стандартов финансовой отчетности
(МСФО) и Международных стандартов финансовой отчетности для государственного
сектора (МСФО ГС): либо по официально признанному переводу на русский язык, либо
2
по национальным стандартами финансовой отчетности Российской Федерации,
которые приведены в соответствие с международными стандартами (оба варианта в
настоящее время реализуются в российском бухгалтерском сообществе).
4.2. Оценку стоимости для финансовой отчетности, которая регулируется отдельным
стандартом оценки, следует рассматривать во взаимосвязи с настоящим стандартом.
5. Содержание отчета
Для выполнения оценок, соответствующих требованиям данных российских
Федеральных стандартов оценки, оценщику необходимо придерживаться всех
требований Кодекса этики, установленного российскими Федеральными стандартами
оценки или стандартами саморегулируемой организации оценщиков.
5.1. Каждый отчет об оценке должен содержать следующие сведения:
5.1.1.
Ясные и четкие выводы о стоимости, представленные таким образом,
который не будет вводить в заблуждение;
5.1. 2. Наименование клиента, предполагаемое использование оценки и даты,
имеющие отношение к делу;
5.1.2.1. дату, к которой применяется расчетная величина стоимости.
5.1.2.2. дату составления отчета.
5.1.2.3. дату обследования объекта оценки.
5.1.3.
Конкретное указание основания [базы] оценки, в том числе тип и толкование
стоимости.
5.1.3.1. необходимо раздельно представлять информацию о рыночной и нерыночной
стоимости в том случае, когда отдельные компонент(ы) имущества оцениваются на
основании [базе], отличном от Рыночной стоимости.
5.1.4. Следует идентифицировать и описать:
5.1.4.1.
оцениваемые имущественные права и интересы.
5.1.4.2.
физические и юридические характеристики имущества.
5.1.4.3.
классы имущества, включаемого в оценку, отличные от основных
оцениваемых категорий имущества.
5.1.5.
Следует описать содержание и объем работы, использованной
для
проведения оценки.
5.1.6. Следует конкретно указать все допущения и ограничительные условия, от
которых зависит заключение о стоимости.
5.1.7.
Следует привести специальные допущения.
5.1.8.
В отчет следует включить: описание анализируемой информации, расчетные
таблицы; описание проведенных исследований рынка, использованных подходов к
оценке и процедур оценки, рассуждения в обоснование анализа, мнений и заключений,
содержащихся в отчете, а также приложить к отчету документированную информацию,
переданную оценщику заказчиком и полученную им из открытых источников.
5.1.9.
В отчет следует включить оговорку, запрещающую публикацию отчета
целиком или по частям, или публикацию ссылок на отчет, а также данных,
содержащихся в отчете, имени и профессиональной принадлежности Оценщика – без
письменного согласия Оценщика.
5.1.10.
В отчет следует включить Заявление о соблюдении российских Федеральных
стандартов оценки, раскрыть любое отступление от требований российских
Федеральных стандартов оценки и привести объяснение такого отступления в
соответствии с Кодексом этики, установленным российскими Федеральными
стандартами оценки или стандартами саморегулируемой организации оценщиков.
5.1.10.1. каждое заявление о соответствии должно подтверждать, что:
- утверждения о данных, представленные в отчете, правильны и основываются
на знаниях оценщика;
- анализ и заключения ограничены только изложенными допущениями и
3
5.2.
5.3.
5.4.
5.5.
условиями;
- оценщик не имел интереса (или, если имел, то указать его) в оцениваемом
имуществе;
- вознаграждение оценщика не зависит от какого-либо аспекта отчета;
- оценка была проведена в соответствии с Кодексом этики и стандартами
исполнения оценки;
- образование специалиста-оценщика соответствует необходимым требованиям;
- оценщик имеет (или не имеет) опыт оценки, связанный с местонахождением и
категорией аналогичного имущества;
- оценщик произвел (или не произвел) обследование имущества лично;
- никто, кроме лиц, указанных в отчете, не оказывал профессиональной помощи
в подготовке отчета.
5.1.10.2. включать фамилию и имя, профессиональную квалификацию и подпись
оценщика-специалиста, выпускающего отчет, а также подпись и печать оценщикаюридического лица – стороны по договору об оценке.
Когда Отчеты об оценке передаются электронным способом, Оценщик должен
предпринять разумные шаги для защиты целостности данных/текста в отчете и для
гарантирования, что при передаче не будет допущено ошибок. Программное
обеспечение должно также обеспечивать безопасность передачи.
5.2.1.
Должны отражаться источник, дата и время отправления, также как
назначение, дата и время приема. Программное обеспечение должно допускать
подтверждения того, что количество переданных данных/текста соответствует
принятому, а также необходимо представить отчет в формате «только чтение» для
всех, кроме автора.
5.2.2.
Оценщик должен обеспечивать защиту электронной цифровой подписи
(подписей) и полный контроль Оценщика посредством паролей (ПИН-кодов),
технических устройств (охранных карт) или других средств. Подпись,
зафиксированная на отчете электронным способом, считается аутентичной и означает
тот же уровень ответственности, что и письменная подпись на бумажном экземпляре
отчета.
5.2.3.
Подлинная электронная и/или бумажная копия отчета, переданная
электронным способом, должна сохраняться Оценщиком в течение периода,
требуемого российским законодательством, но в любом случае не менее трех лет.
Файлы записей отчетов, передаваемых электронным способом, могут храниться на
электронных, магнитных или других носителях.
Форма представления отчета определяется оценщиком и клиентом на основании
технических условий (спецификации) конкретного задания на оценку и договора.
Тип, содержание и объем отчета зависят от предполагаемого пользователя отчета,
требований российского законодательства, типа имущества, а также от особенностей и
степени сложности проведения оценки.
Для всех отчетов об оценке вся необходимая документация должна храниться в
рабочих файлах для обеспечения подтверждения результатов и заключений
относительно оценки и должна сохраняться на период не менее трех лет после
завершения работ по оценке.
6.
Замечания
6.1. Особенности контекста, в котором излагается результат оценки, столь же важны, как
обоснование и точность самого результата. Заключение о стоимости должно
базироваться на рыночных данных, процедурах и обоснованиях, которые
подтверждают полученный результат.
6.2. Изложение последовательного и логичного ответа на вопрос, возникающий в процессе
оценки, требует применения такого методического подхода, который позволяет
4
пользователю оценки понять последовательность процессов и их значимость для
полученного заключения.
6.3. Отчет должен довести до заказчика или иного пользователя ясное понимание мнений,
выраженных Оценщиком. В то же время отчет должен быть удобочитаемым и
доступным для понимания для тех, кто еще не имеет достаточных знаний о данном
имуществе.
6.4 Отчет должен продемонстрировать ясность, прозрачность и целостность подхода к
процессу оценки.
6.5. Оценщик должен соблюдать осторожность, прежде чем дать разрешение на
использование отчета для иных целей, отличных от оговоренных в отчете.
7.
Требования по раскрытию информации
7.1.
Когда оценки проводятся внутренним Оценщиком, в Отчете об оценке
следует раскрыть конкретно существование и характер взаимоотношений между
Оценщиком и организацией, под контролем которой находятся оцениваемые активы.
7.2. В том случае, когда Оценщик привлекается к выполнению задания на оценку в роли,
отличной от роли Оценщика, например, в качестве независимого консультанта
предприятия или посредника, он должен раскрыть в отчете выполняемую им роль в
каждом задании.
7.3. Оценщик должен раскрыть информацию об использованной совокупности
российского законодательства, а также все отступления от требований российских
Федеральных стандартов оценки, вызванные необходимостью соблюдения российского
законодательства, правил (в том числе правил бухгалтерского учета) или обычаев.
8.
Отступление
8.1. Недопустимо никакое отступление от требований, что в каждом Отчете об оценке
ясно и точно излагались заключения об оценке, и ясно раскрывались любые допущения
и ограничительные условия, которые затрагивают оценку и заключение о стоимости.
8.2.
Если оценщика просят выполнить задание по оценке, которое отступает от
вышеперечисленных требований, или требования, предъявляемые к которому
существенно ниже или отличаются от требований российских Федеральных стандартов
оценки и Кодекса этики, то оценщик должен принять такое задание и оказать такие услуги
только при соблюдении следующих условий:
8.2.1. Оценщик определит, что задание на оценку не направлено на введение в
заблуждение предполагаемых пользователей;
8.2.2. Оценщик убедится, что выполненная оценка не настолько ограничена, чтобы ее
результаты оказались ненадежными и недостоверными для предполагаемой цели и
для использования оценки.
8.2.3. Оценщик сообщит клиенту, что соответствующие инструкции к заданию
повлекут за собой отступления от российских Федеральных стандартов оценки и
должны быть полностью раскрыты в Отчете об оценке.
8.3. При любых обстоятельствах, когда возникают отступления от представления в отчете
Рыночной стоимости в соответствии с российскими Федеральными стандартами
оценки, оценщик должен ясно установить тот факт, что представленная в отчете оценка
отлична от рыночной стоимости.
9.
Дата вступления в силу
9.1. Настоящий российский Федеральный стандарт оценки вступил в силу с ……. 2006г.
5