Инструкция по определению площади придомовой территории

Сәулет, қала құрылысы және құрылыс қызметі, тұрғын үй
қатынастары және коммуналдық шаруашылық саласындағы
мемлекеттік нормативтік құжаттар
Государственные
нормативные
документы
в
сфере
архитектурной,
градостроительной
и
строительной
деятельности, жилищных отношений и коммунального
хозяйства
КӨП ПӘТЕРЛІ ТҰРҒЫН ҮЙЛЕРДІҢ ҮЙ МАҢЫНДАҒЫ
АУМАҒЫННЫҢ АЛАҢЫН АНЫҚТАУ ЖӨНІНДЕГІ
НҰСКАУЛЫҚ
ИНСТРУКЦИЯ ПО ОПРЕДЕЛЕНИЮ ПЛОЩАДИ
ПРИДОМОВОЙ ТЕРРИТОРИИ МНОГОКВАРТИРНЫХ
ЖИЛЫХ ДОМОВ
Первая редакция
Қазақстан Республикасы Өңірлік даму министрлігінің
Құрылыс және тұрғын үй-коммуналдық шаруашылық істері
комитетi
Комитет по делам строительства и жилищно-коммунального
хозяйства Министерства регионального развития Республики
Казахстан
Астана 2014
1
Первая редакция
Алғы сөз
1 ӘЗІРЛЕГЕН
«Тұрғын-үй-коммуналдық шаруашылығын жаңғырту
мен дамытудың қазақстандық орталығы» акционерлік
қоғамы
2 ҰСЫНҒАН
Қазақстан Республикасы Өңірлік даму министрлігі
Құрылыс және тұрғын үй-коммуналдық шаруашылығы
істері комитетінің Техникалық реттеу және
нормативтік басқармасы
3 БЕКІТІЛГЕН
ЕНГІЗІЛГЕН
Қазақстан Республикасы Өңірлік даму министрлігінің
Құрылыс және тұрғын үй-коммуналдық шаруашылық
істері комитетінің _______ № __ бұйрығымен ______
бастап енгзілді
4 ОРНЫНА
Алғашқы рет
ЖӘНЕ ІСКЕ
Осы мемлекеттік нормативті ҚР сәулет, қала құрылысы және құрылыс қызметі, тұрғын
үй қатынастары және коммуналдық шаруашылық саласындағыУәкілетті органының
рұқсатынсыз ресми басылым ретінде толық немесе ішінара қайта басуға, көбейтуге және
таратуға болмайды.
Предисловие
1 РАЗРАБОТАН
Акционерным обществом«Казахстанский центр
модернизации и развития жилищно-коммунального
хозяйства»
2 ПРЕДСТАВЛЕН
Управление технического регулирования и нормирования
Комитета по делам строительства и жилищнокоммунального хозяйства Министерства регионального
развития Республики Казахстан
3 УТВЕРЖДЕН И ВВЕДЕН
В ДЕЙСТВИЕ
Приказом Комитета по делам строительства и жилищнокоммунального хозяйства Министерства регионального
развития Республики Казахстан
от ________ № __с
___________
4 ВЗАМЕН
впервые
Настоящий государственный норматив не может быть полностью или частично
воспроизведен, тиражирован и распространен в качестве официального издания без
разрешения Уполномоченного государственного органа РК в сфере архитектурной,
градостроительной и
строительной деятельности, жилищных отношений и
коммунального хозяйства.
2
Содержание
Введение
1 Область применения……………………………………….…………...
2 Нормативные ссылки………………………………………….................
3 Термины, определения и сокращения…………………………………
4 Обозначения и сокращения …………………………………….……..
5 Общие положения………………………………………..……….……
6 Порядок определения площади придомовой территории
многоквартирных жилых домов ……………...………………………..
7. Рекомендации по правовым вопросам оформления придомовой
территории многоквартирного жилого дома…………………………….
8. Пример расчета определения площади придомовой территории
многоквартирных жилых домов………………………………………….
Приложение А……………………………………….………………..…....
Приложение Б………………………………………………………………
Приложение В………………………………………………………………
Приложение Г………………………………………………………………
Приложение Д……………………………………………………………..
Библиография………………………………………………….…………
1
1
3
6
7
13
17
24
26
28
29
30
31
32
3
Первая редакция
Введение
Согласно Закону Республики Казахстан «О жилищных отношениях»
объект кондоминиума – это единый имущественный комплекс, состоящий из
жилых и нежилых помещений, находящихся в индивидуальной (раздельной)
собственности физических и юридических лиц, государства, и общего
имущества, которое принадлежит им на праве общей долевой собственности.
Исследуя возникновение прав на общее имущество, не следует
забывать о том, что в него входят не только места общего пользования в
многоквартирном жилом доме, но и земельный участок, на котором он
расположен.
Земельный
участок
-это
основная
составляющая
объекта
кондоминиума, без наличия которого невозможно создание кондоминиума и
принадлежит собственникам помещений (квартир) на праве общей долевой
собственности.
Сегодня многочисленные проблемы, касающиеся содержания
земельного участка, прилегающего к многоквартирному жилому дому
(придомовой территории), вызывают различные вопросы у собственников
жилья. Что относится к придомовой территории, каковы ее границы, кто
отвечает за надлежащее состояние придомовой территории?
Таким образом, неурегулированность земельных отношений сегодня
приводит к многочисленным конфликтам, так как в Земельном Кодексе
Республики Казахстан и в Законе Республики Казахстан нет определенных
указаний на размеры участка для различных домов.
Придомовой территорией называется земельный участок, который
закреплен за многоквартирным жилым домом (или несколькими домами).
Общая площадь придомовой территории и ее границы определяются в
соответствии с положениями строительных актов, предусмотренными
земельным законодательством и законодательством о градостроительной
деятельности Республики Казахстан. При этом основными критериями
вычисления площади придомовой земли служат фактические размеры дома
(или домов), а также общая полезная площадь микрорайона.
В состав общего имущества включается земельный участок, на
котором расположен многоквартирный дом и границы которого
определены на основании данных государственного кадастрового учета,
с элементами озеленения и благоустройства, а также иные объекты,
предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства одного
многоквартирного дома, включая трансформаторные подстанции, тепловые
пункты, коллективные автостоянки, пожарные проезды, сушилки для белья,
гаражи, детские и спортивные площадки, расположенные в границах
земельного участка, на котором располагается многоквартирный жилой дом.
4
КӨП ПӘТЕРЛІ ТҰРҒЫН ҮЙЛЕРДІҢ ҮЙ МАҢЫНДАҒЫ
АУМАҒЫННЫҢ АЛАҢЫН АНЫҚТАУ ЖӨНІНДЕГІ НҰСКАУЛЫҚ
ИНСТРУКЦИЯ ПО ОПРЕДЕЛЕНИЮ ПЛОЩАДИ ПРИДОМОВОЙ
ТЕРРИТОРИИ МНОГОКВАРТИРНЫХ ЖИЛЫХ ДОМОВ
______________________________________________________________
Дата введения – 20ХХ-ХХ-ХХ1
1.
Область применения
1.1.
Настоящая Инструкция по определению площади придомовой
территории многоквартирных жилых домов (далее – Инструкция)
разработана в целях реализации правовых нормативных актов,
регулирующих жилищные отношения и установления порядка и метода
определения размеров и установления границ земельных участков в
многоквартирных жилых домах.
1.2.
На основе настоящей Инструкции определяются нормативные
размеры земельных участков в многоквартирных жилых домах местными
исполнительными органами и органами управления объекта кондоминиума
для передачи в общую долевую собственность собственникам помещений
(квартир) бесплатно или в аренду.
1.3.
Инструкция предназначена для местных исполнительных
органов, жилищной инспекции, местных служб архитектуры и
градостроительства, органов управления объектом кондоминиума,
собственников помещений (квартир).
2. Нормативные ссылки
Для применения настоящей Методики необходимы следующие
ссылочные нормативные документы:
Земельный Кодекс Республики Казахстан от 20 июня 2003 года №442.
О налогах и других обязательных платежах в бюджет (налоговый
Кодекс) от 10 декабря 2008 года № 99-IV;
Закон Республики Казахстан от 16 июля 2001 года № 242-II «Об
архитектурной, градостроительной и строительной деятельности в
Республике Казахстан»;
5
Первая редакция
Закон Республики Казахстан от 16 апреля 1997 года № 94-I «О
жилищных отношениях»;
Закон Республики Казахстан от 26 июля 2007 года № 310 «О
государственной регистрации прав на недвижимое имущество»;
Правила содержания общего имущества объекта кондоминиума,
утвержденной постановлением Правительства Республики Казахстан от 1
декабря 2011 года №1421;
Правила государственной регистрации объекта кондоминиума//
утверждены приказом и.о. Министра юстиции Республики Казахстан от 24
августа 2007 года № 241;
Правила технической эксплуатации жилищного фонда// Утверждены
приказом Агентства Республики Казахстан по делам строительства и
жилищно-коммунального хозяйства от 29 декабря 2010 года № 606.
Санитарные Правила «Санитарно-эпидемиологические требования к
содержанию и эксплуатации жилых и других помещений, общественных
зданий», утвержденный постановлением Правительства Республики
Казахстан от 1 декабря 2011 года № 1431;
Порядок предоставления земельного участка собственникам помещений
(участникам) кондоминиума// Утвержден постановлением Правительства
Республики Казахстан от 22 декабря 1997 года № 1813 (с изменением
18.07.2011 г.);
Инструкция по организации и проведению работ при содержании
придомовых территорий// Утверждена приказом Агентства Республики
Казахстан по делам строительства и жилищно-коммунального хозяйства от
10 января 2012 года № 5;
СНиП РК 3.01-01-2008 Градостроительство. Планировка и застройка
городских и сельских населенных пунктов.
ГОСТ 30494-96 Здания жилые и общественные. Параметры
микроклимата в помещениях.
СНиП РК 3.02-43-2007* Жилые здания.
СН РК 1.04-26-2011 Реконструкция, капитальный и текущий ремонт
жилых и общественных зданий.
СН РК 1.04-04-2002 Обследование и оценка технического состояния
зданий и сооружений.
ПРИМЕЧАНИЕ. При использовании строительных норм целесообразно проверить действие
ссылочных стандартов и классификаторов по ежегодно издаваемому информационному указателю
«Указатель нормативные документы по стандартизации» по состоянию на текущий год и
6
соответствующим ежемесячно издаваемым информационным указателям, опубликованным в
текущем году, а также АГСК 1.1-2014 «Перечень нормативных правовых актов и нормативнотехнических документов в области архитектуры, градостроительства и строительства,
действующих на территории Республики Казахстан». Если ссылочный документ заменен
(изменен), то при пользовании настоящего нормативного документа следует руководствоваться
замененным (измененным) документом. Если ссылочный документ отменен без замены, то
положение, в котором дана ссылка на него, применяется в части, не затрагивающей эту ссылку.
3. Термины и определения
В Инструкции применяются следующие термины с соответствующими
определениями:
3.1.
земельный участок: земельная территория, закрепленная за
жилым
домом
(жилым
зданием)
в
порядке,
установленном
законодательством Республики Казахстан.
3.2.
кадастровый номер: индивидуальный, не повторяющийся на
территории Республики Казахстан, номер объекта недвижимости, который
присваивается в порядке, установленном законодательством Республики
Казахстан.
3.3.
кондоминиум: форма собственности на недвижимость, при
которой помещения находятся в индивидуальной (раздельной) собственности
граждан, юридических лиц, государства, а общее имущество принадлежит им
на праве общей долевой собственности.
3.4.
красные линии: границы, отделяющие территории кварталов,
микрорайонов, иных элементов в планировочной структуре населенных
пунктов от улиц (проездов, площадей). Красные линии, как правило,
применяются для регулирования границ застройки.
3.5.
многоквартирный жилой дом: Совокупность двух и более
квартир, имеющих самостоятельные выходы либо на земельный участок,
прилегающий к жилому дому, либо в помещения общего пользования в
таком доме. Многоквартирный жилой дом содержит в себе элементы общего
имущества собственников квартир (помещений) в соответствии с жилищным
законодательством.
3.6.
общее имущество: части объекта кондоминиума: подъезды,
лестницы, лифты, крыши, чердаки, подвалы, внеквартирные либо
общедомовые инженерные системы и оборудование, абонентские почтовые
ящики, земельный участок, включая элементы благоустройства и другое
имущество общего пользования;
7
Первая редакция
3.7.
орган управления объектом кондоминиума: физическое или
юридическое лицо, осуществляющее функции по управлению объектом
кондоминиума.
3.8.
право землепользования: право лица владеть и пользоваться
земельным участком, находящимся в государственной собственности,
бессрочно (постоянное землепользование) или в течение определенного
срока (временное землепользование) на возмездной и (или) безвозмездной
основе.
3.9.
придомовая территория: прилегающий земельный участок,
относящийся к общему имуществу многоквартирного жилого дома,
принадлежащему всем собственникам. Включает в себя пожарные проезды,
сушилки для белья, детские площадки, коллективные автостоянки, гаражи,
детские и спортивные площадки в границах земельного участка, на котором
расположен многоквартирный жилой дом.
3.10. расходы на содержание жилого дома (жилого здания):
обязательная сумма расходов собственников помещений (квартир)
посредством ежемесячных взносов, установленных решением общего
собрания, на эксплуатацию и ремонт общего имущества объекта
кондоминиума, содержание земельного участка, расходы на приобретение,
установку, эксплуатацию и поверку общедомовых приборов учета
потребления коммунальных услуг, расходы на оплату коммунальных услуг,
потребленных на содержание общего имущества объекта кондоминиума, а
также взносы на накопление денег на предстоящий капитальный ремонт
общего имущества объекта кондоминиума или отдельных его видов.
3.11. сервитут: право ограниченного целевого пользования чужим
земельным участком и (или) другим объектом недвижимости, в том числе
для прохода, проезда, прокладки и эксплуатации необходимых
коммуникаций и иных нужд;
3.12. технический
паспорт:
составленный
по
результатам
государственного технического обследования недвижимого имущества
документ
установленной
формы,
содержащий
технические,
идентификационные характеристики первичного или вторичного объекта,
необходимые для ведения правового кадастра;
3.13. общее имущество ограниченного пользования: передаваемые в
установленном порядке в пользование отдельные части общего имущества
отдельному собственнику (собственникам).
8
3.14. индивидуальная (раздельная) собственность: собственность
граждан, юридических лиц или государства на помещение в составе жилого
дома (жилого здания);
3.15. письменный опрос: выявление мнений более двух третей
собственников помещений (квартир) в объекте кондоминиума для принятия
решений, связанных с управлением, содержанием и эксплуатацией объекта
кондоминиума, осуществляемое в письменной форме до проведения
повторного собрания;
3.16. кондоминиум: форма собственности на недвижимость, при
которой помещения находятся в индивидуальной (раздельной) собственности
граждан, юридических лиц, государства, а общее имущество принадлежит им
на праве общей долевой собственности;
3.17. объект кондоминиума: единый имущественный комплекс,
состоящий из жилых и нежилых помещений, находящихся в индивидуальной
(раздельной) собственности физических и юридических лиц, государства, и
общего имущества, которое принадлежит им на праве общей долевой
собственности;
3.18. собрание участников объекта кондоминиума: совместное
присутствие собственников помещений (квартир) в заранее определенном
месте и определенное время для коллективного обсуждения и принятия
решений, связанных с управлением и содержанием объекта кондоминиума;
3.19. содержание
объекта
кондоминиума:
совокупность
организационных и технических мероприятий, реализуемых субъектом
сервисной деятельности в соответствии с договором, заключаемым с органом
управления объектом кондоминиума;
3.20. расходы на содержание жилого дома (жилого здания):
обязательная сумма расходов собственников помещений (квартир)
посредством ежемесячных взносов, установленных решением общего
собрания, на эксплуатацию и ремонт общего имущества объекта
кондоминиума, содержание земельного участка, расходы на приобретение,
установку, эксплуатацию и поверку общедомовых приборов учета
потребления коммунальных услуг, расходы на оплату коммунальных услуг,
потребленных на содержание общего имущества объекта кондоминиума, а
также взносы на накопление денег на предстоящий в будущем капитальный
ремонт общего имущества объекта кондоминиума или отдельных его видов;
9
Первая редакция
3.21. общая площадь жилого дома (жилого здания): сумма общих
площадей всех жилищ и площадей всех нежилых помещений, а также
площадей частей жилого дома, являющихся общим имуществом;
3.22. уполномоченный орган: центральный исполнительный орган,
осуществляющий руководство и межотраслевую координацию в сфере
жилищных отношений;
3.23. жилищная
инспекция:
государственное
учреждение,
являющееся некоммерческой организацией, обладающее статусом
юридического лица, для осуществления государственного контроля в
области жилищного фонда;
3.24. кооператив
собственников
помещений
(квартир):
некоммерческая организация, создаваемая собственниками помещений
(квартир) для совместного управления общим имуществом объекта
кондоминиума;
3.25. член кооператива собственников помещений (квартир):
собственник помещения (квартиры) в объекте кондоминиума, являющийся
учредителем кооператива собственников помещений (квартир) или принятый
в члены кооператива собственников помещений (квартир) на основании
поданного заявления.
4. Обозначения и сокращения
Акционерное общество: АО
Руководящие документы в строительстве: РДС
Строительные нормы и правила: СНиП
Строительные требования: СТ
Строительные нормы: СН
Санитарные правила «Санитарно-эпидемиологические требования
к содержанию и эксплуатации жилых и других помещений
общественных зданий»: СанПиН.
10
5. Общие положения
5.1.
Определение
площади
придомовой
территории
в
многоквартирных жилых домах и установление их границ проводятся с
целью формирования объекта кондоминиума как единого имущественного
комплекса, недвижимого имущества, установления земельной доли в общей
собственности, приходящейся на каждого собственника помещений
(квартир) в объекте кондоминиума исходя из площади помещений,
находящихся в его собственности, эффективного использования земель
городских и сельских поселений и повышения уровня их благоустройства,
налогообложения, учета и государственной регистрации прав на недвижимое
имущество и сделок с ним в кондоминиумах.
5.2.
В соответствии с Законом Республики Казахстан «О жилищных
отношениях» кондоминиумом является особая форма собственности на
недвижимость
как
единый
имущественный
комплекс
(объект
кондоминиума), при которой помещения находятся в раздельной
(индивидуальной) собственности граждан, юридических лиц, государства, а
общее имущество принадлежит им на праве общей долевой собственности.
5.3.
Земельный участок, на котором расположен многоквартирный
дом жилой дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого
имущества, с момента его формирования и проведения государственного
кадастрового учета переходит бесплатно в общую долевую собственность
собственников помещений в многоквартирном жилом доме в порядке и на
условиях,
которые
установлены
гражданским
и
жилищным
законодательством.
5.4.
Состав общего имущества, принадлежащего на праве общей
долевой
собственности
собственникам
помещений
(квартир)
в
многоквартирном жилом доме определяется в соответствии с Законом
Республики Казахстан «О жилищных отношениях», постановлением
Правительства Республики Казахстан «Правила содержания общего
имущества объекта кондоминиума» от 1 декабря 2011 года № 1421.
5.5.
Земельный участок, закрепленный за жилым домом,
принадлежит на праве общей долевой собственности (общее
землепользование) всем участникам кондоминиума, которыми являются все
собственники жилых и нежилых помещений объекта кондоминиума.
Не допускается предоставление права частной собственности (права
землепользования) одному из собственников жилых и (или) нежилых
11
Первая редакция
помещении или иному участнику кондоминиума на часть неделимого
земельного участка, входящего в состав объекта кондоминиума.
5.6.
Участниками кондоминиума признаются физические и
юридические лица, которым жилые и (или) нежилые помещения объекта
кондоминиума принадлежат на праве частной собственности, праве
хозяйственного ведения, праве оперативного управления или ином вещном
праве.
5.7.
Участники кондоминиума, которым жилые и (или) нежилые
помещения объекта кондоминиума принадлежат на праве частной
собственности, приобретают на земельные участки право общей долевой
собственности.
5.8.
Участники кондоминиума, не являющиеся собственниками
помещений объекта кондоминиума, приобретают на земельные участки
право общего долевого постоянного землепользования.
5.9.
Земельный участок, закрепленный за жилым домом, является
неделимой и неотъемлемой частью объекта кондоминиума.
5.10. Земельный
участок,
необходимый
для
размещения,
эксплуатации, содержания многоквартирного жилого дома или иного объекта
кондоминиума, переходит в установленном порядке в общую долевую
собственность собственников помещений, находящихся в составе объекта
кондоминиума в соответствии с земельным законодательством Республики
Казахстан.
5.11. Правовое положение земель, на которых расположены объекты,
находящиеся в общем пользовании нескольких кондоминиумов (детские
игровые площадки, хозяйственно-бытовые площадки, зеленые насаждения,
площадки для отдыха, автостоянки, сооружения инженерных сетей и
коммуникаций и другие объекты), определяется при предоставлении таких
земель участникам заинтересованных кондоминиумов на праве общей
долевой собственности (общего землепользования) либо предоставления
иных, предусмотренных законодательством форм общего землепользования
и (или) сервитута.
5.12. Порядок пользования земельным участком, находящимся в
общей собственности (общем землепользовании), определяется договором
между участниками общей собственности (общего землепользования).
5.13. Деление земельного участка, входящего в состав объекта
кондоминиума, допускается с письменного согласия всех участников
12
кондоминиума при условии соблюдения санитарно-гигиенических,
экологических, противопожарных, строительных и других норм.
5.14. Право общей собственности участников кондоминиума на
земельный участок (право общего землепользования) подлежит регистрации
в порядке, предусмотренном законодательством Республики Казахстан по
государственной регистрации прав на недвижимое имущество.
5.15. Границы и размер земельного участка под многоквартирным
жилым домом определяется в соответствии с нормами земельного
законодательства и законодательства о градостроительной деятельности
Республики Казахстан.
5.16. Границы земельных участков многоквартирных жилых домов
устанавливаются по красным линиям, границам смежных земельных
участков (при их наличии) и проездов, естественным границам, границам
отвода магистральных инженерно-транспортных коммуникаций, если
градостроительными требованиями не установлено иное.
5.17. В границы земельного участка включаются непосредственно
многоквартирный жилой дом, иные объекты недвижимости, входящие в
состав многоквартирного жилого дома, а также прилегающая к ним
территория, необходимая для обеспечения их функционирования
(обслуживания), с учетом соблюдения требований градостроительных
нормативов, противопожарной безопасности, санитарных разрывов между
зданиями и иных норм, обеспечивающих нормальные условия проживания и
пребывания граждан в многоквартирном жилом доме, обслуживания жилых
зданий и другого имущества, входящего в состав многоквартирного жилого
дома, а также доступ ко всем объектам многоквартирного жилого дома.
5.18. При этом должны обеспечиваться нормальные условия
проживания граждан на смежных земельных участках и права
собственников, владельцев, пользователей и арендаторов этих участков, а
также владельцев расположенных на них зданий, строений и сооружений.
5.19. Размер земельного участка, включая элементы благоустройства,
для существующего объекта кондоминиума определяется с учетом
фактически сложившейся застройки и требований, установленных
градостроительной и иной документацией территориального развития
населенного пункта.
5.20. Если фактическая площадь земельного участка в существующей
застройке меньше нормативных размеров площади, бесплатно передаваемой
в общую долевую собственность собственников помещений (квартир) в
13
Первая редакция
многоквартирном жилом доме в соответствии с действующим
законодательством, и увеличение размеров земельного участка за счет
смежных земельных участков не представляется возможным, то границы
передаваемого земельного участка многоквартирного жилого дома
устанавливаются по фактически существующим границам.
5.21. Сверхнормативная
территория
может
быть
передана
собственникам помещений (квартир) в многоквартирном жилом доме в
собственность (за плату), аренду или безвозмездное пользование только при
условии, что она в соответствии с утвержденной градостроительной и
землеустроительной документацией не может быть использована в качестве
самостоятельного объекта.
5.22. Территория общего пользования (основные проезды, детские,
физкультурные и спортивные площадки и сооружения, массивы зеленых
насаждений, иные объекты общего пользования) в границах квартала,
микрорайона или другого элемента планировочной структуры подлежит
формированию и может быть передана в собственность, аренду
собственникам помещений в многоквартирном доме или товариществу
собственников жилья только при условии установления соответствующих
ограничений и сервитутов.
5.23. Территория, прилегающая к жилому зданию, благоустраивается,
озеленяется, освещается и ограждается, подъездные пути и пешеходные
дорожки должны иметь твердое покрытие.
5.24. Разделение земельного участка, предоставленного в пользование
нескольким многоквартирным жилым домам, на несколько земельных
участков осуществляется при совместном обращении в орган местного
самоуправления полномочных представителей собственников помещений
(квартир) данных домов, желающих произвести размежевание данного
участка с предоставлением проекта размежевания, выполненного
организацией, имеющей право выполнять данные работы.
5.25 Земельный участок при здании (строении, сооружении) может
быть предоставлен в раздельную собственность участникам кондоминиума в
случаях
необходимости
обеспечения
технологических
нужд
функционирования нежилых помещений при условии, что этот земельный
участок будет расположен вне контура здания (строения, сооружения) и его
использование не будет противоречить условиям эксплуатации земельного
участка, входящего в состав объекта кондоминиума, а также санитарногигиеническим, экологическим, противопожарным, строительным и другим
нормам.
14
5.26. Регистрация объекта кондоминиума заключается в занесении в
регистрационные документы в соответствии с формой регистрационного
листа сведений, идентифицирующих земельный участок, первичные
объекты, и необходимых для регистрации объекта кондоминиума
характеристик вторичных объектов, а также сведений о виде права, форме
общей собственности (иного вещного права) и размерах долей участников
кондоминиума в общем имуществе.
5.27. Размер долей участников кондоминиума в общем имуществе
определяется отношением полезной площади жилого и площади нежилого
помещения, находящегося в раздельной (индивидуальной) собственности
(ином вещном праве), к сумме полезных площадей всех жилых и площадей
всех нежилых помещений, находящихся в данном объекте кондоминиума.
5.28. Проведение кадастрового учета подтверждается присвоением
земельному участку кадастрового номера и его регистрацией в Едином
государственном реестре земель.
5.29. Если участок сформирован и учтен в Едином государственном
реестре земель, то право общей долевой собственности на него переходит к
покупателю помещения в доме с момента государственной регистрации
права собственности на это помещение.
5.30. В случае, если земельный участок сформирован и в отношении
него проведен государственный кадастровый учёт, а также имеются
подтверждающие документы о государственной регистрации данного
земельного участка, а при их отсутствии – документы, подтверждающие
право собственности на жилые и нежилые помещения в многоквартирном
жилом доме, то налогоплательщиками земельного налога являются
собственники помещений (квартир) этого дома.
5.31. Придомовые территории должны отвечать требованиям:
1) социальным;
2) санитарным;
3) гигиеническим;
4) эстетическим;
5) градостроительным;
6) противопожарным.
Проектировщики должны вести организацию этой территории
соответственно с данными требованиями.
5.32. К основным типам придомовых участков можно отнести
следующие:
15
Первая редакция
1) автостоянки;
2) тротуары и проезды;
3) специализированные площадки для отдыха и игровые детские
площадки;
4) площадки хозяйственного предназначения (территория для выгула
домашних животных;
5) площадки для установки баков для мусора, участки для бытовых
нужд);
6) спортивные площадки;
7) разные типы дорожек (транзитные, садово-парковые, прогулочные и
др.);
8) различные насаждения (цветы, кустарники, деревья, газоны),
парковое и садовое оборудование;
9) малые архитектурные формы.
5.33. В состав придомовой территории входят следующие элементы:
1) участки земли под жилыми домами или одним домом;
2) отмостка, все тротуары и проезды, а также социально важные
составляющие данной территории, к которым можно отнести озелененные
территории, автостоянки, площадки хозяйственного предназначения,
игровые площадки и т.д.
5.34. Площадь придомовой территории определяется в результате
расчета суммы полезной площади всех домов, которые расположены в
микрорайоне.
5.35. Собственник помещения (квартиры) в кондоминиуме наряду с
другими собственниками имеет право пользоваться общим имуществом, а
также земельным участком.
Определение придомового участка в планово-проектных документах не
означает, что его границы нельзя нарушать собственникам помещений
(квартир) другого микрорайона или всего города. Пользоваться такими
территориями могут все желающие, в случае если есть определенные
ограничения.
5.36 Если на неделимом земельном участке расположены здания
(строения, сооружения), находящиеся в общей собственности (ином общем
вещном праве), залог здания (строения, сооружения) означает, что
одновременно передается в залог земельный участок, необходимый для
расположения, содержания и эксплуатации здания (строения, сооружения).
16
Если предметом залога в указанных случаях является часть здания (строения,
сооружения), выделенная в порядке, установленном
законодательством
Республики Казахстан, или доля в праве на общее имущество, залог
одновременно устанавливается на долю в земельном участке,
соответствующую площади части здания (строения, сооружения),
переданной в залог.
Залог помещения, находящегося в объекте кондоминиума, означает, что
одновременно предметом залога является доля в общем имуществе и
земельном
участке,
определяемая
в
соответствии
с законодательством Республики Казахстан, регулирующим отношения
между участниками кондоминиума.
5.37 Для управления общей собственностью и ее эксплуатации,
надлежащего содержания всего дома (здания, строения, сооружения) и
придомового земельного участка (земельных участков) участники
кондоминиума избирают форму управления объектом кондоминиума в
соответствии с законодательством Республики Казахстан.
6.
Порядок определения площади придомовой территории
многоквартирных жилых домов
6.26. В многоквартирном жилом доме, если землеустроительные
работы не были проведены или площадь земельного участка принадлежит
только по фундаменту, поскольку не установлены границы, то собственники
помещений (квартир) должны обратиться в уполномоченный орган по
управлению земельными ресурсами или территориальные подразделения по
делам архитектуры, градостроительства и строительства.
6.27. На градостроительном плане нужно отметить все нужные
объекты, без которых эксплуатация дома невозможна. После этого
собственникам помещений (квартир) необходимо обсудить план придомовой
территории на общем собрании собственников помещений (квартир).
6.28. После принятия коллективного решения план придомовой
территории нужно представить в соответствующие органы местного
исполнительного органа.
6.29. Перед обращением в соответствующие органы местного
исполнительного органа орган управления объектом кондоминиума или
17
Первая редакция
собственники помещений (квартир) могут рассчитать нормированную
придомовой территории.
6.30. Нормированная
площадь
придомовой
территории
многоквартирных жилых домов, передаваемых в общую долевую
собственность собственникам помещений (квартир), определяется расчетным
методом на основе величины удельных показателей земельной доли для
зданий разной этажности на основе градостроительных нормативов
различных периодов массового жилищного строительства.
6.31. Размер земельного участка в кондоминиуме уточняется при
разработке проекта границ земельного участка, входящего в кондоминиум.
6.32. Разработка проекта границ земельного участка в кондоминиуме
осуществляется с учетом градостроительной документации конкретного
квартала (микрорайона).
6.33. В составе землеустроительного проекта уточняется площадь
предоставляемого земельного участка, его границы и местоположение,
смежные собственники земельного участка и землепользователи, а также
обременения и сервитуты предоставляемого земельного участка в
соответствии с Земельным Кодексом Республики Казахстан.
6.34. Проекты межевания территории при установлении границ
земельных участков в кондоминиумах разрабатываются в границах
планировочных единиц города, другого поселения (микрорайонов, кварталов
или их частей).
6.35. Удельный показатель земельной доли представляет собой
площадь жилой территории в границах планировочной единицы,
приходящейся на 1 м2 общей площади жилых помещений, входящих в состав
кондоминиума.
6.36. На вновь осваиваемых территориях городов и других поселений
при строительстве нового дома прилегающая территория определяется в
период формирования участка для последующего возведения здания в
соответствии с Земельным Кодексом Республики Казахстан и Законом
Республики Казахстан «Об архитектурной, градостроительной и
строительной деятельности в Республике Казахстан».
6.37. Определение удельного показателя земельной доли для зданий
разной этажности в районах массовой жилой застройки основывается на
нормативных документах, регламентирующих удельные размеры элементов
жилой территории в кварталах и микрорайонах.
18
6.38. Такими элементами территорий в разные периоды строительства
как квартальной, так и микрорайонной застройки являлись:
1) территории под жилыми зданиями;
2) проезды и пешеходные дороги, ведущие к жилым зданиям;
3) открытые площадки для временного хранения автомобилей;
4) придомовые зеленые насаждения, площадки для отдыха и игр детей;
5) хозяйственные площадки;
6) физкультурные площадки.
6.14. Удельные показатели земельной доли, приходящейся на 1м2
площади жилых помещений входящих в состав кондоминиума, в
зависимости от этажности и периода строительства приведены в
Приложении А.
Удельные показатели учитывают период строительства, начиная с 1958
г., в соответствии с нормативными документами каждого периода
строительства.
6.15. Нормативный размер земельного участка в кондоминиуме, в
основу определения которого положен принцип выявления удельного
показателя земельной доли для зданий разной этажности, рассчитывается
путем умножения общей площади жилых помещений в данном
кондоминиуме на удельный показатель земельной доли по формуле (1)
S норм.к = Sк · Уз.д. (1)
где,
S норм.к - нормативный размер земельного участка в кондоминиуме,
м2;
Sк - общая площадь жилых помещений в кондоминиуме, м2;
Уз.д - удельный показатель земельной доли для зданий разной
этажности, Приложение А.
Уточнение удельных показателей земельной доли для зданий разной
этажности осуществляется органами местными исполнительными органами,
органами управления объектом кондоминиума исходя из территориальных
градостроительных нормативов с учетом региональных особенностей
территорий.
6.16. Определение размеров земельных участков для нежилых
помещений (предприятия торговли, бытового обслуживания и т.п.),
входящих в состав кондоминиума, осуществляется на основании
градостроительных нормативов с учетом обеспечения требований по
19
Первая редакция
эксплуатации этих помещений (организация подъездов, подходов,
разворотных площадок для транспорта, площадок для временной стоянки
автомобилей и т.д.) и уточняется при разработке границ земельного участка,
входящего в кондоминиум.
6.17. При определении размеров земельного участка в кондоминиуме на
базе отдельного здания в составе квартала (особенно в центральных районах
поселений, где сверхнормативные территории фактически отсутствуют)
может также применяться расчетная формула, в основу которой положен
принцип выявления нежилых территорий в границах квартала, микрорайона,
не подлежащих передаче в кондоминиумы, т.е. исключения участков школ,
детских дошкольных учреждений, других отдельно расположенных
учреждений культурно-бытового обслуживания, территорий общего
пользования микрорайонного и внемикрорайонного значения, территорий
незавершенной, реконструируемой и проектируемой застройки, а также
других территорий, не занятых жилой застройкой.
Расчет размера земельного участка в кондоминиуме проводится по
следующей формуле (2):
Sк =
𝑆кв−𝑆нж−𝑆застр
Sобщ,здан
х Sобщ + 𝑆застр. к (2)
где
Sк - размер земельного участка в кондоминиуме;
Sкв - общая площадь квартала, микрорайона;
Sнж - суммарная площадь всех нежилых территорий, не подлежащих
передаче в кондоминиумы;
Sзастр - суммарная площадь застройки всех жилых зданий в границах
квартала, микрорайона;
Sобщ.зд - суммарная общая площадь жилых помещений всех жилых
зданий в границах данного квартала, микрорайона;
Sобщ.к - общая площадь жилых помещений кондоминиума, для
которого рассчитывается нормативный размер земельного участка;
Sзастр.к - площадь застройки кондоминиума, для которого
рассчитывается земельный участок.
6.18. Передача земельных участков в кондоминиумах в нормативных
размерах
в
собственность
собственникам
помещений
(квартир)
20
осуществляется в соответствии с Земельным Кодексом Республики
Казахстан.
6.19. Размер земельной доли каждого собственника помещений
(квартир) в кондоминиуме определяется путем умножения общей площади
жилых помещений, находящихся в собственности данного собственника
помещений (квартир) в кондоминиуме, на удельный показатель земельной
доли.
6.20. В случае если фактический размер земельного участка в
кондоминиуме меньше нормативного, размер земельной доли каждого
собственника помещений (квартир) определяется путем деления фактической
площади земельного участка в кондоминиуме на общую площадь жилых
помещений в кондоминиуме и умножения на общую площадь жилого
помещения, находящегося в собственности каждого собственника
помещений (квартир).
7.
Рекомендации по правовым вопросам оформления придомовой
территории многоквартирного жилого дома
7.1.
Проведение работ по формированию земельного участка
включает в себя подготовку и согласование проектов границ земельных
участков, установление границ земельных участков на местности и
постановку их на кадастровый учёт.
7.2.
Подготовка проектов границ земельных участков проводится в
соответствии с генеральными планами, проектами планировки территории.
7.3.
Для формирования площади придомовой территории необходимо
проведение общего собрания собственников помещений в многоквартирном
доме согласно Закону Республики Казахстан «О жилищных отношениях».
7.4.
В соответствии с указанной нормой инициировать проведение
общего собрания вправе любой из собственников помещений (квартир) в
многоквартирном жилом доме.
7.5.
Общее собрание собственников помещений (квартир) в
многоквартирном жилом доме правомочно (имеет кворум), если в нем
приняли участие собственники помещений в данном доме или их
представители, обладающие более чем пятьюдесятью процентами голосов от
общего числа голосов.
21
Первая редакция
7.6.
Решения общего собрания собственников помещение (квартир)
принимаются большинством голосов от общего числа голосов принимающих
участие в данном собрании.
7.7.
Общее собрание собственников помещений (квартир) в
многоквартирном жилом доме должно также уполномочить лицо на
обращение в соответствующие территориальные подразделения местного
исполнительного органа с заявлением о формировании участка и
приобретении прав на него.
7.8.
Общее собрание собственников помещений (квартир) должно
обсудить и принять определенное решение, по результату собрания должен
быть составлен протокол, принято решение.
7.9.
К компетенции общего собрания собственников помещений
(квартир) в многоквартирном доме, в том числе относятся принятие решений
о пределах использования земельного участка, на котором расположен
многоквартирный жилой дом, в том числе введение ограничений
пользования им.
7.10. Решение общего собрания собственников помещений (квартир) в
многоквартирном жилом доме, по вопросам, отнесенным к компетенции
такого собрания, является обязательным для всех собственников помещений
(квартир) в многоквартирном жилом доме, в том числе для тех
собственников, которые не участвовали в голосовании.
7.11. Решение общего собрания собственников помещений (квартир) в
многоквартирном жилом доме может быть принято без проведения собрания
путем проведения заочного голосования.
7.12. Количество голосов, которым обладает каждый собственник
помещения (квартир) в многоквартирном жилом доме на общем собрании
собственников помещений (квартир) в данном доме, пропорционально его
доле в праве общей собственности на общее имущество в данном доме.
7.13. Доля в праве общей собственности на общее имущество в
многоквартирном жилом доме собственника помещения (квартир) в этом
доме пропорциональна размеру общей площади указанного помещения.
7.14. При переходе права собственности на помещение в
многоквартирном жилом доме доля в праве общей собственности на общее
имущество в данном доме нового собственника такого помещения равна доле
в праве общей собственности на указанное общее имущество
предшествующего собственника такого помещения.
22
7.15. Собственник помещения (квартир) в многоквартирном жилом
доме не вправе:
1)
осуществлять выдел в натуре своей доли в праве общей
собственности на общее имущество в многоквартирном жилом доме;
2)
отчуждать свою долю в праве общей собственности на общее
имущество в многоквартирном жилом доме, а также совершать иные
действия, влекущие за собой передачу этой доли отдельно от права
собственности на указанное помещение.
7.16. Государственная
регистрация
возникновения,
перехода,
ограничения (обременения) или прекращения права на жилое или нежилое
помещение в многоквартирных жилых домах одновременно является
государственной регистрацией неразрывно связанного с ним права общей
долевой собственности на общее имущество.
7.17. Возникновение,
переход,
ограничение
(обременение),
прекращение права общей долевой собственности на объект недвижимости у
лица, запись о праве собственности которого на помещение (жилое или
нежилое) в многоквартирном доме в едином государственном реестре прав
на недвижимое имущество отсутствует, зарегистрированы быть не могут.
7.18. Для государственной регистрации заявитель (уполномоченный
представитель заявителя) должен предъявить документ, удостоверяющий его
личность, и представить следующие документы:
1)
заявление о государственной регистрации установленного
образца;
2)
правоустанавливающие и иные документы, подтверждающие
объект регистрации с приложением технического паспорта недвижимости и
(или) идентификационного документа на земельный участок;
3)
копию документа, удостоверяющего личность заявителя
(физического лица) и уполномоченного представителя заявителя;
4)
документ, подтверждающий оплату сбора за государственную
регистрацию прав на недвижимое имущество;
5)
иные документы, предусмотренные настоящим Законом.
7.19. Сведения, являющиеся государственными информационными
ресурсами, необходимые для государственной регистрации прав на
недвижимое
имущество,
регистрирующий
орган
получает
из
соответствующих государственных информационных систем в форме
электронных документов, удостоверенных электронными цифровыми
подписями.
23
Первая редакция
7.20. Помимо указанных документов, юридические лица представляют
учредительные документы.
7.21. Заявителем предоставляются протоколы собраний (выписки из
них) учредителей (участников, совета директоров, совета акционеров) на
приобретение или отчуждение объектов недвижимости, в случаях,
предусмотренных законодательными актами Республики Казахстан либо
учредительными документами.
7.22. Налоговая база в отношении земельного участка, находящегося в
общей долевой собственности, определяется на основании Налогового
Кодекса Республики Казахстан для каждого из налогоплательщиков,
являющихся собственниками данного земельного участка, пропорционально
его доле в общей долевой собственности.
7.23. Поэтому если земельный участок, на котором расположен
многоквартирный жилой дом, сформирован и в отношении его проведен
государственный кадастровый учет, а также имеются правоподтверждающие
документы о государственной регистрации участка, а при их отсутствии документы, подтверждающие право собственности на жилые и нежилые
помещения в многоквартирном доме, то налогоплательщиками должны
признаваться собственники жилых и нежилых помещений этого дома.
7.24. Исчисленная сумма земельного налога (сумма авансовых
платежей по налогу) доводится до физических лиц – собственников жилых
помещений в многоквартирном доме уведомлением, направляемым
налоговыми органами.
7.25. Налоговые органы вправе при исчислении земельного налога
использовать информацию о долях в праве общей долевой собственности на
общее имущество в многоквартирном жилом доме, предоставляемую
органами местных исполнительных органов, на основании сведений,
содержащихся в органах технической инвентаризации.
7.26. Для оформления соответствующего права на земельные участки
участникам
существующих
объектов
кондоминиумов
местный
исполнительный орган создает специальную комиссию, в состав которой
включаются специалисты органа по управлению земельными ресурсами,
местной службы архитектуры и градостроительства и других компетентных
органов, а также представители кооперативов собственников квартир.
7.27. Прием заявления о формировании земельного участка
и
прилагаемых к нему документов производит управление по земельным
ресурсам по месту нахождения земельного участка.
24
7.28. Заявление оформляется в соответствии с Приложением Б в двух
экземплярах и подписывается уполномоченным общим собранием
собственников помещений (квартир) в многоквартирном жилом доме лицом
или руководителем органа управления объектом кондоминиума.
7.29. Один экземпляр заявления с отметкой о приеме документов (дата
приема и номер регистрации заявления) выдается органу управления
объектом кондоминиума.
7.30. К заявлению прилагаются:
1)
протокол общего собрания собственников помещений (квартир) в
многоквартирном жилом доме, содержащая сведения:
а) в случае проведения общего собрания собственников помещений в
многоквартирном доме в очной форме:
Заявление уполномоченного общим собранием собственников
помещений в многоквартирном доме лица о формировании земельного
участка;
Схема распределения долей собственников помещений (квартир) в праве
общей собственности на общее имущество в многоквартирном жилом доме;
Копии уведомлений о проведении общего собрания собственников
помещений (квартир) в многоквартирном жилом доме о формировании
земельного участка;
Лист регистрации собственников помещений (квартир) или их
представителей, принявших участие в общем собрании собственников
помещений в многоквартирном доме о формировании земельного участка;
Доверенности представителей собственников помещений (квартир),
оформленные в установленном законом порядке;
Письменные решения собственников помещений (квартир) в
многоквартирном жилом доме о формировании земельного участка;
Протокол общего собрания собственников помещений (квартир) в
многоквартирном жилом доме о формировании земельного участка.
б) в случае проведения собрания в форме заочного голосования:
Заявление уполномоченного общим собранием собственников
помещений (квартир) в многоквартирном жилом доме лица о формировании
земельного участка;
Схема распределения долей собственников помещений в праве общей
собственности на общее имущество в многоквартирном жилом доме;
25
Первая редакция
Копии уведомлений о проведении общего собрания собственников
помещений (квартир) в многоквартирном жилом доме о формировании
земельного участка в форме заочного голосования;
Лист регистрации вручения уведомлений о проведении общего собрания
собственников помещений (квартир) в многоквартирном жилом доме о
формировании земельного участка в форме заочного голосования;
Доверенности представителей собственников помещений (квартир),
оформленные в установленном порядке;
Письменные решения собственников помещений (квартир) в
многоквартирном жилом доме при проведении общего собрания
собственников помещений (квартир) в многоквартирном жилом доме о
формировании земельного участка в форме заочного голосования;
2) справка о размерах площадей помещений в многоквартирном жилом
доме, выданной государственным учреждением «Бюро технической
инвентаризации»;
3) копии документов об отводе земельного участка (при наличии);
4) протокол решения общего собрания собственников помещений
(квартир) в многоквартирном жилом доме или иное соглашение всех
участников долевой собственности на общее имущество в многоквартирном
жилом доме.
7.31. Комиссией по каждому учетному кварталу производится сбор
данных
технической
инвентаризации,
проектно-планировочной
и
градостроительной
документации,
планов
инженерно-транспортной
инфраструктуры, документов по ранее произведенным отводам земель и на
основании этих материалов готовятся проектные планы границ земельных
участков существующих объектов кондоминиумов и план мероприятий по
отводу этих земельных участков, в котором определяются исполнители
работ, источники финансирования и сроки выполнения работ.
7.32. План мероприятий по отводу земель для существующих объектов
кондоминиумов представляется на рассмотрение местного исполнительного
органа.
7.33. Проектные планы границ земельных участков подлежат
утверждению местным исполнительным органом в установленном порядке
Приложение Д.
7.34. Проектные планы границ земельных участков используются
территориальными органами по управлению земельными ресурсами и
местной службой архитектуры и градостроительства в качестве
26
предварительных технических обоснований при подготовке проекта решения
местного исполнительного органа о предоставлении земельного участка
участникам кондоминиума.
7.35. Проектные планы границ земельных участков должны
выполняться в масштабе, обеспечивающем возможность нанесения границ
земельных участков, закрепляемых за объектами кондоминиумов, и
соответствующих им кадастровых номеров.
7.36. Решение местного исполнительного органа о предоставлении
земельного участка участникам кондоминиума принимается на основании
заявления собственников помещений объекта кондоминиума или
уполномоченных ими лиц.
7.37. В заявлении указываются краткая идентификационная
характеристика
объекта
кондоминиума
(наименование
объекта
кондоминиума, почтовый адрес, количество жилых и нежилых помещений,
находящихся в раздельной (индивидуальной) собственности участников
кондоминиума, этажность, общая площадь здания, строения и сооружения),
реквизиты уполномоченного лица и другие необходимые сведения.
7.38. К заявлению прилагается список всех собственников жилых и
(или) нежилых помещений, других участников кондоминиума с указанием
категории права на вторичный объект.
7.39. Подготовка проекта решения местного исполнительного органа о
предоставлении земельного участка собственникам помещений (участникам)
кондоминиума осуществляется в установленном порядке территориальным
органом по управлению земельными ресурсами в двухнедельный срок по
поручению местного исполнительного органа.
7.40. Проект решения местного исполнительного органа о
предоставлении земельного участка согласовывается с местной службой
архитектуры и градостроительства и другими заинтересованными
организациями.
7.41. После утверждения местным исполнительным органом плана
мероприятий исполнительный орган по управлению земельными ресурсами
совместно с местной службой архитектуры и градостроительства
обеспечивает разработку землеустроительного проекта по предоставлению
земельного участка собственникам помещений (участникам) кондоминиума.
7.42. Землеустроительный проект о предоставлении права на
земельный участок согласовывается соответственно с участниками
кондоминиума или с уполномоченным ими представителем, местной
27
Первая редакция
службой архитектуры и градостроительства, а также с собственниками
смежных земельных участков (землепользователями) и представляется в
местный исполнительный орган по управлению земельными ресурсами для
подготовки проекта решения местного исполнительного органа о
предоставлении соответствующего права на земельный участок.
7.43. Проект решения местного исполнительного органа о
предоставлении права на земельный участок участникам кондоминиума
должен содержать:
1)
наименование и почтовый адрес (местонахождение) объекта
кондоминиума;
2)
вид права и форму общей собственности (общего
землепользования) на земельный участок;
3)
площадь, категорию и целевое назначение земельного участка;
4)
сведения о сервитутах и других обременениях, устанавливаемых
местным исполнительным органом;
5)
условия содержания и эксплуатации земельного участка,
вытекающие из общих требований содержания территории данного
населенного пункта;
6)
список всех собственников жилых и (или) нежилых помещений,
других участников кондоминиума, которым предоставляется земельный
участок, с указанием вида предоставляемого им права на землю.
7.44. Перенесение границ земельного участка объекта кондоминиума в
натуру осуществляется, при необходимости, по заявлению собственников
помещений (участников) объекта кондоминиума либо уполномоченного ими
лица в порядке, определенном законодательством.
8. Пример расчета определения площади придомовой территории
многоквартирных жилых домов
Пример1:
1)
Определение нормативного размера земельного участка для 5этажного 80-квартирного здания 1960 г. строительства со средней площадью
квартиры — 50 м2.
В соответствии с таблицей, Приложения А удельный показатель
земельной доли для 5-этажных зданий равен 1,34.
28
Следовательно, нормативный размер земельного участка в соответствии
с формулой (1) составит:
𝑆𝐾 =50 х 80 х 1,34 = 5 360 м2
Пример 2:
2) Определение нормативного размера земельного участка и
сверхнормативной территории, если имущество кондоминиума составляет
группа из трех 9-этажных зданий по 5400 м2 общей площади каждый,
расположенных на заданной территории. Застройка 80-х годов.
Площадь заданной территории составляет 2,5 га. На данной территории
расположен также детский сад, земельный участок которого равен 3400 м2.
Фактическая площадь жилой территории (за исключением детского сада)
равна 25000 — 3400 = 21 600 м2.
В соответствии с формулой (1) нормативный размер участка одного
жилого дома равен:
𝑆𝐾 = 5400х0,98 = 5292 м2.
Суммарная нормативная площадь земельных участков трех жилых
домов равна:
𝑆𝐾 = 5292 х 3 = 15 876 м2.
Сверхнормативная площадь территории равна:
21600 — 15876 = 5724 м2.
Сверхнормативный размер участка каждого жилого дома равен
5724:3 = 1 908м2.
29
Первая редакция
Приложение А
(обязательное)
УДЕЛЬНЫЕ ПОКАЗАТЕЛИ ЗЕМЕЛЬНОЙ ДОЛИ,
ПРИХОДЯЩЕЙСЯ НА 1 М2 ОБЩЕЙ ПЛОЩАДИ ЖИЛЫХ
ПОМЕЩЕНИЙ ДЛЯ ЗДАНИЙ РАЗНОЙ ЭТАЖНОСТИ
Строитель
ные
нормы
Этажность
—
—
18 2 2 Боле
0 2 е
22
— — — ———
—
—
—
4
5
6
7
8
1957 г.
СН 41-58
1967 г.
СНиП II-K.2-62
1975 г.
СНиП II-60-75
ВСН 2-85
2,84
2,00
1,57
1,34
1,23
1,19
1,14
2,72
1,97
1,81
1,52
1,39
1,30
1,21
1,04
2,30
1,80
1,59
1,36
1,21
1,15
1,10
0,98
0,94
—
1,85
1,47
1,32
1,16
1,05
0,96
0,85
0,80 0,74 0,6 0,67 0,6 0,
9
6 6 6
5 4
1994 г.
3,57
1,85
1,33
1,31
1,16
1,05
0,96
0,85
0,80 0,74 0,6 0,67
,
0 0
9
0,6 ,6 ,6
6 5 4
—
12
16 17
3
МГСН-1.01-94,
9
14
2
—
—
1,61 1,43
СНиП 2.07.0189*
Рекомендуем 1,5
ые показатели
для
уплотнения
застройки в
кондоминиум
ах
30
Не менее 0,92
0,88
0,6
5
0,4
5
—
,
Примечания
1 В застройке смешанной этажности удельный показатель земельной доли следует
рассчитывать на средневзвешенную гармоническую этажность путем интерполяции
удельных показателей, приведенных в таблице.
2 Норма СНиП 2.07.01-89* приведена для расчетной жилищной обеспеченности 8 м2
/чел. При другой расчетной жилищной обеспеченности расчетную нормативную земельную
долю следует определять по формуле
где Уз.д18 — показатель земельной доли при 18м2/чел.,
Н — расчетная жилищная обеспеченность, м2.
31
Первая редакция
Приложение Б
(информационный)
Заявление принято
___.___.200__ года
входящий № ______
дело по земельному участку
№ ____/__________
__________________________
должность, фамилия, инициалы лица,
принявшего заявление
___________________________
подпись лица, принявшего заявление
Председателю Комитета по земельным
ресурсам г.________
От
___________________________________________
фамилия, имя, отчество
_______________________________________
_______
сведения о документе, удостоверяющем личность)
адрес постоянного места жительства:
_____________
Контактный телефон:
___________________________
Заявление о формировании земельного участка,
на котором расположен многоквартирный дом
Прошу обеспечить определение границ и межевание земельного
участка, на котором расположен многоквартирный дом, находящийся по
адресу: ________________________________________________________
(почтовый индекс, город, номер дома)
на основании:
1. решения общего собрания собственников помещений в
многоквартирном доме
от ____.____.200___ года (протокол № _________).
2. __________________________________________________________________
3. __________________________________________________________________
4. __________________________________________________________________
5. __________________________________________________________________
____.____.200___ года
/подпись/_____________________________
32
Приложение В
(информационный)
Типовая форма протокола собрания
собственников помещений (квартир)
ПРОТОКОЛ № ____
по инициативе _______________________________________________________
"__"_____________ 200_ г.
время _____
Местонахождение объекта кондоминиума: _________________________
Общее количество собственников помещений (квартир): ___________
Количество присутствующих (согласно приложению к протоколу): _____*
1. Вопрос об избрании председателя собрания собственников
помещений (квартир): __________________________________
По кандидатуре председателя собрания:
За ______ Против ________
2. Вопрос об избрании секретаря собрания собственников
помещений (квартир): __________________________________
По кандидатуре секретаря собрания:
За ______ Против ________
3. Утверждение повестки дня собрания: ____________________
Результаты голосования:
По повестке дня собрания:
За _______ Против _________
Повестка дня собрания:
1. __________________________________________________________________
2. __________________________________________________________________
Лица, выступившие:
_____________________________________________________________________
Форма голосования: _________________________________________________
(открытое голосование или закрытое голосование)
Итоги голосования на собрании (при проведении письменного опроса,
указать сводные данные по листам голосования): ____________________**
Решение, принятое голосованием ***:
1. ____________________________________________________________
2. ____________________________________________________________
Секретарь: ________________ Председатель собрания: _____________
(подпись) (подпись)
* Собрание собственников помещений (квартир) правомочно при наличии не менее двух третей
от общего числа собственников помещений (квартир). При невозможности обеспечить кворум при
проведении собрания собственников помещений (квартир) проводится письменный опрос.
** Каждый собственник помещения (квартиры) при голосовании имеет один голос. Если
собственнику принадлежит несколько помещений (квартир), он имеет соответствующее количество
голосов.
*** Принятое решение является обязательным для всех собственников помещений (квартир) и
является документом для рассмотрения спорных и иных вопросов в судах и других государственных
учреждениях как волеизъявление собственников помещений (квартир), а также служит основанием для
расчета жилищной помощи.
33
Первая редакция
Приложение Г
(информационный)
Типовая форма листа голосования
при проведении письменного опроса
ЛИСТ № ___
голосования при проведении письменного опроса
"__"_________ 200_ г.
время ________
Наименование органа управления объекта кондоминиума: __________
Ответственные лица: ___________________________________________
(назначаемые из числа собственников помещений (квартир)
_____________________________________________________________________
_____________________________________________________________________
Вопросы,
внесенные
для
обсуждения:
Голосую *
"За" "Против" "Воздержусь"
1
2
3
4
5
6
Ф.И.О. собственника помещения (квартиры) _______________________
____________________________________________________________________
Адрес собственника помещения (квартиры) ________________________
____________________________________________________________________
Подпись ___________________________________________________________
(собственника помещения (квартиры)
Подпись ___________________________________________________________
(ответственных лиц)
Подпись ___________________________________________________________
М.П. (руководителя органа управления объектом кондоминиума)
* Ставится подпись собственника помещения (квартиры в графе "За", "Против" или
"Воздержусь".
* Листы голосования являются обязательным приложением к протоколу и хранятся совместно.
Приложение Д
34
(информационный)
СХЕМА
границ земельного участка
на котором расположен многоквартирный дом
Местоположение: г., _____________________________________________
Ориентировочная площадь: ______ кв. м.
Шифр: ___________
Дата изготовления: __________________ г.
=============
- границы земельного участка
М 1:2000
Начальник ________________
районного отдела
______________
М.П.
Библиография
35
Первая редакция
[1] СН РК 3.02-06-2011 Здания жилые многоквартирные;
[2] Положение об определении размеров и установлении границ
земельных участков в кондоминиумах, утвержденный постановлением
Правительства Российской Федерации от 26 сентября 1997 года № 1223.
[3] Довжик Г. А., Конструкции гражданских зданий,М. 1968.
[4] Вильчик Н.П, Архитектура зданий. Издательство: Инфа-М,2008..
[5] Неелов В.А. Гражданские здания. Издательство:Стройиздат, 1974.
[6] Савиовский В.В., Болотских В.Н. Ремонт и реконструкция
гражданских зданий Издательство: Изд. Дом, Ватерпас, Харьков,1999.
[7] Маклакова С.М.,Нанасова В.Г., Шарапенко Г. Архитектура.
Издательство: АСВ., 2004.
БЕЛГІ ҮШІН
36
ДЛЯ ЗАМЕТОК
______________________________________________________________
37
Первая редакция
Нормативті
техникалық
құжат
«Тұрғын
үй-коммуналдық
шаруашылығын жаңғырту мен дамытудың қазақстандық орталығы»
акционерлік қоғамымен басып шығарылған
Нормативно-технический
документ
разработан
Акционерным
обществом «Казахстанский центр модернизации и развития жилищнокоммунального хозяйства»
38
______________________________________________________________
УДК
Ключевые слова: Ключевые слова: элементы жилой территории,
удельный показатель земельной доли, кондоминиум, нормативный размер
земельного участка, жилищная обеспеченность
39
Первая редакция
Ресми басылым
ҚАЗАҚСТАН РЕСПУБЛИКАСЫ ӨҢІРЛІК ДАМУ МИНИСТРЛІГІ
ҚҰРЫЛЫС ЖӘНЕ ТҰРҒЫН ҮЙ-КОММУНАЛДЫҚ ШАРУАШЫЛЫҚ
ІСТЕРІ КОМИТЕТІ
КӨП ПӘТЕРЛІ ТҰРҒЫН ҮЙЛЕРДІҢ ҮЙ МАҢЫНДАҒЫ
АУМАҒЫННЫҢ АЛАҢЫН АНЫҚТАУ ЖӨНІНДЕГІ НҰСКАУЛЫҚ
Басылымға жауаптылар:
Компьютерлік беттеу:
Басуға_______2014 ж. қол қойылды. Пішімі 60 х 84 1/8.
Қарпі: Times New Roman. Шартты баспа табағы 2,1.
Тараламы ________ дана. Тапсырыс № ______.
«Тұрғын үй-коммуналдық шаруашылығын жаңғырту мен дамытудың
қазақстандық орталығы» акционерлік қоғамы
010000, Астана қаласы, Сығанақ көшесі, 29
Тел./факс: +7 (7172) 999471– қабылдау бөлмесі
Официальное издание
КОМИТЕТ ПО ДЕЛАМ СТРОИТЕЛЬСТВА И ЖИЛИЩНОКОММУНАЛЬНОГО ХОЗЯЙСТВА МИНИСТЕРСТВА
РЕГИОНАЛЬНОГО РАЗВИТИЯ РЕСПУБЛИКИ КАЗАХСТАН
ИНСТРУКЦИЯ ПО ОПРЕДЕЛЕНИЮ ПЛОЩАДИ ПРИДОМОВОЙ
ТЕРРИТОРИИ МНОГОКВАРТИРНЫХ ЖИЛЫХ ДОМОВ
Ответственные за выпуск:
Набор и компьютерная верстка:
Подписано в печать_______2014 г. Формат 60 х 84 1/8
Гарнитура: Times New Roman. Усл. печ. л. 2,1
Тираж ______ экз. Заказ № _____
АО «Казахстанский центр модернизации и развития жилищнокоммунального хозяйства»
01000, г. Астана, ул. Сыганак, 29
Тел./факс: +7 (7172) 999471 – приемная
40