Старшие преподаватель кафедры «Финансы», ВШЭиБ Мустафина А.К., .

Старшие преподаватель кафедры
«Финансы», ВШЭиБ
Мустафина А.К.,
.
К вопросу налогообложения недвижимости.
Налоги можно отнести к числу ключевых инструментов
государственной политики. Они затрагивают наиболее значимые стороны
жизни человека и общества, а процесс разработки налогового
законодательства и его применения неразрывно связаны с острыми
противоречиями и компромиссами. С одной стороны у государства должно
быть достаточно средств для осуществления своих неотъемлемых функций
(оборона, наука, образование и др.), а с другой — налоговое бремя
предприятий и граждан не может быть слишком велико, поскольку
результатом может стать снижение стимулов к труду и сдерживание
экономического роста в целом.
Налогообложение недвижимости имеет большое значение для жизни
страны в целом. Сегодня имущественные налоги касаются практически всех
и каждого.
В настоящее время в Казахстане система налогообложения объектов
недвижимости состоит из трех основных налогов: земельный налог, налог на
имущество
физических
лиц
и на
имущество
индивидуальных
предпринимателей и юридических лиц. Механизм начисления и взимания
этих налогов в Казахстане должен служить задачам общеэкономического
характера, но существующий механизм привержен фискальным целям
и имеет массу недостатков, которые затрудняют эффективное использование
земель, зданий и сооружений, например, налог на имущество
индивидуальных предпринимателей и юридических лиц не
стимулирует
внедрение новых технологий и инвестиции в модернизацию основных
фондов.
Введение в РК налога на недвижимость, должен способствовать
обновлению производственной базы, развитию территорий, стимулированию
эффективного использования земель и объектов недвижимости, а также
постепенно вытеснять с наиболее привлекательных для развития экономики
городских земель землепользователей, не способных реализовать доходный
потенциал объектов недвижимости.
Данный налог рассчитывается, исходя из рыночной стоимости
недвижимости, и успешно применяется во многих странах мира. Система
налогообложения недвижимости хорошо зарекомендовала себя с точки
зрения выполнения фискальной, стимулирующей и социальной функций.
В Нидерландах, например, налог на недвижимость составляет до 95 % всех
поступлений в местные бюджеты, до 81 % — в Канаде и до 52 % — во
Франции. В США в зависимости от штата эта доля может составлять от 10 до
70 % [1, 2]. Поэтому данный налог может быть успешно введен в РК.
В 2011 году доходы бюджета РК составили 2370,8 млрд. тенге, а
налоговые поступления составили 2952,3 млн. тенге, или 74,1% всех доходов
бюджета. В 2012 году доходы бюджета составили 5813,0 млн. тенге, доля
налоговых поступлений составила 704% или 4095,4 млн. тенге. В 2013 году
доходы бюджета Госдуарственнного бюджета составили 6281,1 млн. тенге,
доля налоговх поступлений составила 74,9% всех доходов бюджета, что в
денежном эквиваленте составляет 4707,2 млн. тенге
Таблица 9. Государственный бюджет РК за 2011-2013 годы.
Показатели
годы
2012 г. в 2013 г.
%к
в%к
2011 г. 2012 г
2011 г
2012 г
2013 г
5370,8
5 813,0
6281,1
108,2
108,1
Из них налоговых
поступлений (млн. тенге)
3982,3
4 095,4
4707,2
102,8
114,9
Доля налоговых
поступлений в доходной
части бюджета РК (%)
74,1
70,4
74,9
Всего доходов
(млн. тенге)
Источник : http://www.minfin.gov.kz
Темп роста поступлений доходов в государственный бюджет РК в 2012
году по отношению к 2011году составил 108,2 %, а в 2013 году по
отношению к 2012 году составил 108,1%. В темп роста налоговых
поступлений в 2012 года по отношению к 2011 году составил 102,8%, а в
2013 году по отношению к 2014 году темп роста составил 114,9%.
В налоговых поступлениях государственного бюджета, как видно в
таблице 2 в 2011 году на долю налогов на недвижимость приходится 3,1%.
всех налоговых поступлений бюджета, что в денежном эквиваленте
составляет 124,3 млн. тенге, в 2012 году на долю налога на недвижимость
приходится 3,1% всех налоговых платежей или 128,7 млн. тенге .В 2013 году
на долю налогов на недвижимость приходиться 3,0 % всех налоговых
поступлений бюджета, что составляет 140,5 млн. тенге
Таблица 2. Доля налогов на недвижимость в налоговых
поступлениях государственного бюджета Республики Казахстан за 2011–
2013 гг.*
2011 г.
Всего налоговых
поступлений
Налоги на
недвижимость
Налог на
имущество и
земельный налог
Остальные налоги
2013 г.
2012г.
Поступл Удельный
ения
вес (%)
(млн. тг.)
Поступл
ения
(млн.
тг.)
Удельный
вес (%)
Поступл
ения
(млн.
тг.)
Удельный
вес (%)
100
4 095,4
100
4707,2
100
3982,3
124,3
3,1
128,7
3,1
140,5
3,0
3857,7
96,9
3966,7
96,9
4566,7
97,0
Источник : http://www.minfin.gov.kz
Налог на недвижимость сможет выполнять все функции налога —
фискальную, стимулирующую и социальную. Выполняя фискальную
функцию, он будет обеспечивать достаточный, устойчивый уровень
поступлений в местные бюджеты, ведь именно недвижимое имущество
является более стабильным объектом налогообложения по сравнению
с другими видами активов или доходами.
Стимулирующая функция налога проявляется в том, что изменение
налогооблагаемой базы, а именно исключение из нее активной части
основных фондов и товарно-материальных запасов, будет способствовать
инвестициям в техническое перевооружение производства, так как налогом
будет облагаться только недвижимое имущество.
Оценка недвижимости по рыночной стоимости для целей
налогообложения приведет к более высоким налогам на здания и землю,
стимулируя их более рациональное применение и заставляя собственников,
использующих недвижимость неэффективно, передавать ее тем, кто сможет
использовать ее с наибольшей выгодой.
При существующей системе налогообложения нет существенной
дифференциации величины налогов в зависимости от размера и качества
недвижимости, так как не учитывается ее рыночная цена. Взимание большей
суммы налога за более ценную и более выгодно расположенную
недвижимость распределяет налоговое бремя более справедливым образом,
нежели другие виды платежей, не основанные на качестве и площади или
использующие неадекватные оценки стоимости. В этом проявляется
социальная функция налога на недвижимость.
Объединение платы за землю и налогов на недвижимость, предлагаемое
в качестве основополагающего принципа реформы налогообложения
недвижимости,
позволит
существенно
сократить
расходы
на
администрирование налога и с помощью методов оценки рыночной
стоимости всей недвижимости в совокупности (земли и строений)
устанавливать такое налоговое бремя, которое сделает объективно
невыгодным неэффективное использование объектов недвижимости.
Как известно, налог на имущество имеет свойство с течением времени
капитализироваться в стоимость имущества – увеличение налога на
имущество или его введение снижает рыночную стоимость единицы
имущества, ввиду того, что накопленная стоимость получаемой от владения
землей ренты уменьшается на сумму налога. В случае, если потенциальные
покупатели недвижимости испытывают недостаток средств для
приобретения объектов недвижимости, что может быть обусловлено, в
частности, неразвитой системой кредитования, то подобное снижение цены
на недвижимость может существенно расширить их возможности по
приобретению недвижимости.
С налогообложением недвижимости связаны значительные сложности
как экономического, так политического характера. В число первых входят в
основном вопросы выбора формы налогообложения недвижимости,
определения налогооблагаемой базы, расчета стоимости объектов
налогообложения, ставки налога, льгот и изъятий из налогооблагаемой базы,
а также различий в налогообложении некоторых видов недвижимости
(например, сельскохозяйственных угодий, индустриальных районов,
частного жилья). Принятие решений о последних двух моментах
налогообложения недвижимости находятся в области политики, так как
затрагивают интересы не всего общества в целом, а лишь некоторой его
части, причем, как правило, значительной, имеющей сильные политические
лобби.
К числу теоретических основ, обуславливающих необходимость
существования налогообложения недвижимости, можно отнести следующие.
Во-первых, учитывая тот факт, что в основном поступлений от налогов на
недвижимость составляются часть доходной базы местных бюджетов,
подобный вид налогообложения является своего рода платой за те местные
общественные услуги, которые получают собственники облагаемой налогом
недвижимости. Во-вторых, налоги на недвижимость в значительной степени
играют перераспределительную роль, исходя из предпосылки, что
обладатели большей собственности обладают большими финансовыми
возможностями и относятся к более высоким по уровню достатка слоям
населения, нежели собственники меньшей собственности. В данной связи
необходимо отметить, что в случае, когда налог является платой за местные
общественные услуги больший собственник получает их в большем объеме
и, соответственно, перераспределение возможно лишь с учетом того, что
налог уплачиваемый с недвижимости превышает стоимость государственных
услуг. В-третьих, с помощью налогов на недвижимость оказывается
возможным подвергать налогообложению те виды доходов, которые не могут
быть базой подоходного налога – вмененная рента от пользования объектами
недвижимости их непосредственными пользователями.
Основной причиной, диктующей потребность в реформирования
налогообложения недвижимости является необходимость рационализации
использования земли и строений, находящихся на ней. Существующая
система не отвечает подобному принципу и в большей степени служит
фискальным целям, нежели задачам общеэкономического характера.
Объединение платы за землю и налогов на недвижимость,
предлагаемого в качестве основополагающего принципа реформы, вопервых, существенно сократит расходы на администрирование налога, вовторых, позволит с помощью методов оценки рыночной стоимости всей
недвижимости в совокупности (земли и строений) устанавливать такое
налоговое бремя, которое сделает объективно невыгодным неэффективное
использование объектов недвижимости.
Проблема оценки недвижимости является наиболее серьезной
трудностью, которая существует в настоящий момент и препятствует
введению налога на недвижимость. Создание кадастра недвижимости
является одним из важнейших этапов проведения реформы налогообложения
недвижимости. Следующим этапом должна служить оценка стоимости
недвижимости для целей налогообложения на основе методик,
установленных в законодательном порядке, а также на основе средних цен на
единицу площади земли, установленной для региона.
Методика оценки стоимости недвижимости должна быть определена
исходя из рыночной стоимости недвижимости. При этом, в качестве
вариантов определения стоимости могут быть предложены как оценка на
основе рыночной стоимости аналогичного имущества, так и на основе
рентной стоимости. При невозможности оценки рыночной стоимости
имущества устанавливается порядок, при котором стоимость определяется на
основе стоимости воспроизведения идентичного объекта недвижимости. Для
промышленных строений следует установить метод оценки, на основе
потенциальной доходности единицы площади строения.
Проанализировав механизм фукнционирвоания
налогов на
недвижимость,
хотелось
бы
перечислить
основные
принципы
налогообложения недвижимости в мирово
практике:
1.Объектом налогообложения, выступают земля, здания и сооружения.
То есть такое имущество, которое в отличие от движимого имущества
относительно легко выявить и идентифицировать.
2. В качестве основы для исчисления базы налога чаще всего выступает
рыночная стоимость облагаемых объектов, что стимулирует их
экономически
наиболее
рациональное
использование.
При
определении
стоимости
объектов
для
налогообложения:
*Применяется капитальная (аккумулированная) стоимость объекта
*во Франции, отчасти Великобритании, в качестве основы берется арендная
стоимость (потенциальная среднегодовая величина дохода от аренды
недвижимого имущества)
3. При определении стоимости недвижимого имущества обычно
используется не индивидуальная оценка каждого отдельного объекта, а
массовая оценка на основе применения стандартных процедур расчета
стоимости объектов для целей налогообложения. Это позволяет оценить
большое число объектов при относительно небольших затратах.
методика
определения
оценочной
стоимости
базируется:
*на сравнении продаж, то есть изучении цен рыночных сделок с объектами
недвижимости (Австралия, Дания, Швеция, а также Индонезия и Япония для земельных участков),
*капитализации дохода от потенциального наилучшего и самого
выгодного использования недвижимого имущества (некоторые кантоны
Швейцарии, отдельные объекты недвижимости в Дании и Швеции),
*на затратном методе, то есть расчете расходов, которые потребовались бы
на полное восстановление данного объекта недвижимости (Индонезия,
Япония
и
Южная
Корея
для
зданий),
*на сочетании всех трех перечисленных методов (США, Канада,
Нидерланды)
4.Льготы предоставляются:
*социально
незащищенным
налогоплательщикам;
*по типам недвижимости, обеспечивающим осуществление общественнополезных видов деятельности,
*по объектам, находящимся в государственной (муниципальной)
собственности.
Преимущество обычно отдается льготированию объектов (типов
недвижимости), а не налогоплательщиков. Вместе с тем конкретные
особенности налогообложения недвижимости могут отличаться друг от друга
по странам:
-в Дании, Южной Корее, Чили, Швеции, Японии предоставляемые
льготы относятся только к объектам недвижимости, но не к
налогоплательщикам
-в других странах сочетание того и другого, хотя в основном все равно
льготы обычно распространяются на объекты. К льготируемым
налогоплательщикам, как правило, относятся пенсионеры и инвалиды, кроме
того, в некоторых странах при предоставлении льготы учитывается уровень
доходов налогоплательщика
-к видам недвижимости, полностью или частично освобождаемым от
уплаты налога, в большинстве стран относятся объекты культуры,
образования, предназначенные для общественных нужд, государственного
управления, для религиозных целей.
-освобождение от уплаты налогов может даваться на фиксированный
срок с целью стимулирования определенных видов деятельности. Так, в
Чили, Швеции, Японии и двух штатах США льгота предоставляется по
новостройкам в течении нескольких лет, а в Нидерландах - на период
строительства здания
5. Ставки налога зависят от конкретной законодательной и
экономической практики в стране. В зависимости от юридически
установленного
способа
определения
ставки
налога
различают
фиксированные
и
переменные
(бюджетные)
ставки.
*Фиксированные ставки устанавливаются центральными органами власти
той или иной страны и представляют собой некоторый исходно заданный
процент от налогооблагаемой стоимости. При этом нельзя заранее
определить размер налоговых поступлений, поскольку величина
налогооблагаемой базы год от года меняется. Такой порядок установления
ставок принят в Великобритании, Индонезии, Чили, Швеции, Южной Корее,
Японии.
* переменные (бюджетные) ставки (Австралия, Канада, Нидерланды, США,
Франция, Швейцария) местные власти планируют ставку налога на
недвижимость исходя из предполагаемых бюджетных расходов и величины
имеющейся налогооблагаемой базы. Ставка налога, таким образом, является
переменной величиной. При этом в одних случаях, как, например, в
Нидерландах и некоторых кантонах Швейцарии, местные власти наделены
самыми широкими полномочиями в выборе размеров ставок, в большинстве
же других случаев действуют общегосударственные и региональные
нормативные акты, ограничивающие минимальную или максимальную
величину ставки, или и то и другое вместе. Конкретный же размер ставки
может варьировать по странам от долей процента до 7-10% при
коэффициентах налогообложения 20-100% .
Список использованной литературы:
1. Мещеряков О.В. «Налоговые системы развитых стран мира
(справочник)». М.: Фонд «Правовая культура», 2012 г.
2. Горемыкин
В.А.
«Недвижимость:
экономика,
управление,
налогообложение, учет», Москва 2012г.
3. А.Э.Сердюков,
Е.С.Вылкова,
А.Л.Тарасевич
“Налоги
и
налогообложение”, учебник для ВУЗов, Питер, 2012г.
4. Ермекбаева Б.Ж., Мустафина А.К., Мухияева Д.М. «Методика
исчисиления нлогов и других обязательных платежей в бюджет»,
Казақ Университеті, 2012 год.
5. www.minfin.gov.kz