Роль банков в системе ипотечного кредитования Литвинова С.А., аспирант

Экономические науки
Роль банков в системе ипотечного кредитования
Литвинова С.А., аспирант
Северо-Кавказская академия государственной службы
г. Ростов-на-Дону, ул. Ленина 111/1, кв.39.
e-mail: sv-lit@mail.ru
Аннотация. В последние годы заметно растет потребность в развитии
такого сегмента банковских услуг, как ипотечное кредитование. В статьи
дается понимание важности развития системы ипотечного кредитования и
возможность формирования специализированных ипотечных институтов.
Ключевые слова: ипотечное кредитование, специализированные кредитные
организации, государство.
Современный этап развития банковской системы России характеризуется
усилением процессов структурирования банковского бизнеса. Универсальные
банки стремятся всемерно расширить круг операций, но на специфических, хотя и
уже широко востребованных сегментах банковских услуг лучше действуют банки
специализированные.
Специализированные кредитные организации привлекательны тем, что,
выполняя ограниченный круг операций, они делают это с высоким качеством и
сталкиваются с относительно меньшим числом рисков банковской деятельности.
В банковском регулировании потребность в специализированных кредитных
организациях нашла отражение, в частности, в организационной форме
небанковских кредитных организаций, имеющих право осуществлять отдельные
операции, которые предусмотрены Федеральным законом «О банках и
банковской
деятельности»;
допустимые
сочетания
этих
операций
устанавливаются Банком России.
В последние годы заметно растет потребность в развитии такого сегмента
банковских услуг, как ипотечное кредитование, то есть выдача кредитов,
1
обеспеченных залогом недвижимого имущества. Как отмечает М.П.Логинов, в
большинстве стран мира приобретение жилья в кредит является не только
основной формой решения жилищной проблемы, но и важнейшей сферой
экономической деятельности, ключевую роль в которой играют банковские и
другие кредитные структуры [4].
В условиях повышения благосостояния населения и растущего спроса на
жилье возрастает потребность граждан в долгосрочном заимствовании денежных
средств на приобретение жилья на финансовом рынке под доступные проценты.
Удовлетворить эту потребность позволяет система ипотечного кредитования
банков.
В настоящее время развитие системы ипотечного кредитования в РФ в целом
и на региональном уровне рассматривается как важный инструмент воздействия
на экономическую ситуацию в стране. В сложившихся макроэкономических
условиях еще более важным становится развитие долгосрочного ипотечного
жилищного кредитования населения не в рамках некоторых инициатив кредитных
организаций, а в виде единой системы при законодательном и нормативном
регулировании со стороны государства. Можно сказать, что в стране созрели
юридические, экономические, политические и организационные предпосылки для
развития полноценной системы ипотечного кредитования.
Мировой опыт, а также опыт дореволюционной России свидетельствуют о
том, что существенным системообразующим элементом ипотечного кредитования
является деятельность кредитных организаций, в совокупности осуществляющих
активные и пассивные операции. Активные операции включают размещение
средств в ипотечные кредиты, пассивные операции- привлечение средств для
рефинансирования вложений в кредиты, как правило с помощью выпуска
ипотечных облигаций. С учетом этого ограничивается и круг организаций,
которые имеют право эмитировать ипотечные ценные бумаги. Деятельность таких
организаций, обычно, имеет нормативные ограничения в выдаче ипотечных
кредитов и иных операций, которые характеризуются небольшим уровнем риска.
2
Таким образом, специализированные ипотечные кредитные организации
объективно имеют право на существование.
Со стороны рынка к подобным учреждениям, по мнению экспертов [1],
следует применять определенные требования. Позиционирование кредитной
организации в качестве ипотечной должно зависеть от объема ипотечных
кредитов в ее портфеле.
При значительной доле долгосрочных ипотечных инструментов в активе
кредитной организации и соответствующих им по объемам, ставкам и срокам
исполнения облигаций, обеспеченных ипотекой, в пассиве регулирование
операций такой кредитной организации должно иметь определенную специфику.
Нормативно закрепленные ограничения деятельности ипотечных кредитных
организаций могут касаться видов банковских операций и сделок, требований к
структуре баланса, в том числе путем установления специальных значений
норматива ликвидности. Для поддержания текущей ликвидности такая кредитная
организация должна иметь возможность совершения в пределах установленных
лимитов таких банковских операций и сделок, как размещение привлеченных
средств и купля-продажа иностранной валюты.
Основной целью деятельности ипотечной кредитной организации является
секьюритизация
ипотечных
кредитов,
поскольку
только
привлечение
долгосрочных (облигационных) денег под надежное обеспечение (ипотечные
кредиты) может дать необходимые по объему и срокам средства для развития
ипотеки.
Одним из основных обстоятельств, препятствующих возможности населения
получать банковские ипотечные кредиты, является высокие процентные ставки.
Как показывает практика, для населения приемлемыми являются ставки в 8-10
процентов, которые делают процесс ипотечного кредитования
довольно
массовым. Тем не менее, активы, привлекаемые на кредитном рынке, обычно
дороже.
3
В такой ситуации решающую роль должен играть Центральный Банк РФ.
Банк может создать условия, которые снизят ставки по ипотечным кредитам. К
таким условиям относятся:
-изменение показателей оценки обеспеченности кредитов,
-изменение их классификации по группам риска,
-уменьшение размеров резервирования под ипотечные ссуды,
-снижение норм отчислений в фонд обязательных резервов по ипотечным
депозитам и др.
Еще одним фактором, сдерживающим развитие ипотечного кредитования,
является
высокий
уровень
ипотечных
рисков.
Большинство
авторов,
занимающихся изучением проблем ипотечного кредитования, затрагивают тему
ипотечных рисков. При этом классификационная структура ипотечных рисков у
каждого
автора
различна[5,6].
Риск
неплатежа
или
кредитный
риск,
определяемый как вероятность несвоевременной (просроченной) уплаты и/или
неуплаты обязательств (как суммы основного долга, так и процентов) по
ипотечному кредиту в сроки, предусмотренные кредитным договором, является
на сегодня наиболее серьезным. Серьезные перемены на ипотечном рынке,
вызванные ипотечным кризисом в США, привели к тому, что с осени 2007 года в
большинстве кредитных организаций, работающих с программами ипотечного
кредитования, ужесточились процедуры андеррайтинга [3].
Следует сказать и о другой стороне деятельности ипотечных кредитных
организаций — рефинансировании вложений в ипотечные кредиты. В качестве
такого инструмента могут использоваться долгосрочные долговые инструменты
(ипотечные облигации). Полученные от размещения облигаций средства
ипотечная организация использует для увеличения собственного портфеля
ипотечных кредитов с целью выпуска последующих траншей облигаций.
Экономическим
обеспечением
размещаемых
облигаций
будет
являться
собственный портфель выданных ипотечных кредитов (или выкупленных, если
кредитная организация действует в рамках двухуровневой модели ипотечного
кредитования).
4
Особое внимание, по мнению экспертов, необходимо уделять обеспечению
транспарентности (прозрачности) совершаемых операций, в том числе путем
раскрытия информации о структуре портфеля ипотечных кредитов, являющихся
обеспечением обязательств по ипотечным облигациям.
Создание единого механизма привлечения долгосрочных инвестиций путем
выпуска ипотечных облигаций и их вложения в долгосрочные ипотечные кредиты
через специализированные ипотечные кредитные организации позволило бы
наиболее выгодно совмещать интересы: населения, кредитных организаций,
строительного комплекса, а также государства, заинтересованного в стабильном
социально-экономическом развитии.
Учрежденное Правительством РФ Агентство по ипотечному жилищному
кредитованию играет немаловажную роль в организации вторичного рынка
ипотечных
кредитов,
в
привлечении
долгосрочных
активов
для
рефинансирования кредитных организаций. Подобные агентства создаются и на
региональном уровне для осуществления ипотечных программ.
Основная роль государственных институтов в формировании перспективной
системы жилищного кредитования заключается в обеспечении надежной
законодательной и нормативной базы, способной создать социальные гарантии
гражданам и защитить права кредиторов и инвесторов. О юридически отлаженной
системе ипотеки можно будет говорить тогда, когда будет достигнут
оптимальный баланс прав, делающий механизм кредитования эффективным и
рентабельным для банков и доступным и безопасным для населения. Очевидно,
что на данном этапе современная российская правовая система еще не
располагает
окончательно
сформированным
правовым
механизмом
регулирования рынка ипотечного кредитования [2]
Несмотря на развитие банковской системы и улучшение показателей ее
работы, для более полного участия банков в экономических процессах,
протекающих в российской экономике (роста кредитов, инвестиций и т. д.), и для
подготовки к полномасштабной конкуренции с иностранными в условиях
финансового
кризиса,
во-первых,
необходима
работа
самих
банков
по
5
оптимизации своих издержек, по оптимизации балансов, повышению качества
управления. Во-вторых, – что ещё более важно – необходима последовательная
политика
власти,
направленная
на
укрепление
банков,
повышение
их
капитализации, создание условий для формирования более длинных финансовых
ресурсов, снижение кредитных рисков. Необходимы шаги по дальнейшему
развитию системы рефинансирования, расширение механизма гарантий, более
полное выполнение Банком России функции кредитора последней инстанции.
Такие комплексные шаги должны обеспечить как минимум сохранение уровня
капитализации российских банков и недопущение масштабного кризиса
банковской ликвидности [7].
Система ипотечного кредитования является инструментом в решении одной
из главных задач обеспечения населения жильем, а также способствует
осуществлению взаимосвязанных социально-экономических и политических
целей общества:
1. система ипотечного кредитования способствует появлению среднего
класса, ориентируясь на социально-экономически активные слои общества,
2. с помощью эффективно функционирующего механизма ипотечного
кредитования происходит привлечение инвестиций в реальный сектор экономики
страны;
3.
система
ипотечного
кредитования
выполняет
важную
функцию
укрепления легального сектора экономики, т.к. ориентирована на законные
доходы граждан.
Активное внедрение ипотечного кредитования — это не просто масштабный
проект, но оптимальный эффективный путь решения исторической по значимости
социальной задачи — сделать жизнь населения лучше и комфортнее.
Во всем мире ипотечное кредитование давно уже стало классическим
направлением банковской деятельности.
Понимая важность развития ипотеки в нашей стране, многие российские
банки уже подошли к решению об участии в этих программах или приступили к
их реализации.
6
Литература:
1.
Будаков Д.Ю. Проблемы ипотечного кредитования // Деньги и кредит.
2002. № 10.
2.
Карпенко,
П.Г.
Современное
состояние
системы
ипотечного
кредитования и пути ее развития / П.Г.Карпенко // // Международная
конференция «Ипотечное кредитование населения и финансирование жилищного
строительства – современное состояние и пути развития: сб. докладов. Самара,
2004. С.47-48.
3.
Лиман И.А., Петрова М.С. Тенденции развития ипотечного рынка в
России // Вестник Тюменского государственного университета, 2008. № 4. С.145152.
4.
Логинов, М.П. Система ипотечного жилищного кредитования в
России / М.П.Логинов // Деньги и кредит. – 2002. – № 4.
5.
Павлова И.В. Ипотечное жилищное кредитование. М.: Издательская
группа «БДЦ-пресс», 2004. С.76.
6.
Разумова И.А. Ипотечное кредитование: учебное пособие. СПб.:
Питер, 2006, С. 36-51.
7.
Янова П. Г. – Сравнительный анализ эффективности российского и
европейского банковского сектора экономики // Известия ПГПУ им. В. Г.
Белинского. 2009. № 12 (16). С. 93–100.
7