Коммерческая недвижимость. Каковы перспективы

Коммерческая недвижимость: каковы
перспективы?
Осенью строители и финансисты пророчат новый виток роста цен на объекты
коммерческой недвижимости. Рекомендаций покупать офисы и торговые площади
становится все меньше
Стагнация рынка жилой недвижимости усиливается. Неудивительно, что на этом
фоне многие собственники малого и среднего бизнеса задаются вопросом о том,
покупать в срочном порядке новый офис (или другие коммерческие объекты) или
же подождать дальнейшего снижения цен.
Будет ли дешевле
По прогнозам, к концу нынешнего года некоторые коммерческие площади
подорожают на 20-25%. В условиях высокой инфляции заработки бизнесменов
будут только расти, поэтому и конкуренция за свободные офисные и
производственные помещения ужесточится, тем более что объемы вводимых в
эксплуатацию объектов сокращаются. Если в 2007 году в столице появилось
около 760 тыс. кв. м новых бизнес-центров, то в этом, согласно планам,
застройщики введут в строй только 300 тыс. кв. м. Однако, судя по
предыдущему опыту, заявленные планы часто затягиваются, откладываются и
переносятся. Кстати, нынешняя потребность в профессиональных офисных
площадях, по разным оценкам, составляет 1,7 млн кв. м.
Все чаще предприниматели предпочитают арендовать офис или склад, а не
замораживать значительную сумму, вкладывая ее в покупку помещений
"Темпы строительства снижаются уже сейчас. Первыми с рынка уходят
девелоперы, занимающиеся коммерческими объектами, за ними - застройщики
жилой недвижимости, - говорит Денис Косторжевский, президент компании
«Міськжитлобуд». - Дело в том, что жилищное строительство выдерживает более
высокие процентные ставки, "короткие" деньги. Сегмент жилой недвижимости
формируется первым, следовательно, количество его игроков сокращается в
последнюю очередь. Коммерческая недвижимость более подвержена влиянию
внешних факторов".
Сегодня даже крупные надежные застройщики выставляют на продажу меньше
объектов. Банкиры стали более консервативны в финансировании рынка
недвижимости. "Увеличиваются ставки по кредитам. Кроме того, происходит
некоторое сокращение сроков кредитования и ужесточение требований к
потенциальным заемщикам", - объясняет директор казначейства банка
"Хрещатик" Алексей Козырев. Таким образом, компании, занимающиеся
проектами
в сфере строительства коммерческой недвижимости, оказываются заложниками
ситуации. Стоит отметить, что значительное количество коммерческих объектов
в Киеве (ТЦ "Магелан", "Украина", "Арена") инвестировали иностранные
компании. Однако ипотечный кризис в США охладил их пыл, и зарубежные
инвестиции в отечественную недвижимость сократились.
В то же время активизировались мелкие компании. "Некоторые брокеры сейчас
активно распродают недостроенную коммерческую недвижимость от очень
подозрительных строителей. На мой взгляд, идет процесс не стагнации
строительного бизнеса, а простой чистки рынка от случайных игроков, которые
решили подзаработать на волне строительного бума. Нынешний рост цен на
стройматериалы, а также прекращение кредитования существенно ограничили
возможности мелких застройщиков", - считает директор компании "Столичные
строительные технологии" Дмитрий Поддубный. По его словам, увеличивается
количество строительных фирм, у которых не покупают недвижимость не потому,
что цена высокая, а по причине недоверия к застройщикам.
Динамика изменения цен на офисные помещения
С учетом сокращения предложения офисных, складских и производственных
помещений эксперты прогнозируют дальнейший рост цен на недвижимость. "В
данное время я не наблюдаю снижения цен. Многие компании предлагают скидки
на покупку объектов, но эти маркетинговые акции краткосрочные, и в
ближайшем будущем, я думаю, ситуация изменится", - говорит Денис
Косторжевский.
Между тем цена будет расти только на отдельные сегменты коммерческой
недвижимости, в частности производственные и качественные складские
помещения. Многие предприятия среднего уровня уже испытывают потребность в
увеличении производственных площадей. Крупные бизнесмены постоянно
находятся в поиске подходящих объектов коммерческой недвижимости, которые
можно использовать для производства. Причем именно инфляция активно
стимулирует спрос на недвижимость, особенно на первичном рынке.
Радужные перспективы
По мнению Дениса Косторжевского, в долгосрочной перспективе (через 3-4
года) могут подешеветь только объекты офисной и торговой недвижимости именно их заявлено к сдаче наибольшее количество. Окупаются торговые и
офисные центры значительно быстрее, нежели склады, гостиницы или
производственные площадки, поэтому именно они интересны инвесторам.
Соответственно, и насыщение этих сегментов, которое приведет к снижению цен
на объекты, наступит быстрее.
Рост цен на коммерческую недвижимость приостановился. Как только у
покупателей появятся финансовые ресурсы, цены поползут вверх
В свою очередь директор Финансовой группы "Консультации и инвестиции"
Алексей Вегера считает, что дешеветь будут коммерческие площади, которые
создаются на базе покупки жилой недвижимости с последующим переводом их в
нежилой фонд. "В результате удорожания услуг по переводу жилой недвижимости
в нежилую, а также увеличения сроков подобной трансформации, эти операции
становятся малопривлекательным бизнесом", - отмечает эксперт. Таким
образом, покупать переоборудованную под офис квартиру, особенно в старом
жилом фонде, с целью ее дальнейшей перепродажи становится не выгодно.
Также эксперты прогнозируют снижение цен на складские помещения. Однако
только на объекты класса D (подвальные помещения или объекты гражданской
обороны, не отапливаемые производственные площади или ангары,
расположенные
вдали от транспортных артерий) и другие некачественные складские помещения.
"При этом основной составляющей их цены станет стоимость земли, на которой
они построены, а не цена самого здания", - говорит Алексей Козырев. На
логистические центры, потребность в которых в разы превышает предложение,
снижения цены в ближайшие годы не предвидится.
Банкир отмечает, что, исходя из экономической ситуации в стране, эпоха
динамичного роста стоимости недвижимости завершается. "Поэтому к вопросу
покупки недвижимости как для ведения бизнеса, так и с целью вложения денег
я сейчас подходил бы очень взвешенно", - говорит г-н Козырев. И
действительно, все больше экспертов в последнее время сходятся во мнении,
что даже с учетом некоторой коррекции цен вкладывать существенные суммы,
изымая их тем самым из оборота, в покупку недвижимости не выгодно. По
словам начальника PR-отдела Украинской Торговой Гильдии Андрея Лазаренко,
несмотря на то что рост цен на офисную недвижимость замедлился, большинство
компаний продолжают арендовать, а не покупать офисы. Те же, кто приобретает
офисную недвижимость, делают это в основном не для собственных нужд, а с
целью перепродажи или сдачи в аренду.
Источник: status.ubp.com.ua
Domik.net 2008.08.11 10:17
http://www.domik.net/mod/main/news/cat12156/id171604989/