Методические рекомендации для собственников помещений в

Методические рекомендации для собственников
помещений в многоквартирных домах города Орла
по организации оборудования жилых домов
телекоммуникационными сетями
(Проект)
1.
При
Обоснование проблемы
подключения
зданий
к
существующим
кабельным
сетям
используется волоконно-оптический кабель, представляющий собой нить из
оптически прозрачного материала, используемого для переноса света внутри
себя посредством полного внутреннего отражения. У такого кабеля полностью
отсутствует какое-либо внешнее излучение. Волоконно-оптические линии
также обладают высокими защищенностью и скоростью передачи информации.
Для предоставления цифровых услуг конечным потребителям в доме
устанавливается узел связи – металлический короб небольших размеров, внутрь
которого устанавливается оборудование для предоставления широкополосного
доступа (ШПД) к сети Интернет и кабельного телевидения (КТВ).
Потребляемая мощность данного оборудования составляет порядка
18-20 Вт, что даже меньше обычной электрической лампочки, а уровень
напряженности электрического и магнитного полей электромагнитного
излучения такого оборудования в разы меньше, чем у привычных мобильных
телефонов и электробытовых приборов, что навряд ли может сказаться на
здоровье и благополучии населения.
Однако
в
настоящее
время
процесс
предоставление
жителям
многоквартирных домов услуг доступа к сети Интернет и кабельного
телевидения обусловлен рядом проблем – установка телекоммуникационного
оборудования в многоквартирных домах ни с кем не согласовывается, а за
аренду помещения для размещения оборудования провайдеры никому не
платят.
Расход электроэнергии на оборудование поставщиков цифровых услуг
оказывается мал лишь на первый взгляд. Да и к тому же этих компаний в доме
может быть несколько. Электроснабжение такого оборудования включается в
электроснабжение мест общего пользования, которое оплачивают все жители
дома, независимо от того, пользуются ли они услугами этого провайдера или
нет.
Юридические аспекты
2.
Исчерпывающие сведения по существу рассматриваемых вопросов
содержатся в п. 3 ст. 6 Федерального закона Российской Федерации №126-ФЗ
"О
связи".
Так,
организации
связи
могут
осуществлять
на
зданиях
строительство, эксплуатацию средств и сооружений связи по договору с
собственником. Ключевым словом здесь является слово "договор", которое в
дальнейшем и ляжет в основу наших рассуждений на эту тему.
При этом указанный нормативный акт говорит и том, что собственник
указанного недвижимого имущества вправе требовать от организации связи
соразмерную плату за пользование этим имуществом.
Однако прокладка коммуникационных сетей в подвалах, подъездах
многоквартирных домов, а в дополнение к этому и размещение оборудования
связи
на
чердаках
и
технических
этажах
отличаются
некоторыми
особенностями. Главная из них обусловлена тем, что названные объекты
являются общим имуществом собственников помещений в многоквартирном
доме.
Обратимся к Жилищному кодексу Российской Федерации.
"Статья 36. Право собственности на общее имущество собственников
помещений в многоквартирном доме.
1. Собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на
праве общей долевой собственности общее имущество в многоквартирном
доме, а именно:
1)
помещения в данном доме, не являющиеся частями квартир и
предназначенные для обслуживания более одного помещения в данном доме, в
том числе межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты,
лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в
которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более
одного помещения в данном доме оборудование (технические подвалы);
…
3)
дома,
крыши, ограждающие несущие и ненесущие конструкции данного
механическое,
электрическое,
санитарно-техническое
и
иное
оборудование, находящееся в данном доме за пределами или внутри помещений
и обслуживающее более одного помещения".
Передача объектов общего имущества в пользование иным лицам
возможна только по решению собственников помещений в многоквартирном
доме, принятому на общем собрании таких собственников (п. 4 ст. 36 ЖК РФ).
"Статья
44.
Общее
собрание
собственников
помещений
в
многоквартирном доме.
2. К компетенции общего собрания собственников помещений в
многоквартирном доме относятся:
…
3) принятие решений о пользовании общим имуществом собственников
помещений в многоквартирном доме иными лицами, в том числе о заключении
договоров на установку и эксплуатацию рекламных конструкций, если для их
установки и эксплуатации предполагается использовать общее имущество
собственников помещений в многоквартирном доме;
3.1) принятие решений об определении лиц, которые от имени
собственников помещений в многоквартирном доме уполномочены на
заключение договоров об использовании общего имущества собственников
помещений в многоквартирном доме (в том числе договоров на установку и
эксплуатацию рекламных конструкций) на условиях, определенных решением
общего собрания".
Конкретная норма, регулирующая вопрос установки и использования
телекоммуникационного оборудования в Жилищном кодексе отсутствует, но
при этом стоит отметить близкородственность и схожесть данного понятия с
затронутым в Жилищном кодексе понятием "рекламная конструкция": и то, и
другое предполагает использование общего имущества собственников, а
рекламная
конструкция
во
многих
случаях
требует
подключения
к
общедомовой сети электроснабжения, что также сходно с оборудованием
операторов цифровых услуг.
С учётом вышеизложенного, решения общего собрания собственников
помещений в многоквартирном доме по вопросу установки оборудования
провайдеров должны приниматься большинством не менее двух третей голосов
от общего числа голосов собственников помещений в многоквартирном доме.
Решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме
оформляются протоколами в порядке, установленном общим собранием
собственников помещений в данном доме.
Если жители многоквартирных домов уже успели подключиться к сетям
связи, операторы чаще всего предполагает, что они тем самым выразили свое
согласие. Однако это не так. Для легитимного пользования общим имуществом
недостаточно
договоров,
подписанных
даже
всеми
без
исключения
собственниками помещений. Как уже было отмечено ранее, Жилищное
законодательство требует, чтобы решение было принято на их общем собрании,
и предъявляет к процедуре проведения такого собрания жесткие требования,
невыполнение которых может служить основанием для отмены принятого на
нём решения (п. 6 ст. 46 ЖК РФ). Это означает, что если оператор связи не
провёл общее собрание собственников помещений многоквартирного дома в
строгом соответствии с порядком, предусмотренным ст. 44 — 48 ЖК РФ, то
заинтересованное лицо, а именно собственник помещения, вправе обжаловать
действия исполнителя услуг по использованию общего имущества.
Однако даже в случае предоставления телекоммуникационных услуг без
оформленного
надлежащим
образом
решения
жителей,
своевольное
отключение провайдером Интернета и/или кабельного телевидения является
незаконным, ведь такие действия в любом случае противоречат Федеральному
закону №126-ФЗ "О связи"
3.
Порядок согласования
В соответствии с требованиями законодательства, провайдеры сначала
должны получить разрешение собственников помещений дома на размещение
оборудования, согласовав с ними и то, какое именно оборудование и каким
образом будет размещено в доме. Также согласованию в отдельном порядке
подлежит и размер платы за использование общего имущества дома. Затем
провайдер должен заключить договор с управляющей компанией о порядке
предоставления доступа к оборудованию, установить прибор учёта, согласовать
подключение
к
электрическим
сетям
дома
и
заключить
договор
с
энергосбытовой компанией на поставку электроэнергии. И лишь затем
провайдер может предоставлять свои услуги жителям дома.
Теперь обо всём этом подробнее.
Нельзя не отметить, что наряду с представленным подходом к правовым
основам использования общего имущества под коммуникационные услуги,
существует и иное, более выгодное для оператора связи мнение, которое
заключается в следующем. Так, общее имущество в рассматриваемой ситуации
якобы используется самими собственниками (не напрямую, а опосредованно),
ведь кабель прокладывается и оборудование устанавливается для оказания
услуг связи именно собственникам помещений. Такая трактовка исключает
необходимость проведения общего собрания и заключения договора между
оператором связи и лицом, уполномоченным на это собственниками
помещений. Однако не стоит соглашаться с такой точкой зрения, поскольку
оказание услуг связи является предпринимательской деятельностью оператора.
Размещая свое оборудование, он преследует цель извлечения прибыли и
действует, прежде всего, в своих интересах, а не в интересах собственников
помещений.
Оперируя вышеизложенным, мы снова приходим к выводу о том, что без
решения общего собрания собственников проведение кабельных линий связи в
их многоквартирном доме незаконно.
Не стоит забывать и упускать из виду следующее. При прокладке
кабельных линий необходимо производство таких работ, как устройство
отверстий в перекрытиях на лестничных площадках.
Если оборудование, принадлежащее оператору связи и используемое для
предоставления услуг жильцам, находится в помещении, признаваемом общим
имуществом в многоквартирном доме, на законных основаниях, ТСЖ и
управляющая организация не вправе препятствовать доступу оператора связи в
подобное помещение.
Рассмотрим ещё один немаловажный вопрос. Сети, монтируемые
оператором связи на этапе строительства, могут входить в состав общего
имущества. Это допускает, в частности, п. 8 Правил содержания общего
имущества в многоквартирном доме, согласно которому внешней границей
информационно-телекоммуникационных сетей (в том числе сетей проводного
радиовещания,
кабельного
телевидения,
оптоволоконной
сети,
линий
телефонной связи и других подобных сетей), входящих в состав общего
имущества, является внешняя граница стены многоквартирного дома. Но
включение названных сетей в состав общего имущества возможно, только если
их монтаж осуществлялся за счет средств собственников помещений.
Например, если телефонизация
предусмотрена проектом строительства
многоквартирного дома и ее стоимость включена в стоимость квадратного
метра площади жилого помещения, застройщик в проектной декларации, а
также в инструкции по эксплуатации многоквартирного дома обязательно
укажет, что в состав общего имущества входят слаботочные системы.
Но если сети и могут войти в состав общего имущества, то оборудование,
как правило, всегда остаётся в собственности оператора связи. Это объясняется
в первую очередь его высокой стоимостью (жильцы не заинтересованы в том,
чтобы приобретать у оператора дорогостоящие устройства), а также
необходимостью дальнейшей эксплуатации.
Нередко еще на этапе проектирования многоквартирного дома в нем
предусматривается специальное помещение для размещения оборудования
оператора связи. В настоящее время все чаще оператор, предпочтение которому
отдал застройщик, приобретает право собственности на это помещение и
размещает в нем оборудование, необходимое для оказания услуг связи жителям
не только данного дома, но и, как правило, нескольких рядом расположенных
домов.
В
целях
урегулирования
данного
вопроса,
поставщики
телекоммуникационных услуг в будущем должны действовать на основании
решения общего собрания, проводимого по инициативе собственников
помещений подключаемых к сетям многоквартирных домов. Кроме того,
провайдерам
необходимо
оформлять
договоры
с
управляющей
и
энергосбытовой компаниями, а управляющим компаниям, в свою очередь,
рекомендовано
идти
навстречу
связистам
и
давать
консультации
по
проведению общих собраний.
4.
Восстановление нарушенных прав
При несогласии собственников помещений в многоквартирном доме с
размещением кабельных сетей для обеспечения интересов жителей и
демонтажа установленного оборудования необходимо собрать внеочередное
общее собрание жителей с рассмотрением на повестке дня двух вопросов:
1) о легитимности или законности решения собственников по протоколу
внеочередного общего собрания;
2) о демонтаже оборудования оператора с общего имущества дома с
занесением в протокол требований собрания.
В адрес управляющей компании или руководства ТСЖ должна быть
направлена претензия с приложением протокола общего собрания. На
основании этого, оператору связи в письменном виде должно быть предъявлено
требование о демонтаже установленного ранее оборудования.
В случае отказа демонтировать оборудование и сети и если собственники
посчитают, что их жилищные права нарушены в связи с размещением данного
оборудования, они вправе на основании ст. 11 ЖК РФ обеспечить защиту
нарушенных жилищных прав, обратившись в суд по подведомственности,
установленной процессуальным законодательством.
5.
Понятие договора и его заключение
Собственники помещений многоквартирных домов вправе передавать
объекты общего имущества в пользование оператору связи независимо от
выбранного способа управления домом. Единственное, что в качестве
уполномоченного лица чаще всего могут выступать работник управляющей
организации или председатель ТСЖ (при выборе соответствующего способа
управления домом). При этом в любом случае собственники вправе
делегировать соответствующие полномочия иному лицу (например, одному из
соседей).
Обязательным условием легитимности договора о передаче объектов
общего имущества в пользование оператору связи — наличие решения общего
собрания
собственников
помещений.
В
противном
случае
договор,
подписанный, например, неуполномоченными на то работником управляющей
компании или председателем ТСЖ, является недействительной сделкой,
заключенной
с
превышением
полномочий,
установленных
законом.
Информация об этом содержится в Гражданском кодексе Российской
Федерации.
"Статья 168. Недействительность сделки, не соответствующей закону
или иным правовым актам.
Сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых
актов, ничтожна, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима,
или не предусматривает иных последствий нарушения".
Традиционно стороны заключают договор аренды. Однако заключение
такого договора в данном случае не совсем уместно. Объектами аренды,
помимо прямо перечисленных в п. 1 ст. 607 ГК РФ, могут быть только
непотребляемые вещи. При этом передача вещи в аренду всегда влечёт
временное отчуждение собственником права пользования этой вещью. Между
тем, отдельные конструктивные элементы здания, на которых размещается
оборудование операторов связи, не являются самостоятельными объектами
недвижимости, которые могли бы быть переданными в пользование отдельно
от здания. Поэтому предоставление крыши, чердака, лестничных клеток,
перекрытий под телекоммуникационное оборудование по договору аренды не
возможно по определению.
Предмет договора, на основании которого лицо может получить право на
использование
общего
имущества
для
размещения
коммуникаций
–
предоставление возможности размещать соответствующее оборудование на
возмездной основе. Такой договор не противоречит ГК РФ, отношения сторон
регулируются общими положениями об обязательствах и договорах, а также
условиями самого договора. Применительно к оказанию услуг связи стороны
могут заключить договор, не предусмотренный законом (п. 2 ст. 421 ГК РФ),
предметом которого является размещение сетей и оборудования.
Вместе с тем, законодательством не предусмотрена неукоснительная
обязанность собственника или иного владельца недвижимого имущества
заключать договор на размещение оборудования связи, так как стороны
свободны в заключении договоров и не могут быть понуждены к его
подписанию. Доводы о том, что отказ от заключения договора с оператором
связи препятствует его деятельности по предоставлению услуг связи,
безосновательны, так как собственники помещений вправе самостоятельно
защищать свои интересы.
6. "Единая информационная сеть"
Отдельного внимания при рассмотрении данного вопроса заслуживает
инициатива Первой городской управляющей компании по устройству в
многоквартирных домах так называемой "Единой информационной сети".
Напоминаем, что в рамках устройства такой сети предлагается
демонтировать абсолютно всё имеющееся в доме телекоммуникационное
оборудование, а на его месте смонтировать одну единственную общедомовую
сеть для предоставления в дальнейшем собственникам информационных услуг.
Дополнением к этой инициативе выступает предложение управляющей
компании
по
бесплатной
установке
автоматизированной
системы
коммерческого учёта электроэнергии (АСКУЭ), призванной снизить плату за
общедомовые нужды электроэнергии и упорядочить структуру её оплаты,
сделав такую оплату более прозрачной и понятной. В теории предложение
Первой городской управляющей компании, с одной стороны, позволит решить
проблему с большим количеством неизвестных и непонятных проводов и
оборудования в подъездах и на крышах многоквартирных домов, а с другой
стороны, поможет снизить плату за электроэнергию.
Но не всё так просто и понятно, как могло показаться на первый взгляд.
Протокол собрания, который предлагают оформить собственникам для
устройства "Единой информационной системы", оставляет неразрешёнными
много вопросов, носящих немаловажный характер и от ответа на которые,
собственно говоря, и зависит судьба такой системы:
-
В каком порядке будет осуществляться разработка проектного
решения и его согласование с собственниками?
-
Кто будет являться собственником вновь установленной системы?
-
Каковы условия заключения договора (какое оборудование и где
планируется смонтировать, необходимость подключения к общедомовым
сетям, наличие приборов учёта)?
-
На каком виде права будет осуществляться использование общего
имущества собственников многоквартирных домов, если созданная сеть не
будет входить в состав общего имущества?
-
Какова будет дальнейшая судьба "Единой информационной
системы" в случае смены управляющей организации или смены способа
управления имуществом в многоквартирном доме?
-
Как будет осуществляться взаимодействие ранее подключенных
поставщиков услуг с управляющей организацией по вопросу демонтажа
старых сетей?
-
Необходим ли демонтаж старого оборудования, если собственники
в дальнейшем не ограничены в своем праве на установку оборудования и
проведения телекоммуникационных сетей других операторов связи;
-
Какой организацией, на каком основании и за чей счёт планируется
дальнейшее обслуживание данной системы?
- Вопрос
о
бесплатном
подключении
собственника
к
единой
информационной сети на собрании оговаривается, но как быть с оплатой
за: а) электроснабжение данного оборудования; б) электроснабжение при
установке (строительстве) и техническом обслуживании данной системы;
в) передачу информации по АСКУЭ; г) дальнейшее использование сетей
(подключение новых услуг)?
- Принималось ли решение об определении лиц, которые от имени
собственников помещений в многоквартирном доме уполномочены на
заключение
договоров
об
использовании
общего
имущества
собственников помещений в многоквартирном доме?
- Какой организацией и за чей счёт будет осуществляться ремонт в
случае повреждения общедомового имущества при прокладке кабелей и
установке оборудования единой информационной сети?
- Будет
ли
организована
и
в
каком
порядке
осуществлена
собственниками жилых помещений приёмка выполненных работ по
монтажу"Единой информационной сети"?
Также считаем, что размещение оборудования единой информационной
сети возможно лишь при условии установки приборов учёта потребляемой
энергии.
На
основании
вышеизложенного,
собственникам
помещений
в
многоквартирных домах настоятельно рекомендуется принять взвешенное и
правильное решение, а также согласовать свою позицию с позицией
управляющей организации путём совместного решения вопросов, приведённых
выше и ложащихся в основу принятия собственниками положительного
решения по установке "Единой информационной сети".
Не будет лишним включить указанные вопросы в повестку дня для
рассмотрения данной информации на общем собрании собственников
многоквартирных домов.
Все
затраты
провайдера,
сопутствующие
предоставлению
услуги
конечному потребителю, включены им в тариф. При выставлении платы за
использование общего имущества поставщик информационных услуг включит
эти затраты в тариф, так как у него нет иного способа обеспечить себе
безубыточное функционирование.
В случае, если телекоммуникации, в частности, "Единая информационная
система" будут являться общим имуществом собственников, то затраты на их
содержание должны включаться в тариф, взимаемый с 1 кв. м жилья, и
возлагаться
на
всех
собственников
и
нанимателей
помещений
многоквартирного дома в составе вносимой ими платы за содержание и
текущий ремонт общего имущества. Тариф на ремонт и эксплуатацию
смонтированных сетей для домов, не принявших решение об утверждении
определённого размера платы, рассчитывается и устанавливается комитетом по
тарифам администрации города Орла, что в перспективе препятствует
необоснованному росту платы за содержание таких сетей.
В иной ситуации, когда рассматриваемая сеть по решению общего
собрания не передана в состав общего имущества, то расходы на её содержание
собственник такой сети обязан нести самостоятельно и, как правило, включает
их в тариф за предоставление услуги. То есть следует понимать, что все
затраты, которые терпит поставщик услуг, будут возмещены за счёт
получателей
услуги
в
многоквартирном
доме.
В
случае
с
"Единой
информационной сетью" собственник смонтированной сети (не путать с
собственником помещения и провайдером) имеет свободу в установлении
платы за её аренду поставщиком информационных услуг, а тот в свою очередь
будет компенсировать возникшие затраты путём увеличения тарифа для
получателя услуги в многоквартирном доме, что может привести к
бесконтрольному росту затрат конечных потребителей услуг Интернета и
кабельного телевидения.
И помните, бесплатный сыр бывает только в мышеловке.
7. Практика размещения оборудования в многоквартирных домах
Приведённые выше понятия и толкования на деле являются лишь
рекомендациями и их применение на практике порой бывает осложнено
реалиями
жизни
простого
обывателя.
Собственник
помещения
в
многоквартирном доме может столкнуться со следующими ситуациями:
1) При проведении общего собрания по вопросу демонтажа незаконно
установленного
оборудования
большая
часть
собственников
высказалась против и решение принять не удалось.
Неудивительно, ведь в 21 веке с учётом глобального развития сетей
Интернета и кабельного телевидения увеличивается число потребителей
данных услуг и, как следствие, число
собственников помещений в
многоквартирных, подключённых к указанным сетям может составлять
подавляющее большинство, в интересах которого, в первую очередь,
преобладает желание получения услуг в соответствии с заключённым
договором. Решением настоящей проблемы может быть лишь процедура
узаконивания размещённого в доме телекоммуникационного оборудования, тем
более, что данный вопрос находится в интересах всех жителей.
2) При попытке взимать с поставщика информационных услуг плату за
содержание и текущий ремонт общего имущества собственников, он
обещает поднять сумму тарифной плату за предоставление таких услуг
Неудивительно, ведь ни для кого не секрет, что конечной целью
провайдеров
является
получение
прибыли
от
своей
деятельности
и
дополнительные расходы, не предусмотренные ранее в тарифе за оказание
услуг, могут оказать влияние на прибыль организаций-поставщиков услуг.
Собственники могут согласовать с поставщиком информационных услуг
разовое участие последнего в вопросе содержания и текущего ремонта общего
имущества собственников, например, разовое проведение ремонта кровли
многоквартирного
дома
перед
установкой
телекоммуникационного
оборудования, а также иные работы, способные удовлетворить потребности
жителей на текущий момент времени, сопряжённый с проведением сетей и
коммуникаций. По результатам исполнения обоюдовыгодных требований
провайдеру могут быть переданы права на безвозмездное использование
общего имущества в многоквартирном доме.