Изменения условий выдачи ипотечных кредитов

На вопросы граждан по поводу
ужесточения требований к заемщикам отвечает
Александр Комаров, директор САИЖК.
–С чем связано изменение условий выдачи ипотечных кредитов?
– Если быть точным, то условия не ужесточились, они были подвергнуты
корректировке. Вступили некие изменения в параметры выкупа закладных.
Федеральное агентство ипотечного жилищного кредитования (АИЖК), которое на
сегодняшний момент является одной из многих рефинансирующих организаций, с 1
февраля прекратило рефинансирование закладных, которые не соответствуют
определенным параметрам. Это не распространяется на весь рынок ипотечного
жилищного кредитования, и при этом АИЖК не запретило ни региональным
операторам, ни банкам-партнерам, которые участвуют в этой программе, выдавать
кредиты суммой свыше 1,5 миллионов и первоначальным взносом менее 20%.
– Получается, что банки могут выдать заемщику 5 миллионов рублей, если он
внес в качестве собственных средств всего 10% от стоимости объекта. Но делать
это они будут на свой страх и риск, заранее зная, что эту закладную у них никто
не выкупит?
– В настоящий момент АИЖК такие закладные не выкупает. Я думаю, что это дело
времени, через 3–5 месяцев эти ограничения будут сняты, и все пойдет так, как это
было до 1 февраля 2008 года. Но, вы правы, на сегодняшний момент выдавать кредиты
можно, но нужно понимать, кто из рефинансирующих организаций такой пул
закладных выкупит. Мы, Свердловское агентство ипотечного жилищного
кредитования (САИЖК), также не сидим на месте и пришли к соглашению с рядом
рефинансирующих организаций о том, что они будут у нас выкупать закладные. Точно
так же и банки решают, кому из рефинансирующих организаций они могут продавать
свои пулы закладных.
– Уральские банки на сегодняшний день могут самостоятельно «потянуть»
ипотечные кредиты, у них есть такие «длинные деньги»?
– Не являюсь специалистом в оценке финансового состояния уральских банков. Я
знаю, что некоторые из этих банков ставили для себя задачу накопить какой-то пул
закладных, чтобы в дальнейшем выпускать ипотечные ценные бумаги. Какой-либо из
банков даже федерального уровня не ставил для себя такую задачу, и после
формирования определенного пула закладных они их сразу же продавали либо
федеральному АИЖК, либо другим рефинансирующим организациям. Поэтому о
финансовом состоянии отдельных банков и в целом банковской системы УрФО я
ничего не могу сказать.
– Давайте тогда поговорим о финансовом состоянии АИЖК. Неужели деньги
кончились, раз пришлось ограничивать максимальную сумму кредита 1,5
миллионами рублей?
– Нет, денежных средств должно хватить. Более того, за 2007 год АИЖК
рефинансировало закладных на 36 миллиардов рублей. Бизнес-план на 2008 год
предусматривает затраты на рефинансирование классической ипотеки в размере 48,5
миллиардов рублей. Денежных средств, казалось бы, достаточно. Но, в силу
определенных кризисных явлений и кризиса ипотеки в США, все задумались о
качестве кредитного портфеля и о качестве тех закладных, которые уже были
рефинансированы. В АИЖК пришли к выводу, что кредиты с параметрами более 1,5
миллионов рублей и суммой первоначального взноса менее 20% относятся к наиболее
рискованным. По данным кредитам было допущено наибольшее число просрочек. В
данном случае федеральный оператор для себя, в первую очередь, принял решение за
определенное время повысить качество кредитного портфеля, только и всего.
– Это неминуемо отразится на самих заемщиках. Как именно?
– К заемщикам и раньше подходили достаточно серьезно и будут более пристальное
внимание уделять проверке кредитоспособности. 2006–2007 годы принесли некую
успокоенность в наши ряды. Все специалисты, которые оценивают рынок ипотечного
кредитования России, сходятся во мнении, что мы не дошли до такого уровня
платежеспособности заемщиков в США, который привел к колоссальным объемам не
возвратов.
– В США к заемщикам относились проще, нашего же заемщика изначально
проверяли вплоть «до пятого колена». Теперь придется дополнительно
подтверждать свой заработок. Как это сделать? Какие справки потребуете?
– Как предоставлял заемщик справку 2НДФЛ, так и будет предоставлять. То же самое
касается индивидуальных предпринимателей: им по-прежнему нужно будет
предоставить в банк справку 3НДФЛ либо справку с места работы по форме,
утвержденной тем или иным банком. Никакого дополнительного документа не надо.
Просто все чаще стали появляться поддельные документы, та же справка 2НДФЛ.
Поэтому сейчас службы экономической безопасности банков более внимательно
относятся к оценке платежеспособности заемщика, не взирая просто на форму. Более
пристальное внимание обращают на предприятие, где работает заемщик, на уровень
его заработной платы, соответствует ли он среднему уровню заработной платы для той
или иной должности.
– Понятно, дворник не может получать 60 тысяч рублей в месяц. А к самому
объекту, к приобретаемой квартире, теперь тоже будет более пристальное
внимание?
– К объекту всегда внимательно относились. Другой вопрос, что в 2005–2006 годах во
время бурного роста цен на недвижимость, можно было закрыть глаза на некоторые
огрехи в оценке стоимости объекта. На сегодняшний день на рынке жилья в
Екатеринбурге мы видим даже корректировки в сторону понижения цены квадратного
метра. Теперь внимательнее стали подходить к оценке объекта. Но это было еще в
2007 году, это не ново.
– «Хрущевку» можно будет купить в ипотеку на 30 лет, учитывая, что через 30
лет от нее мало что останется?
– Можно. И не из-за того, что я не сомневаюсь в надежности «хрущевок». Статистика
показывает, что средний срок «жизни» 30-летнего кредита будет составлять 5-7 лет. Не
будет человек держать кредит 30 лет, ему это не выгодно.
– Ну вот, а вы еще сомневаетесь в платежеспособности наших заемщиков! А
зачем вы требуете справку о психическом здоровье заемщика?
– Не всегда внимательно к этому относились. Просто одна из рефинансирующих
организаций в конце 2007 года рекомендовала нам, как региональному оператору,
обеспечить наличие в кредитном досье документа из психоневрологического
диспансера или из наркологического диспансера. Хочу обратить внимание, что будет
достаточно водительского удостоверения или прав на хранение огнестрельного
оружия.
– Эти документы изначально предполагают наличие справки от психиатра. А в
чем причина?
– Ну, наверное, никто в данном случае бомбу не взорвал, это нормальное явление.
Просто те организации, которые накопили достаточно серьезные пулы закладных в
своих активах, они уже столкнулись с каким-то процентом невозвратов. Не всегда
заемщик идет на контакт с кредитором, и не всегда удается решить вопрос путем
договоренностей. Ряд кредиторов обратились в судебные органы. А некоторые
заемщики, воспользовавшись этим пробелом и отсутствием таких документов, стали
предоставлять судам документы о том, что в момент получения кредита они были не
совсем адекватны. Вот в этом причина. Но при этом я ни в коем случае не хочу
сказать, что в каждом заемщике мы будем видеть какого-то ненормального человека.
– Но справки требовать все равно будете?
– Будем заниматься оценкой платежеспособности заемщика исходя из тех стандартов,
которые сейчас установлены.
– Вопрос от телезрителя: «Может ли участковый уполномоченный милиции
получить ипотеку на льготных условиях с заработной платой 12 000 рублей? Если
да, то куда обращаться?»
– Можно обратиться в любой банк либо непосредственно в наше агентство. При
проведении предварительной квалификации мы оценим, какую сумму кредита и на
какой срок можно предоставить. Сегодня на такой вопрос я не отвечу, потому что мы
не знаем состав семьи этого человека, не знаем количество иждивенцев, не знаем
точно, какой совокупный семейный доход у этого милиционера. А сегодня, я
напоминаю, совокупный семейный доход можно взять из расчета четырех человек.
Если человека интересует вопрос о наличии какой-то программы льготного
кредитования именно сотрудников органов внутренних дел, то отвечу – нет такой. В
рамках общефедерального ипотечного стандарта таких льгот не предусмотрено, в
частности по процентной ставке. Сейчас действует программа в отношении молодых
семей, им предоставляется единовременная субсидия на оплату первоначального
взноса. И на сегодняшний день эти средства достаточно серьезные. Поэтому если по
этой категории, по сотрудникам милиции, будут приняты какие-то решения на уровне
субъекта федерации либо на уровне муниципалитета, то мы только порадуемся тому,
что заемщику помогают.
– Будут ли повышаться процентные ставки по ипотечным кредитам и
насколько?
– Не скажу. Не знаю, будут ли повышаться, и не скажу, насколько. Так же, как не
отвечу на вопрос, будут ли они снижаться и насколько. Возможно всё.
– Однако после нынешнего ужесточения условий ипотеки вполне логично
выглядит и дальнейшее повышение процентных ставок.
– История ипотеки 2003–2008 годов показала, что процентные ставки только
снижались. Да, на фоне кризисных явлений, которые произошли во втором полугодии
2007 года, ряд банков, которые развивали свои собственные ипотечные программы,
поднимали процентные ставки. Я честно могу заявить, что АИЖК не поднимало
процентные ставки даже ни на одну сотую процента.