Institutional traps in the agricultural land market: problems and ways to solve them in modern conditions Rashit R. Khametov Saratov State University of Genetics, Biotechnology and Engineering named after N.I. Vavilova, Saratov В сельском хозяйстве России произошли существенные изменения, связанные с переходом к качественно новому этапу развития на основе процесса системной трансформации. Несмотря на то, что системные преобразования происходят уже длительное время, говорить о эффективности их осуществления преждевременно. Трансформационные процессы сопровождаются сложностью становления устойчиво развивающихся институтов рыночной экономики сельского хозяйства [1]. Одним из негативных аспектов, препятствующим развитию эффективных рыночных институтов являются так называемые «институциональные ловушки». Понятие «институциональная ловушка» рассматривается чаще всего как «эффект блокировки», который заключается в точном обозначении идеи: это неэффективная устойчивая норма или неэффективный институт, возникающий во многих сферах: в собственности, финансовой системе, секторах экономики, управления и т. д. [2] Влияние институциональных ловушек в сфере земельных отношений становятся серьезной проблемой в формировании эффективного механизма регулирования земельных отношений и развития экономики агропромышленного комплекса в целом. В экономической и институциональной теории Е.В. Балацким, Ю.И. Будовичем, В. М. Полтерович и др. давно уже обозначен вопрос о том, почему в результате институциональной эволюции возникают неэффективные устойчивые институты, т. е. институциональные ловушки [3, 4, 5]. Наиболее ярко «институциональные ловушки» в сельском хозяйстве проявляются на рынке сельскохозяйственных земель. К скрытой и одновременно частой институциональной ловушке можно отнести залог. Ценные земельные участки сельскохозяйственного назначения, которые находятся в залоге у банка, в случае неуплаты кредитных обязательств, можно считать изъятыми из сельскохозяйственного оборота. Возникает ситуация (ловушка) при которой продовольственная ситуация в стране усугубляется потерей ценного земельного участка или ценных земельных участков в следствие неэффективности процедуры реализации залогового имущества [6, 7, 8]. Согласно действующему законодательству РФ, все залоговое имущество является обеспечением погашения задолженности по взятому кредиту. Иными словами, ни одна кредитная организация не сможет дать гражданину денежные средства без определенного залога. В случае, когда должник не может погашать кредитные обязательства, и нет других способов возврата долга, залоговое имущество подлежит продаже. Следовательно, продажа земельного участка изза больших сроков сделки и будет являться институциональной ловушкой, так как на время этих процедур земельный участок не может быть в срочном порядке приобретен другим собственником для дальнейшего и бесперебойного его функционирования. Кроме того, имеющиеся нормативно-правовые акты не акцентируют внимание на особенность залога земель рассматриваемой категории. Статья 7 ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» названа «Залог земельных участков из земель сельскохозяйственного назначению и включена в главу первую «Общие положения», а не в главу вторую «Особенности оборота земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения», которая содержит статьи о купле-продаже, аренде, порядке предоставления гражданам и юридическим лицам в собственность или аренду, наследовании земельных участков из состава земель сельскохозяйственного назначения. Исходя из изложенного, законодатель выделяет залог земельных участков из системы оборота земель. Такое выделение 7-ой статьи из главы второй связано с тем, что данная статья не может установить особенности в части ипотеки уже потому, что эти особенности установлены иным нормативно правовым актом – ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)», в то время как иными нормативными правовыми актами (например, Гражданским кодексом РФ) особенности совершения сделок с земельными участками не установлены. Исходя из норм названных законов, можно констатировать, что законодательно выделяются следующие ситуации возможной передачи путем залога прав на земельный участок из состава земель сельскохозяйственного назначения: - непосредственный залог (ипотека) земельного участка; - залог права аренды на земельный участок; - залог доли в праве общей долевой собственности на земельный участок. Залог недвижимого имущества, в том числе земельных участков из состава земель сельскохозяйственного назначения, а также залог права аренды такого участка в качестве сделки регулируются специальным Законом – ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)», нормы которого в части залога земель сельскохозяйственного назначения имеют приоритет над иными нормами гражданского и земельного законодательства; вместе с тем основным нормативным правовым актом, регулирующим особенности оборота земель при совершении иных сделок с земельными участками рассматриваемой категории, является ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения». При залоге земельного участка сельскохозяйственного назначения существует возможность преодолеть преимущественное право покупки такого земельного участка, предоставленное органу исполнительной власти субъекта Российской Федерации или органу местного самоуправления и предусмотренное ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения». При покупке земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения на торгах не действует преимущественное пpaвo покупки исполнительного оpгaнa государственной власти субъекта РФ либо, в отдельных случаях, органа местного самоуправления. Залогодатель (в большинстве случаев – собственник земельного участка) при ипотеке не обязан извещать высший орган государственной власти субъекта РФ (в установленных случаях местного самоуправления) о намерении заложить земельный участок из состава земель сельскохозяйственного назначения – в соответствии со ст. 8 Федерального закона «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» обязанность известить указанный орган лежала бы на продавце при намерении осуществить продажу земельного участка из состава земель сельскохозяйственного назначения. Таким образом, при возможности залогодержателя контролировать проведение публичных торгов последний сможет совершить сделку по отчуждению земельного участка рассматриваемой категории путем продажи на торгах без уведомления исполнительного органа субъекта РФ либо, соответственно, органа местного самоуправления. Кроме того, п. 1 ст. 8 ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» целенаправленно указывает, что преимущественное право покупки не действует в случае продажи земельного участка с публичных торгов. Таким образом, может иметь место быть, когда продавец, будучи уверен, что исполнительный орган государственной власти РФ или орган местного самоуправления изъявит желание приобрести отчуждаемый продавцом земельный участок, для преодоления преимущественного права покупки совершит сделку по залогу данного участка в целях передачи земельного участка конкретному лицу, принимающему участие в публичных торгах. Исходя из вышесказанного, можно сделать вывод о том, что в целях минимизации институциональных ловушек и исключению пробелов в законодательстве, залог и вся система заложения земельных участков сельскохозяйственного назначения подлежит особому регулированию на законодательном и правоприменительном уровнях [9, 10]. В целях эффективного регулирования и минимизации возникновения «институциональных ловушек» в таких отношениях целесообразно было бы принятие отдельного законодательного акта (синтез ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» и «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения») об усовершенствованной системе залога земельных участков сельскохозяйственного назначения и его регулирования, в котором будут урегулированы следующие моменты: 1) банкам предоставить право без привлечения организацийорганизаторов реализовать залоговое имущество на аукционе; 2) уменьшены сроки принятия решения об изъятии земельных участков банком и дальнейшей реализации имущества на аукционе; 3) упрощен порядок передачи другому заинтересованному лицу для сельскохозяйственного производства, тем самым минимизировать сроки «выбывания» из оборота земельного участка сельскохозяйственного назначения. Список литературы 1.Инновационный менеджмент АПК / И. Л. Воротников, И. А. Родионова, К. П. Колотырин [и др.]. – Саратов : Саратовский государственный аграрный университет им. Н.И. Вавилова, 2021. – 340 с. 2.Климентова, Э. А. Институциональные ловушки: проблемы и пути выхода в современных условиях / Э. А. Климентова, А. Ю. Муранова // Наука и Образование. – 2020. – Т. 3, № 2. – С. 221. 3. Балацкий Е. Теория институциональных ловушек и правовой плюрализм / Е. Балацкий // Общество и экономика. – 2001. – №10.- С. 24-30. 4. Будович, Ю. И. Основы теории агентов / Ю. И. Будович, К. Н. Лебедев; Издательство Научно-исследовательского института экономики Южного Федерального округа. – Краснодар : Издательство Научно-исследовательского института экономики Южного Федерального округа, 2019. – 134 с. 5. Полтерович, В. М. Институциональные ловушки: есть ли выход? / В. Полтерович //Общественные науки и современность. – 2019. - № 3. – С. 5. 6. Заворотин, Е. Ф. модель взаимодействия субъектов рынка земель сельскохозяйственного назначения / Е. Ф. Заворотин, А. А. Гордополова, Н. С. Тюрина // Экономика, труд, управление в сельском хозяйстве. – 2023. – № 2(96). – С. 45-51. 7. Родионова, И. А. Региональные проблемы социально-рыночной трансформации сельского хозяйства / И. А. Родионова, М. С. Гавриков, А. А. Морозов. – Саратов : ИЦ "Наука", 2013. – 178 с. 8. Чаусовский, А. М. Институциональные ловушки системной трансформации / А. М. Чаусовский // Сборник научных работ серии "Экономика". – 2019. – № 14. – С. 22-30. 9. Заворотин, Е. Ф. Институциональные ловушки земельных отношений в сельском хозяйстве / Е. Ф. Заворотин, А. А. Гордополова, Н. С. Тюрина // Экономика, труд, управление в сельском хозяйстве. – 2021. – № 2(71). – С. 3-10. 10. Повышение эффективности управления земельными реcурсами на основе государственно-частного партнерства / Т. В. Говорунова, И. А. Родионова, И. В. Долматов, Е. С. Киреева // Аграрный научный журнал. – 2018. – № 7. – С. 73-79.
