Проблемы вторичного жилья Покупка на рынке вторичного жилья востребована, особенно сейчас, это показывает график тенденции роста (Таблица 1). Главная проблема покупки вторичного жилья, как и любые другие сделки, в которых присутствуют большие денежные суммы, связана с серьезными рисками. В данной статье тщательно рассмотрено те самые «подводные камни», которые могут встретится покупателю в поисках «второчки». Таблица 1. График тенденции роста Факторы риска Сделка с недвижимостью является сложной категорией гражданскоправовых отношений: это проверка «чистоты» квартиры, этапов и сроков проведения сделок и расчетов по ним, юр. оформления. Крупные денежные суммы, являются соблазном для многочисленного количества преступников. Все множественные проблемы, которые происходят при приобретении вторичного имущества разделяем на данные категории: Проблема юр. характера, связанная с «чистотой» квартиры. Это самый распространённый риск, потому что он опасен потерей права собственности на жилье. Этот риск связан с трудностью сделки куплипродажи, и также правовой неграмотностью покупателей. Проблема, связанная с особенностью квартиры и тех. документацией на нее. Эти факторы не влияют на право собственности, но вероятно создадут максимально неудобные условия проживания. Эти проблемы не так значительны, как юридические, но могут привести к большим финансовым потерям. Проблема, связанная с безопасностью оформления сделки. Жилье с риском мошенничества Очень дешевая квартира Долевое жилье Жилье под снос Квартира, собственник которой уехал Таблица 2. Самые распространенные схемы мошенников Ниже описаны каждые группы более подробно: Юридические подводные камни 1. Продажа квартиры по поддельным документам или человеком, который не является обладателем жилплощади, а имеет лишь доверенность. Этот фактор должен насторожить покупателя в первую очередь. Частый случай, когда доверенность является фальшивой или просроченной. Но если доверенность подлинная, то она может быть аннулирована лицом, ее выдавшим. Аферисты делают доверенность на одиноких людей в возрасте, детей-сирот, инвалидов, людей имеющие проблемы с различными видами зависимостей. 2. Оформленная с нарушениями приватизации квартира. Довольно часто встречаются нарушения прав несовершеннолетних, которые не были в списках собственников на момент заключения сделки. Большой риск составляют участвовавшие в приватизации жильцы, обещавшие покупателю выписаться из квартиры по завершению сделки. 3. Присутствие в истории продаваемой квартиры договоров купли/продажи подозрительного характера, а именно сделки где участвовали госпредприятия, государственные органы, и другие юридические лица. 4. Продаваемая квартира, которая была получена по договору дарения или ренты, по наследству, а также по другим иным договорам, где затрагивается интерес третьих лиц. В данных ситуациях после оформления купленной квартиры возможны появления ранее не известных наследников, которые, по закону могут претендовать на эту квартиру. Еще стоит помнить о лицах, которые имеют законное право на обязательную долю в наследстве. ГК РФ Статья 1143. Наследники второй очереди 1. Если нет наследников первой очереди, наследниками второй очереди по закону являются полнородные и неполнородные братья и сестры наследодателя, его дедушка и бабушка как со стороны отца, так и со стороны матери. 2. Дети полнородных и неполнородных братьев и сестер наследодателя (племянники и племянницы наследодателя) наследуют по праву представления. 5. Нарушен порядок оформления в собственность квартиры, полностью или частично купленный за материнский капитал. Руководствуясь законом данное жилье в обязательном порядке оформляют в общую собственность не только родителей, но и их детей, с указанными размерами долей. Но данное правило не всегда исполняется. Объясняется это все тем, что: конкретную долю не всегда удается выделить; иногда собственники специально пытаются не обременять квартиру правами несовершеннолетних. 6. Продаваемая квартира, в которой один из собственников — несовершеннолетний, больной психологически человек, человек злоупотребляющий вредными привычками, то есть человек, который недееспособен на момент совершения сделки. 7. Продаваемая квартира, которая находится под арестом, в залоге или находится под следствием, а также другие скрытые обстоятельства. 8. Продаваемая квартира, в которой один или несколько собственников находятся в местах лишения свободы, военнослужащие или пропавших без вести. За ними остаются право на проживание и пользование квартирой. Продавцы данных квартир, обычно, уверяют, что спустя время тот собственник не будет претендовать на квартиру, подкрепляя это письменным подтверждением. 9. Нарушенные права супружеской пары. 10. Также аферисты пытаются продавать квартиру по поддельному или просроченному паспорту. 11. Несостоявшейся сделка с квартирой на рынке вторичного жилья может быть признана и в случае, когда данная квартира находится в плане на расселение. Однако продавец квартиры даже мог и не знать или не обратить это во внимание, в данной ситуации пострадает покупатель. На что обратить внимание о продаваемой квартире, где есть несовершеннолетние собственники. Сделка по продаже квартиры, где есть несовершеннолетние собственники, происходит только с разрешения органов опеки. Одним из главных условий в этом случае является то, что после продажи недвижимости, уровень жизни несовершеннолетних граждан (до 18 лет), не изменится или улучшится. В ином стечении обстоятельств данная сделка может быть признана недействительной. Несовершеннолетние граждане, которые не достигли 14 летнего возраст, не имеют права подписывать договора, за них это делают их родители или же законные представители. А несовершеннолетние граждане в возрасте от 14 до 18 лет могут заключить сделку самостоятельно, однако потребуется нотариально оформленное согласие их родителей, либо законного представителей, с заранее подготовленным разрешением из органов опеки. Если несовершеннолетний гражданин не является собственником жилья, а только прописан, то разрешение из органов опеки не требуется Что нужно знать и взять во внимание при покупке квартиры с совместным имуществом супругов Опираясь на Семейный кодекс РФ совместно нажитое имущество супругов признается общим и, значит, распоряжаться данным имуществом они должны также совместно им. Для оформления сделки с недвижимостью требуется нотариально заверенное согласие супруга на продажу. Но на деле данный документ не всегда получается оформить. Если супруг не оформил данный документ, то другой супруг в судебном порядке имеет право оспорить сделку по продаже квартиры. Следует перед заключением договора убедиться, приобреталась ли данная квартира в браке. Если нет, то нотариально заверенный документ от другого супруга не потребуется. Технические моменты Если покупатель очень заинтересован квартирой, и собирается уже заключать сделку, то лучше не спешить. Сначала нужно обратить внимание на множественные факторы. Каждый пропущенный недочет при покупке квартиры может обернутся неприятностями, а также финансовыми потерями. Особое внимание, при покупке на вторичном рынке, следует уделять следующим факторам: Общее состояние дома: не стоит останавливаться лишь на одной квартире, следует осмотреть подъезд, если есть подвал или чердак и осмотреть их также. Следует обратить внимание за ухоженностью подъезда, двора. Одним из важных факторов является отсутствие грибка, сырости, плесени в квартире. Не маловажным фактором является состояние эл. проводки, систем водоснабжения. Расположение квартиры относительно сторон света, а также вид из окна. Материал из которого сделаны стены дома, подходящие ли для покупателя планировка квартиры, ее можно будет потом частично исправить, но верным решением будет выбрать квартиру с подходящей к ожиданиям покупателя планировку. Узнать проводились ли несанкционированные перепланировки, ведь незаконное перепланировка осложнит покупателям жизнь, потому что она является противозаконной. А ответственность за перепланировку прошлого собственника доказать очень сложно. Однозначно стоит узнать про социальный статус соседей. Ведь спокойная среда проживания один из важнейших факторов. Как обезопасить себя от незаконных перепланировок покупаемой квартиры Зачастую собственники вторичного жилья делают перепланировки в квартире, снося различные перегородки или объединяют комнаты. Но не каждые подобные перепланировки фиксируются документально. Очень часто из-за юридической не подкованности и отсутствия желания тратить деньги и время люди не стремятся обращаться в соответствующие органы, чтобы данная перепланировка являлась законной. Купивший измененную квартиру без документов, гражданин, в последующем может быть оштрафован, он обязан будет выплатить штраф сам, так как квартира уже будет его собственностью. Чтобы избежать подобных ситуаций, нужно обратить внимание на следующие моменты: Сначала следует внимательно осмотреть квартиру: некоторые перепланировки сразу бросаются в глаза. Чтобы точно быть уверенным, можно ознакомится с жилплощадью соседей. Если вдруг появились сомнения, нужно спросить у собственника выписку и БТИ или техническую планировку квартиры, чтобы сравнить. В данных документах будет указано изначальное состояние квартиры. При обнаружении изменений, нужно убедить владельца квартиры узаконить перепланировку, на время регистрации перепланировки следует отложить сделку. Безопасность оформления сделки Во время оформления сделки продавец может предложить указать в документах стоимость квартиры значительно ниже фактической, чтобы он смог сэкономить на налогах. Ни в коем случае не стоит соглашаться с продавцом. Следует указать реальную стоимость квартиры, потому что покупатель сможет вернуть часть суммы, уплаченной за квартиру, в виде подоходного налога. Указанная реальная стоимость квартиры поможет в суде, в случае если по каким-то причина договор будет расторгнут. Покупатель будет претендовать только на ту сумму, которая была указана в договоре купли/продажи. Расчет наличными практично и безопасно проводить через арендуемую у банка банковскую ячейку. В данной процедуре покупатель в присутствии продавца квартиры кладет нужную сумму денег в ячейку. Деньги при присутствии обеих сторон пересчитываются и проверяются на подлинность. Уточняются все условия, при исполнении которых ячейка в банке может быть открыта. Пользуясь банковской ячейкой для расчетов, стороны могут выбрать почти любую процедуру и набор документов, описав данные условия в договоре с банком. Когда покупка квартиры осуществляется через риэлтерское агентство, внимание нужно обратить на пункты договора, в которых прописана ответственность риелтора. По обоюдному соглашению сторон решили произвести оплату за квартиру по безналичному расчету, в данном случае присутствует инструмент – аккредитив. Это значит, что продавец квартиры на свое имя открывает в банке специальный счет, куда покупатель перечисляет сумму денег, которая соответствует условиям договора купли-продажи. Продавец может использовать данные средства только после того, как в банк будет представлен определенный документ. Это может быть договор купли-продажи с отметкой о регистрации или же другой иной, заранее описанный при открытии аккредитива документ. Подробности и условия данной процедуры можно узнать у банковского специалиста. Одна из самых важных тем — внесение задатка или аванса за квартиру. Часто эти понятия многие путают, но аванс и задаток это не одно и то же. Аванс — это фактически предварительный способ расчета. Если вдруг сделка по каким-либо причинам становится недействительной, тогда аванс возвращается покупателю в полном размере. А задаток при срыве сделки может привлечь к правовым последствия для покупателя и для продавца. Если в срыве сделки виноват покупатель, то задаток остается у продавца, а если же продавец проявил инициативу по аннулировании сделки, то задаток возвращается покупателю в полном объеме. Советы покупателям 1. Перед тем как окончательно решить о покупке квартиры, обязательно следует уточнить следующие нюансы: o Количество собственников квартиры o Источники финансирования прошлых сделок (есть шанс оказаться в «подвохе» при оплате квартиры деньгами материнского капитала) o Есть ли в собственниках квартиры несовершеннолетние граждане. o Проходит ли в данный момент кто-либо из собственников военную службу, или же находится в местах лишения свободы Количество прописанных жильцов в квартире и готовы ли они выписаться из нее. o Действителен ли технический паспорт квартиры, а также присутствуют ли перепланировки их законность. o Если продавец получил в наследство данную квартиру, следует узнать эти обстоятельства. 2. Следует снять копии абсолютно всех документов и оставить их себе. В конце всей процедуры не должно оставаться каких-либо неясностей. Также эти документы помогут, в ходе судебных разбирательств, отстоять свои права, если таковые будут. 3. При покупке квартиры которая недостаточна чиста, не стоит надеется на регистрационный орган, банк или страховую компанию – эти службы проверкой юридической чистоты в полном объеме не выполнят. 4. Эти варианты покупки вторичного должны насторожить: o многократные перепродажи квартиры, особенно в течение маленького промежутка времени; o вызывает сомнение, подозрительный продавец; o скрытие информации о собственнике; o продажа квартиры по доверенности (обязательно проверьте ее подлинность, полномочия, срок действия); o продажа квартиры по цене существенно ниже рыночной цены подобных квартир. o встречная продажа квартиры и расселение. 5. Обязательно проверить, действительны ли паспорта собственников, в них не должно быть подчисток и исправлений. 6. Ознакомиться с документами о сроках капремонта дома. 7. Смотреть квартиру и ее особенности, также придомовую территорию лучше всего в светлое время суток. 8. Не стоит излишни торопиться при осмотре квартиры, следует разъяснить все имеющиеся нюансы 9. Стоит поговорить с соседями данного дома, чтобы они могли рассказать об особенностях данного района и дома. o Алгоритм покупки Множество разнообразных рисков заставляет принять меры по их устранению. Для того чтобы сократить до минимума вероятность, что после сделки что-то пойдёт не так, нужно следовать определенному алгоритму покупки, сделав все нужные процедуры перед её совершением. Алгоритм покупки Проверка истории квартиры Составление и изучение договора Изучение документов Регистрация в Росреестре Таблица 3. Алгоритм покупки На каждом из этапов есть свои нюансы, потому стоит подробнее их разобрать по отдельности. Проверка истории квартиры Если жилье покупается в ипотеку историю квартиры и документов займётся банк, это значит, что покупателю не стоит переживать по этому вопросу, а если же приобретается жилье, то этими вопросами придется разбираться своими силами. Историю квартиры проверить не трудно – заказать выписку можно из ЕГРН. Там содержится вся информация о всей цепочке сделок от хозяина к хозяину. Если сделок купли/продаж совершено много – это звоночек насторожиться и ещё раз очень внимательно проверить бумаги, лучшее решением будет привлечь к делу экспертов. Изучение документов Документы стоит проверять внимательно, без излинуй спешки и с большой тщательностью. Если же покупатель решил самостоятельно разбираться во всех бумагах и документах, в первую очередь надо изучить паспорт продавца, чтобы удостоверить его личность. И попросить его предоставить справки о психическом состоянии и отсутствии зависимостей. Следом стоит изучить: Свидетельство о праве собственности. Правоустанавливающие документы, указанные в свидетельстве. В выписке стоит также обратить внимание на графу «Обременение». Обязательно получить выписку из ЕГРН, в которой отражаются все возможные проблемы с правами, обременениями и тому подобным. Справку о зарегистрированных лицах или выписку из домовой книги. К моменту покупки прописанных быть уже не должно, либо в договоре купли-продажи может быть отдельно указано, когда продавец должен сняться с учёта. Доверенность, если продажа осуществляется не самим владельцем недвижимости – обязательно её нотариальное заверение, также стоит обратить внимание на срок действия, и проверить, не отозвана ли она (проверка выполняется у заверившего её нотариуса). При наличии супруга у продавца либо разводе, оформленном менее трёх лет назад, потребуется согласие на продажу от супруга, также заверенное нотариально. Если все эти документы есть и грамотно оформлены, риск, что сделка сорвётся и ваши средства попросту пропадут, сводится к минимуму. Однако, важным будет также и оформление договора купли-продажи. Заключение договора После окончания подготовки и изучения документов сторонами составляется договор купли-продажи. Соглашение считается заключённым после того, как его подписали обе стороны сделки. Для достоверности сделки может быть привлечен нотариус, чтобы подписать бумаги в его присутствии с его заверение, чтобы в будущем при возникновении конфликтов, нотариус подвертел в суде факт заключения договора. Регистрация в Росреестре После заключения договора купли-продажи, окончательным этапом будет регистрация перехода прав, обращаться за выполнением которой нужно в Росреестр. Сделать это обязаны обе стороны, которые при себе должны иметь паспорта, также к заявлению о регистрации прав прилагается выписка из ЕГРН и квитанция об уплате пошлины. Оформляется регистрация не позже, чем через десять рабочих дней с даты обращения (если не будет обнаружено проблем с документами), и после её проведения права, перейдут к новому владельцу. Литература 1. https://nsovetnik.ru/kuplya_prodazha_kvartiry/kakie_podvodnye_kamni_pri _pokupke_kvartiry_na_vtorichnom_rynke/ 2. https://pravo.estate/kvartira/riski-na-vtorichnom-rynke/#i-10 3. https://www.consultant.ru/document/cons_doc_LAW_34154/8cfc2c186782 8d6abc8e4285a40e181bf2f10b95/
