Модуль АНАЛИЗ СТОИМОСТИ НЕДВИЖИМОСТИ ДЛЯ ИНВЕСТИЦИОННЫХ ЦЕЛЕЙ Цель модуля – получить практические навыки по выбору объекта инвестирования с учетом анализа стоимости подобных объектов на основе реальных рыночных данных и значимых критериев отбора недвижимого имущества. ЗАДАНИЕ Этап 1. Сформулировать цель инвестирования в коммерческую недвижимость. Целью инвестирования в коммерческую недвижимость является создание устойчивого и долгосрочного финансового роста путем максимизации доходов от аренды, увеличения стоимости активов и обеспечения портфеля инвестиций стабильным и диверсифицированным активом. При этом стремимся к эффективному управлению рисками, соблюдению принципов устойчивого развития и созданию возможностей для долгосрочного финансового успеха. Этап 2. Определить требуемый тип недвижимости для инвестирования: здания/помещения коммерческого назначения, примерные требования к объекту. В качестве типа недвижимости были выбраны офисные здания. Требования: привлекательное расположение в деловом центре или в близости к ключевым бизнес-районам, современные и функциональные офисные пространства, высококачественные инженерные системы, возможность адаптации под различные бизнес-нужды. Этап 3. Выбрать критерии местоположения и требования к техническим и другим характеристикам недвижимости (с учетом этапов 1-2). Критерии местоположения: 1. Бизнес-Центр или Деловой Район: Расположение в деловом центре или близость к ключевым бизнесрайонам, обеспечивающим удобный доступ для компаний и сотрудников. 2. Транспортная Доступность: Близость к общественному транспорту (метро, автобусы), наличие парковочных мест для автомобилей, обеспечивающих удобство для сотрудников и посетителей. 3. Инфраструктура: Развитая инфраструктура вокруг, включая рестораны, кафе, банки, магазины, что обеспечивает удобства для сотрудников и привлекательность района. 4. Близость Конкурентов и Партнеров: Возможность расположения вблизи ключевых клиентов, партнеров и конкурентов для удобства ведения бизнеса и сетевых взаимодействий. Требования к техническим и другим характеристикам: 1. Техническое состояние здания: Современные инженерные коммуникации, эффективные системы кондиционирования воздуха, энергосберегающие технологии, наличие лифтов и эскалаторов. 2. Энергоэффективность: Принципы энергосбережения и использование эффективных технологий для сокращения энергопотребления и снижения эксплуатационных расходов. 3. Безопасность и системы контроля доступа: Современные системы безопасности, видеонаблюдение, контроль доступа, обеспечивающие безопасность сотрудников и имущества. 4. Парковка: Наличие достаточного количества парковочных мест для сотрудников и посетителей, возможностей аренды дополнительных парковочных мест. 5. Техническое обслуживание и управление: Эффективные службы технического обслуживания и управления зданием для оперативного реагирования на запросы арендаторов. 6. Оснащение инфраструктурой: Наличие конференц-залов, общественных пространств, ресторанов, фитнес-зон, обеспечивающих комфортное пребывание сотрудников в здании. Этап 4. Предполагаемые объекты инвестирования выбираются из доступных на текущий момент вариантов, предлагаемых на продажу или в аренду, представленных в различных бесплатных источниках сети Интернет. В качестве предполагаемых объектов инвестирования выбраны следующие варианты: ЖК Инские Холмы, торгово-офисный комплекс «СитиЦентр», ЖК Флотилия. Все выбранные объекты представлены на рис.1, рис.2, рис.3. Рисунок 1 – ЖК Инские Холмы Рисунок 2 – Торгово-офисный комплекс «СитиЦентр» Рисунок 3 – ЖК Флотилия Этап 5. Нужно выбрать два-три однотипных варианта продажи и дватри варианта аренды потенциальных объектов для инвестирования с учетом заданных на предыдущих этапах параметров. Однотипные варианты продажи офисных зданий/помещений: 1) Офисное помещение с отдельным входом на 2 этаже в историческом центре города Новосибирска [5]. Помещение представлено на рис.4 Рисунок 4 – Офисное помещение 329 м2 2) Офисное помещение 108 кв.м [6]. Представлено на рис.5 Рисунок 5 – Офисное помещение 108,3 м2 Варианты аренды потенциальных объектов для инвестирования: 1) Помещение свободного назначения, расположено в современном доме Инские Холмы сити-квартал. Площадь помещения 63 м² высота потолков 270м. Магистраль с высоким автомобильным трафиком. Парковочные карманы вдоль улицы Большевистская. Помещение можно снять целиком либо частями [7]. Представлено на рис.6 Рисунок 6 - Помещение свободного назначения 63 м² 2) Аренда помещения на 1 этаже в знаковом для города жилом комплексе "Флотилия". Отлично подойдет под торговую деятельность, представительский офис, общепит [8]. Представлено на рис.7 Рисунок 7 - Помещение свободного назначения 628 м² 5.1. Скриншоты с ценовыми параметрами объектов (о продаже или аренде). Скриншот страницы выбранного сайта с выбранным объявлением (должен включать характеристики помещения – площадь, планировку, ценовые параметры и т.д.). На данном этапе представлены скриншоты с ценовыми параметрами и характеристиками объектов для инвестирования. 1) Помещение свободного назначения, в современном доме Инские Холмы сити-квартал. Площадь помещения 63 м². Ценовые характеристики представлены на рис.8. Характеристики помещения представлены на рис.9 Рисунок 8 – Ценовые параметры помещения 63 м² Рисунок 9 – Характеристики помещения 63 м² 2) Помещение на 1 этаже в жилом комплексе "Флотилия". Площадь помещения 628 м². Ценовые характеристики представлены на рис.10. Характеристики помещения представлены на рис.11 Рисунок 10 – Ценовые характеристики помещения 628 м² Рисунок 11 – Характеристики помещения 628 м² 5.2. Скриншот с выбранным местоположением (например, согласно 2ГИС). Было выбрано местоположение помещения в ЖК Инские Холмы. Представлено на рис.12 Рисунок 12 – Местоположение помещения, расположенного в ЖК Инские Холмы Этап 6. Выводы: 1) Выбранное местоположение находится в центре деловой активности, привлекая множество компаний, предприятий и организаций. Этот фактор обеспечивает высокий поток потенциальных арендаторов и покупателей 2) Район характеризуется высоким спросом со стороны арендаторов офисных помещений, что делает его привлекательным для потенциальных инвесторов. 3) Заполняется таблица по обоснованию критериев выбора местоположения объекта инвестирования (см. таблицу 1) Таблица 1 - Обоснование критериев выбора местоположения создаваемого предприятия № п/п 1 Критерий выбора местоположения Бизнес-Активность Района Характеристика критерия в конкретной ситуации Присутствие таких ключевых игроков создает бизнес-экосистему, стимулирующую инновации и взаимодействие, что делает это место привлекательным для 2 Транспортная Доступность 3 Инфраструктура и Удобства предприятий, стремящихся к бизнес-возможностям и сетевым связям. Местоположение обеспечивает легкий доступ ко всем видам транспорта, включая близлежащую метростанцию, автобусные маршруты и доступность автомагистралей. Эта транспортная доступность обеспечивает удобство для сотрудников и улучшает доступность для клиентов и партнеров. Вокруг офисного здания расположено разнообразие инфраструктурных объектов, включая стильные рестораны с разнообразной кухней, кафе с обширным выбором напитков, а также фитнес-центр, что обеспечивает сотрудникам комфортное рабочее окружение и возможность расслабиться после работы. СПИСОК ИСПОЛЬЗОВАННЫХ ИСТОЧНИКОВ 1. Щербакова Н. А. Определение стоимости недвижимого имущества : учебник / Н. А. Щербакова. – Москва : КноРус, 2023. – 302 с. – 500 экз. – ISBN 978-5-406-06194-7. 2. Щербакова Н.А. Бизнес-планирование: учеб. пособие / Н. А. Щербакова. - Новосибирск : Изд-во НГТУ, 2020. - 87 с. 3. Щербакова Н. А. Инвестиционный менеджмент [Электронный ресурс]: электронный учебно-методический комплекс / Н. А. Щербакова ; Новосиб. гос. техн. ун-т. - Новосибирск, [2023]. - Режим доступа: http:// https://dispace.edu.nstu.ru/didesk/course/show/13868. - Загл. с экрана. 4. Брусов, П. Н. Инвестиционный менеджмент : учебник / П. Н. Брусов, Т. В. Филатова, Н. И. Лахметкина. — Москва : ИНФРА-М, 2022. — 333 с. 5. Офис, 329 м² / [Электронный ресурс] // Циан : [сайт]. — URL: https://novosibirsk.cian.ru/sale/commercial/285066842/ (дата обращения: 15.12.2023) 6. Офис, 108,3 м² / [Электронный ресурс] // Циан : [сайт]. — URL: https://novosibirsk.cian.ru/sale/commercial/293165536/ (дата обращения: 15.12.2023). 7. Аренда офиса, 63 м² / [Электронный ресурс] // Циан : [сайт]. — URL: https://novosibirsk.cian.ru/rent/commercial/295890457/ (дата обращения: 15.12.2023). 8. Свободное назначение, 628 м² в ЖК «Флотилия» / [Электронный ресурс] // Циан : [сайт]. https://novosibirsk.cian.ru/rent/commercial/295360206/ 15.12.2023). — (дата URL: обращения:
