УО «БЕЛОРУССКИЙ ГОСУДАРСТВЕННЫЙ ЭКОНОМИЧЕСКИЙ УНИВЕРСИТЕТ» Кафедра коммерческой деятельности и рынка недвижимости ОПОРНЫЙ КОНСПЕКТ ЛЕКЦИЙ по учебной дисциплине «ЖИЛАЯ И НЕЖИЛАЯ НЕДВИЖИМОСТЬ» для специальностей 1-25 01 16 «Экономика и управление на рынке недвижимости» СОДЕРЖАНИЕ 1. Понятие и сущность жилой и нежилой недвижимости 2. Виды объектов жилой и нежилой недвижимости 3. Рынок недвижимости 4. Земля как объект недвижимости 5. Предприятие как объект недвижимости 6. Коммерческие объекты недвижимости 7. Жилая недвижимость 8. Общественные здания как объекты недвижимости 9. Cуда как объекты недвижимости Тема 1. Понятие и сущность жилой и нежилой недвижимости Недвижимое имущество – это любое имущество, состоящее из земли, а также зданий и сооружений на ней. [ Оксфордский толковый словарь по бизнесу. – М., 1995. С. 543.] Понятие «недвижимое имущество» неразрывно связано с понятиями «собственность» и «рынок». Все имущество делится на недвижимое и движимое. В мировой практике недвижимое имущество (недвижимость) — это земля, а также все, что с ней прочно связано, включая присоединенные к ней объекты независимо от того, имеют ли они природное происхождение или созданы руками человека. Исторические корни понятия недвижимости исходят из римского права. Именно римское право создало весьма разветвленные правовые конструкции недвижимости. Классификация вещей в римском праве строилась на противопоставлении движимых (res mobiles) и недвижимых (res immobiles) вещей. Такая классификация обусловлена естественными свойствами классифицируемых объектов. В ее основе лежит признак, сохранивший свое значение для классификаций современных правовых систем, — возможность (невозможность) перемещения вещи без повреждения ее сущности. В международных стандартах оценки недвижимость определяется как физический участок земли и относящиеся к нему выполненные человеком улучшения, в том числе и постройки. Это материальная осязаемая вещь, которую можно посмотреть и потрогать, в совокупности со всеми сооружениями на земле, а также под или над ней. В России понятие «недвижимое и движимое имущество» впервые употребил Петр I в Указе от 23 марта 1714 г. «О порядке наследования в движимых и недвижимых имуществах» для ограничения оборота недвижимости и ее наследования. Петр I своим законом объединил поместья и вотчины в одну категорию — недвижимое имущество. Недвижимым имуществом признавались земля, угодья, дома, заводы, фабрики, лавки. К недвижимому имуществу относились полезные ископаемые, добываемые из недр земли, и различные строения, как возвышающиеся над землей, так и построенные под ней, например мосты, плотины, шахты. Хотя в 1731 г. этот закон был отменен, термин «недвижимость» сохранился. К недвижимому имуществу относятся земельные участки, участки недр, обособленные водные объекты и все, что прочно связано с землей, объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба и изменения назначения невозможно, в том числе леса, многолетние насаждения, здания, сооружения. Отличительной особенностью объектов недвижимости является их неразрывная связь с землей, что предполагает ее значительную стоимость (при этом сами по себе земельные участки также рассматриваются в качестве объектов недвижимости). Вне связи с земельными участками объекты недвижимости теряют обычное назначение и понижаются в цене. В качестве объектов недвижимости не рассматриваются деревья, выращиваемые в специальных питомниках, или дома, предназначенные под снос. По происхождению различают объекты недвижимости: - созданные природой без участия человека; - являющиеся результатом труда человека; - созданные трудом человека, но связанные с природной основой настолько, что в отрыве от нее функционировать не могут. Одним из неурегулированных в полной мере остается вопрос об отнесении к объектам недвижимости предметов, не имеющих неразрывной связи с земельным участком, хотя отделить их от этого земельного участка достаточно сложно. Речь, в частности, может идти о статуях весом в несколько тонн, не скрепленных с фундаментом, или зданиях, установленных на поверхности земли на блоках. Некоторые виды недвижимого имущества могут юридически переходить в движимое имущество. Например, леса и многолетние насаждения по определению относятся к недвижимому имуществу, а заготовленный лес – это уже движимое имущество. Оборудование, размещенное в зданиях и сооружениях (отопление, водопровод, канализация, электрооборудование, лифты, решетки, вторые металлические двери), относится к объектам, не связанным с землей. Но поскольку оно стало неотъемлемой частью объекта недвижимости, то в случае сделки по этому объекту следует детально описывать все оборудование, включаемое в его состав. К недвижимости относятся и предприятия как имущественные комплексы. С правовой точки зрения к настоящему времени не определен обязательный перечень элементов, входящих в состав имущественного комплекса. Как правило, в него входит имущество, необходимое для производственного функционирования. Рассматривая правило, физическую употребляют сущность понятие объектов «объект недвижимости, недвижимости», как при рассмотрении правовых отношений (владение, пользование, распоряжение, т. е. собственность) употребляют термины «недвижимое имущество» или «недвижимость». Все искусственные постройки (объекты недвижимости) имеют в своем составе земельный участок и обладают родовыми признаками, которые позволяют отличить их от объектов, не связанных с землей: 1. Стационарность, неподвижность; 2. Материальность; 3. Долговечность. Кроме основных родовых признаков объектов недвижимости можно выделить и частные признаки, которые определяются конкретными показателями в зависимости от вида объектов (разнородность, уникальность и неповторимость каждого объекта недвижимости). Недвижимое имущество как товар - это объект сделок, удовлетворяющий различные реальные или потенциальные потребности и имеющий определенные качественные и количественные характеристики. С экономической точки зрения недвижимость как товар имеет двойственную характеристику - приобретается либо сам объект, либо предоставленные им услуги. Сущность экономического понятия недвижимости заключается в ее стоимостном эквиваленте. Поэтому основными характеристиками недвижимости, интересующими экономистов, будут являться следующие: - доходы от недвижимости (будущие денежные поступления от использования недвижимости и/или от его перепродажи, прирост стоимости объекта недвижимости); - особенности получения доходов от недвижимости (необходимость управления объектами недвижимости, высокие трансакционные издержки, низкая ликвидность объектов недвижимости, особенности ценообразования на рынке недвижимости и т. п.). Кроме того, если недвижимость приобретается для производственного или личного потребления, то она будет являться разновидностью реальных активов (прямо вовлеченных в производственный процесс, приносящих доход при их производительном использовании) и ее можно назвать "операционной" недвижимостью. Если недвижимость приобретается для получения дохода через сдачу в аренду, в доверительное управление и т. д., то она рассматривается как разновидность финансового актива (отражение определенного вклада в процесс производства, приносящего доход без видимого участия в нем). Ее можно назвать "инвестиционной" недвижимостью. Следует также различать понятие недвижимого имущества как комплекса экономико-правовых и социальных отношений. С экономической точки зрения недвижимость следует рассматривать как эффективный материальный актив, объект инвестирования и надежный инструмент генерирования дохода. Основные экономические элементы недвижимого имущества — стоимость и цена — вытекают из его полезности, способности удовлетворять различные потребности и интересы людей. За счет налогообложения владельцев недвижимости формируются муниципальные бюджеты и реализуются социальные программы. Социальная роль недвижимости состоит в удовлетворении физиологических, психологических, интеллектуальных и других потребностей людей. Недвижимое имущество — это основа свободы и независимости людей, источник благ, основа гордости и славы и т. п. На юридическом уровне недвижимость — совокупность публичных и частных прав на нее, устанавливаемых государством с учетом отечественных особенностей и международных норм. В Республике Беларусь законодательно гарантировано частным лицам покупать, продавать, сдавать в аренду или передавать имущество либо права на владение и пользование им другим гражданам и предприятиям, т.е. свободно распоряжаться своей собственностью. Жизненный цикл объекта недвижимости как физического объекта – это последовательность процессов существования объекта недвижимости от замысла до ликвидации (утилизации). Жизненный цикл материальных объектов включает следующие этапы: замысел – рождение – зрелость – старение – смерть. Стадии жизненного цикла объекта недвижимости именуются следующим образом: предпроектная – проектная – строительства – эксплуатации – закрытия. По аналогии с жизненным циклом объектов недвижимости разбивают на следующие стадии жизненный цикл имущественного комплекса: - Формирование имущественного комплекса (нормативное оформление результатов сделок с объектами недвижимости и прав на них: купляпродажа, вклад в уставный капитал, аренда, лизинг). - Развитие имущественного комплекса (новое строительство, прием на баланс). - Ликвидация имущественного комплекса – торги и другие механизмы продажи имущества (в том числе и недвижимого) организации-банкрота в соответствии с нормативно-правовыми положениями конкурсного производства. Жизненный цикл объектов недвижимости как собственности с точки зрения владельца повторяется многократно, с каждым новым владельцем, вплоть до окончания срока экономической или физической жизни объекта. Тема 2. Виды объектов жилой и нежилой недвижимости Объекты недвижимости классифицируют (т. е. выделяют те или иные однородные группы) по различным признакам (например, местоположению, размерам и т. п.). Признаки классификации - наиболее существенные и практически важные свойства и характеристики объектов, служащие основанием для их группировки или деления. Они определяются в зависимости от целей классификации и необходимого уровня детализации информации. Согласно укрупненной классификация объектов недвижимости, исходя из целей их использования, различают следующие две большие группы естественные (природные) объекты (земельный участок, лес и многолетние насаждения, обособленные водные объекты и участки недр. Часто называют «недвижимостью по природе») и искусственные объекты (многоквартирные дома, коммерческие, общественные (специальные) здания и сооружения, инженерные сооружения.) На практике, как правило, используется классификация объектов недвижимого имущества по сегментам рынка недвижимости, которые сформировались в зависимости от специфических потребительских свойств и характеристик ее различных видов, условий использования, особенностей рыночных сделок и действий их участников, состава потребителей. Это – земельные участки, жилая и нежилая недвижимость. Жилая недвижимость представлена различного вида объектами, предназначенными для постоянного проживания в них семей или отдельных индивидов. Она связана с арендой, строительством и эксплуатацией жилого фонда. В составе нежилой недвижимости выделяют коммерческую, промышленную, институциональную и рекреационную недвижимость, отели и мотели. Под коммерческой недвижимостью понимают постройки для розничной торговли (торговые центры), офисы для бизнеса, стоянки автомобилей, бензоколонки и прочие объекты сферы обслуживания. Многоквартирный дом – малоэтажный дом (до трех этажей), многоэтажный дом (от 4 до 9 этажей), дом повышенной этажности (от 10 до 20 этажей), высотный дом (выше 20 этажей). Объектами жилой недвижимости могут также быть секция (подъезд), этаж в подъезде, жилые помещения. Жилое помещение - изолированное помещение, пригодное для постоянного проживания граждан: жилой дом, часть жилого дома; квартира, часть квартиры; комната. Жилой дом - индивидуальное обособленное здание, которое состоит из комнат и помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами нужд, связанных с их проживанием в доме. Квартира - структурно обособленное помещение в многоквартирном доме, состоящее из одной или нескольких комнат и помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами нужд, связанных с проживанием. Комната - часть жилого дома или квартиры, предназначенная для использования в качестве места непосредственного проживания граждан. Помещение - единица объекта недвижимости, выделенная в натуре и предназначенная для самостоятельного использования для жилых и иных целей. К коммерческим зданиям и сооружениям относятся офисы, рестораны, магазины, развлекательные комплексы, гостиницы, гаражи для аренды, склады и логистические терминалы, здания и сооружения, предприятия как имущественные комплексы; Общественные (специальные) здания и сооружения включают: - лечебно-оздоровительные (больницы, поликлиники, дома престарелых и дома ребенка, санатории, спортивные комплексы); - учебно-воспитательные (детские сады и ясли, школы, училища, техникумы, институты, дома детского творчества); - культурно-просветительные (музеи, выставочные комплексы, парки культуры и отдыха, дома культуры и театры, цирки, планетарии, зоопарки, ботанические сады); - специальные здания и сооружения (административные – милиция, суд, прокуратура, органы власти, памятники, мемориальные сооружения, вокзалы, порты). Инженерные сооружения – это мелиоративные сооружения, дренаж и т. д. Каждую из рассмотренных групп можно разбить на подгруппы на основе дезагрегации на базе различных типологических критериев. Искусственные объекты называют недвижимостью по закону, однако данная категория объектов опирается на недвижимость по природе. Искусственные объекты могут быть полностью построенными и готовыми к эксплуатации, могут требовать реконструкции или капитального ремонта, а также относиться к незаконченным объектам строительства («незавершенка»). К «незавершенке» относятся объекты, по которым в установленном порядке не оформлены документы о приемке в эксплуатацию. Объекты незавершенного строительства можно разделить на две группы: - объекты, на которых ведутся работы; - объекты, на которых работы прекращены. С учетом градостроительных характеристик выделяют: - дома старого фонда, построенные в дореволюционный период; - дома постройки 1917 – конца 1930-х гг., отличающиеся лаконизмом архитектурно-планировочных решений, малопрестижные время, но обладающие высокими в настоящее конструктивно-технологическими характеристиками; - «сталинские» дома, расположенные преимущественно в престижных, удаленных от промышленных зон районах; - дома первого поколения индустриального домостроения («хрущевки» 1960-х гг.) с заниженными архитектурно-технологическими параметрами; - дома второго поколения индустриального домостроения, построенные в 1970–1980-х гг., когда в градостроительном проектировании использовались более высокие нормы и стандарты; - современные жилые дома, отличающиеся большим разнообразием характеристик. В зависимости от материала наружных стен здания различают: - дома с кирпичными стенами; - панельные дома; - монолитные дома; - деревянные дома; - дома смешанного типа. В зависимости от продолжительности и характера использования выделяют жилье: - первичное – место постоянного проживания; - вторичное – загородное жилье, используемое в течение ограниченного периода; - третичное – предназначенное для кратковременного проживания (гостиницы, мотели). В зависимости от предпочтений целевых групп потребителей жилья и их платежеспособности различают: - жилье высокой степени комфортности (элитное). В настоящее время уровень элитности жилья в различных городах разный, однако существуют общие требования к жилью данного типа; типовое жилье (эконом-класс). Для него характерно размещение в любом районе города; соответствие архитектурно-планировочных параметров современным строительным нормам и правилам; по конструктивнотехнологическим параметрам это панельные и кирпично-монолитные дома. жилье низких потребительских качеств эконом-класс) (низший предназначено для населения с низкой платежеспособностью. Размещено в непрестижных районах и удалено от основных транспортных коммуникаций. Принадлежит к зданиям старого фонда, не подвергавшимся капитальным и ремонтно-строительным работам, и домам первого поколения индустриального домостроения. Квартиры размещены в первых этажах домов других типов. Заниженные архитектурно-планировочные характеристики. В литературе и на практике имеется множество других классификаций недвижимости. Так, по утверждению многих риелторов, наиболее универсальным и понятным широкому кругу участников рынка, в том числе непрофессионалам, является деление жилой недвижимости на категории "эконом", "бизнес", "люкс", или "элит". Отсутствие четких границ между классами, низкая степень детализации и большое количество объектов, выходящих за пределы такой классификации, делают ее весьма условной и приблизительной. Недвижимость в этой классификации отнесена к той или иной группе в характеристиками основном в соответствии (месторасположение, с ее качественными архитектурное решение, используемые строительные и отделочные материалы, высота потолков, удобство планировок, инженерное обеспечение здания, наличие благоустроенной территории, парковки и т.д.). Наиболее спорной группой является элитная недвижимость. Нередки случаи, когда в данную группу напрямую или косвенно пытаются включить любой современный монолитный дом презентабельного вида, так как это значительно повышает стоимость расположенных в нем квартир. Однако чтобы иметь право называться элитным, здание должно отвечать многим другим весьма жестким требованиям. В соответствии с определенными требованиями дорогую недвижимость в зарубежной практике разделяют на классы А+, А и В. Различия между А и А+ незначительны: в первом случае используют менее престижные инженерные системы, более простые строительные и отделочные материалы, а кондиционирование может быть не индивидуальным, а центральным. У здания класса В (новое строительство или реконструкция) фасад и зоны общего пользования отделаны менее дорогими материалами, инженерная начинка не претендует на звание ультрасовременной, на квартиру полагается меньшее количество киловатт и всего одно или два машино-места на парковке, которая не всегда бывает подземной. Вопросы вызова такси или подключения к кабельному телевидению жильцам зачастую приходится решать своими силами, однако оптико-волоконная связь и линии МГТС в доме должны существовать. Тема 3 Рынок недвижимости Рынок недвижимости – это система организационных мер, при помощи которых покупатели и продавцы сводятся вместе для определения конкретной цены, по которой может произойти обмен таким специфическим товаром, как недвижимость. Основными факторами, которые действуют на любом рынке, являются: спрос, предложение и цена. Рынок недвижимости – это механизм, посредством которого соединяются интересы и права, устанавливаются цены на недвижимость. Спрос - это количество земельных участков, зданий, сооружений и прав на них, которые покупатели готовы приобрести по складывающимся ценам за определенный период времени. При прочих равных условиях спрос на недвижимость изменяется в обратной зависимости от цены. Спрос на недвижимые объекты формируется под влиянием следующих факторов: - экономических: темпы экономического роста и научно-технического прогресса; уровень конкуренции на рынке; уровень, динамика и дифференциация доходов потенциальных покупателей; уровень деловой активности населения; возможность привлечения заемных средств; стоимость строительства и цены на объекты недвижимости; цены и тарифы на коммунальные услуги; уровень арендной платы; налогообложение; - социальных: структура населения; плотность населения; число семей; миграция населения; численность населения и тенденции ее изменения; возрастной и социальный статус населения; образовательный уровень и др.; - природно-климатических: климат; продолжительность времен года; водный и тепловой режим; тип почв; запас питательных веществ в почве; экология; - административных: постоянные и временные ограничения; условия получения прав на строительство недвижимости; правовые условия совершения сделок (регистрация, сроки и др.); - окружающей среды: состояние социальной инфраструктуры; транспортные условия; местонахождение недвижимости; - национальных и культурных условий, традиций населения; - политические факторы: степень совершенства законодательства, уровень стабильности. Спрос на недвижимость может быть очень изменчивым по регионам, районам и микрорайонам. Например, открытие в маленьком городке новой фабрики может вызвать значительный приток рабочей силы, что, в свою очередь, потребует строительства большого количества нового жилья, торговых и рекреационных объектов и так далее. В то же время, недостаток средств для ипотечного кредитования и высокие процентные ставки могут сдерживать спрос на недвижимость. Спрос на землю как фактор производства, по своей сути является производным от использованием спроса земли. на конечный Поэтому величина продукт, производимый спроса на землю с будет определяться: - ценой земли относительно цены на другие факторы производства; - продуктивностью земли; - ценой конечного продукта. Предложение - это количество объектов недвижимости, которое собственники готовы продать по определенным ценам за некоторый период времени. В любой текущий момент времени общее предложение складывается из двух элементов - предложение уже существующей и новой недвижимости. Соотношение двух элементов предложения изменяется во времени и от места к месту. В то же время, основной тенденцией является преобладание предложения существующей недвижимости, что связано с ее долговечностью. Изменение предложения объектов недвижимости на рынке может быть реализовано: - за счет строительства новой или реконструкции существующей недвижимости; - за счет изменения типа использования; - за счет изменения существующих прав на недвижимость без физического изменения недвижимости. Цена - это количество денег, уплаченных за единицу недвижимости в совершенных сделках. Рыночная стоимость - это наиболее вероятный денежный эквивалент собственности. Это наивысшая цена, которую принесет продажа участка на конкурентном и открытом рынке, когда покупатель и продавец действуют разумно и на сделку не влияют посторонние стимулы. Сегментация рынка недвижимости При описании структуры рынка недвижимости применяют три наиболее распространенных подхода: - институциональный; - объектный; - воспроизводственный. Институциональный подход предполагает описание видов деятельности на рынке недвижимости с точки зрения правовых норм, правил и стандартов, типичных способов его осуществления и регулирования, т.е. как самостоятельный институт, а также с указанием взаимосвязи между институтами. Среди основных институтов рынка недвижимости выделяют: - органы власти (федеральные, региональные, муниципальные), осуществляющие регулирование условий функционирования и развития рынка недвижимости; - институт независимой оценки недвижимости; - девелопмент; - банки и другие институты (инвестиционные фонды, трастовые фонды), использующие в своей деятельности механизм залогового кредитования; - институт управляющих недвижимостью; - институт риэлторов; - государственный и частный нотариат; - строительные организации; - арендаторы недвижимости; - продавцы недвижимости; - саморегулируемые и общественно-профессиональные объединения участников рынка недвижимости и т.д. Объектный подход предполагает классифицировать деятельность на рынке недвижимости с точки зрения объекта гражданских правоотношений (земля, искусственные сооружения, а также соответствующие им права собственности). Правомерно будет выделить: - рынок земли; - рынок искусственных сооружений (жилой, промышленной и коммерческой недвижимости); - строительный рынок; - рынок таймшеров и т.д. Воспроизводственный подход предполагает описание структуры рынка через призму отношений, возникающих в процессе цикла воспроизводства недвижимости. С достаточной степенью условности они могут быть представлены тремя группами отношений: - рынок развития объектов недвижимости - совокупность отношений, возникающих в процессе реконструкции или создания объекта недвижимости. Предполагает деятельность по созданию (видоизменению) физических характеристик объектов недвижимости (обусловливают весь дальнейший характер операций с правами (оборот) и потребления объекта недвижимости); - рынок потребления объектов недвижимости - совокупность отношений, возникающих в процессе эксплуатации, содержания и управления объектами недвижимостью. Обеспечивает эксплуатацию, содержание и управление объектами недвижимости. - рынок оборота прав на недвижимость - совокупность отношений, возникающих при перераспределения прав на недвижимость. Обеспечивает переход прав на объекты недвижимости, регистрацию прав и сделок с ними. Рынок недвижимости имеет разветвленную структуру, и его можно сегментировать по различным признакам. По способу совершения сделок на рынке недвижимости выделяют следующие его составляющие. Первичный рынок - это экономическая ситуация, когда недвижимость как товар впервые поступает на рынок. Основными продавцами недвижимости в таком случае региональных выступают и местных государство органов в лице власти (за своих федеральных, счет приватизации государственных и муниципальных предприятий, жилых объектов и вещных прав) и строительные компании - поставщики жилой и нежилой недвижимости. Количество недвижимости, предлагаемой на первичном рынке, зависит от нового строительства. Учитывая, что потребности населения в жилье, предпринимателей - в коммерческой недвижимости, далеки от должного удовлетворения, дальнейшее развитие рынка недвижимости может происходить только с учетом нового строительства, т.е. первичного рынка. На вторичном рынке недвижимость выступает как товар, ранее бывший в употреблении и принадлежащий определенному собственнику - физическому или юридическому лицу. Первичный и вторичный рынки недвижимости взаимосвязаны. Если по каким-либо мотивам (например, межнациональный конфликт в регионе, неблагоприятная экологическая обстановка и т.д.) увеличится предложение недвижимости на вторичном рынке, это приведет к обесцениванию недвижимости на первичном рынке. В то же время рост затрат на строительство приводит к увеличению цен на первичном рынке жилья, что тут же сказывается на росте цен на вторичном рынке. Организованный рынок - это хозяйственный оборот недвижимости и прав на нее в строгом соответствии с действующим законодательством с участием лицензированных профессиональных посредников. Этот рынок гарантирует юридическую чистоту сделок и защиту прав их участников. Неорганизованный (уличный) рынок не всегда обеспечивает надежность совершаемых операций. По виду объекта (товара): земельный рынок, рынок зданий, сооружений, предприятий, помещений, многолетних насаждений, вещных прав и иных объектов. По географическому фактору: каждый регион и район может представлять собой отдельный рынок; даже в различных районах отдельного города могут существовать различные рыночные условия (местный, городской, региональный, национальный, мировой). По стоимости: рынок дорогой недвижимости, массовый рынок относительно недорогой недвижимости. По степени готовности к эксплуатации: существующих объектов, незавершенного строительства, нового строительства. По форме собственности: государственных и муниципальных объектов, частных, др. По виду сделок: купли-продажи, аренды, инвестиций, ипотеки, залога и др. По использованию (функциональному назначению): рынок жилья, рынок нежилых помещений (коммерческой недвижимости), рынок недвижимости промышленного и сельскохозяйственного назначения. Тема 4. Земля как объект недвижимости Земля, как объект недвижимости представляет собой наибольшее значение. Ценность земли в этом плане состоит в том, что ее стоимость имеет способность не просто сохраняться, а даже, в условиях современного рынка, неуклонно расти. Особенно отчетливо это наблюдается в крупных городах, где в связи с увеличением населения наблюдается дефицит жилья и соответственно дефицит земли, а как следствие ее удорожание. В повседневной практике термины «земля» и «земельный участок» применяются как синонимы, хотя эти понятия имеют определенные различия. В частности, термин «земля» может употребляться, когда речь идет о неосвоенной собственности, а «земельный участок» означает часть территории, на которой выполнены какие-то работы (улучшения), позволяющие использовать его по целевому назначению. Земельный участок может быть делимым и неделимым. Делимым является участок, который можно разделить на части, при этом каждая часть после раздела образует самостоятельный земельный участок, разрешенное использование которого может осуществляться без перевода его в состав земель иной категории (за исключением случаев, установленных федеральными законами). Неделимым признается земельный участок, который по своему целевому и хозяйственному назначению и разрешенному использованию не может быть разделен на самостоятельные участки. В соответствии с законодательством не допускается раздел городских земель, земель фермерских хозяйств и пр. Земельный участок, занимает центральное место в системе объектов недвижимого имущества, является одним из важнейших объектов гражданских правоотношений. Это недвижимая вещь, представляющая собой часть земли с определенными и зафиксированными в установленном порядке пространственными характеристиками. Границы, местоположение, площадь, целевое назначение объекта являются существенными характеристиками. У каждого земельного участка свои физические и юридические особенности, свой индивидуальный кадастровый номер, а его составными частями могут быть почва, водные объекты, деревья и другие растения, а так же прочно связанные с землей объекты природного и антропогенного происхождения. Соотношение гражданского и земельного права по поводу регулирования отношений по владению, пользованию и распоряжению земельными участками. Право собственности на земельный участок распространяется на прочно связанные с земельным участком объекты, а все, что расположено над и под поверхностью земельного участка, собственник вправе использовать по своему усмотрению. Согласно Земельному кодексу РБ все земли подразделяют на категории. Для каждой из них предусмотрен свой правовой режим разрешенное использование. Выделяют следующие категории земель: - сельскохозяйственного назначения; - поселений; - промышленности, телевидения, энергетики, информатики, транспорта, обеспечения связи, космической радиовещания, деятельности, обороны, безопасности и иного специального назначения; - особо охраняемых природных территорий и объектов; - лесного фонда; - водного фонда. Земли сельскохозяйственного назначения – земли за чертой поселений, предоставленные для нужд сельского хозяйства, а также предназначенные для этих целей. В их составе выделяются сельскохозяйственные угодья, земли, занятые внутрихозяйственными дорогами, коммуникациями, древесно-кустарниковой растительностью, предназначенной для защиты земель от воздействия вредных природных, антропогенных и техногенных явлений, замкнутыми водоемами, а также зданиями, строениями, сооружениями, используемыми для производства, хранения и первичной переработки сельскохозяйственной продукции. Особым охранным статусом обладают сельскохозяйственные угодья: пашни, сенокосы, пастбища, земли, занятые многолетними насаждениями (садами, виноградниками и др.). Земли населенных пунктов – это земли, предназначенные для застройки и развития городских и сельских поселений. Черта поселений проводится на основании документации утвержденной и государственной проходит по границам землеустроительной земельных участков, предоставляемых гражданам и юридическим лицам. В эту категорию земель могут входить участки, отнесенные в соответствии с градостроительными регламентами к территориальным зонам. Земли промышленности и иного специального назначения в зависимости от характера задач, для решения которых они используются или предназначены, разделены на земли промышленности, энергетики, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики, обороны и безопасности и земли для обеспечения космической деятельности. Земли особо охраняемых территорий – это земли, имеющие особое природоохранное, научное, историко-культурное, эстетическое, рекреационное, оздоровительное и иное важное значение. Земли лесного фонда – это земли, покрытые и не покрытые лесной растительностью, но предназначенные для ее восстановления (вырубки, гари, редины, прогалины), а также нелесные земли (просеки, дороги, болота), предназначенные для ведения лесного хозяйства. Границы земель лесного фонда определяются путем их отграничения от земель иных категорий в соответствии с материалами лесоустройства. Данные о границах земель лесного фонда заносятся в государственный земельный кадастр. Порядок использования и охраны земель лесного фонда регулируется Земельным кодексом и лесным законодательством. Земли водного фонда – это земли, занятые водными объектами, земли водоохранных зон водных объектов, а также земли, выделяемые для установления полос отвода и зон охраны водозабора, гидротехнических сооружений и иных водохозяйственных сооружений и объектов. Земли водного фонда могут использоваться для строительства и эксплуатации сооружений, обеспечивающих удовлетворение потребностей населения в питьевой воде, бытовых, оздоровительных и других потребностей, а также для водохозяйственных, сельскохозяйственных, природоохранных, промышленных, рыбохозяйственных, энергетических, транспортных и иных государственных или муниципальных нужд при соблюдении установленных требований. Земли, расположенные на территории Республики Беларусь, независимо от формы собственности, целевого назначения и разрешенного использования подлежат государственному кадастровому учету. Моментом возникновения или прекращения существования земельного участка как объекта кадастрового учета считают дату внесения соответствующей записи в Единый государственный реестр земель — основной документ земельного кадастра. Он содержит такие сведения, как: - кадастровые номера; - местоположение (адрес); - площадь; - категория земель и их разрешенное использование; - описание границ участков, их отдельных частей; - зарегистрированные в установленном порядке вещные права и ограничения (обременения); - экономические характеристики, в том числе размеры платы за землю; - качественные характеристики, в том числе показатели плодородия для отдельных категорий земель; - наличие объектов недвижимого имущества, прочно связанных с участками. На земельный участок составляется паспорт, который содержит: - экспликацию земель – застроенную территорию, площади под инженерными коммуникациями, дорогами, дамбами, карьерами, отвалами, лесными насаждениями, садами, пашней, сенокосами, пастбищами и другими сельскохозяйственными угодьями, болотами, песками, торфоразработками и водными поверхностями; - размер земельного налога (в случае нахождения земельного участка в собственности) или арендной платы с единицы площади; - расчетную и рыночную стоимость земельного участка; - балансовую стоимость строений, сооружений и насаждений; - общую стоимость земельного участка и строений; - размер налога на стоимость объекта недвижимости; - инженерно-технические характеристики; - экологические показатели; - градостроительные характеристики – функциональная зона, планировочная зона и др.; - залежи полезных ископаемых. Базовым принципом новой земельной и градостроительной политики является то, что земельный участок и другие объекты недвижимости на нем нельзя рассматривать в отрыве не только при осуществлении сделок с объектами недвижимости, но и на стадии планирования, проектирования и создания. Земельные отношения в поселениях неразрывно взаимосвязаны с градостроительством. Землеустройство - это система мероприятий по урегулированию землепользования. Землеустройство проводится в обязательном порядке в случаях: - изменения границ объектов; - предоставления и изъятия земельных участков; - определения границ частей объектов, ограниченных в использовании; - перераспределения используемых гражданами и юридическими лицами земельных участков для осуществления сельскохозяйственного производства; - выявления нарушенных земель, а также земель, подверженных водной и ветровой эрозии, селям, подтоплению, заболачиванию, вторичному засолению, иссушению, уплотнению, загрязнению отходами производства и потребления, радиоактивными и химическими веществами, заражению и другим негативным воздействиям, и проведения мероприятий по их восстановлению и консервации. Тема 5. Предприятие как объект недвижимости Термин "предприятие" в русском языке употребляется, как правило, в двух значениях. Первое значение раскрывает понятие предприятия как производственного учреждения - это завод, фабрика, мастерская. Во втором значении под ним понимается задуманное, предпринятое кемнибудь дело. Итак, рассматриваемое понятие содержит предпринимательское начало. "Предприятие в таком уяснении (как многообразные необходимые и связанные между собой вещи и многоплановые действия, в совокупности направленные для достижения прибыли, как "дело" или "бизнес") достаточно широкое и несколько неопределенное понятие, включающее в себя не только правовые, но и экономические, технологические, социальные и иные черты и элементы". Многозначность понятия "предприятие" показывает, что при каждом его употреблении необходимо уяснить значение в контексте. В юридической литературе неоднократно подчеркивалось, что понятие "предприятие" имеет экономическое происхождение и является, в ᴨȇрвую очередь, экономической категорией. Рассмотрим понятие "предприятие" с экономической и правовой позиции. В научной литературе под предприятием понимают "экономическое единство, в котором объединяются и координируются человеческие и материальные факторы хозяйственной деятельности". Одни ученые-экономисты под предприятием понимает технологическое единство материально-вещественных и людских элементов - факторов производства. Преобладающей в экономической литературе является точка зрения на предприятие как на место соединения различных факторов производства - природных ресурсов, труда и капитала. Одно из экономических определений характеризует предприятие как "совокупность имущественных средств и регулирующим использование личных сил, ᴨȇрвых, организующим хозяйственным планом". объединенных путем известным приложения вторых, В законодательстве некоторых отдельных зарубежных стран предприятие признается субъектом гражданского и торгового права (например, предприятие выступает в обороте как самостоятельный субъект в Панаме, Коста-Рике и ряде других государств Латинской Америки). Торговый кодекс Португалии рассматривает предприятие хозяйствующим субъектом. В отдельных странах предприятие согласно действующему законодательству фигурирует в двояком смысле. Так, в Китае предприятие рассматривается как "организационная форма хозяйствования, и как субъект хозяйственнопредпринимательской деятельности". В основном же в зарубежных странах термин "предприятие" чаще всего относится к обособленному имущественному комплексу, принадлежащему предпринимателю, который является объектом права. Этот имущественный комплекс принадлежит и управляется предпринимателем, индивидуальным или объединенным с другими предпринимателями в торговое товарищество. Так, согласно Закону Франции от 17 марта 1909 г. о купле-продаже и закладе торговых предприятий, предприятие определяется как "принадлежащий коммерсанту (физическому лицу или торговому товариществу) обособленный имущественный комплекс, состоящий из материальных и нематериальных элементов, используемый для предпринимательской деятельности и представляющий собой целостный объект правоотношений". Однако законодательство зарубежных стран по-разному устанавливает перечень видов имущества, включаемого в понятие "предприятие". Итальянское законодательство охватывает все имущество предприятия; французское и бельгийское законодательство допускает установление ипотеки на торговый фонд - определенную часть имущества предприятия, включающую лишь активы, за исключением недвижимости и прав требований к третьим лицам. Германское и швейцарское законодательство предусматривают при приобретении предприятия также приобретение всех его активов и пассивов, т.е. как прав требований, так и долгов. Единообразный торговый кодекс США в статье "комплексное отчуждение" устанавливает, что отчуждению подлежат материалы, оборудование и товары торгового предприятия, а передача нематериальных объектов должна быть оформлена специальным соглашением. Предпринимательская деятельность собственника предприятия складывается из совокупности различных сделок, а также из фактических действий по производству и распределению готового продукта. Договоры, имеющие целью обеспечение деятельности предприятия, исполняемые в процессе его функционирования, характеризуют предприятие как участника хозяйственной деятельности. Сделки, направленные на его отчуждение или обеспечение обязательств, придают предприятию признаки объекта хозяйственного оборота. В юридической науке, в частности в сфере гражданского права, в отношении понятия предприятия мнения ученых разделились на две позиции: одни считают предприятие объектом права, другие признают за ним качество особого субъекта. Согласно ГК Республики Беларусь предприятие как объект прав признается имущественным комплексом и относится к недвижимому имуществу. ГК детально регулирует сделки с предприятием как с имущественным комплексом. Понятие предприятия как недвижимости, которая используется для предпринимательской деятельности, имеет свои особенности. Его нельзя сводить к комплекту оборудования для производства определенной продукции, потому что превращение такого комплекта оборудования в предприятие нуждается в дополнительных действиях по организации на его основе процесса производства. Предприятие как недвижимость составляет единый имущественный комплекс, включающий не только все виды имущества, предназначенные для его деятельности, но и неимущественные права, индивидуализирующие предприятие. В результате приватизации имущественный комплекс переходит в собственность хозяйственного товарищества, общества или индивидуальных предпринимателей. Продажа приватизируемого предприятия осуществляется путем заключения договора купли - продажи, в котором четко определяются права и обязанности продавца и покупателя, порядок оплаты, закреплены иные условия. Право собственности на передаваемое имущество переходит к покупателю в момент регистрации договора. При всех способах приватизации предприятий от лица собственника имущества — государства выступает соответствующий государственный орган или орган местного самоуправления. Продажа предприятия как недвижимости существенно отличается от продажи акций этого предприятия. В первом случае имущество переходит в собственность покупателя, в качестве которого выступает созданное в процессе приватизации акционерное общество. При покупке акций, независимо от их количества, бывшие работники приватизированного предприятия и другие лица — акционеры — приобретают только собственность на акции, а не на имущество предприятия. Право собственности на акции переходит к покупателю с момента внесения данных в реестр акционерного общества, который ведется исполнительными органами акционерного общества. Покупатель приватизированного предприятия приобретает на него все права собственника. Следовательно, он может продать предприятие другому лицу. Продажа предприятия как единого имущественного комплекса может быть обусловлена разными причинами. Это продажа неплатежеспособных государственных предприятий, их ликвидация или банкротство, а также, когда продавец в силу различных причин желает продать предприятие, в том числе в случаях нуждаемости в денежных средствах, перехода к другим занятиям, желания обновить оборудование и при принудительной продаже предприятия. Во всех таких ситуациях на стороне покупателя могут выступать предприниматели различных организационных форм. В качестве объекта продажи «предприятие как имущественный комплекс» можно продать и часть предприятия. Эта часть должна представлять собой обособленный имущественный комплекс. Во всех случаях в договоре должны быть указаны определенные данные, позволяющие установить предмет продажи, в том числе расположение предприятия на соответствующем земельном участке. Договор продажи предприятия, как и другого объекта недвижимости, должен заключаться в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами, и приложением к нему таких документов, как акт инвентаризации, бухгалтерский баланс, заключение независимого аудитора о составе и стоимости предприятия, перечень всех долгов (обязательств), включенных в состав предприятия, с указанием кредиторов, характера, размеров и сроков требования, и с обязательной государственной регистрацией. Цена приобретаемого предприятия, как одно из существенных условий договора купли - продажи, должна быть четко обозначена в договоре. Как правило, цена определяется по соглашению сторон на основании проведенной инвентаризации и заключения аудитора. Предполагается, что в обусловленную цену включается и цена на передаваемый земельный участок или права на его использование. Сама продажа предприятия осуществляется в три этапа: 1. Заключение договора купли-продажи и его государственная регистрация. 2. Передача предприятия по передаточному акту. 3. Государственная регистрация права собственности покупателя на приобретенное предприятие. При продаже регистрация. предприятия Сначала нужно дважды осуществляется зарегистрировать государственная договор о продаже предприятия, а потом осуществить регистрацию права собственности покупателя. После заключения приобретения договора, недвижимости, в соответствии необходима передача с особенностями предприятия специальному передаточному акту от продавца к покупателю. по Тема 6. Коммерческие объекты недвижимости Различают две группы коммерческих объектов недвижимости: 1. объекты недвижимости, приносящие доход. К ним относятся объекты торговли, гостиницы, развлекательные центры, офисы, гаражи и др. 2. объекты недвижимости, создающие условия для извлечения дохода – промышленные (индустриальные). Многофункциональный торговый комплекс (МТК) – это объект коммерческой недвижимости, собственник которого не ведет торговую коммерческую деятельность, а передает площади, подготовленные для ее осуществления, множеству операторов (причем не только торговых), среди которых могут быть организации сервиса, общественного питания и сферы досуга. На сегодняшний день в мире используется несколько вариантов классификации торговых центров. В США используется классификация, разработанная американским институтом Urban Land Institute (ULI). В Европе «работает» другая классификация, созданная Международным советом торговых центров - International Council of Shopping Centres (ICSC). Однако эти классификации имеют много общего и вполне взаимозаменяемы. В группе специализированных торговых и торгово-развлекательных центров эксперты выделяют несколько типов: Фестивал-центр - якорем такого ТЦ является совокупность предприятий развлечений и общественного питания, а в качестве сопутствующих арендаторов выступают предприятия торговли (магазины сувениров и парфюмерии, одежды, обуви и аксессуаров, ювелирные). Festival Center обычно располагаются в культурно-исторических местах города, на центральной площади. Торгово-общественный центр - якорем в таком центре могут выступать детские и фитнес-клубы, спортивные и развлекательные комплексы, гостиница и универмаг, а сопутствующими - магазины сувениров и парфюмерии, одежды, обуви и аксессуаров. Также торгово-общественные центры могут включать объекты социальной направленности. Торговый центр Моды - якорем такого ТЦ является совокупность магазинов одежды и обуви. Сопутствующими арендаторами Fashion Center выступают магазины аксессуаров, парфюмерии и косметики, подарков. Подобные ТЦ чаще всего располагаются в центре города и занимают первые два-три этажа в торгово-офисном центре. Аутлет-центр - торговый центр «постоянных распродаж», где одежда и обувь, бытовая техника и электроника, строительные и отделочные материалы продаются только со скидками. В качестве сопутствующих арендаторов Outlet Center могут выступать предприятия услуг. Чаще всего аутлеты располагаются в спальных и удаленных районах города, а иногда (по западному образцу) - и в пригороде. Еще один популярный за рубежом формат торгового центра - ритейлпарк. Такой ТЦ представляет собой единое строение или комплекс из однодвухэтажных магазинов, принадлежащих различным операторов. Специфика Retail Park - в том, что торговое пространство на 70-90% формируется исключительно из крупных арендаторов, каждый из которых занимает не менее 1500-3000 м; обычно это ритейлеры стоковой одежды, спорттоваров, мебели, товаров для дома. Обычно ритэйл-парки располагаются в пригородах, поблизости от крупных автомагистралей, предлагают товары и услуги по сниженным ценам. Среди основных отличий ритэйл-парков от обычных торговых центров выделяют: - существенное сокращение сроков строительства и минимизация рисков инвесторов за счет более экономного строительства (используются недорогие отделочные материалы, упрощены инженерные системы); - почти полное отсутствие неторговых помещений, т.к. товар размещается в торговом зале; - доминируют покупатели, приезжающие на личных автомобилях - фактически отсутствуют зоны общего пользования (в классическом ТЦ 40 % всех площадей приходится на зоны общего пользования и подсобные помещения). Специализированные торговые центры часто разделяют по темам: - развлечения (Entertainment); - торговля и развлечения (Retail-Entertainment); - скидки (Off-price); - товары для дома (Home improvement); - стрип-центр (Strip Center, от английского слова strip – полоска, лента; в состав стрип-центра входят магазины, объединѐнные между собой тентом над тротуаром вдоль фасадов); - исторический (Historic); - мегамолл (Megamall); - стиль жизни (Lifestyle). В связи с различиями в географическом положении, природноклиматических условиях и, самое главное, в структуре и особенностях существующего спроса на услуги средств размещения в настоящее время в международной практике не существует единой классификационной системы гостиничных предприятий, а в каждом государстве формируются свои классификационные системы. Еще одной причиной такого положения является тот факт, что во многих современных гостиницах принято помимо номеров, подходящих под общее определение уровня комфорта данной гостиницы, иметь ряд номеров более высокого или низкого класса. Это позволяет отелям максимизировать охват рынка и, соответственно, отличается от предыдущей добиваться роста объема продаж. Каждая следующая категория отеля следующими основными характеристиками: - более совершенной в техническом и эстетическом плане материальнотехнической базой; - более широкой номенклатурой услуг; - более высоким уровнем обслуживания. Наиболее часто отели классифицируют по следующим критериям: - месторасположение (крупные города, небольшие города, морское побережье, сельская местность); - удаленность от места расположения (центр города, вдоль побережья, вблизи от шоссе); - удаленность от средств доставки (железной дороги или аэропорта); - цель визита и главная причина остановки в данном месте (бизнес-отель, конгресс-отель, курорт-отель и др.); - ярко выраженная тенденция кратко- или долговременного пребывания (транзит- и резидент-отели); - набор предлагаемых услуг (открытые или закрытые заведения, круглосуточное предложение различных удобств или только предоставление завтрака; обеспечение исключительно апартаментами); - размеры отеля (количество номеров и койко-мест). - классность (пятизвездный отель класса «люкс», высококачественный отель с одной звездой, стандартный отель и т.д.); - характер собственности и способ управления отелем (частная гостиница, сеть (группа) отелей, отдельные независимые отели). В большинстве стран Европы, в том числе в РФ и Республике Беларусь, принята звездная система классификация гостиниц - дифференциация в зависимости от уровня сервиса по пяти категориям - «звездам». В Германии все гостиницы по уровню комфорта разделяют гармонизированные с определенным количеством звезд: * -- турист-класс; ** -- стандарт-класс; *** -- комфорт-класс; **** -- 1-й класс; ***** -- люкс. на классы, В мировой практике бизнес-центры классифицируют по категориям А, В и С. Для большей детализации классификации используют трехбуквенную терминологию (АВС). Офисный сектор недвижимости первым откликается на рост экономических показателей региона – развитие различных сфер бизнеса требует большого количества современных офисных зданий. Отвечая на растущий спрос, девелоперы увеличивают ввод бизнес-центров и многофункциональных комплексов, включающих офисную составляющую. Гаражи-стоянки (автопаркинги) как коммерческие объекты недвижимости подразделяют на индивидуальные типовые (ИТГ), встроенно-пристроенные (ВПГ) и паркинги. Индивидуальные типовые гаражи – отдельностоящие или сгруппированные на единой территории крытые, небольшие, одноэтажные строения (боксы) для хранения автомашин. Паркинг – отдельно стоящее одно- или многоуровневое крытое, замкнутое, охраняемое помещение, специализированное исключительно для парковки и хранения автомобилей, с компактно выделенными обозначенными разметкой местами, или боксами. На верхние уровни автомобили поднимаются по серпантинам, расположенным по торцам сооружения. Паркинги находятся в основном в местах, удобно расположенных относительно жилой застройки, близко к потребителю и обладают целым рядом преимуществ перед обычными гаражами: экономия площади застройки, внешняя привлекательность и т. д. Встроенно-пристроенные гаражи – помещения для парковки и хранения автомобилей с компактно выделенными местами, обозначенными разметкой (боксами). В отличие от паркингов ВПГ – это часть здания с иным общим функциональным назначением. Все подобные сооружения устраиваются в цокольных (подвальных) этажах и имеют один уровень, реже встречаются гаражи на первом этаже. Строят также полузаглубленные (подземные) паркинги во дворах будущих зданий. Автостоянка – здание, сооружение или специальная открытая площадка, предназначенные для размещения и хранения автомототранспортных средств. Как правило, под стояночные комплексы город отводит по договорам временной аренды территории, капитальная застройка которых в ближайшие 5-6 лет не предполагается. Один из основных элементов, определяющих развитие рынка гаражей и автостоянок, – это общее число автомобилей в городе. Тема 7. Жилая недвижимость Характеризуя объекты жилой недвижимости, рассматривают несколько типологических построений. В частности, в зависимости от продолжительности и характера использования жилья различают: – первичное жилье – место постоянного проживания; – вторичное жилье – загородное жилье, используемое в течение ограниченного периода времени; Применительно к условиям крупных городов выделяют следующие типологические характеристики: 1. Элитное жилье. К нему предъявляются следующие основные требования: - размещение в наиболее престижных районах города; - принадлежность к «старому» фонду (при наличии проведенного капитального ремонта и реконструкции) или к «сталинскому» фонду; - кирпичные стены; - общая площадь квартир не менее 70 кв. м.; - наличие изолированных комнат по конфигурации, приближенных к квадрату, и большой кухни (площадью не менее 15 кв.м.); - наличие охраняемого подъезда, подземного или близко расположенного гаража и др. 2. Жилье повышенной комфортности. Потребительский спрос на жилье этого типа предполагает наличие следующих основных характеристик: - возможность размещения в различных (не только наиболее престижных) районах города; - некоторое снижение требований к площади комнат и кухонь до 12 и 8 кв. м (соответственно); - наличие гостиной площадью не менее 17 кв. м.; - большее разнообразие конструктивно-технологических параметров. 3. Типовое жилье. Для него характерно: - размещение в любом районе города; - соответствие архитектурно-планировочных параметров современным строительным нормам и правилам; - по конструктивно-технологическим параметрам принадлежность к домам второго поколения индустриального домостроения и современным. Для малоэтажной пригородной застройки наиболее существенны не только технические характеристики, но и обеспеченность основными объектами социально-бытового назначения. 4. Жилье низких потребительских качеств Исходя из условий потребительского спроса, формирующегося под воздействием фактора платежеспособности, требования, предъявляемые к этому типу жилья весьма невелики: - размещение в непрестижных районах; - удаленность от основных транспортных коммуникаций; - принадлежность к таким конструктивно-технологическим типам, как здания «старого» фонда, не подвергавшиеся капитальным и ремонтно-строительным работам, и дома первого поколения индустриального домостроения; - размещение в первых этажах домов других типов; - заниженные архитектурно-планировочные характеристики и т. д. Приведенная выше классификация объектов жилой недвижимости учитывает предпочтения целевых групп потребителей жилья и уровень их платежеспособности. С учетом градостроительных ориентиров жилую недвижимость можно распределяют на: • дома «старого» фонда, построенные в дореволюционный период; • дома, построенные за период с 1917 г. до конца 30-х гг., отличающиеся лаконизмом архитектурно-планировочных решений, расположенные в непосредственной близости к местам приложения труда (того периода), мало престижнее в настоящее время, но обладающие высокими конструктивнотехнологическими характеристиками; • «сталинские» дома, срок возведения которых пришелся на период с конца 30-х до конца 50-х гг., знаменующие собой возрождение классических архитектурно-градостроительных позиций и расположенные преимущественно в престижных, удаленных от промышленных зон районах; • дома первого (хрущевки), поколения индустриального характеризующиеся домостроения заниженными (60-е гг.) архитектурно- технологическими параметрами; • дома второго поколения индустриального домостроения, построенные в 7080-х гг., когда в градостроительном проектировании использовались более высокие нормы и стандарты; • современные жилые дома, отличающиеся большим разнообразием характеристик. В настоящее время отсутствует общепринятая классификация загородных объектов недвижимости. По причине отсутствия общих терминов и стандартов участники рынка загородного жилья употребляют разные термины: малоэтажный жилой комплекс, индивидуальное жилое строение и т. д. Малоэтажный жилой комплекс – это жилой массив с числом домов более пяти, построенный в рамках общего генерального плана, имеющий общую социальную и инженерную инфраструктуру, единую службу управления и обслуживания. Это так называемые концептуальные коттеджные поселки. К основным критериям классификации концептуальных малоэтажных комплексов относятся - градостроительный; - площадь и качество жилья; - размеры и инфраструктура. По градостроительному критерию малоэтажные комплексы подразделяют на следующие три типа: - кварталы из отдельно стоящих домов; - кварталы из таунхаусов; - кварталы, состоящие из многоквартирных малоэтажных домов. На практике кварталы, которые целиком можно отнести к какому-то одному выше указанному типу, встречаются редко. Дома в малоэтажных жилых комплексах бывают разного качества: одни представляют собой основательные сооружения, которые простоят не одно столетие, другие – каркас, заполненный утеплителем и обшитый сайдингом. Различается и площадь квартир и домов: есть дома площадью 150 и 400 м 2. Имеются малоэтажные дома с одно- двухкомнатными квартирами небольшой площади, а также с апартаментами по 200- 300 м2. В некоторых комплексах дома сконцентрированы на небольшой площади, в других имеется огромная территория, значительная часть которой не занята постройками. Наиболее востребован участок размером 15-30 соток, что позволяет находиться в разумном отдалении от соседей. Учитывая инфраструктурный критерий, условно выделяют три типа малоэтажной застройки: - малоэтажные комплексы, в которых инфраструктура практически отсутствует, а площадь свободной территории минимальна; - малоэтажные комплексы с минимальным набором элементов инфраструктуры (таких в настоящее время большинство). Как правило, это несколько домов с общей охраной и службой эксплуатации. Часто на территории таких комплексов расположен магазин товаров первой необходимости; - инфраструктурно насыщенные малоэтажные комплексы на охраняемой территории, где имеются детские, социальные, культурные учреждения, есть собственные бытовая, инженерная и развлекательная структуры. Отдельно рассматривают небольшие малоэтажные комплексы клубного типа, коттеджи, которые редко появляются в открытой продаже. Таунхаус – многоквартирный жилой дом, появившийся на рынке сравнительно недавно. Зачастую таунхаус приравнивают к коттеджу, что не совсем верно, поскольку это не загородный, а городской дом. «Таунхаус» – это дом с отдельными входами, имеющий одну или две общие стены с соседними домами и общий фундамент, иногда с наделом земли (всегда очень небольшим). Дома обычно выстраиваются в цепочку по 6 - 12, очертания зависят от размеров и конфигурации земельного участка. Так как таунхаусы соответствуют статусу многоквартирных домов, к ним применимо законодательство, регулирующее положение таких объектов. Отношения между собственниками помещений в таунхаусах складываются подобно отношениям владельцев квартир в многоквартирных домах. В настоящее время на рынке загородной недвижимости предлагают нарезанные под застройку земельные участки, называя это коттеджными поселками. В основу типологии индивидуальных жилых строений (ИЖС) положено целевое назначение дома. Индивидуальный дом, предназначенный для постоянного проживания, должен обеспечить своему хозяину те же удобства, что и городская квартира. И речь идет не только об инженерных коммуникациях (водопровод, магистральный газ, канализация, телефон), но в первую очередь о социальной инфраструктуре. Загородный дом, предназначенный для уик-эндов в любое время года, не нуждается в столь жесткой привязке к атрибутам городского комфорта, однако потребует от хозяина постоянных усилий по поддержанию состояния. Дом такого типа (в котором живут два-три дня в неделю вне зависимости от сезона) может находиться в охраняемом дачном поселке, однако предпочтение отдается тем массивам, где есть постоянные жители. В этом случае набор обязательных удобств и коммуникаций минимизируется (печное отопление, электроэнергия, питьевая вода), а ванной комнате можно предпочесть баню – русскую или финскую (в зависимости от вкуса хозяина). Дачный дом должен быть деревянным и нуждается в продуманной схеме консервации на зиму, максимальной защищенности от взломов и ограблений, определенном наборе бытовых удобств. Поскольку дачевладелец значительную часть времени в теплое время года проводит на улице, большое значение имеет обустройство примыкающей к дому территории для активного отдыха. К четвертой группе, которая получает все более широкое распространение в в современных условиях, можно отнести объекты, полностью или частично предназначенные для коммерческой эксплуатации. Очень часто рынок загородного жилья классифицируют и по ценовой категории. В зависимости от региона это деление может значительно различаться. Однако все загородные дома можно разделить на массовое, «недорогое» жилье и элитные дома. Тема 8. Общественные здания как объекты недвижимости Общественные здания – это гражданские сооружения для временного пребывания людей и осуществления различной деятельности: торговли, общественного питания, спортивной, культурно-просветительной, транспортного обслуживания. Основные функции общественных зданий: 1) создание условий для разнообразных видов общения и общественного обслуживания жителей городов и сел; 2) обеспечение потребностей повседневных, жизнедеятельности периодических населения (досуг и и эпизодических отдых, личное потребление товаров и услуг, духовные потребности). Большое многообразие общественных зданий и сооружений (более 3000 видов и типов) можно объединить по функциональному назначению в несколько групп (рис. 8.1.). Все общественные здания по функциональному назначению, формам собственности, физическим характеристикам, качеству строительных материалов и другим критериям классифицируют на множество типов и категорий. Рис. 8.1. Укрупненная группировка общественных зданий Особенность проектирования таких зданий связана с одновременным нахождением в нем большого количества людей. Поэтому особое внимание уделяется инженерным коммуникациям, в первую очередь: системам вентиляции и кондиционирования; системам связи; пожарной и охранной сигнализациям, а также наличию запасных выходов, позволяющих быстро эвакуировать людей в экстренных случаях. Эксплуатационные качества следующие параметры: зданий и сооружений xapaктеризуют 1. Конструктивная надежность и физическая долговечность: - прочность и устойчивость конструкции; - влаго- и морозостойкость; - водонепроницаемость и др. 2. Функциональное соответствие: - удельные площади и кубатура; - температурно-влажностный режим в помещениях; - термичность, звукоизоляция; - эстетичность, эргономичность, экологичность, безопасность в использовании и др. Эргономические показатели характеризуют соответствие недвижимости антропометрическим, психологическим, гигиеническим требованиям людей, удобству пользования и управления объектом. Экологические показатели (или безопасность эксплуатации) – это степень защищенности людей от воздействия опасных и вредных факторов, возникающих при пользовании объектом: • уровень сейсмостойкости; • уровень радиоактивного излучения; • уровень электромагнитного излучения; • уровень химического заражения; • уровень шума; • уровень пожаробезопасности; • уровень вибрации и др. 3. Архитектурно-планировочное соответствие назначению: • отношение нормируемой (рабочей) площади к общей; • отношение строительного объема к рабочей площади; • отношение площади ограждающих конструкций к общей площади здания; • комфортабельность. 4. Экономичность строительства и эксплуатации: • стоимость возведения строения; • эксплуатационные затраты; • доходность использования. Физическое состояние здания любого функционального назначения можно охарактеризовать по следующим основным параметрам: •наименование здания или сооружения (производственное, жилое, общественное); • площадь, м2; объем, м3; высота, м; • материал стен, крыш, перекрытий; • время постройки; • перечень дефектов по видам и размеру; • экспертная оценка стоимости элементов и всего здания или сооружения. Здания состоят из конструкций, которые по своей функции делятся на несущие, ограждающие и совмещенные, которые одновременно выполняют несущие и ограждающие функции (например, стены, оболочки покрытия здания). Также здание включает инженерные сети и функциональное обеспечение. Несущие конструкции обеспечивают прочность, жесткость и устойчивость здания в целом и его отдельных частей под действием нагрузок от веса людей, мебели, оборудования, ветровых, сейсмических, снеговых и других временных нагрузок. Ограждающие конструкции разделяют помещения здания, отделяют внутренний объем здания от внешней среды. Главное назначение ограждающих конструкций обеспечение - теплозащиты, звукоизоляции, огнестойкости и т.п. Но вместе с тем ограждающие конструкции должны обладать необходимой прочностью и жесткостью. Поэтому все ограждающие конструкции являются одновременно и несущими, но не наоборот. Несущие конструкции комбинированные, пролетными подразделяются которые конструкциями на одновременно (например, опорные, пролетные и являются опорными и оболочки покрытия здания). Опорные несущие конструкции воспринимают и передают основанию усилия от собственного веса, опирающихся на них пролетных конструкций и остальных опирающихся на них конструкций. К опорным конструкциям зданий относятся фундаменты, колонны, стены, на которые опираются перекрытия или покрытие здания, и другие. Пролетные конструкции предназначены для перекрытия помещений или проемов в стенах. К пролетным конструкциям относятся балки, перемычки, фермы, плиты перекрытий и покрытий, арки, своды, купола, оболочки, лестничные площадки и марши, балконы и др. Виды планировочной структуры общественных зданий, приведены на рисунке 8.2. Рис. 8.2. Планировочные решения общественных зданий Тема 9. Cуда как объекты недвижимости Особым видом недвижимого имущества являются морские, воздушные суда, суда внутреннего применительно к ним плавания, космические используется такое объекты. понятие как Иногда условная недвижимость или, как ее еще называют, недвижимость в силу закона. Следует отметить, что понятие недвижимости в силу закона характерно и для законодательства других стран. Необходимость отнесения к недвижимому имуществу морских, воздушных судов, судов внутреннего плавания, космических объектов анализировалась специалистами в области права на протяжении длительного периода времени. Понятие и виды упомянутых транспортных средств, рассматриваемых в качестве недвижимости, раскрываются в соответствующих транспортных уставах и кодексах. В транспортных уставах и кодексах также указывается, на какие транспортные средства регистрируются права, и устанавливается порядок их регистрации. Воздушное судно - это летательный аппарат, поддерживаемый в атмосфере за счет взаимодействия с воздухом, отличного от взаимодействия с воздухом, отраженным от поверхности земли или воды. С развитием научно-технического прогресса напрямую связно и развитие авиации, что влечет постоянное увеличение количества воздушных судов, их техническое совершенствование, а также рост объемов пассажирских и грузовых воздушных перевозок и повышение требований к их безопасности. Признание воздушных судов и как предметов, предназначенных для движения, недвижимыми вещами имеет основной целью распространение на них гражданско-правового режима недвижимости, специфика которого обусловлена необходимостью государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Государственные воздушные суда регистрируются в порядке, установленном специально уполномоченными органами в области обороны по согласованию со специально уполномоченными органами подразделений государственной авиации. Дефиниция воздушного судна имеет принципиальное значение в целях четкого определения недвижимое имущество, в отношении которого могут совершаться гражданско-правовые сделки (например, купля-продажа, лизинг, ипотека и др.). В виду того, что воздушные суда являются технически сложными вещами, источниками повышенной опасности, повышенные требования должны предъявляться не только к их эксплуатации, безопасности полетов, но и к их гражданско-правовому обороту. Воздушные суда можно классифицировать, исходя из следующих критериев: 1) по виду авиации: - гражданские воздушные суда; - сверхлегкие гражданские воздушные суда авиации общего назначения; - государственные воздушные суда. 2) по регулярности полетов: - воздушные суда, осуществляющие регулярные полеты; - воздушные суда, осуществляющие нерегулярные полеты (чартер). 3) по цель использования: - воздушные суда, используемые для коммерческих целей (бизнесавиация); - воздушные суда, используемые для некоммерческих целей (например, для частных авиаперелетов). В соответствии с Кодексом торгового мореплавания, под судном понимается самоходное или несамоходное плавучее сооружение, используемое для целей торгового мореплавания. Классифицируют суда морского флота в зависимости от их назначения, конструктивного исполнения, вида двигателя и движителя, способа погрузки и разгрузки и ряда других особенностей. Суда гражданского флота обычно разделяются на следующие основные группы: Торговые — для перевозки грузов, пассажиров, багажа и почты, для рыбного и иного морского промысла, добычи полезных ископаемых, буксировки других судов и иных плавучих объектов, производства гидротехнических работ и подъема затонувшего в море имущества; Основным звеном является транспортный флот, который состоит из пассажирских, грузопассажирских и грузовых судов. Грузовые суда по роду перевозимого груза подразделяются на наливные, сухогрузные и комбинированные. Среди наливных различают суда для перевозки сырой нефти, нефтепродуктов, смазочных масел, пищевых масел и жиров, пресной воды, вина, спирта, химических продуктов и сжиженных газов. По степени специализации все суда могут быть подразделены на: - узкоспециализированные; - суда широкой специализации; - комбинированные; - универсальные. Деление судов на сухогрузные и наливные отражает один из видов их специализации. Особую группу флота составляют комбинированные суда с так называемой совмещенной специализацией. К ним относятся грузопассажирские суда, суда для попеременной перевозки навалочных и наливных грузов, др. По способу погрузки и разгрузки различают суда: - с вертикальной погрузкой через палубные грузовые люки; с горизонтальной погрузкой посредством автопогрузчиков и других средств береговой механизации через бортовые порты или но специальным помостам (аппарелям) через бортовые, кормовые или носовые порты — накатом, с погрузкой судна методом докования, имеющие собственный грузовой конвейер в нижней части воронкообразных грузовых трюмов, на которых навалочный груз из трюмов ссыпается под собственной тяжестью и потом выгружается на причал по дополнительному транспортному мосту; с приемом и выдачей жидких грузов по системам судовых - трубопроводов (танкеры и суда для перевозки сжиженных газов), с комбинированными и прочими способами погрузки-разгрузки. Способ погрузочно-разгрузочных работ во многом определяет их интенсивность, продолжительность стоянок в портах, а следовательно, и экономичность судов. Архитектурно-конструктивные особенности, присущие отдельным группам флота, выражаются в различном виде. Например, для сухогрузных судов выделяют такие способы погрузки и разгрузки , как вертикальный через грузовые люки судна и горизонтальный через бортовые отверстия, так называемые лацпорты и по рампам — носовой и кормовой. В литературе высказывается мнение о необходимости выделить в качестве особой разновидности судов научно-исследовательские суда, которые могут вести либо прикладные научные исследования (например, для рыболовства), либо фундаментальные (исследование фауны океана). Каждое морское судно обладает определенной национальностью, которая состоит в исключительной юрисдикции государства, флаг которого несет судно в открытом море. Таким образом, под национальностью судна понимается его принадлежность к определенному государству, которая удостоверяется регистрацией судна. При этом судну выдаются соответствующие документы, которые дают ему право плавать под этим флагом. Соответственно судно должно подчиняться законам государства флаг, которого указан. Суда могут находиться в собственности: - граждан и юридических лиц; - государства, субъектов государства; - муниципальных образований. Любой субъект гражданского права может быть собственником морского судна. того Деловая авиация (бизнес-авиация). Под термином деловая или бизнесавиация подразумевается особый вид гражданской авиации, самолеты которой используются для нерегулярных перевозок пассажиров и по форме индивидуального заказа. Также, бизнес-авиация может быть использована для корпоративных или личных нужд. Применение деловой авиации может быть в сферах некоммерческих перелетов, при которой используется самолет собственника. Так и в коммерческих перелетах (по заказу), выполняемые специализированными компаниями. Такие полеты называются чартерными и происходят не по расписанию. Их периодичность определяется заказчиком или собственником воздушного судна. Категории бизнес-авиации. Коммерческие перевозки — использование самолетов для полетов, связанных с бизнесом, в который вовлечены предприниматели-владельцы самолетов (чаще всего для таких перевозок используют одномоторные поршневые самолеты, в качестве пилота может выступать сам владелец самолета, примером бизнес-перевозок может служить использование самолетов АОН торговыми агентами и врачами); Корпоративные перевозки — использование самолетов корпорациями (компаниями) для перевозок сотрудников и имущества компаний (в качестве корпоративных, в основном, используются реактивные или турбовинтовые самолеты, пилотируют их, как правило, профессиональные пилоты, являющиеся сотрудниками компании, технический персонал также, чаще всего, состоит в штате компании) Согласно международной практике, парк ДА составляют поршневые самолеты, вертолеты, а также турбовинтовые и реактивные самолеты, рассчитанные на 4—19 пассажиров с дальностью полета до 12 тыс. км.