УПРАВЛЕНИЕ МНОГОКВАРТИРНЫМ ДОМОМ

Администрация города Екатеринбурга
Управление жилищно-коммунального хозяйства
УПРАВЛЕНИЕ МНОГОКВАРТИРНЫМ ДОМОМ
(в схемах и комментариях)
Методическое пособие-памятка для населения
Екатеринбург
2007
2
Оглавление
Введение
Глава 1. Способы управления многоквартирным домом
1.1. Непосредственное
управление
собственниками
помещений многоквартирным домом
1.2. Создание товарищества собственников жилья для
управления многоквартирным домом
1.3. Управление многоквартирным домом управляющей
организацией
1.4. Заключение по первой главе
Глава 2. Участие Советов территориального общественного
самоуправления в управлении многоквартирными домами
(территориями)
2.1. Наделение председателя Совета ТОС полномочиями
доверенного
лица при
выборе собственниками
непосредственного способа управления многоквартирным
домом
2.2. Участие Совета ТОС в контроле за исполнением
управляющей организацией условий договора управления
многоквартирным домом
2.3. Выполнение Советом ТОС подряда на благоустройство
придомовой территории
2.4. Образование
несколькими
ТОС управляющей
организации
для
управления
несколькими
многоквартирными домам
2.5. Заключение по второй главе
Глава 3. Типичные ошибки, допускаемые при подготовке и
проведении общих собраний собственников помещений в
многоквартирных домах
3.1. Типичные ошибки, допускаемые при подготовке общего
собрания собственников
3.2. Типичные ошибки, допускаемые при проведении
общего собрания собственников
3.3. Типичные ошибки, допускаемые после проведения
общего собрания собственников
Используемая литература
3
4
4
7
12
13
16
16
18
19
20
21
23
24
30
34
38
3
Введение
В соответствии с Жилищным кодексом РФ (ЖК РФ) и других
нормативных актов федерального уровня, принятых в его развитие, к маю
2008 года в России не должно остаться ни одного многоквартирного дома,
схема управления которым не приведена в соответствие с требованиями
нового жилищного законодательства.
Данная норма государственной жилищной политики должна быть
реализована двумя путями:
Первый – проведение общих собраний собственников помещений в
многоквартирных домах для определения способа управления последним.
Второй – проведение органом местного самоуправления открытых
городских конкурсов по отбору управляющих организаций для управления
многоквартирными
домами,
собственники
помещений
в
которых
самостоятельно не выбрали (или не реализовали) способ управления своим
домом.
Статья 161 Жилищного кодекса РФ устанавливает три способа
управления многоквартирным домом:
- непосредственное управление собственниками помещений;
- управление товариществом собственников жилья (или жилищным
кооперативом);
- управление управляющей организацией.
Любой
из
перечисленных
выше
способов
управления
многоквартирным домом выбирается собственниками на общем собрании
и может быть изменен (по решению самих же собственников) в любое
время.
В данной брошюре читателям предлагается рассмотреть схемы
реализации всех,
предлагаемых Жилищным
кодексом РФ способов
управления многоквартирным домом, а также рассмотреть SWOT-анализ
способов управления домом.
Данный метод анализа наиболее позволяет оценить ситуацию, в
которой могут оказаться собственники при выборе того или иного
способа управления, выявить сильные (Strengths) и слабые (Weakntsses)
стороны, а также потенциальные возможности (Оpportunities) и угрозы
(Threats).
4
Глава 1. Способы управления многоквартирным домом
1.1.
Непосредственное управление собственниками
многоквартирным домом
Реализация данного способа управления многоквартирным домом
предусматривает (ст. 164 ЖК РФ) заключение каждым собственником
(физическим или юридическим лицом) помещений в доме договоров с
организациями-поставщиками коммунальных услуг. А договор оказания
услуг по содержанию и выполнению работ по ремонту общего имущества
в доме заключается с какой-либо подрядной организацией всеми
собственниками, выступающими одной стороной по договору или
большинством от всех собственников.
Схема непосредственного управления собственниками многоквартирным
домом показана на рисунке 1.
Собственникифизические лица
Договора
(индивидуальные)
поставки услуг
Поставщики
коммунальных
услуг
Собственникиюридические лица
Общий договор
подряда
Предприятияподрядчики
Рис. 1. Схема непосредственного управления собственниками
многоквартирным домом.
Согласно Жилищному кодексу РФ реализация данной схемы не имеет
ограничений по числу помещений в многоквартирном доме. На практике,
чаще всего, рассматриваемый способ управления реализуется только на
5
многоквартирных
домах
с
соответственно собственников).
небольшим
числом
помещений
(и
Организационная
сложность реализации
данного
способа
в
многоквартирных домах (с большим числом помещений) заключается в
том, что собственники помещений в доме должны быть все перечислены в
начале договора (как сторона по договору) и в его конце (подписи
сторон). Данное перечисление всех собственников с указанием сведений о
документах, правоустанавливающих собственность на помещение, может
занимать несколько десятков страниц. Соответственно оформление и
подписание такого договора является организационно сложной процедурой.
Кроме того, при составлении договора с предприятием-подрядчиком
необходимо следить за тем, чтобы собственники, указанные в договоре, в
последствии его все подписали. Договор, в котором будут указаны
собственники (как одна из сторон) и не подписан хотя бы одним из них
будет считаться недействительным.
Для устранения вышеуказанной организационной проблемы ЖК РФ
предлагает (ч.3 ст. 164 ЖК РФ) собственникам возможность на общем
собрании избрать доверенное лицо, которому собственники помещений в
многоквартирном доме доверят (уполномочат) заключение договоров с
поставщиками коммунальных услуг и предприятиями-подрядчиками. Факт
доверия должен иметь оформленный вид в форме доверенности и
решения общего собрания собственников.
По сложившейся практике, в качестве такового доверенного лица в
многоквартирном доме может выступить председатель домового комитета
или председатель специально созданного для этой цели в доме Совета
территориального общественного самоуправления.
Схема
непосредственного
управления
собственниками
многоквартирным домом через доверенное лицо показана на рисунке 2.
6
Собственникиюридические лица
Собственникифизические лица
Доверенное лицо
собственников
Договора подряда и поставки услуг
Поставщики
коммунальных
услуг
Предприятияподрядчики
Рис. 2. Схема непосредственного управления собственниками
многоквартирным домом через доверенное лицо.
На практике и реализация указанного способа также вызывает
объективные трудности, связанные с тем, что собственники в большинстве
случаях отказываются подписывать доверенности на конкретного человека
передавая ему право решать вопросы управления и распоряжения общим
имуществом в доме.
***
Таблица 1
SWOT-анализ первого способа управления многоквартирным домом
(непосредственное управление домом собственниками)
Внутренние сильные стороны


Внутренние слабости
Прямые
договора
между организациямипоставщиками
коммунальных
услуг
и
собственниками.
Персональная
ответственность
каждого
собственника
перед
поставщиками
коммунальных услуг.




Внешние возможности

Осуществление
доверенное лицо.
управления
домом
Организационная сложность управления при
большом количестве собственников.
Отсутствие оперативности в принятии решений.
Невозможность получения кредита.
Прямая зависимость от конфликтов внутри
дома (среди собственников).
Внешние угрозы
через


Нерегулируемая
возможность
(право) у
собственников изменения способа управления
домом.
Отказ организаций-поставщиков коммунальных
7
услуг в заключении договоров поставки из-за
отсутствия
методологии
заключения с
собственниками прямых договоров (особенно в
части холодного и горячего водоснабжения,
водоотведения, отопления).
1.2.
Создание товарищества собственников жилья
для управления многоквартирным домом
Данный способ управления многоквартирным домом предполагает,
что собственники помещений (физические лица и юридические лица) в
многоквартирном доме в целях и для совместного управления комплексом
недвижимого имущества (общее имущество собственников помещений в
многоквартирном доме) организуют Товарищество собственников жилья
(ТСЖ), которое, действуя в рамках устава, как юридическое лицо,
заключает договора (выступает заказчиком) с предприятиями-подрядчиками
и поставщиками коммунальных услуг на жилищные и коммунальные
услуги.
Не
запрещено
Товариществу и
формировать
свой
эксплуатационный участок, нанимая по контракту или договору
соответствующих работников.
Аналогичная схема подходит и для случаев, когда вместо ТСЖ
создан жилищный кооператив.
Схема управления
многоквартирным
домом
товарищества собственников жилья показана на рисунке 3.
Собственникиюридические лица
Собственникифизические лица
ТСЖ
Поставщики
коммунальных
услуг
Предприятияподрядчики
Рис.3. Схема управления многоквартирным домом
при создании товарищества собственников жилья.
при
создании
8
При реализации данной схемы наиболее важным является фактор
профессионализма правления и прежде всего председателя Товарищества,
т.к. фактически от их действий и решений зависит вся система
жизнеобеспечения многоквартирного дома.
На
практике
многие
Товарищества
прибегают
к
услугам
профессиональных управляющих домами или управляющих организаций.
Схема управления многоквартирным домом при создании товарищества
собственников жилья и привлекаемой (по договору) управляющей
организации (управляющего) показана на рисунке 4.
Собственникиюридические лица
Собственникифизические лица
ТСЖ
Поставщики
коммунальных
услуг
Управляющий
Предприятияподрядчики
Рис.4. Схема управления многоквартирным домом при создании товарищества
собственников жилья и привлекаемой (по договору) управляющей организации.
В данной схеме ТСЖ (имеется в виду руководство), не имея
необходимых профессиональных
знаний
специфики
организации
управления и технической эксплуатации зданий (территорий) или
временной возможности регулярно находится в доме – заключает договор с
управляющей организацией или профессиональным управляющим. В
перечень задач, возлагаемых на управляющего, входит организация
комплекса работ, связанного с организацией технической эксплуатации,
содержания и ремонта дома. При этом право подписи договоров,
финансовых
и платежных документов – остается у председателя ТСЖ.
Схемы
организации деятельности ТСЖ могут быть различными, в
зависимости от выбранной собственниками внутренней политики и
распределения полномочий (функций), но преимуществом обозначенной
выше схемы перед другими являются следующие аспекты:
9
- правление и председатель Товарищества не устраняются от решения
вопросов
управления,
содержания
и
технической
эксплуатации
кондоминиума, а непосредственно являются активными участниками
данных процессов;
- всю рутинную организационную работу выполняет управляющий,
тем
самым,
исключая
необходимость
постоянного
нахождения
председателя ТСЖ в дневное время в доме;
- право финансовой подписи остается у председателя ТСЖ, а
управляющий только готовит предложения и соответствующие документы
к подписанию.
В развитие последнего необходимо добавить, что данный аспект
полностью
исключает возможность
бесконтрольного
использования
управляющим финансовых ресурсов Товарищества, а у правления ТСЖ
возрастает степень ответственности за правильно реализуемую финансовохозяйственную деятельность.
На практике данные схемы оказываются самыми эффективными.
Самым важным элементом в данной схеме управления является
договор подряда, заключаемый с управляющей организацией.
Говоря о привлечении Товариществом по договору
какой-либо
управляющей организации следует отметить и самую не эффективную
схему заключения договора, которую может избрать Товарищество (см.
рисунок 5).
Собственникиюридические лица
Собственникифизические лица
ТСЖ
Управляющая
организация
Поставщики
коммунальных
услуг
Предприятияподрядчики
Рис.5. Схема управления многоквартирным домом при создании товарищества
собственников жилья и привлекаемой (по договору) управляющей организации
10
Схема отличается от предыдущей тем, что в данном случае
управляющей организации товарищество собственников жилья, на
основании решения общего собрания собственников помещений в
многоквартирном доме, передали все полномочия в т.ч. и право
финансовой подписи и право распоряжения средствами собственников.
При реализации данной схемы управляющая организация может либо
распоряжаться расчетным счетом ТСЖ, либо вообще использовать в
платежных квитанциях, предъявляемых к оплате собственникам, свой
расчетный счет.
В отечественной отраслевой литературе такая схема организации
деятельности ТСЖ называется «ленивой» (соответственно также и «ленивые
ТСЖ»).
Приведенная схема (рис. 5) неэффективна прежде всего для самой
управляющей организации, т.к. последняя становится своеобразным
заложником от платежной недисциплинированности собственников. Кроме
этого могут возникнуть юридические сложности при заключении договора
поставки коммунальных услуг на объект в отсутствии у управляющей
организации прав на него (при «живом» товариществе).
***
Таблица 2
SWOT-анализ второго способа управления многоквартирным домом
(управление товариществом собственников жилья)
Внутренние сильные стороны





Оперативность в принятии решений;
Возможность регулирования кадровой политики
(в отношении нанимаемых работников);
Внутренний
контроль
за
финансовохозяйственной деятельностью;
Все
собираемые
средства
расходуются
непосредственно на конкретный дом;
Возможность выбора подрядчиков.
Внутренние слабости










Все нежилые помещения в многоквартирном
доме к моменту создания ТСЖ, как правило,
уже имеют собственника;
Недостаточность
средств
ТСЖ
для
осуществления эффективной деятельности;
Плохая платежная дисциплина у собственников;
Собственники начинают нести дополнительные
расходы из-за неплательщиков;
Плохое техническое состояние значительной
доли многоквартирных домов и инженерных
сетей к ним;
Наличие у ТСЖ наружных инженерных сетей
к дому;
Отсутствие документации на дом, сети и
инженерное оборудование;
Неисправность или отсутствие приборов учета
(на вводе в дом);
Неправильные
технические
и
проектные
решения (на дом или благоустройство).
Отсутствие необходимых знаний в области
управления
и
организации
технической
эксплуатации
многоквартирного
дома у
11






Внешние возможности







Расширение имущественного комплекса путем
вовлечения (прием) в ТСЖ собственников из
соседних многоквартирных домов;
Отсутствие конкурентов;
Получение кредита;
Получение бюджетных средств на капитальный
ремонт дома.
Получение
в
аренду
сверхнормативного
земельного участка.
Оказание собственникам помещений в доме
дополнительных услуг (при условии хорошо
организованного
своего
эксплуатационного
участка.
Совместно
с
другими
ТСЖ создание
объединения (с правами юридического лица)
для более эффективного решения задач
управления, содержания, эксплуатации и ремонта
общего имущества.
председателя правления и членов правления;
У
собственников
помещений
в
домах
отсутствует «чувство хозяина» сочетающееся с
некомпетентностью в правовых и технических
вопросах деятельности ТСЖ и управления
многоквартирным домом;
Общая пассивность и равнодушие граждан;
Сочетание в одном доме людей с разным
уровнем
дохода
и различных
групп
потребителей;
На взаимоотношения ТСЖ и его членов не
распространяется действие Закона «О защите
прав потребителей»;
Прямая зависимость от конфликтов внутри дома
(среди собственников);
Практически всегда присутствие в доме группы
оппозиционно настроенных (по отношению к
ТСЖ) собственников.
Внешние угрозы













Чрезмерная межведомственность;
Отсутствие четкого механизма регистрации
общего имущества
Не отрегулированы вопросы землепользования (в
т.ч. предоставление
ТСЖ сверхнормативных
земельных участков);
Несовершенство
судебной
практики
по
вопросам, касающимся деятельности ТСЖ;
Отсутствие
необходимой
нормативнотехнической и методической литературы;
Нет должного содействия ТСЖ со стороны
органов местного самоуправления.
Не
отрегулированы
налоговые
взаимоотношения;
Несвоевременность возмещения
товариществу
бюджетных средств на компенсацию льгот;
Отказ собственников нежилых помещений в
доме от участия в расходах по содержанию и
ремонту общего имущества в доме.
Отсутствие
реальных
схем
взаимного
кредитования капитального ремонта домов;
Отсутствие
насыщенного
рынка
профессиональных
управляющих
многоквартирными
домами,
рабочих
по
комплексному ремонту и обслуживанию дома и
сетей;
Нерегулируемая
возможность (право) у
собственников изменения способа управления
свом домом;
Деятельность
информационно-методических
центров, оказывающих консалтинговые услуги
ТСЖ
и
населению,
зачастую
носит
противоречивый и сомнительный характер;
12
1.3. Управление домом управляющей организацией
Согласно
отраслевой
статистики данный
способ
управления
многоквартирным домом выбирают на общих собраниях, проводимых в
различных городах, примерно в 90 % случаях. Для примера - в городе
Екатеринбурге 97 % всех состоявшихся собраний собственников
завершились выбором последними именно этого способа управления.
Схема
управления
многоквартирным
домом
при
собственниками управляющей организации показана на рисунке 6.
выборе
Собственникиюридические лица
Собственникифизические лица
Договор управления многоквартирным домом
Управляющая
организация
Договора подряда и поставки услуг
Поставщики
коммунальных
услуг
Предприятияподрядчики
Рис.6. Схема управления многоквартирным домом
при выборе собственниками управляющей организации.
Самая важная роль в рассматриваемой схеме должна быть отведена
договору управления многоквартирным домом, заключаемому управляющей
организацией с каждым собственником помещений в доме.
Как вариант контроля со стороны собственников за деятельностью
управляющей организацией в договоре управления может быть
предусмотрены особые полномочия домового комитета или специально
созданного для этих целей в доме Совета
территориального
общественного самоуправления (ТОС).
***
13
Таблица 3
SWOT-анализ третьего способа управления многоквартирным домом
(управление домом управляющей организацией)
Внутренние сильные стороны





Профессиональный кадровый состав;
Наличие материальной базы (производственные
фонды, станки, инструмент, техника и т.п.);
Большой
уставной
капитал – гарантия
ответственности перед собственниками;
Независимость
от
внутренних (между
собственниками) конфликтов в доме.
Высокая
готовность
к
внутренней
реорганизации.
Внутренние слабости





Незаинтересованность
в
проведении
оргтехмероприятий, направленных на снижение
для населения уровня оплаты за жилое
помещение и коммунальные услуги.
Неумение представить результат своей работы
собственникам (общая тенденция, характерная
для начинающих Российских компаний в сфере
услуг).
Отсутствие внутренней системы управления
качеством услуг (общая тенденция).
Отсутствие целей
и планов
развития
управляющих организаций (общая тенденция).
Неправильная
ориентация
на
потребителя
(общая тенденция).
Внешние возможности



Получение кредита;
Получение бюджетных средств;
Оказание собственникам дополнительных услуг;
Внешние угрозы



Появление конкурентов по мере развития рынка
данного вида услуг;
Нерегулируемая
возможность (право) у
собственников изменения способа управления
своим домом;
«Погоня» за долей рынка может привести к
общему снижению качества услуг.
***
1.4. Заключение по первой главе
1. Непосредственное
управление
собственниками
помещений
многоквартирным домом не получило активного развития в России.
Поэтому и исследование всех «подводных камней» данного способа пока
находится в начальной фазе.
Хотя следует отметить, что в некоторых городах (например –
г.Челябинск) данный способ управления домом находит «массовую»
реализацию.
2. Длительное время создание товариществ собственников жилья для
управления многоквартирными домами было практически чуть ли не
одним из основных векторов реформы ЖКХ.
Несмотря на это, создание ТСЖ в России не получило масштабного
явления. В основном ТСЖ образуются во вновь вводимых в эксплуатацию
домах.
Основными причинами, сдерживающими создание
ТСЖ
для
управления многоквартирными домами существующей застройки, являются:
14
– четкое понимание собственниками, что далеко не в каждом
многоквартирном
доме
целесообразно
создавать
товарищество
собственников жилья;
– наличие
множества
проблем
с
которыми
сталкиваются
товарищества собственников жилья в процессе своей деятельности по
управлению домом.
На основе анализа многолетней практической деятельности ТСЖ,
можно сформировать основные критерии, влияющие на целесообразность
создания ТСЖ в многоквартирном доме (таблица 4).
Таблица 4
Основные критерии, определяющие целесообразность
создания ТСЖ в многоквартирном доме
№
п/п
Наименование критерия
На что влияет
1
2
4
Общая площадь
помещений в доме
Платежеспособность
граждан
На финансовую базу
(уровень дохода ТСЖ)
На финансовую
устойчивость ТСЖ
На финансовое
планирование ТСЖ и реализацию
организационно-технических
мероприятий.
1
2
3
4
5
6
7
Техническое состояние дома и
инженерного оборудования
Наличие в доме объектов
нежилого фонда (свободные
подвалы, колясочные
помещения, консъержные
помещения и т.д.)
Наличие земельного
участка необремененного
застройкой и малыми
архитектурными формами
Возрастная характеристика
собственников
Доля собственников,
отрицательно настроенных
против создания ТСЖ в доме
На возможность
получения ТСЖ
дополнительного дохода
На привлечение инвестиций и
получение дохода от реализации
аренды (в т.ч. строительство)
На социальную
активность членов ТСЖ
На уровень конфликтности в
доме
15
3. При выборе управляющей организации для управления своим домом,
собственники помещений всегда испытывают недостаток в критериях, на
основании которых они могли бы сделать свой выбор.
Такими критериями (по отношению к управляющим организациям)
могут быть:
 образование, опыт работы, квалификационный уровень и возраст
персонала организации;
 наличие сертификатов;
 наличие в собственности у организации транспортных и других
материально-технических средств для обеспечение собственной
деятельности;
 наличие в собственности организации (или долгосрочной аренде)
нежилых помещений, которые будут использоваться при выполнении
возложенных на нее функций;
 финансовое состояние организации за последний год; исполнение
организацией налоговой дисциплины;
 итоги предыдущей деятельности, отзывы, рекомендации;
 учредительные документы организации;
 планы работы организации (на конкретный дом):
-по реализации (внедрению) мероприятий, направленных на
энергоресурсосбережение;
- план организационно-технических мероприятий организации по
управлению
и
обеспечению
технической
эксплуатации
жилищного фонда (объекта) с финансовым планом и
расчетами.
После знакомства с представленными управляющей организацией
документами, перед тем, как собственники сделают свой выбор в пользу
той или иной управляющей организации, они (собственники) должны
получить ответы на следующие вопросы:
 что представляет собой управляющая организация;
 насколько
правильно
организация
оценивает
сегодняшнее
техническое состояние данного дома;
 какова
надежность
организации
(финансовый,
кадровый,
материально-технический потенциал и др.);
 каковы конкурентные преимущества организации перед другими
претендентами;
 кто
является
деловыми
партнерами
организации,
наличие
поручителей;
 каковы планы организации в отношении вопросов управления,
эксплуатации и ремонта дома на год, три, пять лет (срок действия
договора управления многоквартирным домом);
 каковы общечеловеческие нормы и ценности, исповедуемые
управленческим персоналом организации.
16
Глава 2. Участие территориального общественного самоуправления
в управлении многоквартирными домами (территорией)
Последние полтора десятилетия система экономических отношений в
России находится в процессе трансформации, затронувшего все отрасли
народного хозяйства. Фактически «на глазах у населения» страна из
периода социалистической плановой экономики переходит к рыночным
отношениям.
Так как все проводимые преобразования в стране затрагивают
интересы населения, то безусловно и сами жители не могут оставаться
пассивными и безучастными к данным процессам.
Граждане-потребители услуг до 60 % своего времени связаны с
жилищным сектором, т.к. именно этот сектор экономики «отвечает» за
обеспечение жизнедеятельности населения.
В силу того, что на жилищный сектор приходятся самые ощутимые
для населения преобразования - все чаще и чаще население
активно
начинает
браться за
решение
вопросов регулирования
своего
жизнеобеспечения. Это осуществляется посредством:
- выбора
и
реализации
одного
из
способов
управления
многоквартирным домом, установленных Жилищным кодексом РФ;
- развития собственных инициатив по месту жительства посредством
создания советов территориального общественного самоуправления (ТОС).
В первой главе читатели уже познакомились с тремя способами
управления многоквартирным домом. В настоящей главе мы предлагаем
читателям рассмотреть несколько основных аспектов участия ТОС в схеме
управления многоквартирным домом (домами).
2.1. Наделение председателя Совета ТОС полномочиями
доверенного лица при выборе собственниками непосредственного
способа управления многоквартирным домом
Реализация непосредственного способа управления собственниками
помещений своим многоквартирным домом предусматривает (ст. 164 ЖК
РФ) заключение каждым собственником (физическим или юридическим
лицом) помещений в доме договоров с организациями-поставщиками
коммунальных услуг, а договор оказания услуг по содержанию и
выполнению работ по ремонту общего имущества в доме заключается с
какой-либо подрядной организацией всеми собственниками, выступающими
одной стороной по договору или большинством от всех собственников.
Для устранения организационных проблем, возникающих при
реализации данного способа управления домом, ЖК РФ предлагает (ч.3 ст.
164 ЖК РФ) собственникам возможность на общем собрании избрать
доверенное лицо, которому собственники помещений в многоквартирном
доме доверят (уполномочат) заключение договоров с поставщиками
17
коммунальных услуг и предприятиями-подрядчиками. Факт доверия должен
иметь оформленный вид в форме доверенности и решения общего
собрания собственников.
В качестве такого доверенного лица в многоквартирном доме может
выступить председатель созданного в доме Совета территориального
общественного самоуправления.
Схема
непосредственного
управления
собственниками
многоквартирным
домом
через
доверенное
лицо,
являющееся
председателем Совета ТОС, показана на рисунке 7.
Собственникифизические лица
Наниматели
Создание ТОС в доме
ТОС
Собственникиюридические лица
Выбор доверенного лица
Доверенное лицо –
председатель Совета
ТОС
Договора подряда и поставки услуг
Поставщики
коммунальных
услуг
Предприятияподрядчики
Рис. 7. Схема непосредственного управления собственниками
многоквартирным домом через доверенное лицо.
При реализации данной схемы управления домом необходимо помнить
о следующем:
- домом управляют сами собственники, а доверенное лицо только
осуществляет от их имени и по их поручению сделки, связанные с
управлением домом;
- ни в коем случае нельзя путать два абсолютно разных по
значимости
и по юридической основе понятия – «общее собрание
собственников помещений в доме» и «общее собрание членов
территориального общественного самоуправления».
18
2.2. Участие Совета ТОС в контроле за исполнением управляющей
организацией условий договора управления многоквартирным домом
При выборе собственниками помещений в доме третьего (по редакции
Жилищного кодекса РФ) способа управления своим домом – управление
посредством управляющей организации, ключевая роль в реализации
данного
способа
управления
отводится
договору
управления
многоквартирным домом, заключаемому управляющей организацией с
каждым собственником помещений в доме.
Статья 162 Жилищного кодекса РФ предусматривает обязательное
наличие в редакции «Договора управления многоквартирным домом»
порядка
осуществления
контроля
за
исполнением
управляющей
организацией условий договора. На практике же данный вопрос
фактически решается очень сложно, т.к. контроль со стороны всех
собственников (допустим в 100 квартирном доме) не эффективен, а иногда
и просто отсутствует.
Как вариант контроля со стороны собственников за деятельностью
управляющей организацией в договоре управления может быть
предусмотрены особые полномочия (в части осуществления контроля от
имени и по поручению собственников) созданного в доме Совета
территориального общественного самоуправления (рис. 8).
Собственникифизические лица
Собственникиюридические лица
Договор управления многоквартирным домом
(функции контроля закреплены за Советом ТОС,
созданном в доме)
ТОС
Контроль за
деятельностью
управляющей
организации
Управляющая
организация
Договора подряда и поставки услуг
Поставщики
коммунальных
услуг
Предприятияподрядчики
Рис. 8. Схема управления многоквартирным домом управляющей
организацией при осуществлении контроля Советом ТОС.
19
В качестве основных мероприятий по контролю за деятельностью
управляющей организации могут быть предложены:
- привлечение Совета ТОС к приемке работ по ремонту инженерного
оборудования дома, благоустройству и т.п.;
- участие Совета ТОС в системе технических осмотров жилого дома;
- ежеквартальное обсуждение (Совет ТОС и руководство управляющей
организации) текущей ситуации в управлении, содержании и технической
эксплуатации многоквартирного дома.
2.3. Выполнение Советом ТОС подряда на благоустройство
придомовой территории
Согласно законодательства, регулирующего деятельность Советов ТОС,
последние имеют право осуществлять хозяйственную деятельность по
благоустройству территории. Данное право может быть реализовано
посредством заключения с управляющей организацией соответствующего
договора подряда (рис. 9).
Собственникифизические лица
Собственникиюридические лица
Договор управления многоквартирным домом
Управляющая
организация
договора
поставки услуг
Поставщики
коммунальных
услуг
подряд на
благоустройство
территории
подряд на
другие работы
ТОС (в статусе
юридического лица)
другие
предприятияподрядчики
Рис. 9. Схема управления многоквартирным домом управляющей
организацией при подряде Совета ТОС на благоустройство
придомовой территории.
При реализации данной схемы следует иметь в виду, что Совет ТОС
должен быть зарегистрирован в статусе юридического лица.
20
2.4. Образование несколькими ТОС управляющей организации для
управления несколькими многоквартирными домам
Интересным для реализации и последующего развития может быть
право (возможность) у Советов ТОС, зарегистрированных как юридическое
лицо,
создавать (учреждать) в установленном
порядке организации,
удовлетворяющие потребности населения соответствующей территории в
работах и услугах (рис. 10).
ТОС2
учреждение
управляющей
организации
Образование
ТОС с правами
юридического
лица
ТОС3
учреждение
управляющей
организации
Жители МД n
Образование
ТОС с правами
юридического
лица
ТОСn
учреждение
управляющей
организации
договор управления домом
учреждение
управляющей
организации
Образование
ТОС с правами
юридического
лица
Жители МД 3
договор управления домом
ТОС1
Жители МД 2
договор управления домом
Образование
ТОС с правами
юридического
лица
договор управления домом
Жители МД 1
Управляющая организация (ООО, ЗАО, …)
заключение договоров подряда и поставки услуг
Поставщики
коммунальных
услуг
Предприятияподрядчики
2-й дом
3-й дом
1-й дом
N-й дом
Рис. 10. Схема управления многоквартирным домом управляющей
организацией образованной несколькими ТОС.
При этом следует отметить, что Советы ТОС не просто выступают
учредителями управляющей организации, но еще и формируют высший
орган управления этой организации (рис. 11).
21
Председатель
Совета ТОС 1
Председатель
Совета ТОС 2
Председатель
Совета ТОС 3
...
Председатель
Совета ТОС n
Представительство и полномочия согласно Уставу управляющей организации
Высший орган управления организации КООРДИНАЦИОННЫЙ СОВЕТ
найм по контракту
Исполнительная дирекция
управляющей организации
Исполнительный директор
Административноуправленческий персонал
(АУП)
Инженерно-технические
работники (ИТР)
Рабочие текущего ремонта
(РТР), младший
обслуживающий персонал
(МОП)
Рис. 11. Структура управляющей организации,
образованной несколькими ТОС.
Необходимо отметить, что обозначенный выше аспект участия ТОС в
схеме управления многоквартирным домом имеет множественную
реализацию в мировой практике. К сожалению в России данный вариант
управления пока остается только теоретическим.
2.5. Заключение по второй главе
Рассмотрев
различные
варианты
участия
территориального
общественного самоуправления в схеме управления многоквартирным
домом (домами) следует отметить самое главное – причины, почему всетаки сегодня ТОС не может рассматриваться как один из способов
управления многоквартирным домом.
Причина первая - управление многоквартирным домом относится к
сфере жилищных отношений и регулируется Жилищным кодексом РФ,
который, в свою очередь, очень конкретно, регламентирует три способа
управления многоквартирным домом (см. первую главу). Других способов
22
управления многоквартирным домом, кроме обозначенных в статье 161 ЖК
РФ, нет.
Причина вторая - согласно последних поправок
в статью 27
Федерального закона «Об общих принципах организации местного
самоуправления
в
Российской
Федерации», внесенных статьей 20
Федерального закона от 29.12.2006 № 258-ФЗ «О внесении изменений в
отдельные законодательные акты РФ в связи с совершенствованием
разграничения полномочий» - органы ТОС утратили право осуществлять
деятельность по содержанию жилищного фонда.
Причина третья – несоответствие норм, регулирующих жилищные
отношения с нормами, регулирующими
образование и деятельность
Советов ТОС.
Таблица 5
Несоответствие норм, регулирующих жилищные отношения с нормами,
регулирующими деятельность ТОС
Фактор сравнения
1
Членство в объединении
Право участия в собрании
Фактор голосования на
собрании
Право выступить с
инициативой проведения
собрания
Минимальная территория
для осуществления
деятельности
Участие собственников
нежилых помещений
Законодательство,
регулирующее
деятельность ТОС
Жилищный кодекс РФ
2
3
по количеству жителей
(граждан)
у граждан, проживающих на
территории (в т.ч.
наниматели)
по долевому
принципу
у собственников помещений
в многоквартирном доме
поднятыми руками
(один житель = один голос)
у группы граждан
(жителей), составляющих не
менее 10% от всех жителей
территории на которой
образован ТОС
отдельный подъезд
многоквартирного дома
не регулируется
согласно количества
голосов пропорциональных
площади помещения,
принадлежащего
собственнику
у каждого собственника
помещений в
многоквартирном доме
многоквартирный дом,
неделимый на подъезды,
секции
и т.п.
в равных правах и
обязанностях с
собственниками жилых
помещений в доме
23
Глава 3. Типичные ошибки, допускаемые при подготовке и проведении
общих собраний собственников помещений в многоквартирных домах
В связи с введением в действие нового Жилищного кодекса РФ во
всех городах России началась, и продолжается до настоящего времени,
компания по проведению общих собраний собственников помещений в
многоквартирных домах по выбору способа управления последними.
Согласно Жилищному кодексу РФ собственники помещений в
многоквартирном доме могут организовывать и проводить общие собрания
по очной или заочной форме.
Очное собрание - форма проведения общего собрания при котором
собственники помещений в многоквартирном доме собираются в ранее
назначенный день и время в определенном помещении для совместного
присутствия при обсуждении вопросов повестки дня и принятия решений по
вопросам, поставленным на голосование.
Заочное собрание – форма проведения общего собрания при котором
собственники помещений в многоквартирном доме не собираясь вместе, в
определенный период времени, установленный организатором собрания,
письменно выражают свое решение по вопросам, вынесенным на общее
собрание, путем заполнения соответствующего бюллетеня (решения
собственника) для голосования и сдачи его заранее установленному лицу
(лицам) или место сбора.
Укрупненная сравнительная характеристика обеих форм проведения
общих собраний показана в таблице 6.
Таблица 6
Сравнительная характеристика очной и заочной формы
проведения общего собрания собственников


Общее собрание
собственников, проводимое
в очной форме
Общее собрание
собственников, проводимое
в заочной форме
1
2
собственники
имеют
возможность 
открыто обсуждать выносимые на
собрание вопросы, высказывать и
обмениваться
своим
мнением 
непосредственно в ходе обсуждения
вопросов на собрании;
практически всегда возникает проблема
явки (наличие кворума собрания) в
силу того, что собственники могут 
быть заняты личными делами (сады,
дачи, огороды, футбол, интересный
сериал
по
телевизору,
желание
отдохнуть после работы и т.п.);
собственники «разрознены» друг от
друга при обсуждении и принятии
решения;
собственник
имеет
возможность
принять
решение
(заполнить
соответствующий
бланк)
с
минимальным
ущербом для своих
личных дел;
возможность в течении нескольких
дней (не торопясь) принять решение по
вопросам
общего
собрания,
дополнительно
имея
возможность
проконсультироваться;
24


собственники должны в очень короткое 
время (как правило не более 1-2 часов)
принимать решения;
собственники могут непосредственно
убедится в явке других собственников
на
собрание
и соответственно в
легитимности общего собрания.
всегда присутствует риск того, что
некоторые
собственники,
узнав
о
результатах заочного собрания, будут
оспаривать (или ставить под сомнение)
принятые решения, особенно это будет
иметь место в случае, если решение
конкретных
собственников
будет
отличаться
от
общего
решения
собрания,
проведенного
в заочной
форме.
По существующей практике в городе Екатеринбурге по проведению
общих собраний собственников помещений в многоквартирных домах по
выбору способа управления последними примерно до 80% всех собраний
проводятся по заочной форме.
На основе анализа всех состоявшихся и не состоявшихся общих
собраний собственников помещений в многоквартирных домах можно
выявить характерные (наиболее повторяющиеся) ошибки и нарушения,
допускаемые инициаторами собраний в период:
- подготовки общего собрания;
- проведения общего собрания;
- после проведения общего собрания.
3.1. Типичные ошибки, допускаемые при подготовке
общего собрания собственников
В этом разделе мы
разберем
подготовки общего собрания (рис. 12).
ошибки,
допускаемые
в
период
25
Формальный подход
при подготовке
собрания
Отсутствие
полномочий на
проведение собрания
у инициатора
Не предоставление
собственникам
проекта Устава ТСЖ
или договора
управления домом
Отсутствие
финансового плана
на год (или его
необоснованность)
Срыв сроков
уведомления
собственников о
проведении собрания
типичные
ошибки,
допускаемые
при
подготовке
общего
собрания
Не решен вопрос о
целесообразности
выбора способа
управления домом
Не подготовлены
расчет долей,
бюллетени, списки,
аренда зала и др.
Не решены вопросы
безопасности (охрана
зала, ограничение
доступа посторонних
лиц и т.п.)
Рис.12. Ошибки, допускаемые при подготовке общего собрания
собственников помещений в многоквартирном доме.
Формальный подход при подготовке общего собрания.
Формальное отношение к подготовке общего собрания уже «сгубило»
не одно собрание. Инициаторы собрания, которые не уделяют должного
внимания вопросу подготовки и тщательной проработки всех деталей
общего собрания, обречены на неудачу или рискуют быть не
поддержанными другими собственниками помещений в многоквартирном
доме. Общее собрание необходимо расценивать как режиссерскую
постановку в которой и зрители и действующие лица выступают в одном
лице.
Отсутствие полномочий на проведение собрания у инициатора.
В соответствии с требованиями Жилищного кодекса РФ инициатором
проведения общего собрания может быть только один из собственников
помещений (или группа собственников) в многоквартирном доме. В
сложившейся практике проведения общих собраний имеют место случаи,
когда инициатором проведения общего собрания выступает управляющая
организация, предлагающая собственникам помещений свои услуги по
управлению многоквартирным домом.
Срыв срока уведомления собственников о проведении собрания.
Данная ошибка
является самой
часто
повторяемой.
Согласно
Жилищному кодексу РФ каждый из собственников помещений в
многоквартирном доме должен быть уведомлен за десять дней до
26
проведения общего собрания. Наряду с уведомлением собственник также
должен получить и перечень вопросов, которые инициатор (инициативная
группа) выносит к рассмотрению на общее собрание.
Кроме
несоблюдения
установленного
срока
уведомления
собственников к данной ошибке можно отнести:
не уведомление органа местного самоуправления, как одного из
собственников помещений в многоквартирном доме (в доле
помещений, являющихся муниципальной собственностью);
рассылка (вручение) только одного уведомления о проведении
собрания
в
одно
помещение (квартиру)
несмотря
на
законодательное требование уведомлять всех собственников.
Не решены организационные вопросы при подготовке собрания.
К
организационным
вопросам,
решение
которых
должно
предшествовать общему собранию, следует отнести:
не получена техническая информация по многоквартирному
дому
(площади
помещений,
состояние
конструкций
и
инженерного оборудования, их износ, информация о проводимых
или планируемых ремонтах в доме, состоянию кредиторской и
дебиторской задолженностей по дому;
не уточнены и не подготовлены списки собственников для
регистрации;
не определен состав общего имущества в доме;
не произведен расчет доли каждого собственника;
не проведен подбор кандидатур в выборные органы;
не подготовлены бюллетени для голосования;
не подготовлены проекты документов, обсуждение (и принятие)
которых требует регламент планируемого общего собрания.
Из всех приведенных выше вопросов наиболее проблемными для
инициативных групп являются две.
Первая – расчет
доли
каждого
собственника
помещений
в
многоквартирном доме.
Вторая – определение состава общего имущества многоквартирного
дома.
Доля в праве общей собственности на общее имущество в
многоквартирном доме собственника помещения в этом доме пропорциональна
размеру общей площади принадлежащего ему помещения.
Рассчитывается доля собственника в праве общей собственности на
общее имущество в многоквартирном доме по формуле:
27
Дсобств. 
где:
Sпом.
собственнику;
-
общая
S пом.
 100% ,
жил.пом.

неж.пом.


площадь
помещения,
принадлежащего
 жил.пом.
- суммарная площадь всех жилых помещений (квартир),
расположенных в доме и имеющих собственников;
 неж.пом. - суммарная площадь всех нежилых помещений (офисы,
магазины, рестораны, аптеки и т.п.), расположенных в многоквартирном
доме и имеющих собственников.
При округлении размера доли до наиболее удобной величины, в
дальнейшем используемой при расчетах, предпочтительнее всего данную
операцию выполнять до второго знака после целой части. В этом есть и
некоторая финансовая аналогия - минимальной в России учетной денежной
единицей является копейка, которая также является одной сотой частью
(второй знак после целой части) от рубля.
Очень часто при расчете долей в многоквартирном доме в сумме
площади дома (в знаменателе вышеприведенной формулы) учитывают
площадь нежилых мест общего пользования – это является ошибкой, т.к. в
общую площадь дома, согласно правил отраслевой статистики, не
включается площадь лестничных клеток, лифтовых холлов, тамбуров,
общих коридоров, вестибюлей, галерей, балконов, лоджий, террас, не
отапливаемых мансард и мезонинов.
Укрупненный
состав
общего
имущества собственников
в
многоквартирном доме приведен в Гражданском и Жилищном кодексах
РФ (статьи 290 и 36 соответственно), но наиболее полная характеристика
по-объектного состава общего имущества указана в «Правилах содержания
общего
имущества
в
многоквартирном
доме»,
утвержденных
Постановлением Правительства РФ от 13.08.2006г. № 491.
Не решены вопросы безопасности проведения общего собрания.
Необходимость особо выделить
данную
ошибку
из
разряда
организационных обусловлено имеющими место беспорядками при
проведении общих собраний собственников. Проблема безопасности
проведения мероприятий при большом (доходящем в некоторых случаях
до двухсот человек) скоплении людей, эмоции у некоторых из которых
преобладают над рассудком, всегда должна рассматриваться как одна из
важных. Поэтому инициаторами собрания должны быть решены
следующие вопросы:
28
уведомление
милиции
общественной
безопасности
о
планируемом общем собрании с указанием места и времени его
проведения, а также ожидаемой численности участников;
обязательное приглашение
на
собрание
участкового
уполномоченного;
предварительное знакомство с возможными путями эвакуации
людей с обязательным уточнением места хранения ключей от
запасных выходов и мест хранения средства пожаротушения;
решение вопросов ограничения доступа посторонних лиц в
помещение в котором проходит собрание;
осуществление видеозаписи (даже на любительскую камеру)
хода собрания. Это в последствии поможет и при оформления
протокола общего собрания и, как говорится, «на всякий
пожарный…».
-
-
-
Не определена
целесообразность выбора конкретного способа
управления домом.
Эта ошибка, в основном, относится к решению собственников создать
товарищество собственников жилья, без какого-либо предварительного
экономического анализа и расчета.
На
основе
методики
профессора
А.Н.Кирилловой (Институт
региональных экономических исследований, г.Москва) по определению
экономической целесообразности создания ТСЖ в жилом доме и с учетом
анализа многолетней практической деятельности ТСЖ, можно сформировать
основные критерии, влияющие на целесообразность создания ТСЖ в
многоквартирном доме (таблица 7).
Таблица 7
Основные критерии, определяющие целесообразность
создания ТСЖ в многоквартирном доме
№
п/п
Наименование
критерия
На что влияет
1
2
4
1
Общая площадь помещений в
доме
2
Платежеспособность граждан
3
Техническое состояние дома и
инженерного оборудования
4
Наличие в доме объектов
нежилого фонда (свободные
подвалы, колясочные
помещения, консъержные
На финансовую базу
(уровень дохода ТСЖ)
На финансовую
устойчивость ТСЖ
На финансовое
планирование ТСЖ и реализацию
организационно-технических
мероприятий.
На возможность
получения ТСЖ
дополнительного дохода
29
помещения и т.д.)
5
6
7
Наличие большого земельного
участка
Возрастная характеристика
собственников
Доля собственников, не
являющихся членами ТСЖ
На возможность получения
дополнительного дохода и на
привлечение инвестиций
На социальную
активность членов ТСЖ
На уровень конфликтности в
многоквартирном доме
Не
предоставление
собственникам
проектов
документов,
обсуждаемых на собрании.
Сложившаяся практика проведения собраний имеет немало примеров,
когда собственники помещений лишены возможности увидеть (и
соответственно внимательно прочитать) проекты следующих документов:
Устав товарищества собственников жилья (при создании ТСЖ);
договор управления многоквартирным домом (в случае выбора
управляющей организации);
смету доходов и расходов (финансовый план) на текущий или
следующий год.
Трудно объяснить почему инициаторы проведения собрания допускают
данную ошибку, но именно она чаще всего является причиной срыва
собственниками общего собрания, отказывающихся голосовать и даже в
некоторых случаях просто покидающих помещение в котором проводится
общее собрание.
Отсутствие финансового плана на год или его необоснованность.
Для собственников помещений в многоквартирном доме рассмотрение
и утверждение на общем собрании финансового плана деятельности ТСЖ
или сметы доходов и расходов по содержанию и ремонту общего
имущества в доме практически определяет уровень ежемесячной оплаты
за жилое помещение (квартплаты – устар.).
Особенно часто данная ошибка встречается на общих собраниях, на
которых собственниками выбор способа управления домом делается в
пользу какой-либо управляющей организации. Как правило, если на
общем собрании собственники не утвердили финансовые условия договора
управления многоквартирным домом, то после собрания, при заключении
договора управления многоквартирным домом с выбранной ими
управляющей организацией, их (собственников) может ждать «большой
сюрприз».
Более подробно ошибки, допускаемые при заключении договора
управления многоквартирным домом и способы обмана потребителей при
установлении несоответствия цены и количества предоставляемых
управляющей организацией жителям услуг, обозначены в статьях:
- «Договор управления многоквартирным домом. Правовые особенности
и типичные ошибки при заключении.» (журнал «Стройкомплекс-ПЛЮС», №
10, 2006г.);
30
- «Тарифная политика и ценообразование в ЖКХ – Гордиев узел
жилищной реформы», (журнал «Стройкомплекс-ПЛЮС», № 9, 2006г.).
3.2. Типичные ошибки, допускаемые при проведении общего
собрания собственников
Наиболее часто встречающиеся ошибки, допускаемые организаторами
общих собраний собственников помещений в многоквартирных домах,
показаны на рисунке 13.
Игнорирование
проблемы кворума
(легитимность)
общего собрания
Неправильный учет
(или его отсутствие)
при регистрации
Отступление от
повестки дня общего
собрания
Не определена
организация которой
будет передан на
хранение протокол
общего собрания
типичные
ошибки,
допускаемые
при
проведении
общего
собрания
Не рассмотрен и не
утвержден проект
договора управления
многоквартирным
домом
Нечеткость и
неопределенность в
ответах на вопросы
собственников
Неполное или
неправильное
отражение сведений
о собственнике в
бюллетене
Рис.13. Ошибки, допускаемые при проведении общего собрания
собственников помещений в многоквартирном доме.
Рассмотрим обозначенные ошибки более подробно.
Неправильный
учет (или
его
отсутствие) собственников
помещений при регистрации.
Данная ошибка состоит из следующих составляющих:
отсутствие списков (в табличной форме) всех собственников
помещений
в
многоквартирном
доме,
подготовленных
к
регистрации;
при единственно пришедшем на общее собрание члена семьи (при
имеющем место факте разделения собственности на квартиру среди
других совершеннолетних членов семьи) без доверенности его
регистрируют и учитывают с правом голоса в доле всей квартиры;
31
-
нарушение требований по оформлению доверенности на голосование
от собственника;
неправильное определение числа голосов, которыми непосредственно
и должны голосовать присутствующие на собрании собственники.
В сложившейся практике, последняя ошибка из указанных, очень
часто встречается на общих собраниях. Допускается она, как правило,
организаторами собрания (инициативной группой), которые игнорируя
требования части 3 статьи 48 Жилищного кодекса РФ, неправомочно
определяют эквивалент одного голоса (например один голос приравнивается
к 10 кв. метрам площади помещения или за один голос принимается
площадь самой маленькой квартиры в доме, и т.п.).
Необходимо жестко соблюдать условия Жилищного кодекса РФ,
согласно которому количество голосов, которыми обладает каждый
собственник помещений в многоквартирном доме на общем собрании,
пропорционально площади принадлежащего собственнику помещения в
доме.
Игнорирование проблемы кворума (легитимность) общего собрания.
Указанная
ошибка
порождается
большим
желанием (или
стремлением) инициаторов общего собрания как можно быстрее провести
через решение собственников и затем реализовать какой-либо из способов
управления многоквартирным домом.
Как
правило,
в своем
стремлении,
инициаторы
собрания
собственников и игнорируют установленный частью 3 статьи 45 Жилищного
кодекса РФ уровень, при котором общее собрание считается легитимным.
То же самое относиться и к подсчету голосов собственников при
голосовании по вопросам повестки дня собрания.
Нечеткость и неопределенность в ответах на вопросы
собственников.
Данная ошибка уже сгубила не одну инициативную группу
собственников, предложивших своим соседям (другим собственникам
помещений в доме) на общем собрании определить судьбу управления
своего дома.
Любое общее собрание собственников, а вернее вопросы, выносимые
на
обсуждение,
«обрастают» потоком дополнительных вопросов
от
собственников, требующих уточнения, дополнения, разъяснения, пояснения
и т.п.
Неточности или неопределенности в ответах инициаторов собрания
на вопросы собственников вполне закономерно порождают сначала
недоверие, а затем и отрицание всех предложений.
В равной степени на этой же ошибке «разбиваются надежды» и
различных управляющих организаций, не сумевших ответить на все
32
вопросы собственников и убедить их выбрать именно ее для управления
домом.
Неполное или неправильное отражение сведений о собственнике в
бюллетене для голосования (решении собственника).
В силу статьи 47 Жилищного кодекса РФ в решении собственника
помещений в многоквартирном доме должны быть указаны:
- сведения о собственнике;
- сведения о документе, подтверждающем право собственности на
помещение в конкретном многоквартирном доме;
- решение собственника по каждому вопросу повестки дня общего
собрания,
выраженные
формулировками «за», «против»,
«воздержался».
Не рассмотрен и не утвержден проект договора управления
многоквартирным домом.
В случае, если собственники помещений в многоквартирном доме
выбирают в качестве способа управления своим домом - управление
управляющей организацией, то реализация данного способа в последствии,
согласно части 1 статьи 162 Жилищного кодекса РФ, подразумевает
заключение каждым собственником договора управления многоквартирным
домом с управляющей организацией.
Поскольку договор управления многоквартирным домом является
основным
документом,
регламентирующим взаимоотношения
между
собственниками и управляющей организацией, то следует на общем
собрании, при выборе управляющей организации, также либо определить
основные условия и позиции данного договора, либо рассмотреть и
утвердить его редакцию.
Как
показывает
практика,
если на
общих
собраниях
не
рассматривается и не обсуждается договор управления многоквартирным
домом – управляющие организации с большими трудом и на грани
конфликта с собственниками, в последствии, осуществляют компанию по
заключению с последними договора управления.
Кроме того, при рассмотрении и утверждения на собрании конкретной
редакции (или условий) договора управления многоквартирным домом,
следует также не забывать и об основных характерных ошибках,
допускаемых при заключении указанных договоров (более подробно см.
журнал «Стройкомплекс ПЛЮС», № 10, 2006г.).
Не определена организация, которой будет передан на хранение
протокол общего собрания.
Согласно части 4 статьи 46 Жилищного кодекса РФ протоколы общих
собраний собственников помещений в многоквартирном доме и решения
собственников по вопросам, поставленным на голосование, хранятся в месте
или по адресу, которые определены решением данного собрания.
33
Безусловно, при решении собственников образовать в доме
товарищество собственников жилья (ТСЖ), вся документация последнего,
включая и протоколы общих собраний (первого и всех последующих),
будет храниться либо у председателя товарищества, либо в офисе ТСЖ.
В том случае, если собственники помещений на собрании выбирают
способ управления своим домом – управление управляющей организацией,
тогда в силу обозначенной выше статьи собственники, одним из вопросов
повестки дня общего собрания, должны решить, где будет храниться
протокол последнего.
Как правило, хранение протокола общего собрания, собственники
практически всегда поручают именно той управляющей организации,
которую выбирают на собрании для управления своим домом. В этом
случае всегда следует помнить о двух аспектах:
- управляющие организации могут сменяться;
- в договоре управления многоквартирным домом должен быть
обязательно отражен
перечень
технической
документации,
находящийся на хранении у управляющей организации.
В качестве рекомендации, гарантирующей защиту и сохранность
протокола общего собрания собственников, можно предложить последним
в качестве места хранения протокола определять муниципальное
учреждение «Управление ЖКХ района». Данная рекомендация обусловлена
следующим:
- Управление ЖКХ района было, есть и будет существовать еще
несколько лет;
- данная организация, по доверенности, обладает полномочиями
собственника муниципальных помещений в многоквартирных
домах.
Отступление от повестки дня общего собрания.
На практике очень часто имеют место случаи, когда на общем
собрании, либо по инициативе собственников, либо самих организаторов,
на обсуждение и голосование выносятся вопросы, заранее не включенную
в повестку дня.
Данная практика является недопустимой, т.к. согласно части 2 статьи
46 Жилищного кодекса РФ общее собрание собственников помещений в
многоквартирном доме не вправе принимать решения по вопросам, не
включенным в повестку дня данного собрания, а также изменять повестку
дня данного собрания.
В этом аспекте следует подчеркнуть, что с учетом того, что повестка
дня общего собрания формируется как минимум за десять дней до его
проведения,
то
обозначенное
выше
ограничение
накладывает
дополнительную степень ответственности на организаторов собрания, т.к.
последние должны заранее предусмотреть все необходимые вопросы.
34
3.3. Типичные ошибки, допускаемые после проведения общего
собрания собственников
Наиболее характерные ошибки, допускаемые организаторами после
проведения
общего
собрания
собственников
помещений
в
многоквартирных домах, показаны на рисунке 14.
Срыв сроков
уведомления
собственников об
итогах общего
собрания
Неправильное
оформление
протокола общего
собрания
типичные
ошибки,
допускаемые после
проведения
общего
собрания
Незнание
следующего шага
(или «Что делать
дальше?!»)
Не предоставление
протокола собрания
в организацию,
определенную
собственниками
Рис.14. Ошибки, допускаемые после проведения общего собрания
собственников помещений в многоквартирном доме.
Рассмотрим данные ошибки подробнее.
Неправильное оформление протокола общего собрания.
Именно данная ошибка является «Ахиллесовой пятой» всех
инициатив собственников. Сложившаяся судебная практика рассматривает
протокол общего собрания основным документом при разбирательстве
разногласий, возникающих у собственников помещений в многоквартирных
домах по вопросу о способе управления последним. Соответственно
возрастают требования по качеству и правильности оформления протокола
общего собрания собственников.
В протоколе общего собрания собственников помещений в
многоквартирном доме (далее – общее собрание) должно быть отражено:
- дата, время и место проведения общего собрания;
- информация о легитимности общего собрания по факту
регистрации собственников, присутствовавших на собрании;
- повестка дня общего собрания;
- информация о ходе обсуждения вопросов, выносимых на общее
собрание;
- результаты голосования по каждому вопросу повестки дня;
35
- подписи председателя и секретаря общего собрания.
К протоколу должны быть приложены:
- сведения о собственниках помещений в доме, присутствовавших на
собрании (списки регистрации) с указанием рассчитанной их доли в праве
общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме (с
указанием фамилии, имени и отчества собственника, сведений о
принадлежащих ему помещениях в доме, данные свидетельства о праве
собственности на помещения);
- все проекты документов, выносимые для обсуждения на общее
собрание;
- бюллетени для голосования (решения собственников) в которых
собственники помещений в доме выразили свои решения по каждому
вопросу повестки дня;
- протоколы счетной комиссии (если есть).
В случае проведения общего собрания собственников помещений по
заочной форме – в протоколе общего собрания также должна быть
отражена следующая информация:
 сколько бланков решений собственников (бюллетеней) было
роздано собственникам;
 сколько решений собственников (бюллетеней) было получено
(сдано) от собственников к концу срока проведения заочного
собрания собственников;
 сколько
бланков решений собственников (бюллетеней) было
признано испорченными (недействительными).
Срыв сроков уведомления собственников об итогах общего
собрания.
Согласно ч.3 ст.46 Жилищного кодекса РФ решения, принятые общим
собранием собственников помещений в многоквартирном доме, а также
итоги голосования должны быть доведены организатором собрания до
сведения других собственников не позднее чем через десять дней со дня
принятия этих решений.
При этом законодательство определяет два возможных способа
уведомления собственников:
 персональное уведомление – вручение каждому собственнику
персонально в руки или через почтовую связь информационного
сообщения о принятых общим собранием решениях;
 общее уведомление – посредством размещения информации о
принятых
собранием
решениях
в доступном
для
всех
собственников месте (например на доске объявлений в каждом
подъезде дома).
Следует отметить, что в последнем случае, место для размещения
объявлений должно быть в обязательном порядке определено решением
общего собрания собственников.
36
Не
предоставление протокола
собрания
для
хранения в
организацию, определенную решением собственников.
Согласно ч.4 ст. 46 Жилищного кодекса РФ, протокол общего
собрания собственников помещений в многоквартирном доме подлежит
хранению в месте, которое определено решением общего собрания.
На практике организатор (или организаторы) общего собрания часто
оставляют протоколы общих собраний у себя, несмотря на то, что
решением собственников определено иное место хранения протокола
собрания. Очень часто данное противоречие формируется при выборе
собственниками помещений в качестве способа управления своим домом –
управление управляющей организацией.
Возможными причинами данного противоречия являются:
 несовпадение мнения собственников (большинства) с мнением
организатора собрания;
 повышенной степенью риска утратить протоколы общих собраний
в силу возможной смены управляющих организаций;
 отказ самих управляющих организаций хранить протоколы общих
собраний.
Последняя из указанных причин встречается довольно редко, т.к. в
большинстве случаев управляющие организации не меньше самих
собственников заинтересованы в сохранности протокола общего собрания.
Следует отметить, что собственники помещений в многоквартирных
домах, при выборе управляющей организации и определении данной
организации местом хранения протокола общего собрания, должны не
забыть отразить факт передачи протокола (совместно с технической
документацией на дом) в договоре управления многоквартирным домом.
Незнание «следующего шага» (или «Что делать дальше?!»).
В сложившейся практике данную ошибку допускают организаторы
примерно каждого десятого общего собрания собственников помещений в
многоквартирных домах.
Более правильно назвать данную ошибку ловушкой для тех, кто не
ориентируется в возможных способах и особенностях последующей
реализации принятого общим собранием решения.
К этим особенностям реализации следует отнести:
- организационную сложность заключения всеми (или большинством)
собственниками помещений в доме договора с эксплуатирующей дом
организацией (при выборе непосредственного управления собственниками
своим домом);
- отказ собственников оформлять доверенность на лицо, выбранное
решением общего собрания для заключения договоров (от имени и в
интересах собственников) с подрядчиками и поставщиками коммунальных
услуг (при выборе непосредственного управления собственниками своим
домом);
37
- незнание
процедуры
и
требований
по
оформлению
соответствующих
заявительных
документов для государственной
регистрации товарищества собственников жилья;
- организационную
сложность,
зачастую
граничащую
с
бюрократичностью, механизма перехода многоквартирного дома от одной
(бывшей)
управляющей
организации
к другой (вновь избранной
собственниками помещений).
Организаторы общего собрания, попавшие в данную ловушку,
сталкиваются со следующими факторами:
- в повестке дня общего собрания, а соответственно и в протоколе
собрания могут отсутствовать
некоторые вопросы, необходимые для
дальнейшей реализации решений общего собрания;
- незнание
дальнейших
четких
действий
может
привести
организаторов общего собрания к длительной задержке по времени или
даже срыву решений общего собрания собственников.
* **
В заключении следует отметить:
1. В данной главе затронуты только основные ошибки, наиболее часто
допускаемые организаторами общих собраний.
2. При подготовке
общих собраний собственников помещений,
наряду с соблюдением требований законодательства по их проведению,
организаторам
собраний необходимо также
учитывать
социальнопсихологические факторы поведения собственников.
3. В качестве рекомендаций по подготовке, проведению и
оформлению результатов общего собрания собственников помещений в
многоквартирном доме можно
предложить существующие
сегодня
рекомендации по проведению общего собрания акционеров акционерного
общества (при их соответствующей корректировке).
38
Используемая литература
При подготовке
брошюры, с
следующие публикации:
согласия
авторов, использованы
1. Гончаров А.М. «Управление многоквартирным домом в условиях
новых
жилищных
отношений», - Екатеринбург, Уральская
палата
недвижимости, Изд-во «АМБ», 2006.
2. Гончаров А.М., Товарищества собственников жилья: экономический
аспект создания и деятельности // «Стройкомплекс ПЛЮС», № 12, (декабрь),
2004г.
3. Гончаров А.М., Завьялова М.Я., Зыкиа С.Г., Моделирование управления
многоквартирными домами в условиях новых жилищных отношений //
«Стройкомплекс ПЛЮС», № 4, 2005г.
4. Гончаров А.М., Как организовать и провести общее собрание
собственников помещений в многоквартирном доме в форме заочного
голосования // «УрФО: Строительство, ЖКХ», № 5, 2005г.
5. Гончаров А.М., Попцов И.М., Проблемы создания и развития
товариществ собственников жилья // «УрФО: Строительство, ЖКХ», № 2,
2006г.
6. Гончаров А.М., Общее собрание собственников помещений в
многоквартирном доме. Типичные ошибки при подготовке и проведении //
«УрФО: Строительство, ЖКХ», № 6, 2006г., №№ 1, 2, 2007г.
7. Бедрина Е.В., Гончаров А.М., Способы управления многоквартирным
домом. Особенности реализации и сравнительный анализ // «УрФО:
Строительство, ЖКХ», № 3, 2007г.
8. Бедрина Е.В.,
Гончаров А.М., Участие
территориального
общественного самоуправления в схеме управления многоквартирными
домами // «УрФО: Строительство, ЖКХ», № 4, 2007г.