К ВОПРОСУ ВЫДЕЛА ЗЕМЕЛЬНЫХ ДОЛЕЙ ИЗ ЗЕМЕЛЬ
реклама
К ВОПРОСУ ВЫДЕЛА ЗЕМЕЛЬНЫХ ДОЛЕЙ ИЗ ЗЕМЕЛЬ СЕЛЬСКОХОЗЯЙСТВЕННОГО НАЗНАЧЕНИЯ Г.Г. Гаврилин, к.ю.н., адвокат Алтайской краевой коллегии адвокатов В.Г. Гаврилин, аспирант СИФБД г. Барнаул В настоящее время одной из первоочередных проблем развития рыночных отношений в России является отсутствие цивилизованного рынка земельных отношений и законодательная неурегулированность организационно-правовых вопросов оборота земельных участков. С одной стороны, можно заметить, что развитию рынка земли в последнее время способствовало принятие ряда нормативно-правовых актов, регулирующих порядок совершения сделок с земельными участками, порядок их выкупа, проведение оценки, проведения кадастрового учета, порядок рассмотрения споров в судебном порядке, однако, в тоже время имеется множество нерешенных вопросов, связанных с регулированием земельных отношений и, прежде всего, в сфере оборота земель сельскохозяйственного назначения. Общий порядок выдела земельных участков в счет долей общей собственности на земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения регламентируется Федеральным законом от 24.07.02г № 101ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения». Право на выдел земельного участка в счет земельной доли из земель сельскохозяйственного назначения имеет каждый участник долевой собственности, который вправе определить предполагаемое местоположение этого земельного участка, а также размер компенсации остальным участникам долевой собственности. При этом выдел земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения производится при условии определения на местности границ, находящихся в общей собственности земельных участков, устанавливаемых в соответствии со статьей 17 указанного закона. В соответствии с данным законом выдел земельных участков в счет доли в праве общей собственности на земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения осуществляется в следующей последовательности: 1. Участник долевой собственности, пожелавший выделить в счет своей доли земельный участок (далее – Заявитель) извещает о своем намерении остальных участников долевой собственности. На практике такое извещение осуществляется путем подачи объявления в средства массовой информации, определенным субъектом РФ, в котором Заявитель указывает сведения о местоположении земельного участка, размер компенсации другим участникам долевой собственности. 2. Заявитель обращается в сельскохозяйственную организацию с просьбой о предоставлении: - списка собственников земельных долей с указанием всех необходимых данных о них, в том числе прав на принадлежащие им земельные участки; - информации, позволяющей охарактеризовать местоположение земельного массива, в котором расположен испрашиваемый земельный участок. 3. Администрация сельскохозяйственной организации в двухнедельный срок предоставляет Заявителю требуемую информацию с предоставлением выкопировки планово-картографического материала с указанием на нем намечаемого к выделу земельного участка. 4. По истечении месяца, отведенного законом срока для предъявления возражений другими участниками долевой собственности, Заявитель, получив от сельскохозяйственной организации справку об отсутствии претензий к указанным в извещениях местоположению и размеру компенсации (если таковая предусматривается), обращается в районный комитет по земельным ресурсам и землеустройству за информацией о лицах, имеющих право на проведение работ по установлению и закреплению границ земельного участка в натуре. 5. Далее вся землеустроительная документация направляется в органы, осуществляющие государственный кадастровый учет земельных участков, и после присвоения кадастрового номера направляется в соответствующий территориальный орган по государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Сложнее обстоят дела на практике при наличии возражений участников долевой собственности. Разрешение споров о местоположении земельного участка и размере компенсации производится согласительной комиссии с привлечением в нее представителей сельской администрации, администрации сельскохозяйственной организации и районного комитета по земельным ресурсам и землеустройству. Указанный перечень представителей согласительной комиссии не является исчерпывающим и в нее могут быть приглашены представители иных общественных организаций и государственных органов. Персональный состав комиссии утверждается главой администрации сельхозяйственного района. Согласительная комиссия при разрешении споров по определению размеров компенсации должна привлекать независимых оценщиков, имеющих право на проведение земельно-оценочных работ. Однако решение согласительной комиссии не является окончательным и обязательным для сторон, вследствие чего, при не достижении согласия всех участников спора, любая из сторон вправе разрешить спор в судебном порядке. Споры между участниками долевой собственности рассматривается федеральными судами общей юрисдикции. Проведенный авторами анализ указанной категории судебных дел свидетельствует, что наиболее проблемными здесь остаются вопросы: - проведение экспертных исследований в сфере земельных отношений, в том числе - по разрешению вопросов по оценке испрашиваемых земельных участков. Что касается проведения экспертных исследований, то согласно Перечня родов (видов) экспертиз, выполняемых в судебно-экспертных учреждениях Министерства юстиции РФ, утвержденного Приказом Минюста РФ от 14 мая 2003 г. № 114, данный вид экспертиз не в ходит в число перечней экспертных специальностей «…по которым предоставляется право самостоятельного производства судебных экспертиз в государственных судебно-экспертных учреждениях Министерства юстиции Российской Федерации». На практике при разрешении споров между собственниками земельных долей суды идут разными путями. Наиболее распространенным является вариант разрешения споров, когда суды на ряду с представляемыми в таких случаях доказательствами ограничиваются исследованием землеустроительной документации с привлечением для этого специалистов районных комитетов по земельным ресурсам и землеустройству и/или членов согласительной комиссии, что само по себе здесь не исключает наличие субъективных факторов, в конечном счете, влияющих на принятие судом решения. Иначе разрешаются споры, когда суды, руководствуясь процессуальным законом, поручают проведение экспертных исследований все тем же государственным судебно-экспертным учреждениям. На разрешение экспертов, как правило, ставятся вопросы, связанные с оценкой в сравнении испрашиваемых земель, как по качественным характеристикам, так и по критериям их месторасположения. Однако возникает правовая коллизия. С одной стороны, в силу статьи 16 Федерального закона «О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации» от 30.12.01г. № 196-ФЗ эксперт обязан провести полное исследование представленного ему материалов дела и дать обоснованное и объективное заключение по поставленным перед ним вопросам, а с другой стороны данный вид экспертиз, как было указано выше, не является в настоящее время «профильным» для государственных экспертов. В связи с этим эксперты вынуждены прибегать к помощи «специалистов-землеустроителей» для получения квалифицированного заключения и нести при этом юридическую ответственность за достоверность сделанных фактически не им выводов. Понятно, что в данном случае, внешне оформленное от имени государственного экспертного учреждения экспертное заключение носит узкопрофессиональный характер в зависимости от специализации привлеченного для исследований лица. Безусловно, особо ущербным в выводах экспертов в настоящее время является оценочная составляющая экспертируемых земель. С учетом несовершенства порядка разрешения споров путем передачи спора на разрешение согласительной комиссии при отсутствии единой методики оценки земель и процессуальной неурегулированности федеральным законодательством данной категории судебных дел, представляется наиболее объективным способом разрешения споров между собственниками земельных долей тот, при котором суды в соответствии с изданным Постановлением Правительства от 04.04.02г. № 214 «Об утверждении Положения о государственной экспертизе землеустроительной документации» поручают производство экспертизы подразделениям Управления Роснедвижимости. Поскольку последними по роду своей деятельности накоплен большой опыт взаимодействия с различными специалистами, работающих в сфере земельных отношений. Следует отметить, что и при данном порядке разрешения споров для спорящих сторон необходимым условием того, что бы суд поручил производство экспертизы указанным подразделениям Роснедвижимости, обязательным для стороны, заявившей соответствующее ходатайство, является наличие у нее землеустроительного проекта с выделением на нем испрашиваемых земель. Однако это условие непроблематично, т.к. практически в каждом территориальном районе имеется достаточно широкий круг специалистов, способных выполнить проект размещения испрашиваемых Заявителем земель на карте. При существующем порядке выдела земельных участков в счет доли в праве общей собственности на земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения значительный объем подготовки документации для Заявителя законодательно возложен на сельскохозяйственную организацию, земельный участок которой находится в долевой собственности спорящих сторон. В то же время необходимо заметить, что в силу формальных положений закона «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» сама сельскохозяйственная организация не является субъектом, закрепленного в статье 13 указанного закона, юридического права препятствовать Заявителю в выделении им своей земельной доли. Однако на практике в большинстве проанализированных случаев, именно сельскохозяйственные организации становятся инициаторами возражений в выделении земельного участка. Таким образом, дальнейшее нормативно-правовая регламентация вопросов в сфере земельных отношений, включая вопросы оценки земли, будет способствовать формированию рынка земли и присутствию на рынке потенциальных инвесторов, осуществляющих свою деятельность пока вне сферы сельскохозяйственного производства.
