Документ на землю

Документ на землю
На вопросы по оформлению земельных
участков по «упрощёнке» и через суд отвечает Светлана
Нигамотьянова, директор юридической компании «Защита
интересов землепользователей».
– С какими проблемами чаще всего сталкиваются люди, желающие оформить
свои права на земельные участки?
– Существует несколько проблем. Первое, когда отказывает администрация в
оформлении земельных участков. Вторая проблема, когда отсутствуют землеотводные
документы. Чуть более года назад 93-м федеральным законом для граждан была
упрощена процедура оформления земельных участков. Так называемая дачная
амнистия. Но, учитывая практику за этот год, был принят ряд дополнительных
федеральных законов, в которых были устранены пробелы. Совсем недавно, 8 декабря,
вступил в действие 268 закон, и теперь процедура оформления участков для граждан
еще более упростилась. Для того, чтобы оформить права на землю, необходим, в
первую очередь, правоустанавливающий документ на объект недвижимости,
подтверждающий то, что вы законный правообладатель объекта, находящегося на
земельном участке. Второе – необходимо иметь правоустанавливающий документ на
землю. Достаточно первичного землеотводного документа, независимо от того, на вас
он был оформлен или на другого гражданина, а вам достался по наследству. И третье –
кадастровый план земельного участка. При наличии этих трех документов любой
гражданин может обратиться в управление Федеральной регистрационной службы
для регистрации своего права.
– Где можно найти первичные землеотводные документы?
– Для того чтобы знать, имеется ли какой-то первичный документ, который
устанавливает ваши права на земельный участок, существуют архивы областного и
городского БТИ. Там находятся все землеотводные документы, которые были изданы
до 1999 года. В дальнейшем эта функция была передана в комитет по земельным
ресурсам и землеустройству, там документы на земельные участки находятся, начиная
с 1999 года. Поэтому в случае, если при продаже или при наследовании участка вы не
имеете первичного документа, вы можете обратиться в эти службы.
– А бывает так, что в архивах нет нужного документа?
– Бывает. Учитывая, что квалифицированное земельное законодательство началось в
нашей стране с 1922 года, именно с этого момента началась процедура оформления
прав, каких-то договоров на землю. Но у нас есть много жилых домов, появившихся
еще до этого периода. Например, в районе ВИЗа, там дома были построены еще в 18 и
19 веках. И тогда эти территории относились к Пермской губернии. Соответственно,
люди не могут найти первоначальные правоустанавливающие документы в
свердловских архивах. Поэтому существует иной порядок приобретения права –
необходимо определить фактическое пользование. Для того, чтобы предметно
определить, какой именно земельный участок вы просите в собственность, для этого
проводится процедура геодезических работ по установлению границ, изготовление
проекта границ для того, чтобы рассчитать площадь земельного участка. И органы
местного самоуправления создают проект границ не просто так, а для того, чтобы
учесть наличие красных линий, для того, чтоб ваши права и права ваших смежных
пользователей были учтены. Но, конечно, все эти процедуры можно попытаться
провести еще до суда.
– На каком основании человеку могут законно отказать в приватизации?
– Как правило, отказывают гражданам, у которых уже имеются в собственности
объекты, жилые дома. А также, если генпланом развития города предусматривается
иное целевое назначение земельного участка. То есть в перспективе
предусматривается строительство многоэтажных жилых домов либо объектов
социального назначения. Здесь, конечно, нужно рассматривать в каждом случае
отдельно. Почему? Потому что отказ может быть мотивирован. И в этом случае не
имеет смысла обращаться в судебные органы за защитой, потому что будет отказано.
– Получается, что если человек слышит слово «генплан», то можно сдаваться и
даже не пытаться отстоять свои права?
– Учитывая, что земельное законодательство не имеет сегодня такого основания в
отказе в приобретении в собственность земельного участка, как генеральный план
развития города, поэтому мы полагаем, что данный отказ все-таки не обоснован. И
подавляющее большинство обращений в суд как раз по этому поводу. Конечно, суд
согласно закону встает на защиту прав лиц, которые обладают полными правами на
объект недвижимости и соответственно имеют право на приобретение в собственность
земельного участка, на котором эта недвижимость стоит. В случае, если вам
отказывают только из-за генплана развития города, то, конечно, имеет смысл идти и
отстаивать свои права в суде. Но если органами местного самоуправления уже было
принято решение об изъятии данных земельных участков для муниципальных и
государственных нужд, то в этом случае человеку могут отказать в приобретении
участка в собственность. Если соблюдена полностью вся процедура изъятия
земельных участков, предусмотренная земельным законодательством. И в этом случае,
конечно, уже решается вопрос о сносе дома и о выплате какой-то компенсации.
– Кто должен составлять кадастровый план участка?
– Обращаться нужно в территориальный отдел №15 Роснедвижимости. Это орган,
который как раз выдает кадастровый план земельного участка. На сегодняшний день
зарегистрировать право собственности можно и с ориентировочной площадью,
достаточно кадастрового плана, не требуется процедуры межевания. Однако я бы
хотела сразу обратить внимание: да, появилась возможность зарегистрировать права
по упрощенной схеме, но вы не можете в полной мере распоряжаться этим участком
как собственник. Для того, чтобы в последующем решить вопрос о судьбе этого
земельного участка: продать, подарить, передать по наследству, в этих случаях
потребуется процедура межевания. Что такое процедура межевания? Это установление
границ земельного участка на местности для определения его точной площади для
того, чтобы он являлся объектом гражданского оборота в том понимании, в котором
требует земельное законодательство. Чтобы не оказаться застигнутыми врасплох
перед сделкой, проведите процедуру межевания, поставьте на кадастровый учет, и
данный земельный участок навсегда останется в вашем полном распоряжении.
– Межевание – это длительная процедура?
– Длится 4–5 месяцев.
– Как правильно обратиться в суд? Какие документы потребуются?
– Прежде всего перед обращением в суд нужно подготовить исполнительную съемку
земельного участка для того, чтобы показать, что этот объект существует.
Геодезическая съемка проводится специализированными организациями для того,
чтобы в последующем изготовить проект границ данного земельного участка и
определить точную фактическую площадь. После процедуры межевания земельный
участок как объект будет поставлен на кадастровый учет. Кроме того, желательно
получить согласие смежных землепользователей, чтобы точно знать, что, обращаясь за
защитой своих прав, вы ничьих прав не нарушаете.
– Хватит простой расписки соседа или нужно нотариально заверить?
– Конечно, лучше получить нотариальное согласие. Потому что нотариус
удостоверяет, что этот сосед является действительно собственником либо земельного
участка, либо объекта недвижимости, что это то лицо, права и законные интересы
которого могут быть затронуты данным судебным решением.
– Как правильно составить иск?
– Я бы все-таки рекомендовала гражданам обращаться в специализированные
юридические консультации для того, чтобы подготовить правильный иск. Если у вас
неправильно отражены основания, вполне возможно, что будет отказано в
приватизации.