www.kraszkh.ru НП «Ассоциация содействия председателям советов многоквартирных домов города Красноярска» При подготовке учебного материала используются средства государственной поддержки, выделенные в качестве гранта в соответствии с распоряжением Президента Российской Федерации от 3 апреля 2017 года № 93-рп и на основании конкурса, проведенного Фондом президентских грантов. Право собственности в многоквартирном доме Отличительной особенностью многоквартирного дома является то, что в нем существуют два вида имущества: личное (квартиры, офисы) и общее (например, лестничные клетки, лифты, крыши, подвалы).А в коммунальной квартире возникает еще один вид имущества — это общее имущество в коммунальной квартире (общие кухня, коридор, санузел) общее имущество в многоквартирном доме принадлежит всем собственникам помещений (жилых и нежилых) в многоквартирном доме на праве общей долевой собственности; общее имущество не принадлежит ни товариществу собственников жилья (ТСЖ), ни управляющей компании; доля в праве общей собственности на общее имущество неразрывно связана с правом собственности на помещение, т. е. продать квартиру без доли в праве на общее имущество нельзя, как нельзя продать долю в праве на общее имущество без квартиры; собственник помещения может самостоятельно распоряжается принадлежащим ему помещением и долей в праве общей собственности на общее имущество, т. е. остальные собственники помещений в многоквартирном доме не вправе препятствовать ему при совершении сделки с его недвижимостью и не имеют права преимущественной покупки (кроме продажи комнаты в коммунальной квартире, ч. 6 ст. 42 ЖК РФ); при продаже помещения в многоквартирном доме размер доли в праве на общее имущество в данном доме, которая переходит к новому собственнику этого помещения, остается неизменным; собственник помещения в многоквартирном доме квартиры не вправе осуществлять выдел в натуре своей доли в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме Правовой режим общего имущества в МКД Право частной собственности, закреплено ст. ст. 35, 36 Конституции РФ. Право общей долевой собственности на земельный участок под многоквартирным домом собственников квартир определяется ст. 289 ГК РФ с 1995 г., которая предусматривает право собственности на долю в общем имуществе дома собственника квартиры в многоквартирном доме наряду с принадлежащим ему помещением, занимаемым под квартиру. Субъекты права общей собственности владеют долей в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме, выдел в натуре доли в праве запрещен (ст. 290 ГК РФ; ст. 37 ЖК РФ). Собственники помещений в МКД владеют, пользуются и в установленных настоящим Кодексом и гражданским законодательством пределах распоряжаются общим имуществом в многоквартирном доме (п.2 cт.36 ЖК РФ). Уменьшение размера общего имущества в многоквартирном доме возможно только с согласия всех собственников помещений в данном доме путем его реконструкции (п. 3 cт.36 ЖК РФ). Общее имущество в многоквартирном доме Общее имущество в МКД принадлежит на праве общей долевой собственности собственникам помещений в этом доме им же принадлежат и земельный участок, на котором расположен дом, если размер и границы земельного участка определены в соответствии с земельным и градостроительным законодательством. Особенности определения общего имущества В составе балкона именно плита относится к общему имуществу. Содержание парапета, застекленной части балкона и козырька собственник осуществляет самостоятельно, поскольку это его личное имущество. Важно знать! Принцип, по которому объекты причисляются к общему имуществу многоквартирного дома; Они предназначены для обслуживания более одной квартиры или же являются ограждающими конструкциями. Особенности определения общего имущества Является ли балкон общедомовым имуществом? Балконом называют площадку, выделяющуюся из плоскости фасада. Она оснащена ограждением, используется для расположения на ней в теплый период года. Определяя собственника конструкции, следует разделять понятия балкона и плиты основания. Плита относится к конструкциям несущего характера многоэтажного, многоквартирного дома. На это указывается в соответствующем Постановлении Правительства. Она относится к общедомовому имуществу. Сохранение надлежащего технического состояния, обновление балконной плиты, в этом случае должен выполнять не владелец квартиры, а управляющая компания. Балконные плиты имеют признаки общего имущества по нормам ЖК (Жилищного Кодекса). Они участвуют в поддержании прочности, устойчивости здания и считаются ограждающими конструкциями. Кто собственник балкона? По законодательным нормам понятно: балконные плиты являются общедомовой собственностью, но кто собственник балкона в совокупности частей. При рассмотрении вопроса проводят аналогию с прилегающим жилым помещением. Внутренняя отделка и остекление не являющиеся общим имуществом. Собственник квартиры не владеет стенами, полом, потолком. Плиты перекрытий являются элементами других жилых помещений. Стены, перекрытия относятся к общедомовому имуществу, т.к. обслуживают более одного помещения. Владелец приобретает пространство, ограниченное стенами и плитами перекрытий – элементами долевого имущества. Он является собственником отделки, имеющихся предметов декора. Юридически собственность на квартиру оказывается упрощением. Она создает определенность без усложнения понятий. Балконная плита, основание конструкции, является долевой собственностью владельцев квартир в доме. Внутреннее балконное пространство не является общим. Оно принадлежит конкретному владельцу помещения с выходом на балкон. Если балкон увеличивают, то требуется разрешение.В общем пользовании оказываются балконная плита, внешние стены. В индивидуальном пользовании: перила, оконный блок, козырек или крыша, установленные самостоятельно, остекление, утепление, отделка. Это учитывается при распределении обязанностей по содержанию имущества. Управляющие компании ответственны за общедомовое имущество. Они выполняют его обслуживание и ремонт в необходимых объемах. Ответственность за состояние конструкций, находящихся в индивидуальном пользовании несет владелец. Он должен ремонтировать самостоятельно установленную крышу над лоджией, окна и двери, выходящие на балконную конструкцию и другие элементы. Ответственность за проведенные улучшения налагается на того, чей балкон. Он обязан обеспечить безопасность: убирать снег и сосульки с самостоятельно установленного козырька, чтобы они не причинили ущерба кому-либо или чьей-то собственности. Отдельно рассматривают использование наружной части лоджии для размещения баннеров или других рекламных конструкций. Согласование и получение разрешения возможно только на общем собрании. Удалить самовольно размещенную рекламу могут только все домовладельцы совместным решением. Учитывается, является ли балкон частью, относящейся к общедомовой собственности, и при его расширении. Поскольку плита входит в список, то увеличение площади требует от жильца, являющегося владельцем, получения разрешений. Если увеличение балконной конструкции происходит без расширения плиты, то это не будет являться основанием для получения разрешений. Составление перечня общего имущества и оценка его состояния Собственники помещений в многоквартирном доме - в целях выполнения обязанности по содержанию общего имущества; Органы государственной власти - в целях контроля за содержанием общего имущества Органы местного самоуправления - в целях подготовки и проведения открытого конкурса по отбору управляющей организации При составлении перечня общего имущества одновременно указывают качественные характеристики каждой части общего имущества (например, наружные стеновые конструкции - панельные или кирпичные, трубы - стальные, чугунные или пластиковые и т.д.), а также технические и количественные характеристики. организации. Результаты осмотра По результатам осмотра и оценки составляется акт о техническом состоянии общего имущества. В акте для каждого элемента общего имущества указывается характеристика состояния (например, хорошее, удовлетворительное, неудовлетворительное), описываются выявленные повреждения, дефекты (если есть возможность, с количественными показателями повреждений, необходимых ремонтов), делается вывод (соответствует или не соответствует требованиям законодательства, нуждается или нет в ремонте, замене). Особенности использования земельного участка под МКД доля собственника помещения, в праве общей собственности на землю пропорциональная общей площади помещения в МКД ни один из собственников помещений не может продать свою долю земли, относимой ЖК РФ к общедолевому имуществу МКД Собственники помещений не являются плательщиками земельного налога на земельный участок, входящий в состав общего имущества МКД Поскольку доходы от использования имущества, по закону распределяется между участниками этой собственности соответственно их долям, то собрание МКД должно определить судьбу доходов. Перечень вопросов для общего собрания по ОДИ Вопрос : Об утверждении цены использования (аренды) одного квадратного метра площади земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом. Вопрос : Об утверждении цены использования (аренды) одного квадратного метра общего имущества собственников помещений. Вопрос: О наделении представителя Совета дома полномочиями, от имени собственников помещений в доме заключать договора об использовании общего имущества, в том числе договора на установку и эксплуатацию рекламных конструкций, оборудования провайдеров и т.д. Вопрос : Об открытии персонального счета дома в банковском учреждении, на имя представителя Совета дома, для аккумулирования денежных средств поступивших по договорам от третьих лиц в виде платы за пользование земельным участком, общим имуществом дома (либо его части) Вопрос : О наделении представителя Совета дома полномочиями, на принятие решений по вопросам, не указанным в части 5 статьи 161.1 ЖК РФ, за исключением полномочий, отнесенных к компетенции общего собрания собственников помещений в доме. Вопрос : О поручении представителю Совета дома осуществлять в судебном порядке взыскание арендной платы. Вопрос : О поручении представителю Совета дома ежеквартально размещать на информационных ресурсах и предоставлять собственникам помещений дома, сведения о начисленных, собранных и перечисленных средствах от сдачи в аренду общего имущества МКД. Вопрос : Об установлении вознаграждения представителю Совета дома за работу по сдаче в аренду общего имущества МКД в размере _____ руб. в мес. Наделение полномочиями на использование ОДИ ЖК РФ. К компетенции общего собрания относятся принятие решений о пользовании общим имуществом, об определении лиц, которые от имени собственников уполномочены на заключение договоров об использовании общего имущества собственников помещений на условиях, определенных решением общего собрания Налоговый орган. Лицом, получающим от организации-арендатора доход в виде сумм арендной платы, является арендодатель. В случае если такими полномочиями наделен представитель Совета дома. С выплачиваемых ему доходов общество (арендатор), исполняющее обязанности налогового агента, должно исчислять, удерживать и перечислять в соответствующий бюджет суммы налога на доходы физических лиц. Принятие решений об использовании ОДИ Решения принимают собственники помещений МКД, с учетом требований и ограничений предусмотренных законодательством РФ, решения легитимны, если они приняты большинством не менее двух третей голосов от общего числа голосов собственников помещений МКД. Получить информацию о том принимали ли собственники помещений МКД решения об использовании общего имущества и кого они наделили полномочиями на заключение договоров можно на сайте: https://www.reformagkh.ru/ Укажите в поисковой строке сайта адрес вашего дома и в разделе управление прочитайте протокол решения общего собрания. Пример: протокол собрания «Астраханская 13» Пример: договор управления «Астраханская 13» Запрос на предоставление анкеты дома Спасибо за внимание! Тема следующего занятия Общее собрание собственников в многоквартирном доме