Общая характеристика проблемы совершенствования жилой

УДК 332.871
СИСТЕМА УПРАВЛЕНИЯ СФЕРЫ ЖИЛОЙ НЕДВИЖИМОСТИ:
ПРОБЛЕММЫ И ПУТИ РЕШЕНИЯ
Очирова Т.А
Научный руководитель к.э.н. Саенко И.А.
Сибирский Федеральный Университет
Сфера жилой недвижимости - область народного хозяйства, включающая
строительство и реконструкцию жилой недвижимости, сооружения из элементов
инженерной и социальной инфраструктуры, управление жилищным фондом, его
содержание и ремонт.
Сфера управления жилой недвижимостью является одной из самых сложных
систем, поскольку имеет высокую социальную значимость. Основной задачей, которой
является обеспечение доступного, комфортного и безопасного жилья. В ней долгие
годы присутствовало государственное регулирование цен, что препятствовало
развитию рыночных отношений и привлечению бизнес индустрии. Таким образом,
совершенствование системы управления сферой жилой недвижимости является
актуальным.
А.Г. Венделин выделяет две основные категории проблем: проблемы улучшения
деятельности и проблемы нахождения принципиально нового решения [2].
Проблема развития и совершенствования системы управления сферой жилой
недвижимостью относятся ко второй категории. Она направлена на повышение
эффективности функционирования за счет изменения характеристик объекта
управления или разработку системы управления объектом в целом.
Методологические
основы
формирования
системы
показателей,
характеризующих сферу жилой недвижимости, состав и ее структуру, тенденции
развития и проблемы организации деятельности на рынке жилой недвижимости
Российской Федерации анализировались в работах А.Н. Асаула, А.В. Бандурина, А.Г.
Грязновой, А.В. Карасева, А. Б. Крутика, Г.М. Стерника и др.
Проанализировав работы можно сделать вывод, что в сфере жилой
недвижимости существует масса нерешенных проблем, которые необходимо решить с
учетом современных условий развития жилищной сферы. Так же есть потребность в
разработки системного подхода в управлении сферой жилой недвижимости.
Сталкиваясь с необходимостью улучшения системы управления сферой жилой
недвижимостью, прежде всего определяются основные элементы или подсистемы,
которые не отвечают предъявляемым к ним требованиям, не позволяет приблизится в
желаемому состоянию.
Разделение всех жизненно важных проблем комплексного управления сферой
жилой недвижимостью на несколько групп представлено ниже в таблице1.
Таблица 1 – классификация проблем в сфере жилой недвижимости,
характеристика, пути решения
наименование
характеристика
Пути решения
Институциональные
и Жилищный кодекс
преобразования в
гражданско-правовые
Российской Федерации не
законодательстве и
проблемы
дает полного описания всей нормативных актах, а
системы и циклов
также введение мер
управления жилой
стимулирования развития
недвижимостью
профессионального
Продолжение таблицы 1
наименование
Экономические проблемы
характеристика
Пути решения
управления
жилой
недвижимостью.
Изучение
особенностей
рыночного
ценообразования и его
применения в жилищнокоммунальной сфере.
Создание основы новой
тарифной
политики
в
жилищно-коммунальной
сфере.
Высокая стоимость одного
квадратного метра жилья в
г. Красноярске.
В сфере управления нет
системы
обязательного
конкурсного
отбора
подрядных организаций на
выполнение работ и услуг,
а так же сборников цен
работ
и
услуг
по
управлению, содержанию и
ремонту
в
сфере
управления
жилой
недвижимостью.
Эксплуатационные
Отсутствует
фонд Создать фонд проектов
проблемы
технологий и проектов по решающие
проведению капитального эксплуатационные
ремонта,
модернизации, проблемы.
реконструкции
жилой Определить
перечень
недвижимости с целью необходимых услуг по
снижения затрат.
управлению, содержанию
Отсутствие
перечня общего
имущества
необходимых,
многоквартирного дома.
обязательных услуг в сфере
управления, содержания и
ремонта
жилой
недвижимостью.
Информационные
Отсутствие
у
граждан Разработка методических
проблемы
информации,
пособий
по
работе
адаптированной
для субъектов
управления
восприятия и получения жилой недвижимостью с
объективного вывода о собственниками,
действиях
субъекта нанимателями
жилья,
управления
по потребителями жилищнорасходованию
средств, коммунальных услуг.
выполнению работ, а также
планированию
по
управлению
недвижимостью.
Таким образом, изучение всех групп проблем существующих в системе
управления жилой недвижимостью поможет найти решение с помощью выявления
основных факторов развития необходимых для эффективного функционирования
системы управления.
Надо отметить, что с развитием строительной индустрии в г.Красноярске,
начала активно развиваться система управления сферой жилой недвижимостью.
Возникло явление стремительного роста количества управляющих организаций.
Согласно социально-экономическому положению города Красноярска с января 2009
года по январь 2014 года в городе количество организаций по виду экономической
деятельности – операции с недвижимым имуществом, аренда и предоставление услуг,
увеличилось на 2625. Сегодня в городе 7 232 многоквартирных дома (с учетом
блокированной застройки), общей площадью – 19,78 млн. кв. м. [1].
Техническое состояние жилищного фонда Красноярска в современных условиях
может быть проиллюстрировано следующими данными:
- в хорошем и удовлетворительном состоянии (физический износ 0-40%)
соответственно находятся 60% от общего количества строений и 83% от объема общей
площади;
- в неудовлетворительном состоянии (износ от 41% до 60%) - 27,8% и 14,8%;
- в ветхом - (износ 61% и более) - 11,5 и 1,3%.
На обслуживании в управляющих компаниях находится – 5 052 (81,3%) дома, в
управлении ТСЖ и ЖСК - 1021 (16,4%) и непосредственном управлении
собственниками помещений 147 (2,3%).
Для поддержания системы управления жилым фондом г.Красноярска
выполняются следующие мероприятия:

повышение управленческой инициативы собственников жилой
недвижимости;

содействие инициативным группам граждан по созданию ТСЖ;

развитие института домоуправов, старост по подъездам;

проведение информационно-разъяснительной работы с гражданами,
разработка материалов по вопросам управления жилой недвижимостью;

привлечение собственников жилой недвижимостью в к решению
вопросов по содержанию;

взаимодействие и оказание помощи управляющим организациям и ТСЖ
по вопросам их деятельности;

анализ результатов деятельности управляющих организация и ТСЖ для
разработки мероприятий, направленных на повышение эффективности управления
жилищным фондом;

премирование управляющих организаций и ТСЖ на конкурсной основе за
ведение своей деятельности;

обеспечение информационно-методической поддержки деятельности
ТСЖ;

оказание содействия в организации и проведении общих собраний
собственников помещений;

проведение работы по разъяснению законодательства в области
управления жилищным фондом, прав и обязанностей граждан;

осуществление взаимодействия с действующими на территории города
ТСЖ и управляющими компаниями, для выявления ключевых проблем и содействие их
решению.
Список используемой литературы
1. Администрация города Красноярск: город сегодня: городское хозяйство:
жилищный
фонд
и
коммунальное
хозяйство.
URL:
http://www.admkrsk.ru/citytoday/municipal/fond/Pages/default.aspx
(дата
обращения 21.04.2014).
2. Венделин А.Г. Подготовка и принятие управленческого решения. - М.:
ЮНИТИ, 2001.