статья по теме

Автор: Максим Гладких-Родионов
Доверие или страх?
(несколько слов об обманутых дольщиках)
Наше государство любит регулировать. Иногда получается хорошо, но чаще, все же,
плохо. Даже, несмотря на действительно искреннее желание сделать лучше. Возьмем, к
примеру, проблему обманутых дольщиков. В последнее время разговоры о них поутихли,
однако сами обворованные люди никуда не делись, и число их измеряется не десятками и
даже не сотнями, а тысячами человек в одной только Москве. Конечно, нельзя сказать, что
власть вообще ничего для них не делает – создаются «черные» списки на сайтах
государственных органов, проводятся совещания, чиновники различных уровней делятся
опытом, словом, работа идет. Есть специальный закон (214-ФЗ), сейчас приняты и скоро
вступят в силу положения об обязательном страховании гражданской ответственности
застройщиков. Это с одной стороны. А вот с другой – закон 214-ФЗ подавляющее
большинство участников рынка считают мертворожденным. Страхование в том виде, в
котором оно предлагается сейчас, тоже вызывает волну критики. И самое главное - подход
к решению проблем остается прежним – сначала что-то происходит, потом следует
судорожно-поспешная реакция властей, затем принятые наспех законы бесконечно
исправляются, порождая самим своим существованием новые проблемы. Такой вот
принцип ручного управления в действии. То же обязательное страхование, несмотря на
очевидную полезность, вызывает ряд серьезных вопросов: готовы ли страховые компании
страховать такие риски? Каковы будут тарифы? Как будет определяться страхуемая
рыночная стоимость квартиры? Не спровоцирует ли новый закон мошенничества в
страховой сфере, когда группы застройщиков будут создавать «карманные» страховые
компании для снижения собственных издержек? Как практически будут осуществлять
деятельность общества взаимного страхования? Какие банки и почем будут выдавать
гарантии? И, наконец, как все это повлияет на стоимость квадратного метра жилья и как
именно все эти меры защитят гражданина – потенциального дольщика? Не секрет, что для
граждан участие в долевом строительстве - это возможность купить квартиру дешевле, а
ведь цена является, пожалуй, важнейшим фактором при покупке недвижимости для
подавляющего большинства граждан нашей страны. Для застройщиков деньги дольщиков
– это относительно дешевый ресурс, особенно важный для небольших компаний, доступ
которых к банковским кредитам ограничен. Следовательно, долевое строительство жилья,
при всех сопутствующих рисках, все равно будет существовать. И определенные правила
игры на этом рынке необходимы. Но при установлении таких правил следует, наконец,
отказаться от принципа презумпции виновности предпринимателя, человека перед
государством. Не надо решать любую проблему исключительно «закручиванием гаек».
Противостояние общества и власти никак не способствует развитию страны, напротив,
тормозит полезные и важные для такого развития процессы.
Вообще нашему государству свойственно решать многие задачи методом запугивания и
принуждения участников рынка. Например, публикация тех же «черных списков»
неблагонадежных застройщиков – яркий пример такого подхода. Конечно, угодить в
такой список неприятно. И получается, что власть ловит «плохих» застройщиков, а
застройщики пытаются изо всех сил скрыть свои возможные проблемы, чтобы в этот
«черный список» не попасть. Вместо стремления к открытости, к прозрачности ведения
бизнеса, заботе о своей деловой репутации мы наблюдаем игру в кошки-мышки, где
каждый хочет перехитрить соперника. Есть, конечно, и другие примеры – публикация
списков компаний, не допускавших нарушений при реализации строительных проектов.
Но применяемые критерии, по сути, позволяют войти в этот список только тем, кто уже
имеет тесные контакты с чиновниками. Речь не идет о коррупции, однако трудно назвать
такой подход беспристрастным. Вся работа построена, фактически, на простой
констатации – этот застройщик уже совершил что-то плохое, а вот этот – пока ничего
плохого не сделал.
Даже если компания имеет прекрасный и вполне реализуемый проект, люди, для которых,
собственно, этот проект и предназначен, не могут получить объективной информации ни
о нем, ни о компании-застройщике. Конечно, государству трудно, зачастую невозможно
перейти от принуждения к сотрудничеству, от недоверия к открытости, но представляется
важным донести до людей правду о компаниях и их проектах. Ведь потенциальному
дольщику действительно трудно принять решение – куда вложить свои деньги? Как
понять, будет ли этот конкретный проект реализован? И можно ли говорить о том, что
если раньше у компании все было хорошо, то она будет успешной и дальше? Ведь МММ
тоже до поры до времени что-то выплачивал! Получается, каждому дольщику, чтобы не
прогадать, нужно сначала сделаться юристом, финансистом, специалистом по
управлению, а потом уже заключать договор долевого участия в строительстве. Или
нанимать целую армию экспертов для оценки компаний и проектов. Вот и играют наши
граждане в рулетку, вдруг повезет? А государство наблюдает и, уже по результатам игры,
вносит застройщиков в разные списки. При этом в ответ на претензии обманутых людей
чиновники говорят – это рынок, вы же сами отдали жуликам деньги, что ж, теперь мы их
поймаем и посадим. Только вот как посадка жулика поможет честным гражданам
получить, наконец, свою квартиру или вернуть то, что жулик украл, хотелось бы знать? И
страхование здесь не станет панацеей. Никто не знает, будет ли его случай вообще
признан страховым. Не хотелось бы подвергать все усилия государства в этой области
огульной критике, но дело в том, что предпринимаемых мер явно недостаточно. И здесь
на первый план должны выходить общественные инициативы. Именно сейчас
неравнодушными гражданами уже реализуется общественная экспертиза строительных
проектов и рейтингования застройщиков «Круг доверия». Скептики здесь скажут –
понятно, мол, придумали кормушку – сначала СРО, потом обязательное страхование,
теперь вот экспертиза какая-то. Скажут – и будут неправы. Задача экспертизы – не
выманить у застройщиков деньги, не организовать закрытое сообщество по принципу
«кукушка хвалит петуха за то, что хвалит он кукушку», нет. Задача состоит в донесении
до возможно большего числа людей объективной информации о строительных проектах и
компаниях-застройщиках. Причем информация эта должна быть понятна не только
специалистам, но и обычным людям. Именно поэтому возникла идея рейтинга.
Правда, чтобы составить рейтинг, нужна методика, которая и была разработана с
привлечением специалистов в области финансов, юриспруденции, корпоративного
управления, инженеров и маркетологов. Рассмотрим, вкратце, как же работает «Круг
доверия». Застройщик, желающий провести экспертизу проекта или получить рейтинг,
передает на исследование запрашиваемые экспертами документы и сведения. Вся
экспертиза разделена не несколько блоков:
- юридический блок (проверка юридической чистоты компании и проекта)
- финансовый блок (проверка финансового состояния компании и финансовой части
проекта)
- блок корпоративного управления (оценка эффективности управления компанией)
- блок технического аудита (оценка применяемых в строительстве материалов и
технологий)
- маркетинговый блок (оценка реалистичности плана продаж)
Каждый из экспертов дает свое заключение. Совокупность заключений формирует
итоговую оценку и, соответственно, рейтинг.
Конечно, работа экспертов, проводящих исследование, должна оплачиваться
застройщиком. Но стоимость этой работы в сравнении с общими затратами на проект
настолько мала, что никак не повлияет на конечную цену квадратного метра квартиры.
Зачем это нужно застройщикам? Во-первых, само обращение компании за рейтингом уже
говорит о ее стремлении к открытости, к честному ведению дел. Во-вторых, экспертиза
поможет компании лучше понять свои сильные и слабые стороны, исправить выявленные
ошибки и недочеты. В-третьих, наконец, наличие рейтинга будет положительным
сигналом для потенциальных дольщиков – этой компании можно доверять.
И еще один немаловажный аспект – участие в «Круге доверия» абсолютно добровольно,
никто не заставляет проходить экспертизу, а значит, компании нет никакого смысла
приукрашивать свое положение. Сами эксперты не являются сотрудниками компаний,
никак с ними не связаны и вознаграждение свое получают все зависимости от итоговой
оценки, которую получит компания или проект. Методика проверки полностью открыта.
Любой заинтересованный человек может ознакомиться с ней, предложить какие-либо
меры по ее дополнению, причем все предложения будут обязательно рассмотрены
специалистами. Профессионалы в указанных областях могут, при желании, поучаствовать
в работе по совершенствованию методики, поскольку дело это новое и компетентная
помощь будет совсем не лишней. В связи с полной прозрачностью методов формирования
итоговой оценки результат экспертизы будет небезынтересен и для банков, кредитующих
строительство, и для тех же страховых компаний, которым придется страховать риски
застройщиков.
Сейчас модно критиковать власть. И такая критика справедлива. Государство же, устами
чиновников в ответ обычно заявляет – вы, общество, только критикуете, у вас нет ни идей,
ни конкретных предложений, вы сами все время киваете на государство, которое, повашему, должно обеспечить вам все. Конечно, нельзя согласиться с такими
рассуждениями власти, но все же, если мы и вправду уже проснулись, если действительно
мы – граждане, то неплохо было бы доказать это самим себе не только высказываниями в
Интернете. Естественно, общественная экспертиза застройщиков – не краеугольный
камень в фундаменте гражданского общества, но это конкретное, видимое, осязаемое
дело. Это попытка решения проблемы, касающейся многих. И если мы, люди, сами
сделаем хотя бы шаг к цивилизованным, основанным на открытости и доверии
взаимоотношениям, если без понуканий и принуждения окажемся способны к
самоорганизации, к нормальному взаимодействию, значит, действительно надежда на то,
что нам все же доведется жить в нормальной, понятной, удобной и любимой нами стране,
не беспочвенна.