под индивидуальную жилую застройку

ПРОЕКТ ОСНОВНЫХ ПОЛОЖЕНИЙ
Генеральный план муниципального образования городское поселение
город Соль-Илецк Соль-Илецкого района Оренбургской области
Ресурсы и направление развития
1. Перспективы развития МО городское поселение г. Соль-Илецк в
прошлом и в настоящее время определяются дальнейшей
эксплуатацией крупнейшего в России Соль-Илецкого месторождения
каменной соли. Наличие значительных ее запасов подтверждает
надежность обеспечения солерудника минерально-сырьевой базой.
2. Имеющиеся на территории района месторождения кирпичных глин и
строительного песка в состоянии обеспечить сырьем кирпичное
производство в г. Соль-Илецк. На период градостроительного прогноза
(до 2050 г.) планируется вынос кирпичного завода из жилой застройки
города в район планируемого (до 2015 г.) завода по производству
стеновых
материалов
(согласно
Схемы
территориального
планирования Оренбургской области) в Северной части городского
поселения г. Соль-Илецк.
3. При условии роста объемов производства продукции сельского
хозяйства, прилегающего к городу района, возможно развитие ее
переработки, путем создания крупного предприятия овощеконсервной
промышленности, работающего как на местном, так и на привозном
сырье с широкой географией рынка (на транзитном потоке овощей и
фруктов из Центральной Азии, главным образом из Ферганской
долины). А также развитие производств по изготовлению и ремонту
сельскохозяйственной техники. Предприятие овощеконсервной
промышленности, возможно, разместить в районе логистического
центра.
4. Большое значение имеют существующие внешние транспортные
связи: железная дорога на Оренбург, Кандагач и Уральск, а также
автодорога федерального значения Оренбург-Акбулак. Обладающий
высоким потенциалом крупный железнодорожный узел в настоящее
время не имеет достаточной нагрузки. Его предполагается
использовать для дальнейшего усиления внешних связей с Казахстаном
и другими регионами. Согласно схеме территориального планирования
Оренбургской области в районе г. Соль-Илецк разместится
транспортно-логистический центр. Также возле г. Соль-Илецк пройдет
крупная автомагистраль в Китай, что увеличит пассажиропоток,
значит, и количество туристов.
5. С учетом расположения г. Соль-Илецка на территории, прилегающей к
границе Казахстана, встает вопрос о дальнейшем развитии таможенной
функции и организации служб ее обеспечения. Создание современных
автомобильных и железнодорожных пунктов пропуска, транспортнологистического центра, повышение уровня приграничного сервиса.
6. Повышение эффективности использования рекреационных ресурсов г.
Соль-Илецка. Так как природные лечебные ресурсы города уникальны,
то возможно широкое использование их в различных направлениях:
водо-, грязе-, спелео- и кумысолечение, фитотерапия, включая арбузои дынелечение. Развитие всего этого потенциала является жизненно
необходимым для сохранения здоровья многих тысяч людей и должно
подкрепляться социальной, профессиональной и бюджетной
поддержкой, как на федеральном, так и на областном уровнях, с
привлечением частных и зарубежных инвесторов.
7. Согласно СТП Оренбургской области планируется организация
благоустроенного пляжа в районе Соль-Илецких озер в 2008 – 2015 гг.
8. Создание рекреационной зоны круглогодичного действия в небольшом
отдалении от города. Грязи и вода из озер смогут поступать по трубам
или соль будет привозиться и растворяться в ваннах, бассейнах
оздоровительного комплекса «Сарматская обитель». Все это привлечет
инвестиции в туристический бизнес, даст толчок развитию малого
предпринимательства, улучшению инфраструктуры города.
9. Дальнейшее развитие рекреационно-оздоровительного комплекса,
областной больницы восстановительного лечения, строительство
спортивного комплекса в Соль-Илецке.
10.Инвестирование в благоустройство и ЖКХ территорий г. Соль-Илецка
со стихийной рекреацией.
11.Территориальные ресурсы позволяют расселить в МО городское
поселение г. Соль-Илецк около 29 тыс. чел. постоянного населения
города и ежегодно возрастающий поток отдыхающих.
Приоритет в градостроительной политике МО городское поселение г. СольИлецк отдан развитию малоэтажной жилой застройки в Северном и
Западном районах, так как имеется спрос населения на индивидуальное
жилье усадебного типа, и среднеэтажной жилой застройки в Северном и
Центральном районах города.
Средняя жилищная обеспеченность на 1 человека в МО городское
поселение г. Соль-Илецк на расчетный срок должна составлять 25,0 кв. м на
чел., на период градостроительного прогноза – 30 кв. м на чел.
Базовыми принципами планирования территории города являются:
 Реорганизация городской среды, повышение её качества;
 Усиление взаимосвязи мест проживания с местами приложения труда;
 Максимальный
учет
природно-экологических
гигиенических ограничений;
и
санитарно-
 Размещение производственных объектов преимущественно в пределах
сформировавшихся производственных зон за счет интенсификации и
упорядочения использования земельных участков;
 Создание максимально компактного жилого образования.
В представленном генеральном плане даны предложения по
упорядочению существующей планировочной структуры городских
территорий и функционального зонирования на долгосрочную перспективу
развития города, исходя из его территориальных ресурсов.
Территориальное развитие города рассматривается с позиций
размещения капитального строительства, как на свободных, так и на
застроенных землях города (т.е. путем реконструкции существующей
застройки).
На свободных территориях предусматриваются все виды нового
жилищного строительства – от секционного многоэтажного до
индивидуального с приквартирными участками, а также комплексное
развитие социальной и инженерной инфраструктуры.
Проектным решением генплана предусматривается развитие города в
северном и северо-восточном направлении за железнодорожном узлом и в
западном направлении, создавая компактные жилые образования с
комплексной застройкой.
Северо-восточное направление является жилым и производственным
резервом для города, замыкая композиционную структуру города, и в
дальнейшем, при строительстве и интенсивном развитии федеральной
трассы, даст возможность выхода к ней объектами торгово-деловой функции.
Создание
логистического
центра
(зоны
транспортной
инфраструктуры), двух новых коммунально-складских зон на въезде в
северный район, еще больше подчеркнет транспортную и экономическую
связь Соль-Илецка с регионами России и Казахстаном.
Проблемы обеспечения связей между планировочными районами и
курортной зоной решаются за счёт:
 пешеходного путепровода в створе ул. Советской;
 объездной дороги в восточной части на Тамар - Уткуль;
 увеличения числа городских магистралей
центральным и восточным районами;
между
западным,
 нового переезда через железную дорогу, учета и включения в
транспортную систему города проектируемой федеральной трассы
Оренбург-Актюбинск.
В генеральном плане выделены следующие функциональные зоны:
 общественно-деловая,
 жилая,
 производственная,
 коммунально-складская,
 транспортной инфраструктуры,
 специального назначения,
 озеленения,
 сельскохозяйственного использования.
Общественно-деловые зоны. Развитие системы центров
Зона городского центра развивается из двух очагов:
А) районного центра на пересечении улиц Цвиллинга и Карла Маркса,
где закладывается район капитальной пятиэтажной застройки, стадиона,
парка и объектов общественно-административной функции с дальнейшим её
развитием по улицам Южной и Хлебной.
Его формирование предусматривается на месте предлагаемых к выносу
предприятий (хлебозавод, элеватор, мельница, кирпичный завод) с учетом
градостроительной ценности данных площадок.
Б) городского центра, функционирующего вокруг рынка, автовокзала,
на пересечении ул. Советской, Цвиллинга и Персиянова.
Территориальное объединение этих двух центров тяготения определяет
зону выборочной реконструкции под общественно-административную
функцию и капитальную жилую застройку с дальнейшим продолжением этой
системы в восточном направлении и в южном с выходом в долину реки
Песчанка и территории соленых озер.
Учитывая высокую градостроительную ценность территорий,
занимаемых режимными объектами (воинская часть, предприятие ЮК) и
несоответствие их деятельности статусу города-курорта, проектом
предлагается рассмотреть вопрос их переноса с размещением на
освободившихся площадках объектов жилой и общественной функции (на
период градостроительного прогноза). На территории воинской части
предполагается размещение нового автовокзала с выходом к курортнорекреационному комплексу озер по пойме реки Песчанки.
Генпланом предусмотрено создание общественных центров во всех
планировочных районах, предлагается многофункциональный состав
объектов, формирующих эти центры.
Предусмотрено размещение досугово-развлекательных центров и
торговых
комплексов,
которые,
благодаря
своей
функции
и
месторасположению, могут вызвать интерес у инвесторов.
С целью решения проблем комплексного обслуживания население
даны предложения по размещению многофункциональных (с преобладанием
торговой функции) центров на пересечении улиц Московской и Советской,
Комсомольской и Кирова, Крюковской и Комсомольской, в районе
железнодорожного вокзала, на въезде в центральную часть города, в районах
входных узлов (с преобладанием рекреационной функции) на территорию
курортной зоны соленых озер.
Общественно-деловые зоны, кроме упомянутой системы общественных
центров, включают в себя участки специальных учебных заведений, больниц
и спортивных сооружений.
В районе проектируемого пешеходного путепровода через железнодорожный
узел предусматривается сквер с торговым центром.
Зоны озеленения
В связи с развитием курортно-рекреационной функции проектом
предусматривается:
 планировочная организация рекреационной зоны непосредственно
вокруг озёр;
 формирование новой курортной зоны на землях гослесфонда с
последующим их переводом в городские леса;
 организация рекреационной зоны в пойме р. Песчанка;
 строительство точечных объектов обслуживания в центральной и
восточной частях города.
Организация
курортно-рекреационной
зоны
системы
озёр
(гряземинеральных, минеральных, грязерапных) и долины р. Песчанка и р.
Второй Плес предусматривает выборочную реконструкцию индивидуальной
застройки по улицам Горная, Кузнецкая, Комсомольской, Разина, пер.
Степной под объекты курортно-рекреационной функции (рестораны,
развлекательные центры, пансионаты, объекты здравоохранения) с выходом
в пойму р. Песчанка и Второй Плес.
К двум существующим входам в зону озёр по ул. Персиянова,
Рудничной и Советской предлагается новый входной узел с ул. Степной по
направлению к реке Песчанка и оз. Развал.
На территории рудника и прилегающей к нему территории озёр
предусматривается вынос железнодорожного пути, создание парковой зоны,
системы стоянок, объектов некапитального
строительства лечебного
сезонного характера.
Система стоянок, бульваров, кемпингов, мотелей вдоль объездной
дороги на востоке «собирает» поток отдыхающих и направляет его к
проектируемому входу в зону озёр.
Курортно-бальнеологическая зона на территории лесов гослесфонда,
пострадавших от пожара, включает в себя комплекс из трёх площадок
круглогодичного отдыха и лечения (разной типологии курортных
учреждений) с въездным узлом, общественно-развлекательным центром,
спортивной зоной, лесопарковой территорией.
Точечные объекты обслуживания в центральной части города и
Восточном планировочном районе (пересечение улиц Комсомольской,
Крюковской и Кирова) дают возможность подчеркнуть основные
направления в курортную зону, обеспечить выбор и многообразие объектов
курорта для отдыхающих.
Территория поймы р. Песчанка между центральным и восточным
районами предлагается как озелененная территория для тихого отдыха и
прогулок с выходом к курортной зоне соленых озер, связывая перспективную
площадку (вынос на градостроительный прогноз военной части) на въезде в
город и зону выборочной реконструкции центра.
Вдоль объездной дороги на озеро Тузлучное предлагается площадка
для перспективного развития курорта на юг.
В состав рекреационных зон включается вся совокупность озелененных
городских территорий общего пользования, ограниченного пользования, леса
городские и лесного фонда, а также открытые пойменные территории рек
Песчанка и Елшанка, которые находятся на городских землях.
Генеральным планом сохраняется вся система сложившихся
озелененных территорий. На вновь осваиваемых под строительство
территориях отдельные лесные угодья включаются в общегородскую
систему рекреационных зон. В планировочной структуре новых селитебных
образований создается система бульваров.
Развитие курортной функции окажет серьезное воздействие на
формирование зоны городского центра, в состав которого войдут объекты
обслуживания и развлечения отдыхающих.
Перспективной для города является организация круглогодичного
отдыха и лечения, проектом предусматриваются площадки для их
размещения. Ориентировочно общая площадь территории под развитие
курортно-рекреационной функции, предусмотренная в проекте, составляет
порядка 200 га.
Жилые зоны
Проектом предлагаются новые селитебные территории с массовым
индивидуальным строительством в северном и западном направлениях с
формированием планировочных районов: Северного и Западного. В северовосточном направление формируется селитебный район на резерв проектного
срока и градостроительный прогноз.
Северный планировочный район (район «Новый Элеватор») имеет
завершенную компактную композицию со своим локальным подцентром,
объектами социальной инфраструктуры, системой бульваров, парком,
стадионом и новой площадкой больницы восстановительного лечения. На
въезде в центральный район
предусматривается 2 площадки под
многоэтажное строительство.
Западный планировочный район (район «Зеленый Клин») состоит из
существующей застройки, отводов и новой проектируемой территории,
объединенных в единую завершенную систему и также имеет свой
локальный подцентр с возможностью дальнейшего развития города в
западном направлении вдоль железной дороги и автодороги на Саратовку.
Северо-восточный район запланирован на свободной территории с
учетом проектируемой магистрали федерального значения ОренбургАктюбинск, магистрального газопровода, водоохранных зон р. Песчанка и
состоит из индивидуальной усадебной застройки с въездным узлом, с
системой озелененных выходов в пойму р. Песчанка и завершает
компактную планировочную структуру города привязкой к району
Северный.
В зоне существующей застройки и кварталов ветхого жилья
предусматривается выборочная реконструкция малоценного фонда,
формирующего архитектурный облик основных магистралей – ул.
Советской, Персиянова, Вокзальной, Победы, Цвиллинга, Уральской,
Оренбургской и др. путем размещения многоэтажных зданий с встроенопристроенными объектами обслуживания общегородского масштаба.
Существующая застройка на межмагистральных территориях этой зоны
сохраняет на планируемый срок генплана статус индивидуальной с
проведением необходимой модернизации инфраструктуры.
Территория старого элеватора застраивается многоэтажной жилой
застройкой и объектами общественно-административной функции с
дальнейшим развитием по ул. Южной с выносом кирпичного завода под
территории
общегородской
функции
и
завершается
кварталом
многоэтажного жилья с объектами торговли.
Наличие ветхого фонда усадебной застройки на ул. Южной дает
возможность реконструкции под многоэтажную застройку, формируя
архитектурный облик входного узла на курортную территорию.
Производственные зоны и зона внешнего транспорта
В рамках проекта генерального плана предусматривается:
 вынос из жилой застройки вредных производств, пожаровзрывоопасных объектов и организация санитарно-защитных зон
между жилыми территориями и предприятиями;
 детальный анализ производственной деятельности в районе соленых
озер с учетом проектируемой курортной функции (использование
складских территорий для курорта; вынос существующих
железнодорожных подъездных путей, исходя из объема грузооборота
предприятия; организация горно-санитарных мероприятий);
 создание 3 новых производственных площадок, отвечающих
современным экологическим требованием, географическому
и
транспортному местоположению Соль-Илецка, перспективному
развитию города:
 северная площадка – для размещение предприятий стройиндустрии и
организации складских зон общей площадью порядка 70 га с
локальными подцентрами обслуживания, связанная грузовой дорогой с
районом «Новый Элеватор» и проектируемым
центром;
логистическим
 логистический центр – на въезде в Северный планировочный район
на пересечении трассы Оренбург-Соль-Илецк и проектируемой
федеральной магистрали Оренбург-Актюбинск. Рядом предлагается
новая площадка автостанции, позволяющая разгрузить существующий
автовокзал, распределить потоки местных жителей и отдыхающих на
курорте. На территорию логистического центра возможен перенос
рынка бахчевых культур, «расчищая» и освобождая тем самым
транспортную развязку въезда в город;
 северо-восточная площадка – завязана с проектируемой федеральной
магистралью, перспективным жилым районом и рекомендуется под
размещение предприятий пищевой промышленности (бутилирование
минеральной воды и др.) и
имеет резервные территории под
возможное размещение новых предприятий (IV-V класса опасности).
Территории существующих предприятий подлежат упорядочению с
максимально возможным озеленением и созданием центров обслуживания.
Предложения по изменению городской черты
В пределах существующей
черты
размещается 26,3 тысяч чел. (01.01.2010 г.).
поселения г. Соль-Илецк
Выход застройки города и курорта за пределы городской застройки делает
целесообразным изменение черты городского поселение с включением в неё
1,6 тыс. га новых территорий.
Предлагаемые проектом новые границы черты поселения учитывают два
основных фактора: сложившуюся ситуацию и предложения по
территориальному развитию, т. е. принимаются во внимание:
 территории, не входящие в настоящее время в границы города, но уже
«работающие» на город;
 территории, необходимые для дальнейшего развития города по
архитектурно-планировочным соображениям.
Исходя из принципов экономии территориальных ресурсов, установления
компактных границ землевладений, предлагается включить в новую границу
поселения:
 в западном направлении – новую планировочную площадку и
резервные территории района Зелёный Клин;
 в северном направлении – включение жилого района «Новый
Элеватор», промышленной площадки строительного производства,
территории логистического центра с дальнейшим продлением границы
по трассе Оренбург - Соль-Илецк;
 в восточном направлении - территории до планируемой обходной
федеральной дороги Оренбург-Актюбинск и защитной полосы
магистрального газопровода, с включением в нее территории пищевой
промышленности; а также резервных территорий для перспективного
развития города.
 в юго-восточном направлении - бывшие территории гослесфонда для
перспективного развития курортно-бальнеологической функции до
границ существующей жилой застройки;
 в
южном направлении
центрального района.
-
существующих
жилых
территорий
Первый этап развития
Это районы и участки разнообразного типа жилой застройки, в
основном на свободных территориях, районы выборочной реконструкции в
центральной части города.
Многоэтажная жилая застройка предусматривается на месте ветхих
бараков на улицах Победы, Вокзальной, Южной. Строительство
многоэтажных кварталов предусмотрено также в районе старого элеватора,
мельницы и хлебного комбината и возле въезда в центральную часть города,
в Северном планировочном районе.
Районы индивидуальной усадебной застройки с объектами социальной
инфраструктуры предлагаются на площадках, на существующих отводах, в
Северном и Западном районах.
Кроме того, на первый этап развития предусматривается:
 выборочная реконструкция по улице Цвиллинга, Советской и в районе
существующей больницы восстановительного лечения;
 организации новой производственной зоны в северо-восточной части
города;
 строительство объектов обслуживание в районах новой застройки;
 строительство пожарного депо, пункта милиции на свободном участке
в районе «Новый Элеватор» на въезде в центральную часть города;
 строительство дома культуры, банка, налоговой инспекции на
территории парка им. Персиянова.
Проектом генерального плана предлагается:
В Центральном районе г. Соль-Илецк:
 на расчетный срок (до 2030 г.):
 на месте выносимого предприятия РСУ участки площадью 12,2 и 4,0 га
- под индивидуальную жилую застройку;
 на месте ликвидируемого Старого Элеватора на участках площадью
3,59 га - среднеэтажная застройка;
 в районе ул. Промышленная / ул. Заводская на участке площадью 1,5 га
– среднеэтажная застройка;
 в районе ул. Луговая, участок площадью 6,7 га – под индивидуальную
жилую застройку.
В Западном районе г. Соль-Илецк:
 на расчетный срок (до 2030 г.):
 участки площадью 36,0 и 18,2 га - под индивидуальную жилую
застройку.
на период градостроительного прогноза (до 2050 г.):
 участки общей площадью 115,9 га – под индивидуальную жилую
застройку.
В Северном районе г. Соль-Илецк:
 на расчетный срок (до 2030 г.):
 участки площадью 82,8 и 24,7 га – под индивидуальную жилую
застройку;
 участок площадью 2,1 га - под среднеэтажную застройку.
 на период градостроительного прогноза (до 2050 г.):
 участки площадью 181,2 га – под индивидуальную жилую застройку.
На расчетный срок под индивидуальную жилую застройку
предлагаются участки общей площадью 184,6 га, на которых возможно
разместить примерно 923 домохозяйства при среднем размере семьи в 3,0
чел. и площади земельного участка 15 соток. Под среднеэтажную жилую
застройку предлагаются участки площадью 7,19 га.
На период градостроительного прогноза предлагаются участки под
индивидуальную жилую застройку общей площадью 297,1 га, на которых
возможно разместить еще примерно 1485 домохозяйств при среднем размере
семьи в 3,0 чел. и площади земельного участка 15 соток.
На расчетный срок в МО городское поселение г. Соль-Илецк требуется:
 построить детских садов на 910 мест, школ на 1000 мест;
 организовать дополнительно места проведения досуга (клубы,
развлекательные центры) в Северном районе города и в районе
рекреационной зоны;
 построить спортивный комплекс в Северном районе;
 расширить больницу восстановительного лечения;
 добавить количество предприятий общественного питания;
 увеличить парк до 6 ед. пожарных машин, уже существующего
пожарного депо I типа (ул. Уральская, 39);
 разместить дополнительно пожарное депо в микрорайоне «Северный»
II типа, которое должно иметь 6 единиц пожарных машин;
 создать пост пожарной охраны в микрорайоне «Зелёный клин» на 2
единицы пожарных машин;
 рекомендуем создать пост пожарной охраны в районе санаторнооздоровительного комплекса "Сарматская обитель", АЦ-1ед.