Опыт Агентства RWAY в создании общероссийской системы мониторинга рынка недвижимости на основе GIS-системы Крапин Александр, генеральный директор Аналитического агентства RWAY Факты: Рынку недвижимости более 20 лет, а общероссийской системы мониторинга рынка нет… На локальных рынках недвижимости были созданы системы мониторинга, часть которых продолжает свою деятельность, но большинство этих систем не обеспечивает необходимый состав и качество информации для профессиональных участников рынка, включая и профильные структуры власти… Основная причина отсутствия общероссийской системы мониторинга – длительность и высокая стоимость работ (для бизнес-сообщества). У профильных федеральных госструктур не было экономического интереса к созданию подобных систем, но есть денежные средства. В настоящее время законодательно предусмотрено создание системы мониторинга рынка недвижимости России и определена ответственная организация – Росреестр… На первом этапе создания общероссийской системы мониторинга рынка недвижимости у власти возникли сложности – цены сделок на наиболее развитых рынках недвижимости существенно отличались от цен предложений. Это произошло из-за действующей системы налогообложения операций с объектами недвижимости, которая допускает системное уклонение от уплаты налогов. В конце 2009 года в Аналитическом агентстве RWAY были начаты работы по созданию системы мониторинга рынка недвижимости России. Глобальность поставленной задачи требовала привлечения значительных ресурсов, часть которых была найдена в институтах развития. Решение таких сложных задач потребовало двигаться к намеченным целям используя следующие системные принципы: - «от простого к сложному» - «от общего к частному, от частного к общему» Что такое рынок недвижимости России: • 2417 городов и поселков городского типа; • более 155 тысяч сельских НП. В настоящее время обеспечить подобную детализацию не сможет ни одна бизнес-структура или структура власти. Поэтому было принято решение отработать методы сбора и обработки информации следующих типах городов и их пригородных зон (30 км): - города с населением свыше 1 млн чел.; - города с населением от 500 тыс. до 1 млн чел. - города с населением от 250 тыс. до 500 тыс. чел. - города с населением от 100 тыс. до 250 тыс. чел. На первом этапе работ были поставлены, в частности, следующие задачи: - отработка методик сбора информации о ценах предложений на местных рынках; - отработка методов верификации баз предложений (системы фильтров и работы по верификации 5 -100% предложений); - сбор информации о пообъектовом составе различных секторов местных рынков недвижимости (земельный рынок, рынок жилья, рынок коммерческой недвижимости, инвестиционно-строительный рынок). Основные результаты первого этапа работы в 2009-2011 годах: - отработаны методы сбора и верификации информации на 4-х основных видах городов (по численности населения) в течение 2-х лет в ежемесячном режиме (46 городов, земельный рынок, рынок жилья, загородный рынок, частично рынок коммерческой недвижимости); - принято решение на втором этапе работ проводить мониторинг в ежеквартальном режиме; - начались работы по созданию ГИС-системы RWAY, которая должна стать нашим основным инструментом для работы. Примеры возможностей Средние цены предложения в коттеджных поселках Московской области в I кв. 2012 г. Направления Земельные участки, тыс. руб./сот. Коттеджи, млн руб. Таунхаусы, млн руб. Дмитровское шоссе 227 15,1 9,0 Ярославское шоссе 217 11,9. - Щелковское шоссе 228 8,6 5,87 Горьковское шоссе 189 8,1 - Егорьевское шоссе 255 7,7 - Новорязанское шоссе 71 8,1 7,9 Каширское шоссе 143 7,4 9,7 Симферопольское шоссе 112 6,7 6,1 Варшавское шоссе 340 9,9 13,6. Калужское шоссе 332 25,6 17,5 Киевское шоссе 503 34,1 10,9 Минское шоссе 135 21,2 17,2 Рублево-Успенское шоссе 638 44,2 - Новорижское шоссе 525 33,9 13,2 Волоколамское шоcсе 265 55,5 14,4 Пятницкое шоссе 264 32,3 8,5 Ленинградское шоссе 226 16,3 7,1 Коттеджный поселок Расположение Категория земельного участка Вид разрешенного использования Подряд Оформление земельных участков Технология и материал стен Класс Общая площадь коттеджей, кв.м Общая площадь земельных участков под коттеджами, сот Площади коттеджей, кв.м Площадь земельного участка под коттеджем, сот Звенигородская усадьба Московская область, 39 км от МКАД по Рублево–успенскому шоссе, пос. Шихово Земли населенных пунктов Для индивидуального жилищного строительства Обязательный подряд Собственность Фундамент – монолитный железобетон, стены – кирпич Бизнес–класс 8641,02 258,4 327,5–657,7 13–17,8 Общая площадь дуплексов, кв.м 566 Общая площадь земельных участков под дуплексами, сот 17,4 Площадь дуплексов, кв.м Площадь земельного участка под дуплексом, сот 283 8,6–8,8 Количество коттеджей 17 Количество таунхаусов 2 Безопасность Окружение Коммуникации Девелопер Статус строительства Статус реализации Стоимость, млн руб. Актуальность информации Ограждение территории, КПП на въезд, видеонаблюдение, охрана внутренней территории Лес, река находятся в шаговой доступности Газ, электроэнергия – 15 кВт на дом, водоснабжение – центральное, канализация – центральная ИНКОМ–Недвижимость Завершено В продаже находится 17 домовладений 9,9–27,7 19.03.2012 Земли промышленности в России. Фрагмент (тыс. га, по состоянию на 01.01.2011) Код Субъекты РФ Российская Федерация Центральный федеральный округ Общая площадь В собственности граждан 6.9 В собственности юридических лиц 104.7 В гос. и муниципально й собственности 1 584.0 1 695.6 214.2 2.1 28.5 183.6 77 г. Москва 31 Белгородская область 14.9 0.1 7.8 7.0 32 Брянская область 4.2 0.1 0.6 3.5 33 Владимирская область 6.7 0.1 0.7 5.9 36 Воронежская область 5.9 1.1 4.8 37 Ивановская область 16.4 0.1 0.3 16.0 40 Калужская область 14.8 0.3 1.0 13.5 44 Костромская область 5.6 0.1 0.2 5.3 46 Курская область 10.3 0.1 3.7 6.5 48 Липецкая область 4.7 0.4 4.3 50 Московская область 74.0 6.4 67.6 57 Орловская область 5.6 0.2 0.8 4.6 62 Рязанская область 10.0 0.1 1.0 8.9 67 Смоленская область 4.2 0.1 0.8 3.3 68 Тамбовская область 3.6 0.7 2.9 69 Тверская область 12.1 0.4 1.8 9.9 71 76 Тульская область Ярославская область 13.6 7.6 0.4 0.7 0.5 12.5 7.1 Средневзвешенные цены предложений земельных участков в пригородной зоне (до 30 км) г. Пермь в 2011 г. (руб.) 50000 45000 40000 35000 30000 25000 20000 15000 10000 5000 0 янв. фев. мар. Земли населенных пунктов апр. май июн. июл. Земли промышленности авг. сен. окт. ноя. Земли сельскохозяйственного назначения дек. Сравнение кадастровой и рыночной стоимости земельных участков в муниципальных образованиях Московской области из состава земель населенных пунктов в марте 2012 г. № п/п 1 1 2 3 4 Наименование Муниципального образования Общее количество земельных участков по муниципаль ному образовани ю Количество земельных участков, предложенн ых к продаже % Средние взвешенные по площади значения удельных показателей кадастровой стоимости земель, руб./кв.м Средние взвешенные по площади значения цен предложени й по земельным участкам, руб./кв.м (данные RWAY) % 2 Балашиха городской округ Бронницы городской округ Волоколамский муниципальный район 3 26081 4 30 5 0,12 6 3088,06 7 2021 8 65,45 2647 26 0,98 723,11 965 133,45 30319 142 0,47 400,81 597 148,95 Воскресенский муниципальный район 38097 92 0,24 721,23 840 116,47 Плановые и фактические объемы ввода жилья по субъектам федерации за 2011 г. № п/п План на 2011 г., тыс. кв.м Факт 2011 г., тыс. кв.м Выполнение плана, % План на 2012 г., тыс. кв.м 1 2 Субъекты РФ Алтайский край Амурская область 700,00 230,00 661,60 240,20 -5,5% 4,4% 750,00 300,00 3 Архангельская область 295,00 280,10 -5,1% 313,10 4 Астраханская область 522,08 503,20 -3,6% 553,40 5 Белгородская область 1 130,79 1 147,50 1,5% 1 198,64 6 Брянская область 405,60 421,00 3,8% 429,94 7 Владимирская область 530,00 435,70 -17,8% 590,00 8 Волгоградская область 808,00 628,90 -22,2% 913,00 9 Вологодская область 504,09 414,10 -17,9% 534,33 10 Воронежская область 907,40 987,00 8,8% 961,84 11 Еврейская автономная область 52,00 53,00 1,9% 54,00 12 Забайкальский край 275,29 275,10 -0,1% 291,81 13 Ивановская область 232,00 224,00 -3,4% 249,00 14 Иркутская область 730,00 751,30 2,9% 870,00 15 Кабардино-Балкарская Республика 260,00 271,80 4,5% 263,00 16 Калининградская область 630,86 545,00 -13,6% 668,72 17 Калужская область 702,00 586,50 -16,5% 744,12 18 Камчатский край 63,00 68,70 9,0% 65,00 19 Карачаево-Черкесская Республика 110,00 82,00 -25,5% 120,00 20 Кемеровская область 1 112,07 1 082,60 -2,7% 1 178,80 21 Кировская область 360,00 400,40 11,2% 380,00 22 Костромская область 188,24 152,90 -18,8% 199,53 23 Краснодарский край 2 933,00 3 688,70 25,8% 3 184,00 24 Красноярский край 904,80 1 049,90 16,0% 959,09 25 Курганская область 332,80 183,60 -44,8% 352,77 26 Курская область 475,49 393,20 -17,3% 504,02 27 Ленинградская область 1 071,93 1 075,20 0,3% 1 136,24 28 Липецкая область 760,45 761,60 0,2% 806,07 29 Магаданская область 18,00 18,20 1,1% 19,00 30 г.Москва 2 710,00 1 805,20 -33,4% 2 710,00 Деловая активность на рынке московского жилья в 2010-2012 гг., (число сделок) В среднем в месяц за 2010 г. 7138 В среднем в месяц за 2011 г. 7602 Январь 2012 Февраль 2012 Март 2012 Апрель 2012 4048 7152 8524 8992 - ипотека в силу договора 289 407 289 534 419 591 - ипотека силу закона в 1361 1657 1156 1690 1990 2244 Зарегистриров ано договоров участия в долевом строительстве 117 380 270 328 287 358 Сделок куплипродажи Ипотечное кредитование, в том числе: Деловая активность на рынке жилья Московской области в 2011-2012 гг., (число сделок) Всего за 2011 Сведения о регистрации сделок купли-продажи жилья Сведения об ипотеке жилья: - ипотека в силу договора 310 083 В среднем в месяц за 2011 г. 25 840 Январь 2012 20 606 Февраль 2012 23 758 Март 2012 33 914 34 541 2878 3420 5305 2594 - ипотека в силу закона Сведения о регистрации договоров участия в долевом строительстве 78 833 6569 9920 18 529 8991 49 579 4132 4367 10 471 5990 Сведения о зарегистрированных правах на земельные участки 399 948 33 329 25 700 53 204 31 912 В 2012 г. начался второй этап работ по созданию системы мониторинга рынка недвижимости России, который предусматривает: - мониторинг рынков недвижимости 120-140 наиболее крупных городов России; - запуск в штатную эксплуатацию ГИС-системы RWAY, которая будет способна предоставлять необходимую для профессиональных участников рынка информацию в наиболее полном объеме по широкой номенклатуре запросов; - создание ГЧП для наиболее полного удовлетворения интересов бизнеса и власти в информации о рынке недвижимости России. Благодарю за внимание! Вопросы? Крапин Александр, генеральный директор Аналитического агентства RWAY +7 (495) 933-55-03 gr@rway.ru