Ипотечные сертификаты участия. Плюсы и минусы инвестиционного инструмента Анна Хохлова ЗАО «Эмпайр Траст» Ноябрь 2013 г. Преимущества ипотечных сертификатов участия - Широкий потенциальный круг инвесторов - Сравнительно низкая стоимость секьюритизации ипотечных активов и других сделок через ИСУ - Высокая надежность инструмента, обусловленная следующим: - Прозрачность денежных потоков внутри ипотечного покрытия - Контроль за сделками со стороны спецдепозитария - Возможность для инвестора оценить на входе качество кредитного портфеля и качество залога - Ограничена возможность замены ипотечного покрытия со стороны управляющей компании без согласования с владельцами ипотечных сертификатов участия - Наличие твердых залогов - Максимальное значение коэффициента К/З 80 процентами - Страхование предметов залога от риска утраты и повреждения 2 Основные задачи, решаемые через ИСУ - Рефинансирование ипотечных портфелей - Привлечение инвестиций в рентный бизнес - Структурирование прав на недвижимость внутри группы компаний - Создание инвестиционных продуктов для пенсионных накоплений со стабильным доходов и защитой капитала 3 Ипотечные сертификаты участия - - ипотечные ценные бумаги, - удостоверяют: - право на долю ее владельца в праве общей собственности на ипотечное покрытие (ИП), право на надлежащее управление ипотечным покрытие право на получение денежных средств, аккумулируемых в ипотечном покрытии. ИПОТЕЧНОЕ ПОКРЫТИЕ: - права кредитора по кредитным договорам (договорам займа), обеспеченные ипотекой; - закладные; - деньги, получаемые от обслуживания долга, деньги от продажи прав и закладных; - другие ипотечные сертификаты участия (выпущенные другими УК). 4 Инфраструктура Исполнение обязательс тв Заемщики ИПОТЕЧНОЕ Ипотечное покрытие Ипотечное ПОКРЫТИЕ: покрытие Долговые обязательства Закладные Деньги Управляюща я компания Сделки с Д.У. имущество Ипотечным м покрытием Выплаты, Раскрытие информации , отчетность Контроль сделок, учет прав на имуществ о Спец. депозитарий Регистратор Депозитарий Учет и регистрац ия прав на сертифик аты Владельцы сертификат ов 5 ИСУ vs ЗПИФ ИСУ ЗПИФ Нет возможности реинвестировать средства, вырученные от управления покрытием Реинвестирование денег, полученных в результате д.у. активами фонда, возможно Все вырученные деньги подлежат распределению в пользу владельцев сертификатов, за вычетом расходов Гибкие правила выплат по паям Включение в ипотечное покрытие новых обязательств – только по решению общего собрания владельцев Приобретение дополнительных активов – по решению УК, по решению инвестиционного комитета Формирование покрытия – только закладными и правами из договоров займа/кредитных договоров, обеспеченных ипотекой Формирование деньгами, недвижимостью, ценными бумагами . 6 ИСУ vs Ипотечные облигации ИСУ Ипотечные облигации Сравнительно низкая стоимость секьюритизации Высокая стоимость секьюритизации Все вырученные деньги подлежат распределению в пользу владельцев сертификатов, за вычетом расходов Установленный твердый процент (по старшим траншам) Распределение вырученных денег за вычетом расходов и резервом – по младшим траншам Возможность прямого контроля за качеством обслуживания долга и качеством работы с дефолтами Нет возможности напрямую и активно влиять на работу с дефолтами и качество обслуживания кредитного портфеля 7 Круг потенциальных инвесторов - Пенсионные накопления (до 40 процентов инвестиционного портфеля 1 УК/1 НПФ, при условии включения сертификатов в котировальный список высшего уровня организатора торгов) - Пенсионные резервы (До 20 процентов, ограничение на 1 УК/1 покрытие – 10 процентов инвестиционного портфеля); - Страховые резервы (До 5 процентов от страховых резервов); - Паевые инвестиционные фонды (фонды фондов, ипотечные фонды); - Собственные средства институциональных инвесторов; - Частные инвесторы; - Юридические лица-непрофессиональные инвесторы. 8 Недостатки инвестиционного инструмента Новизна => - Технические вопросы, в том числе вопросы учета, резервирования, ценообразования, регистрации ипотеки в пользу владельцев ипотечных сертификатов участия. - Вопросы налогообложения. - Необходимость приведения подзаконных нормативных актов в соответствие Федеральному закону «Об ипотечных ценных бумагах. 9 СПАСИБО ЗА ВНИМАНИЕ! Генеральный директор ЗАО «Эмпайр Траст» Анна Хохлова Email: akhokhlova@emptrust.ru Моб. 8-915-011-00-55 10