жилищный фонд, кв.м. Рынок жилищного фонда: новое

ЖИЛИЩНАЯ ЭКОНОМИКА
ЖИЛИЩНАЯ ЭКОНОМИКА
Научно-исследовательский семинар "Жилищная экономика" помогает
разобраться во многих важных положениях экономической теории и
социально-экономических проблемах сегодняшнего дня, как в России, так
и в других странах мира.
Курс "Жилищная экономика" преподается в университетах развитых
стран и имеет стандартную программу (см, например, SA422 Housing
Economics & Finance в Лондонской школе экономики или
Калифорнийском университете (Беркли) см., например, статью о
доступности жилья: John M. Quigley and Steven Raphael. Is Housing
Unaffordable? Why Isn’t It More Affordable?
На русский язык переведен учебник Жилищная экономика В НИУ ВШЭ
кафедрой экономики города совместно с Фондом "Институт экономики
города" был подготовлен специальный доклад к Апрельской
конференции: Сравнительный анализ потребления и расходов в
жилищной сфере
ЖИЛИЩНАЯ ЭКОНОМИКА
Работа в семинаре как правило сочетается с подготовкой курсовой
работы.
Возможные темы курсовых работ:
● Доступность жилья (влияющие факторы и методы измерения)
См.: 8th Annual Demographia International
Housing Affordability Survey: 2012
Н.Н.Ноздрина, И.М.Шнейдерман. Жилищные условия населения
России и задачи жилищной политики
● Пространственная дифференциация продукта и конкуренция в городе
См.: Жилищная экономика
Ж. Яскольд Габжевич, Ж.-Ф. Тиссе. О природе конкуренции при
дифференцированном продукте
● Формирование семей как фактор спроса на жилье
Александр Синельников. Жилищные условия и жизненный цикл семей
ЖИЛИЩНАЯ ЭКОНОМИКА
● Как работает ипотечный рынок
См.: Виктор Минц.Вечный квартирный вопрос
Основы ипотечного кредитования / под ред. Н.Б. Косаревой.
― М.: Фонд «Институт экономики города», 2006
The Economics of Consumer Credit
● Качество жилья, характеристики жилья, эффективный срок службы
жилья
Simon Mongeyy. Housing Over the Lifecycle: A Quantitative Study of
Homeownership in Australia. University of Melbourne
● Эффективность капиталовложений в строительство жилья
Лейфер Л.А. Метод прямой капитализации. Обобщенная модель Инвуда
● Совместный анализ как маркетинговый метод изучения спроса на
жилье
Т.А. Захарова, А.Х. Кутлалиев. Метод совместного анализа как
инструмент изучения предпочтений потребителей
ЖИЛИЩНАЯ ЭКОНОМИКА
● Бездомные в городе
Бездомные в России
Social Housing Allocation and Homelessness
● Внешние эффекты в городе
Концепцию агломерационных эффектов в городах
Neighborhood Effects, Urban Public Policies and Housing Values
Внешние эффекты стихийного агломерационного процесса в условиях
депопуляции населения
● Пузыри на рынке недвижимости
С.М. Дробышевский. Анализ возможности возникновения «пузыря» на
российском рынке недвижимости
Real estate buble
Доступная ипотека угрожает новым пузырем на рынке недвижимости
Bubbles in Real Estate Markets
ЖИЛИЩНАЯ ЭКОНОМИКА
● Рынки собственного и арендного жилья
См.: 1) О. Э. Бессонова. Результаты трансформации советской
жилищной модели
Выбор арендного жилья и пересмотр жилищной
политики в странах с экономикой переходного
периода: задачи послеприватизационного периода
в Регионе Европы и Центральной Азии
● История программ жилищного строительства в разных странах
См.: 1) Жилищные и градостроительные принципы, традиции,
концепции и подходы
2) Кто проектировал хрущевки (фильм)
3) Анализ зарубежного опыта индивидуального малоэтажного
домостроения (ИМД) и возможности развития ИМД в России
http://www.marketologi.ru/lib/balaev/foreign.doc
4) Уильям Левитт осуществил мечту американцев об отдельном доме
Структура в разных странах разная, но существует одна общая
закономерность: количество жилья, находящегося в собственности
жильцов, примерно равно количеству жилья в аренде (например, доля
собственного жилья в Германии - 40%, Швеции - 45%, Голландии - 45%,
Франции – 55%). Это соотношение (50:50) является достаточно устойчивым
для современных развитых стран и сохраняется на протяжении последних
нескольких десятилетий.
Вид жилого дома
США
г.Нью-Йорк
Швеция
Англия
Австрия
Частный односемейный дом
40%
20%
26%
35%
40%
Кондоминиум, кооператив
10%
10%
20%
20%
30%
Частный доходный дом
44%
60%
30%
23%
20%
Муниципальный арендный дом
6%
10%
24%
22%
10%
Всего
100%
100%
100%
100%
100%
Структура жилого фонда (домов) в современной России
вид жилого дома
Россия
г.Москва
в среднем по зап. Европе
частный односемейный дом
20%
-
30%
кондоминиум (с ТСЖ), кооператив
10%
10%
20%
частный доходный дом
-
-
40%
муниципальный арендный дом
-
-
10%
конгломерат
70%
90%
-
всего
100%
100%
100%
Эффективная структура собственности домов жилого фонда.
Москва, индекс цен жилья (долл./кв.м)
Средняя (по России) структура полной себестоимости строительства 1 м .кв. жилых
домов массового спроса
4.17. РАСПРЕДЕЛЕНИЕ ЖИЛЫХ ПОМЕЩЕНИЙ ПО ЧИСЛУ КОМНАТ
И СТАТУСУ ВЛАДЕНИЯ ЖИЛЬЕМ
1) 3 и более комнат.
"Группа восьми " в цифрах - 2009 г.
Год
Жилищн из него жилые помещения с Удельны
ый фонд,
числом комнат,
й вес
млн.
в процентах
собстжилых менее 3
венного
3-5
6и
помещен
жилья,
более
ий
в процентах
Германия
2005
39,6
8,3
70,6
21,1
...
Италия
1991
19,7
8,5
76,2
15,3
68,0
Канада
2001
11,6
2,2
40,0
57,8
65,8
Россия
2007
58,6
63,4
36,61)
...
81,1
Соединенное Королевство
(Великобритания)
2004
26,0
...
...
...
70,5
США
2003
105,8
1,3
48,7
50,0
68,3
Франция
2002
24,5
18,3
65,5
16,3
56,0
Япония
1998
43,9
...
...
...
60,3
Состояние воздуха в городах
1. Сеть наблюдений за загрязнением атмосферного воздуха в 2008 году включала 248
городов, в том числе 223 города в системе Росгидромета. Наблюдения проводились на
699 станциях, из них на 625 в системе Росгидромета. Выполнено за год 5,1 млн.
наблюдений, в том числе 4,2 в системе Росгидромета.
2. Результаты наблюдений свидетельствуют о том, что несмотря на некоторое
улучшение, качество атмосферного воздуха городов по-прежнему остается
неудовлетворительным.
В 136 городах (67% городов, где оценен уровень) наблюдается высокий и очень
высокий уровень загрязнения.
Приоритетный список городов с наибольшим уровнем загрязнения включает 30
городов с населением 11,2 млн. жителей. В него вошли 9 городов с предприятиями
энергетики, 5 городов — с предприятиями черной металлургии и такое же количество
с предпрятиями химии, 4 города — с предприятиями цветной металлургии и 6 городов
— с предприятиями нефтехимии и нефтегазодобычи.
В 35 городах с населением 12,4 млн. человек отмечены концентрации примесей
выше 10 ПДК.
В 207 городах (83% городов, где проводятся регулярные наблюдения) с
населением 65,4 млн. жителей средняя концентрация какой-либо примеси превышала
1 ПДК (в 2004 — 203 города).
В 10% городов средние за год концентрации одновременно 5–7 веществ
превышают ПДК.
Вплоть до начала XX в. моноцентрический город являлся основной городской формой в
промышленно развитых странах с рыночной экономикой. В таком городе
коммерческая и промышленная деятельность концентрируется в центральном
городском ядре. Позднее крупные города стали полицентрическими, в их пригородах
возникли свои собственные центры, которые дополняют и конкурируют со старым
городским центром.
Цена земли равняется ценности ожидаемых доходов от земельной ренты.
Землепользователи повышают арендную плату до такого уровня, при котором их
экономическая прибыль становится равной нулю, и что земельная рента является
функцией местоположения (доступности) земельного участка и способности
землепользователей замещать расходы на землю затратами других ресурсов. А
поскольку у разных землепользователей разная структура себестоимости, то цена
участка земли определяется тем из них, который способен предложить за него больше
других.
Согласно модели Иоганн фон Тюнена (1826) именно доступность, а не плодородие,
является основным фактором, определяющим земельную ренту.
Традиционный моноцентрический город строится на транспортной технологии XIX в.
Для нее характерны три основных допущения:
• Центральный экспортный узел. Вся промышленная продукция вывозится из города
через конечную железнодорожную станцию, расположенную в центре города
(центральный экспортный узел).
• Схема городского рельсового транспорта похожа на лучи, исходящие из одного
центра. Пассажиры и покупатели добираются на нем из жилых кварталов в деловой
центр. Транспортные линии расположены по радиальному принципу и, как спицы в
колесе, сходятся в деловом центре.
• Агломеративная экономика. Деятельность конторских учреждений строится на
личных контактах: служащие из различных учреждений встречаются при этом опятьтаки в центре города.
При этих допущениях центр города является фокусом всей агломерации:
производителей привлекает в него экспортный узел, учреждения — деловой центр,
розничную торговлю — центр городской транспортной сети, а жителей — рабочие
места и магазины, расположенные в центральной части города.
Центральные земельные участки занимаются такими видами деятельности, которые
получают от близости к центру максимальную выгоду (наибольшее снижение
транспортных расходов).
Функция предлагаемой ренты за участки под жилищное строительство
показывает, сколько строители жилья готовы уплатить за землю в разных районах
города. В соответствии с остаточным принципом строители жилья готовы платить ренту
в размере превышения совокупного дохода над общими расходами.
Рисунок 7.6 отражает структуру
землепользования в
моноцентрическом городе. Функция
земельной ренты, предлагаемой
конторскими учреждениями,
пересекается с функцией ренты,
предлагаемой промышленниками, на
расстоянии и0 миль до центра города.
То есть район, занимаемый
учреждениями, будет представлять
собой круг радиусом u0 миль.
Функция предлагаемой ренты
промышленников пересекается с
функцией ренты за участки под жилье
на расстоянии ит миль от центра.
Поэтому производственный район
будет представлять собой кольцо
шириной (и - и0) миль. Для
упрощения на данном рисунке не
учитывается функция ренты,
предлагаемой розничной торговлей.
Виды деятельности в городе
распределены в соответствии с их
транспортными издержками: чем
выше транспортные расходы, тем
ближе к центру.
Альманах ЭШ, №7 Киреев А.П. Puzzle Кругмана
…Значит, фирмы будут размещать свое производство вблизи больших рынков,
чтобы использовать возможности экономии на масштабе и снижать
транспортные издержки. Это, собственно говоря, и есть эффект «рынка свой
страны», определенный Кругманом в предыдущей работе. Люди же будут
мигрировать в регион с более развитым промышленным производством,
поскольку там можно ожидать более высокую реальную зарплату и большее
разнообразие товаров. Получается, что если два региона хоть чуть-чуть
отличаются по размеру, и фирмы, и люди поедут в тот регион, в данном случае
промышленный, который больше. Такая миграция, в свою очередь, еще сильнее
увеличит различие между промышленными и сельскохозяйственными рынками и еще
более побудит фирмы и людей перемещаться в направлении более крупного
промышленного рынка, поскольку транспортные издержки для фирм там будут ниже,
а реальные зарплаты людей — выше. Возникнет так называемый феномен
циркулярной казуальности (circular causality), который представляет собой
кумулятивный процесс: миграция увеличивает население и размер рынка в более
крупном регионе, что, как следствие, увеличивает реальные зарплаты и, опять-таки
как следствие, ведет к еще большей иммиграции и т. д. В результате окончательное
равновесие может оказаться принципиально отличным от начального равновесия.
Основной вывод статьи заключается в том, что регионы страны могут эндогенным
образом разделиться на промышленный «центр» и сельскохозяйственную
«периферию» через механизм циркулярной казуальности: чтобы использовать
преимущества экономии на масштабе и минимизации транспортных издержек,
промышленные фирмы обычно располагаются в регионах, в которых спрос на их
продукцию уже высок; но спрос обычно высок там, где уже находятся промышленные
фирмы.
Модель Хотеллинга. Общие потребительские затраты
Равновесие в коротком периоде (взаимодействие рынков)
Обозначим принципиальные связи рынка аренды жилья и
рынка капитала (жилищного фонда).
Спрос и предложение на рынке аренды жилья в первом
квадранте определяет равновесную цену единицы жилплощади
короткого периода R (рис.3).
Во втором квадранте предполагаемый постоянным годовой
арендный доход R с помощью нормы капитализации приводим
к размерности запас, т.е. определяем сегодняшнюю оценку
будущего потока арендных платежей.
Полагаем срок службы дома бесконечным, что позволяет
отношение годовой арендной платы к коэффициенту
дисконтирования, скажем ставке процента, (R/i) считать
капитальной ценой (P) единицы жилой площади. (см.
подробнее лекцию 38. Капитализация).
См.: Denise DiPasquale and William C. Wheaton. Conceptual Framework
Рис. 3 Принципы взаимодействия рынков
Рынок жилищного фонда: цена
за приобретение кв.м. жилья
R
Рынок жилищных услуг собственников
жилья: определение арендной платы за
кв.м.
Норма
капитализации
I квадрант
II квадрант
Спрос на
арендуемое жилье
S (stock),
P
жилищный
фонд, кв.м.
IV квадрант
III квадрант
Затраты нового
строительства
Рынок жилищного фонда:
новое строительство
Норма замены
(прирост к выбытию)
C (объем нового
строительства, кв.м.)
Рынок жилищных услуг:
состояние жилищного
фонда
В III квадранте определяется объем нового строительства при
условии равенства капитальных цен и затрат на новое
строительство, которое только замещающает потери жилищного
фонда. Таким образом, увеличения жилищного фонда не
происходит.
В IV квадранте фиксируется неизменность жилищного фонда в
коротком периоде. Условие – равенство прироста потерям.
Если теперь предположить, например сдвиг спроса на
арендуемое жилье, то прямоугольник на схеме сдвинется в
новое положение, демонстрируя взаимосвязь рынков.
Margaret H. Smith. Is a House a Good Investment?
Институт города. Курс лекций. Лекция 2. Рынок жилья и его
основные закономерности